Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2014 по делу n А55-20085/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.     

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

Поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении №582, вступившем в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.04.2011г. № 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов РФ и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением № 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению с момента опубликования  (22.09.2012г.).        В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления №582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.

Пунктом 7 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных упомянутым Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, установлено, что  в случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.

Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.

Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.

Такой правовой подход также подтвержден и Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.12.2013 №10782/13.

Из материалов дела следует, и сторонами подтверждается, что земельный участок предоставлялся ответчику Постановлением Главы города Самары от 21.07.99 №408 для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

До настоящего времени объект в эксплуатацию не введен, что сторонами не оспаривается, и доказательств обратного в материалы дела не представлено.

 С учетом изложенного, размер арендной платы в спорном периоде не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая кадастровую стоимость спорного земельного участка исходя из удельного показателя кадастровой стоимости 5264 руб. 89 коп. кадастрового квартала по виду разрешенного использования для размещения многоэтажной жилой застройки, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 №473, и с 26.02.2013 кадастровую стоимость спорного земельного участка исходя из удельного показателя кадастровой стоимости 8124 руб. 16 коп. кадастрового квартала по виду разрешенного использования для размещения многоэтажной жилой застройки, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 22.01.2013 №9 ----  сумма задолженности  по арендной плате  за период с 01.03.2012г. по 31.07.2013г. составляет 2993042 руб.65 коп. Суд апелляционной инстанции проверив расчет по арендной плате представленный ответчиком (т.2, л.д.110-127) признает его обоснованным и правомерным.

Кроме того, из представленных ответчиком платежных поручений следует, что им за спорный период внесено в качестве арендной платы  2917936 руб.91 коп. (т.1, л.д.85-101).

Таким образом задолженность подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца  за период с 01.03.2012г. по 31.07.2013г. составляет 75105 руб.74 коп = (2993042 руб.65 коп.- 2917936 руб.91 коп.)

Как установлено из материалов дела, арендные платежи, исчисленные на основании примененного судом расчета за спорный период , вносились ответчиком с просрочкой.

Вследствие ненадлежащего исполнения условий договора, а именно несвоевременного внесения арендной платы у арендатора  в соответствии с требованиями статей 330, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникла обязанность по уплате пеней.

Основанием для применения неустойки является факт неправомерного поведения стороны в обязательстве. Согласно расчётов истца сумма пени составила 1009989 руб. 52 коп. за период с 11.03.12 по 29.07.13. Ответчик заявил о снижении размера неустойки в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, апелляционный суд, руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о наличии оснований для снижения размера подлежащей взысканию пени до 186 018 руб. 72 коп.

Данные выводы по снижению неустойки соответствуют обстоятельствам дела, статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации № 263-О от 21.12.2000 г., пункте 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктах 2, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 17 от 14.07.1997 г. «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 36 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 30 от 06.10.2005 г. «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации», Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 81 от 22.12.2011 г. «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.01.2011 г. № 11680/10, которыми установлены критерии несоразмерности неустоек, а также сформирована практика рассмотрения и применения судами указанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

(Аналогичная правовая позиция по рассматриваемому делу отражена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 28.08.2014г. по делу №55-26581/2013).

Таким образом, с учетом представленных в дело доказательств апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и в силу п.3 ч.1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Самарской области от 20 декабря 2013 по делу № А55-20085/2013 подлежит отмене, с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении первоначального иска и прекращении производства по делу в части встречного иска.

Расходы по уплате государственной пошлины распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд.

П О С Т А Н О В И Л:

       Решение Арбитражного суда Самарской области от 20 декабря 2013 по делу № А55-20085/2013 отменить.

       Принять по делу новый судебный акт.

Иск Министерства строительства Самарской области г. Самара, (ОГРН 1056315900134; ИНН 6315800869), к обществу с ограниченной ответственностью «Финстрой» г. Самара, (ОГРН 1026301160115; ИНН 6316051073),  удовлетворить частично.

        Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Финстрой» в пользу  Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134; ИНН 6315800869)  261124 руб. 43 коп. из них: 75 105 руб. 71 коп. основного долга, и 186 018 руб. 72 коп. пени.

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью «Финстрой» (ОГРН 1026301160115; ИНН 6316051073), от встречных исковых требований к Министерству строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134; ИНН 6315800869).

Производство по делу в данной части прекратить.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Финстрой» (ОГРН 1026301160115; ИНН 6316051073), госпошлину оплаченную по иску в размере  8 018 руб.07 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Финстрой» (ОГРН 1026301160115; ИНН 6316051073), в доход федерального бюджета госпошлину по иску в размере 2 719 руб. 84 коп.

       Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                          С.Ш. Романенко

Судьи                                                                                                          С.Ю. Николаева    

                                                                                                                      Н.Ю. Пышкина