Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2014 по делу n А55-3886/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

02 декабря 2014 года                                                                            Дело № А55-3886/2014

город Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 декабря 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 25 ноября 2014 года в зале № 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» на решение Арбитражного суда Самарской области от 04 июля 2014 года, принятое по делу № А55-3886/2014 (судья Каленникова О.Н.)

по иску общества с ограниченной ответственностью УК «Первоинвест - Управление активами» Д. У. ЗПИФ рентного «Коммерческая недвижимость» (ОГРН 1086316002200), г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ОГРН 1027809237796), г. Санкт-Петербург, в лице филиала «Самарский»,

о взыскании 542 137 руб. 81 коп.,

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Первоинвест-Управление активами» Д. У. ЗПИФ рентного «Коммерческая недвижимость» о взыскании 2 245 439 руб. 61 коп.,

с участием в судебном заседании:

от истца – представитель Донскова О.М. по доверенности от 01.02.2014,

от ответчика – представитель Четкасова Е.В. по доверенности от 11.12.2013,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью УК "Первоинвест - Управление активами" Д.У.ЗПИФ рентного "Коммерческая недвижимость" (далее – истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Самарской области к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" (далее – ответчик) о взыскании 864 882 руб. 97 коп., в том числе: основного долга в размере 706 212 руб. 64 коп., состоящего из задолженностей по арендной плате в сумме 483 537 коп. 91 коп. и по компенсации потребленных коммунальных услуг в сумме 222 674 руб. 73 коп., пени за нарушение сроков выплаты арендной платы в размере 158 670 руб. 33 коп.

До принятия решения истец уточнил исковые требования, отказался от иска в части требования о взыскании задолженности по компенсации потребленных коммунальных услуг в сумме 23 187 руб. 50 коп. и увеличил сумму штрафных санкций до 103 374 руб. 40 коп. за счет перерасчета процентов  по состоянию на 30.06.2014., в итоге просил взыскать с ответчика 523 525 руб. 21 коп., в том числе: основного долга по арендной плате в сумме 420 150 коп. 81 коп., штрафных санкций в размере 103 374 руб. 40 коп., состоящих из пени за нарушение сроков выплаты арендной платы по договору в размере 87 717 руб. 60 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 15 656 руб. 80 коп.

ООО "Агроторг" обратилось в суд со встречным исковым заявлением о взыскании с ООО Управляющая компания «Первоинвест-Управление активами» Д.У. ЗПИФ рентного "Коммерческая недвижимость" неосновательного обогащения в размере 2 069 145 руб. 00 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 176 394 руб. 61 коп.

До принятия судебного акта ООО "Агроторг" заявило об увеличении суммы иска в связи с перерасчетом процентов, просило взыскать с ООО Управляющая компания «Первоинвест-Управление активами» Д.У.ЗПИФ рентного "Коммерческая недвижимость" 2 247 910 руб. 51 коп., в том числе сумма неосновательного обогащения в размере 2 069 145 руб. 00 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 178 765 руб. 51 коп.

Ходатайство ООО "Агроторг" об увеличении суммы встречного иска судом удовлетворено в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 04 июля 2014 года принят отказ ООО УК "Первоинвест - Управление активами" Д. У. ЗПИФ рентного «Коммерческая недвижимость» от иска в части взыскания задолженности по компенсации потребленных коммунальных услуг в размере 23 187 руб. 50 коп. В связи с этим производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части исковые требования удовлетворены, с ООО "Агроторг" в пользу ООО УК "Первоинвест - Управление активами" Д. У. ЗПИФ рентного «Коммерческая недвижимость» взыскано 523 525 руб. 21 коп., в том числе: 420 150 руб. 81 коп. - основной долг, 87 717 руб. 60 коп. – пени, 15 656 руб. 80 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами, кроме того судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 13 470 руб. 50 коп.

