Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2014 по делу n А55-425/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

арендодателем.

Арендатор обязан обеспечить действие договора страхования в течение срока аренды.

Сторонами при заключении договора согласован и подписан акт разграничения эксплуатационной ответственности, согласно которому по системе энергоснабжения граница эксплуатационной ответственности арендодателя – в ТЦ в целом и до наконечников входящих кабельных линий во ВРУ арендатора, граница эксплуатационной ответственности арендатора – в помещении от наконечников кабельных линий, входящих во ВРУ помещения арендатора.

Уведомлением от 12.09.2013 г. ООО «Виктор и Ко Управление бизнесом» известило ООО «РЕ Трэйдинг» о наличии у арендатора нарушения пункта 13.2 договора, выразившемся в не устранении нарушения условий договора: отсутствии страхования и непредставлении в срок документов, подтверждающих страхование в срок до 11.09.2013 г. В связи с этим истец указал на возникновение у него права требовать одностороннее расторжение договора аренды №1-52 от 01.04.2013 г.

Уведомлением от 12.09.2013 г. ООО «Виктор и Ко Управление бизнесом» известило ООО «РЕ Трэйдинг» об одностороннем расторжении договора аренды №1-52 от 01.04.2013 г. в связи с нарушением арендатором пунктов 6.4, 13.2 и 13.2.8 договора – не заключении договоров страхования и не представлении арендодателю документов, подтверждающих страхование.

12.09.2013 г. ООО «Виктор и Ко Управление бизнесом» направило в адрес ООО «РЕ Трэйдинг» претензию о взыскании неустойки по договору аренды №1-52 от 01.04.2013 г.: за непредставление документов по страхованию внутренней отделки и содержимого помещений (за период с 19.04.2013 г. – 12.09.2013 г.) 21 600 у.е., за непредставление документов по страхованию общей гражданской ответственности арендатора перед третьими лицами (за период с 19.04.2013 г. – 12.09.2013 г.) 21 600 у.е. 

На указанные уведомления ответчик ООО «РЕ Трэйдинг» 17.09.2013 г. сообщило о заключении обществом договоров страхования с ООО «СК «Цюрих» с 01.04.2013 г. по 31.08.2013 г. (страховой договор №L080ZL200139, страховой сертификат №034), с 01.09.2013 г. по 31.08.2014 г. (страховой договор №L080ZL300201, страховой сертификат №029), приложив копии страховых сертификатов.

17.09.2013 г. ООО «Виктор и Ко Управление бизнесом» направило в адрес ООО «РЕ Трэйдинг» требование об освобождении помещения до 23.09.2013 г.

24.10.2013 г. ООО «Виктор и Ко Управление бизнесом» направило в адрес ООО «РЕ Трэйдинг» уведомление о нарушении арендатором пункта 6.1 договора, что выразилось в том, что арендатор с 24.09.2013 г. без согласования с арендодателем держит арендованное по договору аренды №1-52 от 01.04.2013 г. помещение закрытым от посетителей, коммерческую деятельность не осуществляет. В связи с этим ООО «Виктор и Ко Управление бизнесом» потребовало от арендатора устранить нарушение в течение 5 рабочих дней.

15.01.2014 г. истец и ответчик составили акт определения причины отсутствия электроэнергии в помещении №1-52, арендуемом ООО «РЕ Трэйдинг», при этом обнаружено отключение вводного автомата, находящегося внутри помещения арендаторов, возможными причинами которого являлись неисправности роллставней, неисправность вводного автомата, неисправность групповых автоматов, неисправность электроприборов, нарушение условий эксплуатации электроприборов и электропроводки. Напряжение до вводного автомата присутствует.

01.04.2013 г. ООО «Виктор и Ко Мега Парк» (арендодатель) и ООО «РЕ Трэйдинг» (арендатор) заключили долгосрочный договор аренды помещения №1-39.1, по условиям которого (пункт 2.1) арендодатель обязался передать арендатору помещение, расположенное по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Дыбенко, д. 30, Торгово-развлекательный комплекс «Космопорт», 1 этаж, площадью 106,2 кв.м. (в т.ч. комната №297 площадью 106.2 кв.м.) за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязался принять помещение и своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи по договору.

Стороны согласовали условия о размере арендной платы, сроке аренды (10 лет с даты подписания договора).

В соответствии с пунктом 5.1.9 арендодатель вправе использовать право применения временных ограничительных мер в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору аренды. При этом под временными ограничительными мерами по условиям договора понимается любые необходимые и разумные действия арендодатели и(или) управляющей компании, ограничивающие доступ в помещение и (или) в торговый центр персонала (работников) или посетителей арендатора/субарендатора, а равно направленные на ограничение или прекращение подачи в помещение коммунальных услуг, применяемые арендодателем и (или) управляющей компанией по своему собственному усмотрению в соответствии со статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим договором аренды в случае нарушения арендатором своих обязательств по настоящему договору.

