Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2014 по делу n А65-4152/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации  отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Здание производственного корпуса площадью 782,5 кв.м. инв.№12972-8, литера Е, расположенное по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский район, стан.Киндери,  около н.п.Киндери (Киндерский карьер), ОАО «Татстрой», принадлежащее на праве собственности ответчику, расположено на земельном участке площадью 47475 кв.м., кадастровый номер 16:16:08 05 03:0032, так же принадлежавшем ответчику на момент заключения указанного договора на праве собственности.

Данный вывод суда основан на следующих материалах дела.

Право собственности ООО «Киндери» на земельный участок зарегистрировано на основании договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от 19.09.2005, заключенного ООО «Киндери» и Администрацией Высокогорского района Республики Татарстан. Согласно договору на земельном участке расположено здание производственного корпуса площадью 585,1 кв.м., обозначенное литерой Е, и пристрой к данному зданию площадью 239,4 кв.м., обозначенный литерой Е1 (т.4 л.д.41-47).

Согласно техническому паспорту здания производственного корпуса, имеющего кадастровый номер 16:16:08 56 01:0001:0005, составленному по состоянию на 22.08.2002, здание состоит из производственного корпуса площадью 585,1 кв.м., обозначенного литерой Е, и пристрой к данному производственному корпусу площадью 239,4 кв.м., обозначенного литерой Е1. Площадь застройки составляет 824,5 кв.м. (т.2 л.д.116-127).

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 12.07.2013 объявлен запрет на осуществление регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, являющегося собственностью ООО «Киндери», в том числе на земельный участок площадью 47475 кв.м., кадастровый номер 16:16:08 05 03:0032, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский район, в 5000 м юго-Западнее с.Высокая Гора, а также 6 объектов недвижимости, включая  здание производственного корпуса площадью 782,5 кв.м. литера Е, расположенное по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский район, стан.Киндери, около н.п.Киндери (Киндерский карьер), ОАО «Татстрой» (т.2 л.д.130-131).

Договором купли-продажи №3 от 01.12.2006, заключенным истцом и ответчиком, не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок. Договор содержит лишь указание на то, что покупатель оформляет свои права на земельные участки согласно Земельному кодексу Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Истцом при новом рассмотрении дела, после перехода к рассмотрению дела судом апелляционной инстанции по правилам, установленным для суда первой инстанции, представлено дополнительное соглашение от 01.12.2006 к договору купли-продажи недвижимости №3 от 01.12.2006, согласно которому стороны определили, что в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земельный участок, на котором расположен объект (здание производственного корпуса с трансформаторной подстанцией, кадастровый номер 16:16:08 56 01:0001:0005), проданный продавцом покупателю в соответствии с указанным договором, следует судьбе проданного по договору здания (т.4 л.д.76).

Кроме того, после перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции суду представлен договор купли-продажи здания производственного корпуса от 13.05.2014, согласно которому ЗАО «НПО «Агри» продало Сибгатуллину Э.Г. здание производственного корпуса кадастровый номер 16:16:081501:1478 площадью 782,5 кв.м., расположенного по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский район, стан.Киндери, около н.п. Киндери (Киндерский карьер) (т.4 л.д.143-145).

Договор заключен после принятия арбитражным судом кассационной инстанции постановления от 22.01.2014, которым решение суда первой инстанции и постановление  арбитражного апелляционного суда были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а также после принятии судом первой инстанции решения от 14.04.2014, которым отказано в государственной регистрации перехода права собственности на производственное здание к ЗАО «НПО «Агри».

Договор  от 13.05.2014, заключенный ЗАО «НПО «Агри» и Сибгатуллингым Э.Г., не содержит условий, определяющих переход к покупателю прав на земельного участка, котором расположен объект недвижимости - здание производственного корпуса кадастровый номер 16:16:081501:1478 площадью 782,5 кв.м.

Арбитражный апелляционный суд, оценив представленные доказательства, в том числе: договор купли-продажи недвижимости №3 от 01.12.2006, дополнительное соглашение от 01.12.2006 к данному договору, договор купли-продажи здания производственного корпуса от 13.05.2014, в порядке, установленном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что условия договора купли-продажи №3 от 01.12.2006, дополнительного соглашения к нему, заключенного в день заключения самого договора, другие материалы дела, а также обстоятельства дела свидетельствуют о том, что воля сторон договора была направлена на отчуждение здания производственного корпуса площадью 782,5 кв.м. без части земельного участка кадастровый номер 16:16:08 05 03:0032, которая занята зданием и необходима для его использования.

