Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2014 по делу n А55-9656/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

объекта: Самарская область, Кошкинский район, ст. Погрузная, ул. Вокзальная, д. 1А. Кадастровый (или условный) номер объекта: 63:24:1301005:463;

- будка над водоемом склада 14. Назначение: Нежилое здание. Площадь: 16,8 кв.м Этажность: 1 Инвентарный номер: 0001620 Литера: А 36, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, Кошкинский район, ст. Погрузная, ул. Вокзальная, д. 1 А. Кадастровый (или условный) номер объекта: 63:24:1301005:448;

- будка вагонных весов. Назначение: Нежилое здание. Площадь: 11,9 кв.м Этажность: 1 Инвентарный номер: 0001620 Литера: А 47, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, Кошкинский район, ст. Погрузная, ул. Вокзальная, д. 1А. Кадастровый (или условный) номер объекта: 63:24:1301005:440;

- здание силосного корпуса. Назначение: Нежилое здание. Площадь: 1 743,3 кв.м Этажность: 2 Инвентарный номер: 0001620 Литера: А44, А45, а7, а8, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, Кошкинский район, ст. Погрузная, ул. Вокзальная, д. 1А. Кадастровый (или условный) номер объекта: 63:24:1301005:436;

- сушилка ДСП-50. Назначение: Производственное здание (сооружение). Площадь: 42,2 кв.м Этажность: 1 Инвентарный номер: 0001620 Литера: А50, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, Кошкинский район, ст. Погрузная, ул. Вокзальная, д. 1 А. Кадастровый (или условный) номер объекта: 63:24:1301005:439;

- единое землепользование. Назначение: Земли населенных пунктов, Для размещения производственных зданий. Площадь: 4 116,00 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, Кошкинский район, ст. Погрузная, ул. Вокзальная, д. 1 А. Кадастровый (или условный) номер объекта: 63:24:1301002:0103.

Договор № 101300/0025-7 об ипотеке (залоге недвижимости) от 30 июля 2010 года зарегистрирован в установленном законом порядке.

В обеспечение исполнения договора об открытии кредитной линии на основании дополнительного соглашения к договору № 101300/0025 об открытии кредитной линии, 04 августа 2010 года между ООО «Агролюкс» (Залогодатель) и ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» (Залогодержатель) был заключен договор № 101300/0025-7/1 об ипотеке (залоге недвижимости), в соответствии с которым Залогодатель передает Залогодержателю в залог недвижимое имущество, обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по Договору № 101300/0025 об открытии кредитной линии, заключенному между Залогодержателем и ООО «Сладкий ключ». Предметом залога по договору № 101300/0025-7/1 об ипотеке (залоге недвижимости) от 04 августа 2010 года являются:

- здание зерносклада № 8. Назначение: Нежилое здание. Площадь: 1 243,9 кв.м Этажность: 1 Инвентарный номер: 0001474 Литера: А 41, а 10, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, Кошкинский район, ст. Погрузная, ул. Вокзальная, д. 1 А. Кадастровый (или условный) номер объекта: 63:24:1301005:449;

- здание склада № 12. Назначение: Нежилое здание. Площадь: 1 022,6 кв.м Этажность: 1 Инвентарный номер: 0001474 Литера: А10.А11, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, Кошкинский район, ст. Погрузная, ул. Вокзальная, д. 1 А. Кадастровый (или условный) номер объекта: 63:24:1301005:433;

- здание зерносклада № 9. Назначение: Нежилое здание. Площадь: 1 214,9 кв.м Этажность: 1 Инвентарный номер: 0001474 Литера: А 40, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, Кошкинский район, ст. Погрузная, ул. Вокзальная, д. 1А. Кадастровый (или условный) номер объекта: 63:24:1301005:460;

- земельный участок. Назначение: Земли населенных пунктов, Для размещения элеватора. Площадь: 93 465,00 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, Кошкинский район, ст. Погрузная, ул. Вокзальная, д. 1А. Кадастровый (или условный) номер объекта: 63:24:1301002:2.

Договор № 101300/0025-7/1 от 04 августа 2010 года об ипотеке (залоге недвижимости) также зарегистрирован в установленном законом порядке.

В отношении ОАО «Кошкинский элеватор» решением Арбитражного суда Самарской области от 24 ноября 2010 года по делу № А55-13862/2009 открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Копылов Алексей Иванович.

Конкурсный управляющий ОАО «Кошкинский элеватор» Копылов Алексей Иванович обратился в Арбитражный суд Самарской области в рамках дела о банкротстве с заявлением о признании недействительной сделки в виде решения ЗАО «Инвестиция плюс» - единственного акционера ОАО «Кошкинский элеватор», от 22 мая 2009 года о передаче в уставный капитал ООО «Агролюкс» дополнительного взноса в виде 33 объектов недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки в виде возврата переданного имущества.

Определением Арбитражным судом Самарской области по делу № А55-13862/2009 от 17 февраля 2012 года признано недействительным решение ЗАО «Инвестиция плюс» - единственного акционера ОАО «Кошкинский элеватор» от 22 мая 2009 года о передаче в уставный капитал ООО «Агролюкс» дополнительного взноса в виде 33 объектов недвижимого имущества, а также применены последствия недействительности сделки в виде возврата ОАО «Кошкинский элеватор» имущества, переданного ООО «Агролюкс» по недействительной сделке.