В соответствии с пунктом 6.1.1 арендатор вправе непрерывно (с учетом режима работы, определенного правилами ТЦ) использовать помещение согласно торговому профилю при соблюдении условий договора. В тоже время арендатор обязан постоянно в течение срока аренды вести торговую деятельность в соответствии с торговым профилем и держать помещения открытыми для посетителей в часы работы ТЦ. В случае прекращения/приостановления арендатором коммерческой деятельности в помещении по инициативе арендатора без согласования с арендодателем на срок более 4-х дней арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от настоящего договора аренды в соответствии с пунктом 13.2.2 договора.

В силу пункта 6.4 договора арендатор обязался заключить за свой счет договоры страхования согласно приложению №4 к настоящему договору аренды.

В соответствии с пунктом 6.7 арендатор обязан начать коммерческую деятельность в помещении с момента подписания акта приема – передачи помещения в аренду.

В соответствии с пунктом 13.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения реального ущерба, а арендатор подлежит выселению по следующим основаниям, при условии, что арендодатель предварительно уведомит арендатора о соответствующем нарушении и арендатор не исправит такое нарушение в течение 5 рабочих дней с даты получения уведомления от арендодателя (условие об уведомлении не применимо в отношении пункта 13.2.1), если отдельно не предусмотрено иное: пункт 13.2.2 – если арендатор неоднократно (два раза и более в течение года) нарушает обязательства, установленные в пунктах 6.1.1, 6.1.3, 6.2.6 – 6.2.9, 6.2.11 – 6.2.14, 6.2.19, 6.3, 6.4, 16.1 договора либо арендатор однократно нарушил пункт 6.2.6, в результате чего в отношении арендодателя была применена санкция в виде административной приостановки деятельности либо произошел пожар; пункт 13.2.6 – если арендатор нарушит сроки, указанные в пункте 6.7 более чем на 30 дней; пункт 13.2.7 если арендатор не уплачивает неустойку, начисленную за нарушение им условий договора в течение 15 рабочих дней с момента получения требования арендодателя.

В соответствии с приложением к договору №4 (страхование) страхование должно осуществляться в ООО СК «Цюрих», при этом арендатор обязался заключить следующие договоры страхования: в отношении внутренней отделки помещений, содержимого помещений, оборудования, предметов, мебели и иного имущества в помещениях на сумму их полной восстановительной стоимости - убытки от огня, наводнения и других опасностей; общую гражданскую ответственность арендатора перед третьими лицами, в т.ч. перед арендодателем. Договор страхования может быть оформлен в виде страхового полиса. Арендатор должен предоставить арендодателю доказательства заключения и вступления в силу каждого договора страхования (в т.ч. копии заключенных договоров страхования, копии страховых полисов, копии документов, подтверждающих внесения арендодателем страховых взносов).

В случае непредставления арендатором в установленный срок таких доказательств заключения договора страхования, указанного в пункте 1.1 приложения и не устранения нарушения арендатором после уведомления арендодателем, арендатор обязуется уплатить арендодателю неустойку в размере 150 у.е. за каждый день просрочки.

Нарушение арендатором срока заключения договоров страхования более чем на 30 календарных дней является основанием для досрочного внесудебного расторжения договора аренды арендодателем.

Арендатор обязан обеспечить действие договора страхования в течение срока аренды.

Сторонами при заключении договора согласован и подписан акт разграничения эксплуатационной ответственности, согласно которому по системе энергоснабжения граница эксплуатационной ответственности арендодателя – в ТЦ в целом и до наконечников входящих кабельных линий во ВРУ арендатора, граница эксплуатационной ответственности арендатора – в помещении от наконечников кабельных линий, входящих во ВРУ помещения арендатора.     

Уведомлением от 17.09.2013 г. ООО «Виктор и Ко Управление бизнесом» известило ООО «РЕ Трэйдинг» о наличии у арендатора нарушения пунктов 6.4, 13.2, 13.2.8 договора аренды №1-39.1 от 01.04.2013 г., выразившемся в не устранении нарушения условий договора: отсутствии страхования и непредставлении в срок документов, подтверждающих страхование в срок до 11.09.2013 г.

