Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 по делу n А65-12351/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

изменений и дополнений в пункты 2.6., 3.1., 3.5., 5.2.6., 5.2.15, 6.1.2, 6.1.6, 7.2., 7.3., 7.4., 7.6. МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани» не приняты и отклоняются от согласования. В отношении включения в договор п. 3.8., подпункта 5.1.5. в п.5.1., п. 8.6 ответчик в данном письме позицию не высказал.

Поскольку стороны не пришли к согласию по вышеуказанным условиям договора истец обратился в суд с целью урегулирования спора между сторонами.

Как следует из пункта 3 статьи 3 и пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе распространить действие условий заключенного договора на отношения, возникшие до заключения договора.

Такое условие в договоре может устанавливаться сторонами относительно фактически существующих отношений, в действительности возникших до заключения договора.

Соответственно, с даты фактической передачи арендатору земельных участков, арендатор обязан платить за использование земельного участка арендную плату и пени в случае нарушения сроков ее уплаты.

В соответствии с пунктом 2 статьи 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

По общему правилу, установленному пунктом 2 статьи 224 ГК РФ, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Таким образом, принимая во внимание вышеприведенные нормы права, а также учитывая, что спорный земельный участок фактически находится в пользовании ответчика, суд апелляционной инстанции считает правомерными пункты договора в редакции суда первой инстанции, а также исключение из договора аренды пунктов 3.5, 6.1.2, 7.2., 7.3, 7.4, 7.6 договора аренды по следующим основаниям.

По мнению истца,  пункты 2.6., 3.5, 3.8, 5.1.5, 5.2.6, 5.2.15, 6.1.6, 8.6, должны быть изложены в  редакции  истца, а  некоторые условия из договора исключены (п.6.1.2., 7.2, 7.3, 7.4, 7.6) (л.д.50-51).

С учётом позиций сторон, протокола разногласий по каждому из спорных пунктов, а также с учётом письменных уточнений истца, суд пришёл к следующим выводам.

Пункт 2.6. договора аренды, предложенного Комитетом распространяет действие договора на отношения, возникшие до его заключения с момента приятия уполномоченного органа решения о предоставлении земельного участка, а также с момента перехода к Арендатору права аренды земельного участка в результате сделок с недвижимым имуществом, и в иных случаях, указанных в главе IV «Особые условия» настоящего Договора.

Истец не согласен с данной редакцией в силу того, что  пункт 3 статьи 433, статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации  признают договор заключенным лишь с момента государственной регистрации.

В силу положений статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации  стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Поскольку данный момент является спорным и стороны не пришли к согласию по нему, суд с учётом положений пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" полагает обоснованным изложение пункта 2.6 договора в следующей редакции: "Условия настоящего Договора применяются к отношениям, возникающим после фактического получения арендатором земельного участка от арендодателя".

Доводы ответчика в апелляционной жалобе в части не согласия с урегулированием судом пункта 3.1 договора, поскольку, по мнению Комитета, земельный участок № 16:50:000000:7981 предоставлен истцу на основании постановления органа местного самоуправления, следовательно, земельный участок не может быть предоставлен другому лицу, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Судом установлено, что обязанность по оплате арендованного имущества возникает с момента заключения договора аренды, более того, поскольку до момента заключения договора аренды и передачи арендованного имущества, Арендатор не имеет правовых оснований пользоваться имуществом, является целесообразным условие, согласно которому Арендатор производит арендную плату после передачи имущества по акту приема-передачи имущества, т.е. после момента возникновения правовых оснований для пользования арендованным имуществом.

В силу изложенного, суд первой инстанции правомерно изложил пункт 3.1 в следующей редакции: «Арендная плата исчисляется с момента фактического получения арендатором земельного участка от арендодателя.

В случае возникновения права Арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется со дня регистрации права на соответствующее недвижимое имущество, пени - по истечении одного месяца с даты начисления арендной платы за землю.

Расчет арендной платы за землю производится до даты прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок.

При расторжении настоящего Договора датой прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок является день подписания Арендатором документа, полученного от Арендодателя, подтверждающего прекращение права (акт возврата земельного участка).

В случае, если Арендодатель уклоняется от подтверждения прекращения права, а именно не подготавливает и/или не подписывает, и/или не выдает документы, подтверждающие прекращение права, и/или продолжает начислять арендную плату, и/или производит иные действия либо бездействует, датой прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок является день, следующий после истечения 15 дня с момента направления первоначального заявления или уведомления о предстоящем прекращении права.

<4> Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему Договору.

Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему Договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 №74 «Об арендной плате за землю» (с изменениями и дополнениями), решением Представительного органа муниципального образования г.Казани от 29.11.2005 №2-3 «О земельном налоге» (с изменениями и дополнениями) по формуле: Апл. = УПКСЗ х Рс х Кф х Пл, где: Апл. - годовая сумма арендной платы за землю;

УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли; Рс - размер ставки земельного налога, в % от кадастровой стоимости земли; Кф - поправочный коэффициент к ставкам земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;  Пл - площадь земельного участка.

