Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2008 по делу n А55-15214/2007. Изменить решение

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

03 сентября 2008 года                                                                        Дело № А55-15214/2007

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2008 года                                                                        Постановление в полном объеме изготовлено 03 сентября 2008 года                                                                        

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Шадриной О.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Напреенко И.В., с участием:

от истца – Степанова Т.В, доверенность б/н от 25.08.2008 г., Гайворонский С.А., доверенность б/н от 25.08.2008 г., Костюк Е.А., доверенность б/н от 25.08.2008 г.,

от ответчика – Шабалта А.Н., доверенность №Д-49/366 от 10.10.2007 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 3 апелляционную жалобу                                 ЗАО «Строд-Сервис» на решение Арбитражного суда Самарской области от 23 июня 2008 года по делу №А55-15214/2007 (судья Богданова Р.М.),

по иску ЗАО «Строд-Сервис», г. Самара,

к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара,

о признании недействительными внесения изменений в договор,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Строд-Сервис» обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области с иском о признании изменений в договор от 28.06.2006 года №027440з в части увеличения арендной платы за земельный участок недействительными и признании расчета арендной платы по указанному договору на период с 29.11.2006 года по 29.09.08 года неправомерным, считать арендную плату в месяц в следующем размере: с 28.11.2006 года по 14.05.2007 года - 52256,16 руб., с 15.05.2007 года по 29.09.2007 года - 53058,98 руб., с 30.09.2007 года по 31.12.2007 года - 66325,85 руб., с 01.01.2008 года по 29.09.08 года - 70604,75 руб.

До вынесения решения суда истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования (л.д. 91 оборот т.1), просил признать недействительными изменения к договору от 28.06.2006 года №027440з, оформленные письмом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 01.06.2007 года №А-11/754 с приложенным расчетом арендной платы, в части увеличения размера арендной платы за период с 28 ноября 2006 года по 15 мая 2007 года. От остальных требований истец отказался.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23 июня 2008 года по делу №А55-15214/2007 прекращено производство по делу в отношении требований, от которых истец отказался, в остальной части в иске отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ЗАО «Строд-Сервис» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и удовлетворить исковые требования. По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом допущены нарушения норм процессуального права, так как прекращено производство по делу в отношении всех требований истца. Кроме этого, суд, как полагает заявитель, не дал оценки доводу о неправомерности применения ответчиком методических указаний Минэкономразвития РФ, не учел, что постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 года №74 не изменяет отношений сторон по договору аренды, незаконно не применил положения статей 131, 165, 168, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что ответчик нарушил порядок изменения арендной платы, в том числе не зарегистрировал изменения договора в установленном порядке.

В судебном заседании представители истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали, просили решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить.

Ответчик представил отзыв, в котором с доводами заявителя апелляционной жалобы не согласился. Представитель ответчика в судебном заседании просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

29.08.2008 года в судебном заседании объявлялся перерыв до 16 часов 30 минут 02.09.2008 года.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение суда первой инстанции подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 28.06.2006 года между ЗАО «Строд-Сервис» (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом города Самары (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка №027440з на срок до 29.09.2008 года под строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и зданием трансформаторной подстанции (л.д.20-26 т.1). Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке 17.07.2007 года.

В договоре стороны согласовали, что размер арендной платы определяется согласно расчету, прилагаемому к договору (л.д. 24-25 т.1), и подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользования землей (пункты 4.2., 4.3. договора). Стороны также согласовали, что новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом, путем опубликования в газете «Самарская газета» (пункт 5.2. договора).

Согласно указанному расчету арендная плата определялась по формуле А = S х Скад x Ка x Кпр x Кв x Ки,

где А - размер арендной платы в год,

S – площадь земельного участка (5 741,3 кв.м.),

Скад - удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель (642,48 руб.);

Ка - коэффициент категории арендатора (согласно методике определения арендной платы, утвержденной постановлением главы города Самары от 08.11.2005 года №2988),

Кпр - коэффициент престижности (согласно указанной методике),

Кв - коэффициент вида использования земельного участка (0,17 – согласно указанной методике);

Ки - коэффициент инфляции (устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации).