Уведомлением от 26.09.2013 г. ООО «Виктор и Ко Управление бизнесом» известило ООО «РЕ Трэйдинг» о наличии у арендатора нарушения пунктов 6.4, 13.2, 13.2.8 договора, выразившемся в не устранении нарушения условий договора: отсутствии страхования и непредставлении в срок документов, подтверждающих страхование в срок до 25.09.2013 г. В связи с этим истец указал на возникновение у него права требовать одностороннее расторжение договора аренды №1-39.1 от 01.04.2013 г.

26.09.2013 г. ООО «Виктор и Ко Управление бизнесом» направило в адрес ООО «РЕ Трэйдинг» претензию о взыскании неустойки по договору аренды №1-39.1 от 01.04.2013 г.: за непредставление документов по страхованию внутренней отделки и содержимого помещений (за период с 12.04.2013 г. – 26.09.2013 г.) 24 750 у.е., за непредставление документов по страхованию общей гражданской ответственности арендатора перед третьими лицами (за период с 12.04.2013 г. – 26.09.2013 г.) 24 750 у.е. 

Уведомлением от 11.10.2013 г. ООО «Виктор и Ко Управление бизнесом» известило ООО «РЕ Трэйдинг» об одностороннем расторжении договора аренды №1-39.1 от 01.04.2013 г. в связи с нарушением арендатором пунктов 6.4, 13.2 и 13.2.8 договора – не заключении договоров страхования и не представлении арендодателю документов, подтверждающих страхование.

На указанные уведомления ответчик ООО «РЕ Трэйдинг» письмом от 14.10.2013 г. сообщило об отсутствии у истца оснований для расторжения договора, так как требуемые договоры страхования арендатором заключены, а нарушение обязательства о предоставлении арендодателю документов в подтверждение факта заключения договора страхования основанием для расторжения договора не является.

07.02.2014 г. ООО «Виктор и Ко Управление бизнесом» повторно уведомило ООО «РЕ Трэйдинг» о нарушении условий договора аренды №1-39.1 от 01.04.2013 г., выразившемся в неуплате в срок неустойки за непредставление договоров страхования.

07.02.2014 г. ООО «Виктор и Ко Управление бизнесом» уведомило ООО «РЕ Трэйдинг» о нарушении условий договора аренды №1-39.1 от 01.04.2013 г., выразившемся в приостановке ведения коммерческой деятельности. 

Уведомлением от 28.02.2014 г. ООО «Виктор и Ко Мега Парк» сообщило ООО «РЕ Трэйдинг» о расторжении договора аренды №1-39.1 от 01.04.2013 г. с 04.03.2014 г. в связи с неоплатой арендатором неустойки за непредставление документов по страхованию – на основании пункта 13.2.7 договора.

Уведомлением от 28.02.2014 г. ООО «Виктор и Ко Мега Парк» сообщило ООО «РЕ Трэйдинг» о расторжении договора аренды №1-39.1 от 01.04.2013 г. с 04.03.2014 г. в связи с приостановлением ведения коммерческой деятельности – на основании пунктов 6.1.1, 13.2, 13.2.2 договора.

Таким образом, анализ содержания договоров аренды №1-52 от 01.04.2013 г. и №1-39.1 от 01.04.2013 г. позволяет сделать вывод, что указанные договоры содержат идентичные условия и различаются только предметом договора и соответственно условием о размере арендной платы. В силу указанного обстоятельства мотивация принятого судом решения в равной степени относится к обоим договорам и различается только в определении даты расторжения договора по определенным основаниям.

Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что первоначально ООО «Виктор и Ко Мега Парк» расторгло договоры аренды №1-52 от 01.04.2013 г. и №1-39.1 от 01.04.2013 г. в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) арендатором условий договоров, предусмотренных пунктами 6.4, пунктами 1.7 приложения №4 к договорам на основании пунктов 13.2.2 и 13.2.8 договоров.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Пункт 6.4 договоров предусматривает обязанность арендатора заключить за свой счет договоры страхования согласно приложению №4 к договору аренды.

В соответствии с пунктом 13.2.2. арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при условии, что арендодатель предварительно уведомит арендатора о соответствующем нарушении и арендатор не исправит такое нарушение в течение пяти рабочих дней с даты получения уведомления от арендодателя, если арендатор неоднократно (два раза и более в течение года) нарушает обязательства, установленные в пункте 6.4 договора.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции истец представил в материалы дела страховые полисы, письмо ООО СК «Цюрих» с подтверждением страхового покрытия и иные доказательства, свидетельствующие, что договоры страхования истца с ООО СК «Цюрих» были заключены и действовали в период с 01.09.2012 г. по 31.08.2013 г. и с 01.09.2013 г. по 31.08.2014 г.

Таким образом истцом не были нарушены положения, предусмотренные пунктом 6.4 договоров аренды, а поэтому у ответчика отсутствовали основания расторгать договоры аренды