На основании вышеизложенного отклоняются доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе в части несогласия с пунктом 3.1 в редакции суда.

В части начисления неустойки, её размера, стороны не пришли к согласию. Истец полагает, что неустойка является чрезмерной, ответчик полагает, что размер неустойки и её начисление являются обычаями делового оборота.

Между тем,  неустойка как один из способов обеспечения исполнения обязательств может быть установлена только законом или договором (ст. 329, 330 и 332 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством, состоящего из Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральных законов и иных правовых актов, к которым относятся Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации (п. п. 3, 4 ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении настоящего спора, суд приходит к выводу, что действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности.

В соответствии со статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку согласие обеих сторон об установлении неустойки, предусмотренной  пунктом 3.5., а также пунктами 7.2, 7.3 не достигнуто, арбитражный суд не вправе устанавливать такую ответственность и в случае, когда передача разногласий по этим условиям на разрешение арбитражного суда была согласована сторонами.

Неустойка (штраф, пеня), предусмотренная указанными пунктами договора, законом не установлена, соглашение сторон о выплатах названной неустойки отсутствует, истец не согласен на уплату неустойки (пени, штрафа).

Более того, абзац 6 пункта 3.5 договора не соответствует положениям статьи 319 ГК РФ, устанавливающий невозможность погашения договорной неустойки ранее долга по арендной плате.

В силу изложенного, суд, руководствуясь принципом свободы договора, и, учитывая, волеизъявление сторон полагает, что указанные пункты подлежат исключению из договора.

Истец считает, что в данный договор подлежит включению пункт 3.8, предусматривающий прекращение начисления арендной платы со дня, следующего после истечения 15 дня с момента направления стороной договора соответствующего уведомления другой стороне.

Ответчик возражает относительно включения данного пункта, поскольку он противоречит требованиям закона.

Поскольку условие договора, предложенное истцом, противоречит положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязанность оплачивать арендную плату за всё время просрочки возврата имущества, суд первой инстанции изложил пункт 3.8 в следующей редакции: «При одностороннем отказе от исполнения настоящего Договора, право которого предусмотрено п.п. 8.5. настоящего Договора, начисление Арендодателем арендной платы и право Арендатора на арендованный земельный участок прекращается с момента подписания Арендатором документа, полученного от Арендодателя, подтверждающего прекращение права (акт возврата земельного участка)».

По мнению истца, в пункт 5.1.5. подлежит включению фраза о том, что арендатор также имеет право на возмещение убытков, аналогичные правам арендодателя на возмещение убытков.

Ответчик полагает, что данный пункт некорректен в части возмещения затрат арендатора на проведение улучшения земельного участка.

Между тем поскольку договором предусмотрено право арендодателя на возмещение убытков, суд считает правомерным включение в договор такого права и на стороне арендатора в силу свободы договора и равенства субъектов. При этом указание истца на возмещение ему затрат по улучшению земельного участка суд полагает подлежащим отклонению, поскольку, если данные затраты являются убытками, при доказанности они подлежат включению в их состав, а указание на однозначное возмещение арендатору затрат по улучшению на основании расчётов арендатора, является нарушением принципа равенства субъектов.

В связи с этим пункт 5.1.5 изложен судом в следующей редакции: «Арендатор имеет право на возмещение убытков, причиненных Арендодателем, в том числе досрочным расторжением настоящего Договора по инициативе Арендодателя».

Таким образом несогласие ответчика с редакцией п.5.1.5 договора является необоснованной, поскольку договором предусмотрено право ответчика на возмещение убытков. Включение данного права и на стороне истца обоснованно в силу свободы договора и равенства субъектов арендных отношений.

Пункт 5.2.6. изложен в редакции, предложенной истцом, а именно о том, что  арендатор обязан ежемесячно вносить арендную плату, в размере, порядке и сроки, установленные настоящим договором, приложениями и последующими изменениями и дополнениями к ним. Данный пункт соответствует ст.614 ГК РФ и не противоречит ст.421 ГК РФ.

В отношении пункта 5.2.15. истец полагает, что в данном пункте целесообразно указание на представление арендодателю доказательств передачи документов в регистрирующий орган в пятидневный срок не с момента подписания договора, а с момента выдачи его арендодателем арендатору, в силу следующего.

На основании Административного регламента предоставления муниципальной услуги по выдаче договора купли-продажи или договора аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования города Казани, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Исполнительного комитета г. Казани от 28 июня 2012 г. №4301, оформленные договоры (подписанные проекты договора и акта приема-передачи с обеих сторон) выдаются заявителю не ранее, чем через 5 рабочих дней после получения МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани» подписанного арендатором проекта договора.

В