Здание расположено на земельном участке площадью 47475 кв.м., на котором помимо указанного здания расположено еще 6 объектов недвижимости. Доказательства образования земельного участка, на котором расположено здание производственного корпуса и необходимого для его использования, путем раздела земельного участка кадастровый номер 16:16:08 05 03:0032 или выдела из него, суду не представлены. Напротив, суду представлен договор купли-продажи объектов недвижимости от 11.06.2013, заключенный ООО «Киндери» и Фатхутдиновым С.З., согласно которому в собственность Фатхутдинову С.З. передан весь земельный участок кадастровый номер 16:16:08 05 03:0032 площадью 47475 кв.м. и еще 6 объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке. Переход права собственности на земельный участок и объекты недвижимости зарегистрирован 11.07.2013 (т.2 л.д.82-88).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, арбитражный апелляционный суд считает, что договор купли-продажи №3 от 01.12.2006 не соответствует требованиям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора, и в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации  недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, договор купли-продажи №3 от 01.12.2006 не может служить основанием для приобретения истцом права собственности на здание производственного корпуса площадью 782,5 кв.м. инв.№12972-8, литера Е, расположенное по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский район, стан.Киндери, около н.п.Киндери (Киндерский карьер), ОАО «Татстрой», и истец не вправе требовать регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимости.

Заявление ответчика о пропуске срока исковой давности не может быть принято судом.

Истцом представлены в материалы дела расписка-обязательство от 30.09.2008, подписанная Илаловым И.Х., являвшимся на указанную дату директором ООО «Киндери», согласно которому он обязался в ноябре 2008 года осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на здание производственного корпуса в соответствии с договором купли-продажи №3 от 01.12.2006, а также расписка от 25.01.2011, подписанная Илаловым И.Х., являвшимся на указанную дату директором ООО «Киндери», согласно которой он обязался в феврале-марте 2011 года оформить необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на здание производственного корпуса в соответствии с договором купли-продажи №3 от 01.12.2006 (т.4 л.д.77-78).

Ответчик заявил о фальсификации указанных документов и просил провести судебную экспертизу на предмет соответствия времени изготовления указанных документов датам, указанным в документах.

В соответствии с ответом экспертной организации на запрос суда проведение экспертного исследования по указанному вопросу требует уничтожения исследуемого документа.  Истец согласие на уничтожение, представленных им документов, не дал.

Ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы по указанному вопросу было оставлено судом без удовлетворения.

Допрошенный судом первой инстанции в качестве свидетеля Илалов И.Х. подтвердил, что договор купли-продажи недвижимости №3 от 01.12.2006, расписки от 30.09.2008 и от 25.01.2011 подписаны им, даты указанные в документах соответствуют времени их составления и в указанное время он был директором ООО «Киндери» (т.3 л.д.105-106).

Другие доказательства фальсификации договора купли-продажи недвижимости №3 от 01.12.2006, расписок Илалова И.Х. от имени ООО «Киндери» от 30.09.2008, от 25.01.2011, суду не представлены.

В соответствии с пунктом 64 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

Согласно правовой позиции, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 №2665/12 по делу №А41-13623/2011 по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда возникла обязанность зарегистрировать переход права, а если дата исполнения этой обязанности не установлена, то со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для регистрации.

Договором купли-продажи №3 от 01.12.2006 срок государственной регистрации перехода права собственности на здание производственного корпуса не установлен. Следовательно, срок исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности  на указанный объект может исчислять не ранее чем с декабря 2008 года.

Кроме того, согласно статье 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

Выдача ответчиком расписки от 25.01.2011, подписанной Илаловым И.Х., являвшимся на указанную дату директором ООО «Киндери», согласно которой он обязался в феврале-марте 2011 года оформить необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на здание производственного корпуса в соответствии с договором купли-продажи №3 от 01.12.2006, свидетельствует о совершении ответчиком действий о признании долга. Поэтому срок исковой давности прервался и начал течь заново не ранее апреля 2011 года. Истец обратился в суд с иском 04.03.2013. Следовательно, трехгодичный срок исковой давности истцом не пропущен.

На основании пункта 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» и в соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено по правилам суда первой инстанции, поэтому решение подлежит отмене в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской расходы по государственной пошлине по иску, апелляционным жалобам и кассационной жалобе подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110,167-170,268-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 апреля 2014 года по делу №А65-4152/2013 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине по иску, апелляционным жалобам и кассационной жалобе отнести на истца.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Научно-производственное объединение «АГРИ» (ОГРН 1021603632863, ИНН 1660037626) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Киндери» (ОГРН 1031625400290, ИНН 1657042305) 4000 руб. в счет возмещения расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе и кассационной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                            В.В.Карпов

Судьи                                                                                                          С.А.Кузнецов

К.К.Туркин