Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 по делу n А65-22387/2008. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

управление или в пользование.

Следовательно, лица, имеющие требования к должнику о признании права собственности либо о переходе права собственности на недвижимое имущество во исполнение принятых обязательств, вправе в порядке статьи 201.8 Закона о банкротстве в рамках дела о несостоятельности должника обратиться с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований Березиной И.В. и Романова С.В. суд первой инстанции указал, что исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве не применимы к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.

Иные участники строительства, в том числе имеющие требования к должнику на основании договора долевого участия в строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вправе отказаться от исполнения договора и предъявить свое требование в денежной форме в порядке, установленном статьями 71, 100 Закона о банкротстве.

Поскольку в ходе рассмотрения требований Романова С.В. и Березиной И.В. данные кредиторы не заявили отказ от исполнения договоров для предъявления требований в денежной форме, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований Романова С.В. и Березиной И.В. При этом указано, что заявители не лишены права избрать иной способ защиты с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.06.2012 г. № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве».

Вместе с тем статья 201.8 Закона о банкротстве не содержит разделения недвижимого имущества по своему назначению на жилое или нежилое и не устанавливает особенностей рассмотрения требований в связи с таким разделением недвижимого имущества. А, соответственно, это правило о предъявлении иска о признании прав собственности должно применяться как жилому недвижимому имуществу, так и к нежилому недвижимому имуществу.

В соответствии со статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся ... здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, которые подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как разъяснено в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.

22 октября 2011 года Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Право собственности должника, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещаются указанные помещения, не регистрировалось.

При этом спорные нежилые помещения прошли инвентаризацию с присвоением инвентарных и кадастровых номером, следовательно, могут быть идентифицированы для целей регистрации на них права собственности.

Поскольку объект недвижимости фактически создан, строительство осуществлено на специально выделенном для этого земельном участке, отсутствие нарушения градостроительных норм и правил подтверждено техническим заключением, и исходя из конкретных обстоятельств дела, и поскольку право собственности возникает с момента его государственной регистрации, невозможность оформить его должным образом препятствует истцу в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости.

Исходя из установленных по делу обстоятельств у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований с учетом уточнений о признании за Березиной Ириной Валентиновной право собственности на нежилые помещения №12 – общей площадью 10,0 кв.м, №13 – общей площадью 4,7 кв.м, №22 – общей площадью 42,6 кв.м, №23 – общей площадью 10,5 кв.м, расположенные в подвале жилого дома №6А по ул. Космонавтов, в г. Казани, согласно плана помещений №1021 этаж подвал технического паспорта на инвентарный номер 92:401:002:000051680:000А:21021 на помещение №1021 лит. А, расположенного в доме №6А по ул. Космонавтов г. Казани и признании за Романовым Сергеем Васильевичем право собственности на нежилые помещения №45 – общей площадью 19,3 кв.м, №46 – общей площадью 23,5 кв.м, расположенные в подвале 2-го подъезда жилого дома №6А по ул. Космонавтов, в г. Казани, согласно технического плана помещений (лист 6) плана части этажа этаж 1 (подвал) подъезд 2 технического плана помещений от 10 декабря 2013 года филиала  ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Республике Татарстан отделение по г. Казани.

При этом доводы ТСЖ о том, что для правовой квалификации помещения в качестве общего имущества необходимо определение является ли оно самостоятельным объектом недвижимости или нет, не соответствует сложившейся судебной практике по этому вопросу.

Согласно п. 2 определения Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 г. N 489-0-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам:

- во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование).

во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое. расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е.  общее  имущество  в  многоквартирном доме, то  и  сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Для разрешения данных вопросов судом была назначена судебная экспертиза, которая была поручена ООО «Регион-Эксперт».

Согласно экспертному заключению N 0310-04/14 в спорных нежилых помещениях NN 1-61 подвала дома N 6А по ул.Космонавтов г.Казани согласно плана подвала поэтажного плана технического паспорта на жилой дом 6А по ул.Космонавтов г.Казани имеется оборудование, необходимое для обслуживания более одного помещения в данном жилом доме (наименование оборудования и номера помещений представлены в таблице 1). Такое оборудование расположено в 21 помещении.

Нежилые помещения NN 1-61 подвала дома N 6А по ул.Космонавтов г.Казани согласно плана подвала поэтажного плана технического паспорта на жилой дом являются техническими, требующими доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.

Помещения, требующие постоянного доступа к инженерному оборудованию для осмотра общего имущества, осуществляемого собственниками помещений и указанными в п.13 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» ответственными лицами, обеспечивающего своевременное выявление несоответствия состояния общества имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, для обеспечения готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общества имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения, представлены в таблице 2. Исходя из указанной таблицы, количество таких помещений составляет 22 помещения.

Таким образом, выводы эксперта опровергают доводы ТСЖ «Космонавтов 6А», что во всех нежилых помещениях NN 1-61 расположены инженерные коммуникации, требующие постоянный доступ для их обслуживания.

Отказывая в удовлетворении требований ТСЖ «Космонавтов 6А», суд первой инстанции исходил из следующего.

Из технического паспорта на жилой дом усматривается, что в подвале дома предусмотрены изолированные помещения, где расположено оборудование, требующее постоянный доступ для его обслуживания: тепловой узел, электрощитовая, помещения, в котором размещен водомерный узел. Указанные помещения оборудованы отдельными выходами, как в общий коридор, так и на улицу.

В обоснование доводов о признании права общей долевой собственности собственников квартир дома N 6а по ул.Космонавтов г.Казани ТСЖ «Космонавтов 6А» ссылается на то, что в спорных нежилых помещениях расположены инженерные коммуникации, в том числе энергооборудование, элементы системы водоснабжения и канализации для обслуживания всего дома, к которому требуется постоянный доступ для его обслуживания.

Оценив в совокупности, имеющиеся в деле письменные доказательства с учетом результатов судебной экспертизы, суд пришел к выводу, что доводы ТСЖ «Космонавтов 6А» являются несостоятельными.

Вместе с тем, в соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

На основании пп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что