При неисполнении решения суда с ООО "Агроторг" в пользу ООО УК "Первоинвест - Управление активами" Д. У. ЗПИФ рентного «Коммерческая недвижимость» взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на всю взыскиваемую по настоящему судебному акту денежную сумму, исходя из ставки рефинансирования Банка России в размере 8,25% годовых, с момента вступления решения суда в законную силу до его фактического исполнения.

В удовлетворении встречного иска ООО "Агроторг" отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска и удовлетворении встречного иска.

В обоснование доводов жалобы ответчик указывает, что судом не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права. По мнению ответчика,  дополнительным соглашением от  01.04.2010 года к договору аренды от 08.03.2008.  изменен размер арендной платы. В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения размер арендной платы за аренду помещений составляет на период с 01.07.2010. по 31.12.2010.  в размере 262 000 рублей в месяц (в том числе НДС), из расчета стоимости одного квадратного метра площади в размере 400 рублей в месяц. Таким образом,  руководствуясь нормой п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, ответчик полагает, что за последний согласованный период сторонами по договору установлена арендная плата в 262 000 руб. в месяц, из расчета стоимости одного квадратного метра площади в размере 400 в месяц, и данное условие договора является последним согласованным сторонами. В  старой редакции указанный пункт не действует. Следовательно, по мнению ответчика, данный факт свидетельствует о неприменении указанного условия договора в прежней редакции. Однако суд не принял во внимание, что ООО "Агороторг" ошибочно осуществлены платежи на сумму 26200 руб. в месяц. В связи с этим имеются основания для удовлетворения встречного иска и отказе в первоначальном иске.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и  просил ее удовлетворить.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, отзыве истца, выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей сторон, арбитражный апелляционный суд установил.

08 марта 2008 года между ООО «Агроторг» (арендатор) и ООО «Строительная компания № 1» (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения, по которому Арендатору во временное владение и пользование передается нежилое помещение общей площадью 850 кв.м., состоящее из комнат на первом этаже №№ 5,6 и комнат на минус первом этаже №№ 1-5 и части №6 (согласно Плана – Приложение № 1 к настоящему договору) в здании ДТЦ «Бегемот», расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. 70 лет Октября, д.31, сроком на 10 лет с даты подписания акта приема-передачи от 08.03.2008. Спорный объект передан ответчику по акту приема-передачи от 08.03.2008.

Переданный в аренду объект принадлежал арендодателю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 63-АБ № 486132 от 24.03.2012.

Согласно п. 1.3. помещения передавались для торговли продуктами питания, алкогольной продукцией, сопутствующими товарами (размещение магазина «Универсам ПЯТЕРОЧКА»).

22 декабря 2009 года собственником помещений, арендуемых ООО «Агроторг», стали владельцы паев ЗПИФ рентного «Коммерческая недвижимость», доверительное управление которым осуществляет ООО УК «Первоинвест - Управление активами» (до переименования ООО УК «Первобанк Эссет Менеджмент»), о чем ООО «Агроторг»  своевременно и надлежащем образом уведомлено.

В соответствии с п.1. ст. 617 кодекса Российской Федерации права арендодателя по указанному выше договору аренды с 22.12.2009. перешли к ООО УК «Первоинвест - Управление активами» Д.У. ЗПИФ рентного «Коммерческая недвижимость».

Истец указал, что свои обязательства по договору аренды исполняет в полном объеме, претензий от ответчика не поступало. За период действия договора аренды, когда арендодателем стало ООО УК «Первоинвест - Управление активами» Д.У. ЗПИФ рентного «Коммерческая недвижимость», не повышалась арендная плата. Несмотря на то, что у ответчика существовала задолженность по выплате арендной платы и компенсации коммунальных услуг и за более ранние периоды действия договора аренды, по просьбе ответчика истец соглашался заключать дополнительные соглашения об уменьшении арендной платы, ввиду чего, ответчик самостоятельно и за свой счет осуществлял все мероприятия по его государственной регистрации.

