Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2014 по делу n А65-6805/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

на территории муниципального образования - город Казань.

В рассматриваемом случае истец осуществлял проверку фактического использования находящегося в муниципальной собственности земельного участка.

Действуя от имени органа местного самоуправления, специалисты Комитета в рамках предоставленных им полномочий вправе выявлять нарушения, фиксировать их и уведомлять органы государственного земельного контроля, наделенные полномочиями по привлечению к ответственности о выявленных нарушениях, связанных с использованием земельных участков.

Составляемый специалистами Комитета акт по результатам проверки по своей сути является материальным оформлением результатов осмотра земельного участка и фиксации выявленных нарушений в результате осмотра, поскольку не содержит обязательных предписаний, распоряжений, неисполнение которых влечет юридические последствия, не устанавливает прав и не возлагает каких-либо обязанностей.

Истец  направил в адрес  ответчика уведомление № 219/ КЗИО-исх, т 14.01.2013 г. в котором  сообщил  об отказе от исполнения договора аренды в связи с использованием ответчиком  земельного участка не по назначению  на земельном участке  организована торговая площадка  по реализации  с автомашин фруктов и овощей и  на то ,что договор аренды считается расторгнутым по истечении 15 дней  с момента направления данного уведомления и предложил вернуть земельный участок.

В заседании суда истец пояснил, что в   уведомление была допущена опечатка в дате, вместо 14.01.2014 г ошибочно  указана дата 14.01.2013 г.

В подтверждении того, что  уведомление  было составлено и направлено  ответчику в 2014 г. истец представил в материалы дела почтовую квитанцию от 15.01.2014 г. и почтовое уведомление, в которых  номер  почтового отправления  4201477163133 совпадает.

В  п.   8.5 договора стороны предусмотрели, что арендодатель по своему выбору в одностороннем порядке вправе отказаться  от исполнения  настоящего договора в порядке и с последствиями, предусмотренными в.3  ст. 450 ГК РФ, при этом договор будет считаться  расторгнутым  по истечении 15 дней  с момента  направления  арендодателем  соответствующего уведомления арендатору.

В связи с неисполнением ответчиком  обязательств по оплате задолженности ,возврату земельного участка в связи с односторонним отказом  истца от договора,  истец обратился в суд  с настоящим иском.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего  исследования представленных доказательств, суд первой инстанции  обосновано частично удовлетворил заявленные исковые требования  исходя из следующего.

При этом суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что  истец  правомерно реализовал свое право на односторонний отказ от договора аренды, поскольку  на дату направления уведомления о расторжении договора аренды  факт использования земельного участка  ответчиком подтверждается актом обследования земельного участка органа муниципального земельного контроля   и фото таблицами к нему.

Истец  заявил требование о взыскании задолженности в размере 3 168 047  руб. 47 коп. за период с 16.09.2013 г. по  июнь 2014 г.

Исходя из расчета истца за период  16.09.2013 г.  по декабрь 2013 г.  задолженность по арендной плате начислена  из ежемесячной арендной платы в размере 386 261 руб. 25 коп. , с января по июнь 2014 г. из ежемесячной арендной платы  383 197 руб.50 коп.. При расчете арендной платы применялся  повышающий коэффициент 10 ( под торговлю.) удельный показатель кадастровой  стоимости земли 11704 руб. 85 коп. согласно  расчету арендной платы.      Согласно  контррасчета ответчика  ежемесячная арендная плата  за 2013 г. составляет 43 153 руб. 80 коп., за  период с сентября 2013 г. по декабрь 2013 г.  задолженность по арендной плате составляет 172 615 руб. 20 коп., за 2014 г. ежемесячная плата составляет 70 744 руб. 50 коп. При расчете арендной платы  применен повышающий коэффициент  3 ( под автостоянку), удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка 5811,96   в соответствии с постановлением КМ РТ от 24.2.2010 № 1102 "Об утверждении результатов государственной  кадастровой оценки земельных участков в составе  земель населенных пунктов по РТ и кадастровым паспортом на земельный участок от 20.05.2013 г. № 1600/301/13-286431.     

Со ссылками на нормы статей 1, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1, 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации суд  первой инстанции верно установил ,что согласно договору спорный земельный участок был предоставлен  для организации автостоянки.

С учетом изложенных норм права изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.     

В соответствии с  п.6.1 договора арендодатель  имеет право в одностороннем  порядке без согласия  арендатора изменять размер и условия внесения арендной платы, в том числе и в случаях изменений действующего  законодательства, принятия нормативно-правовых актов и актов ненормативного характера органами местного самоуправления гор.  Казани.