На основании данного определения от 17 февраля 2012 года, а также постановлений Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2012 года и Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 07 августа 2012 года недвижимое имущество в количестве 33 объектов было возвращено ОАО «Кошкинский элеватор» по акту приема-передачи от 04 сентября 2012 года, в связи с чем, право собственности ООО «Агролюкс» на указанное имущество прекратилось.

В отношении ООО «Агролюкс» (третье лицо-2, залогодатель) Решением Арбитражного суда Самарской области от 29 октября 2010 года по делу № А55-32096/2011 открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Дульнев Е.В. Определением Арбитражного суда Самарской области от 15 января 2013 года конкурсным управляющим утвержден Коробков Д.В.

Впоследствии конкурсный управляющий Коробков Д. В. ООО «Агролюкс» в рамках дела о банкротстве обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании недействительными договоров об ипотеке (залоге недвижимости) заключенных между ООО «Агролюкс» и ОАО «Россельхозбанк».

Определением Арбитражного суда Самарской области от 10 апреля 2014 года в удовлетворении требований конкурсного управляющего ООО «Агролюкс» о признании недействительными договоров об ипотеке (залоге недвижимости) отказано. В постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09 июня 2014 года по делу № А55-32096/2011 указано, что право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом оспариваемых договоров ипотеки, зарегистрировано за ООО «Деметра», права должника не затрагиваются оспариваемыми сделками, поскольку объекты залога уже не находятся у должника и он к ним никакого отношения не имеет.

ООО «Деметра» по договору купли-продажи имущества с торгов посредством публичного предложения от 27 января 2014 года приобрело в собственность у ОАО «Кошкинский элеватор» объекты недвижимости, расположенные по адресу: Самарская область, Кошкинский район, ст. Погрузная, ул. Вокзальная, д. 1 «А».

На основании указанного договора Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произведена государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости от ОАО «Кошкинский элеватор» к ООО «Деметра». При этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сохранены записи о нахождении спорных объектов недвижимости в залоге по договорам ипотеки, ранее заключенным между ООО «Агролюкс» с ОАО «Россельхозбанк».

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на то, что ООО «Деметра» по договору купли-продажи имущества с торгов посредством публичного предложения от 27 января 2014 года приобрело в собственность у ОАО «Кошкинский элеватор» объекты недвижимости, расположенные по адресу: Самарская область, Кошкинский район, ст. Погрузная, ул. Вокзальная, д. 1 «А». На основании указанного договора Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произведена государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости от ОАО «Кошкинский элеватор» к ООО «Деметра». При этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сохранены записи о нахождении спорных объектов недвижимости в залоге по договорам ипотеки, ранее заключенным между ООО «Агролюкс» с ОАО «Россельхозбанк» и ЗАО «Агро-проект». Истцы указывают, что на настоящий момент ООО «Деметра», исполнив все свои обязательства перед ОАО «Кошкинский элеватор» в рамках договора купли-продажи, не имеет возможности снять обременение в одностороннем порядке, а ОАО «Россельхозбанк» отказывается от обращения с заявлением о снятии обременения. Истцы не имеют иной возможности защитить свое нарушенное право, как в порядке искового производства в суде.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с заявленными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что все договоры ипотеки, зарегистрированные ранее в отношении недвижимого имущества ООО «Агролюкс» и ОАО «Кошкинский элеватор» прекратили своё действие. В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что обременение в виде залога в пользу ОАО «Россельхозбанк» по договору № 101300/0025-7 об ипотеке (залоге недвижимости) от 30 июля 2010 года и договору № 101300/0025-7/1 об ипотеке (залоге недвижимости) от 04 августа 2010 года сохраняется при переходе права собственности на заложенное имущество ООО «Деметра».

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированных отзывов, выслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

В соответствии с п.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Продажа с торгов в ходе процедуры банкротства имущества, ранее находящегося в залоге, полностью прекращает все залоговые правоотношения и ранее действовавшие ограничения.

Действующее законодательство предусматривает особый порядок реализации имущества, находящегося в залоге, с торгов в ходе процедуры банкротства, а также правовые последствия, которые прекращают залоговые обязательства в отношении указанного имущества.

В соответствии со статьей 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, также входит в конкурсную массу. Порядок удовлетворения требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, определен в статье 138 Закона о банкротстве.

Статья 18.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26 октября 2002 года определяет порядок и последствия реализации залогового имущества в процедуре банкротства, а также особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника.

Согласно части 5 указанной статьи продажа заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23 июля 2009 года № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» также прямо указывает на прекращение залога после реализации заложенного имущества в ходе процедуры банкротства.

В соответствии с п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23 июля 2009 года № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» при рассмотрении споров, в том числе, об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Указанная статья Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющая порядок прекращения залога гласит, что залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом.

Согласно пункту 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Таким образом, все договоры ипотеки, зарегистрированные ранее в отношении недвижимого имущества ООО «Агролюкс» и ОАО «Кошкинский элеватор» прекратили своё действие.

Поскольку состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны, то залог этого имущества прекратился. Соответственно, обременения, которые в силу закона вытекают из залога, также прекратились.

Учитывая то, что ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права соистцов, они вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и