Порядок расчетов за пользование арендованным имуществом установлен разделом 3 договора аренды. Размер арендной платы определен п. 3.1 договора в сумме 439 450 руб. (в том числе НДС), из расчета стоимости одного квадратного метра площади в размере 517 рублей в месяц, которую арендатор обязан вносить в срок до 20 числа текущего (оплачиваемого) месяца, что отражено в пункте 3.2 договора аренды.

Дополнительным соглашением от 01 октября 2009 года сторонами уменьшена арендуемая площадь помещений до 655 кв.м. (л.д.22, т.1).

01 апреля 2010 года между истцом и ответчиком заключено и впоследствии зарегистрировано в установленном порядке дополнительное соглашение к договору аренды от 08.03.2008. (л.д. 30, т.1). Согласно дополнительному соглашению стороны предусмотрели изменение арендной платы в пользу арендатора (ООО «Агроторг») в виде временного уменьшения арендной платы, а именно:

- на период с 01.04.2010. по 30.04.2010. - в размере 439 450 рублей (из расчета 670 рублей за 1 кв.м. (при арендуемой площади 655 кв.м. согласно дополнительному соглашению от 01.10.2009 г., заключенного между ООО «Агроторг» (арендатор) и ООО «Строительная компания № 1 (арендодатель);

- на период с 01.05.2010. по 30.06.2010. - в размере 229 250 рублей (из расчета 350 рублей за 1 кв.м.);

-  на период с 01.07.2010. по 31.12.2010. - в размере 262 000 рублей (из расчета 400 рублей за 1 кв.м.).

Как следует из искового заявления, по истечении указанного срока - то есть с 01 января 2011 года стороны по взаимному согласию, вернулись к ранее установленному порядку выплаты арендной платы по договору (согласно п. договора аренды - 517 рублей за 1 кв.м. арендуемой площади). Ответчик выплачивал арендную плату более двух лет подряд (с 01 января 2011 года) в  соответствии с п.3.1. договора аренды - по ставке 517 рублей за 1 кв.м. и продолжал вносить аналогичную оплату до марта 2013 года.

С апреля 2013 года ответчик в одностороннем порядке, без заключения каких-либо дополнительных соглашений в порядке, предусмотренном законом, перестал исполнять договор аренды надлежащим образом и вносил платежи в размере 262 000 рублей (при стоимости ежемесячной арендной платы 338 635 руб.).

За периоды октябрь-ноябрь 2013 года ответчиком вносились арендные платежи в размере 279 030,00 рублей, что также, как полагает истец, не соответствует условиям договора аренды и требованиям действующего законодательства.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Истец считает необоснованное, незаконное и немотивированное изменение ответчиком размера арендной платы существенным нарушением договора, причиняющем значительные убытки собственникам помещений.

Таким образом, по расчету истца после частичной оплаты задолженность ООО «Агроторг» по невыплаченной арендной плате по состоянию на 30.06.2014 стала составлять 420 150,81 руб., а именно: за июнь 2013 г. - 71 035,81 рублей; за июль 2013 г. - 76 635,00 рублей; за август 2013 г. - 76 635,00 рублей; за сентябрь 2013 г. - 76 635,00 рублей; за октябрь 2013 г. - 59 605,00 рублей; за ноябрь 2013 г. - 59 605,00 рублей.

Данная задолженность сложилась в связи с недоплатой ответчиком арендной платы в размере, установленной договором в размере 338 635 руб., исходя из ставки 517 рублей за 1 кв.м. и арендуемой площади в размере 655 кв.м. с учетом дополнительного соглашения от 01 октября 2009 года.

Переписка с ответчиком и предложения истца добровольно погасить имеющуюся задолженность, результатов не принесли, что послужило основанием для начисления неустойки и процентов.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования и отказывая во встречных требованиях ООО "Агороторг", суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями Закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства допускается.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Возражая против удовлетворения