Исследовав  положение п.6.1 договора суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что использование арендатором земельного участка не по целевому назначению не является основанием для изменения размера арендной платы в  период действия договора аренды.      Ссылка истца на положение п.3.6 договора в котором  предусмотрено ,что  размер  арендной платы  по данному договору не является фиксированным и изменяется  и подлежит  обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения,  введения иных ставок  арендной платы и или коэффициентов к ставкам арендной платы( в том числе  коэффициентов индексации) уполномоченным  органом государственной власти РТ , органом местного самоуправления г. Казани без согласования с арендатором, а также в  случае перевода земельного участка  из одной категории земель в другую или изменения  разрешенного  использования  земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства , обоснованно не принята судом первой инстанции в силу следующего.      Доказательств того, что изменение вида разрешенного использования  под объекты торговли произведено  с  соблюдения градостроительных регламентов в период действия договора,   истец суду не представил.

В этой связи суд первой инстанции верно признал правильным контррасчет ежемесячной арендной платы исходя из повышающего коэффициента 3 в  период действия договора (для размещения автостоянки).

Кроме того, после  расторжения договора в одностороннем порядке ответчик продолжал использовать земельный участок не по назначению, что подтверждается актами обследования земельного участка органа  муниципального земельного контроля.

 После прекращения действия договора, в том числе его условий, предусмотренных п.3.6 суд первой инстанции верно посчитал  возможным согласиться с расчетом истца в котором применен повышающий коэффициент 10 ( под торговлю).

Таким образом суд первой инстанции верно пришел к выводу, что за период с 15.09.2013г. по  июнь 2014 г. арендная плата  должна была составить  сумму    2 131 756 руб. 50 коп. (за 5 месяца 2013г. за период с сентября 2013г. по январь 2014г. - исходя ежемесячной арендной платы 43 153 руб. 80 коп.) -215 769 +1 915 987 руб. 50 коп. за период с   февраля 2014 г. по  июнь 2014 г. исходя из ежемесячной платы  3 83 197.50 руб.).

Таким образом учитывая фактическую оплату 869 085 руб., суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что задолженность подлежащая взысканию с ответчика составляет 1262671 руб.05 коп..

Истец предъявил требование о взыскании пени  в размере 298 002  руб. 84 коп. за период с 12.09.2013 г. по 25.06.2014 г.

В п. 3.5 договора стороны установили ,что  в случае несвоевременного внесения  арендатором арендной платы арендатор обязуется  оплатить  арендодателю неустойку( пени) в размере 0,1%  от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.      Исследовав расчет истца суд первой инстанции  установил, что   истец  рассчитал пени  после расторжения договора аренды в размер , т.е  с февраля 2014 г. по  июнь 2014 г., что составляет 381147 руб. 26 коп.   

Согласно  рекомендациям, изложенным в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств", согласно которому если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.      В этой связи суд первой инстанции правомерно пришел к выводу ,что истец неправомерно рассчитал  пеню после расторжения договора аренды  за период с  февраля 2014 г. по июнь 2014 г.

Согласно расчету суда пеня за период с  15.09.2013 г. по январь 2014 г.составляет 109 758 руб. 03 коп. (927,02+12437.60+357.29+21563.06+1331.27+ 28401.16+3900.33+20420.15+20420.15).

Со ссылкой на статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно уменьшил размер неустойки до 30000 руб., поскольку размер неустойки 0,1% о сравнению со ставкой рефинансирования является  чрезмерной.

Кроме того, размер неустойки по п.7.2 договора также правомерно уменьшен судом первой инстанции в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 400 000 руб.

При этом в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установив ,что договор расторгнут и  объект аренды  истцу не возвращен ,суд первой инстанции правомерно посчитал иск в части обязании ответчика  освободить и передать  истцу земельный участок  общей площадью  4500 ,0 кв.м, кадастровый номер 16:50:110910:5 по ул. Воровского,   Ново-Савиновского  района, гор. Казани правомерным и подлежащим удовлетворению.

Довод ответчика на получение истцом доказательств с нарушением процессуальных норм, со ссылкой на решение суда по делу №А65-5962/2014 не принимается во внимание, поскольку в материалах дела имеется не оспоренное постановление о назначении административного наказания от 30.06.2014г. (т.2, л.д.25), акты обследования от 29.04.2014, от 19.06.2014г. и фототаблицы, указывающие на факт не целевого использования спорного земельного участка.

Кроме того, ссылка ответчика на отсутствие задолженности за период с февраля 2014г. по июнь 2014г. документально в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждается.

Иные доводы заявителей жалоб несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционных жалоб заявители не представили, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 июля 2014 года по делу № А65-6805/2014, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 июля 2014 года по делу № А65-6805/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани и общества с ограниченной ответственностью "Оптовый рынок № 1"   - без удовлетворения.            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                    С.Ш. Романенко Судьи                                                                                                     С.Ю. Николаева                                                                                                                                                                 Е.М. Балакирева