В связи с этим в расчете арендной платы был указан размер ежемесячной арендной платы в 2006 году - 52 256 руб. 16 коп.

В соответствии с законом Самарской области от 30.05.2006 года «О внесении изменений в закон Самарской области «О земле» и постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 года №67 «Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, связанных со строительством, с 01.07.2006 года возложены на ответчика.

В связи с изменением органа государственной власти, уполномоченного действовать от имени государства при распоряжении земельными участками, полномочия арендодателя по вышеуказанному договору аренды также считаются перешедшими к ответчику, что истец не оспаривает.

28.11.2006 года ответчиком в «Самарской газете» было опубликовано сообщение о новых реквизитах для уплаты арендной платы, а также о том, что изменился размер арендной платы в соответствии с методикой определения размера арендной платы на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самаре, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 года №74. В связи с этим арендаторы указанных земельных участков приглашались явиться в министерство для перерасчета арендной платы.

01.06.2007 года ответчик направил истцу письмо (л.д. 10 т.1) с приложением расчета арендной платы (л.д. 11-12 т.1).

Не согласившись с данным расчетом, истец обратился в суд с вышеуказанным иском.

Поскольку истец отказался от требований о признании неправомерным расчета арендной платы за период с 28.11.2006 года по 29.09.2008 года и считать арендную плату в месяц в следующем размере: с 28.11.2006 года по 14.05.2007 года - 52256,16 руб., с 15.05.2007 года по 29.09.2007 года - 53058,98 руб., с 30.09.2007 года по 31.12.2007 года - 66325,85 руб., с 01.01.2008 года по 29.09.08 года - 70604,75 руб., суд первой инстанции правомерно прекратил производство по делу в этой части.

Согласно уточненным требованиям истца он просил признать недействительными изменения к договору аренды в части увеличения размера арендной платы за период с 28.11.2006 года по 14.05.2007 года. (В суде апелляционной инстанции истец пояснил, что допустил опечатку при написании даты спорного периода в дополнении к исковому заявлению (л.д. 91 т.1): ошибочно указал «15.05.2007 года» вместо «14.05.2007 года»).

Таким образом, истец конкретизировал первое требование, указанное им в исковом заявлении – признать недействительными изменения договора в части увеличения арендной платы (л.д. 7 т.1).

Соответственно, предметом рассмотрения в суде первой инстанции являлось требование о признании недействительными изменений договора аренды в части увеличения размера арендной платы за период с 28.11.2006 года по 14.05.2007 года.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендодатель правомерно увеличил размер арендной платы.

Однако данный вывод суда не соответствует обстоятельствам дела.

Из положений статей 310, 167, 168, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие закреплено в договоре, но не чаще, чем один раз в год. При этом в течение года должно оставаться неизменным условие, устанавливающее твердый размер арендной платы или механизм его определения (согласно разъяснениям, приведенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Согласно методике определения размера арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 года №74, арендная плата рассчитывается по формуле:  А = S х Скад x Ка x Кпр x Кв x Ки. Данная формула идентична той, которую стороны согласовали при заключении договора в расчете арендной платы. Следовательно, в 2006 году ответчик не изменял механизм определения размера арендной платы.

Изменение величины арендной платы с 28.11.2006 года, отраженное в расчете, который ответчик 01.07.2007 года направил истцу, произошло вследствие того, что при производстве расчета, выполненного Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, применено другое значение Скад, чем использовал Комитет по управлению имуществом города Самары (8 138,29 руб. вместо 642,48 руб.).

Применение другого значения коэффициента не может рассматриваться как изменение механизма определения арендной платы, если сами коэффициенты в формуле остаются такими же. В этой связи не требуется проведение государственной регистрации данных о новой величине арендной платы за указанный период.

Суд апелляционной инстанции считает, что ответчик правомерно использовал для расчета арендной платы значение Скад, установленное для земель под домами многоэтажной жилищной застройки (л.д. 46 т.1), так как кадастровая стоимость земельного участка определяется в зависимости от его целевого назначения и разрешенного использования.

На спорных земельных участках ведется строительство жилого дома, следовательно, использовать показатель коэффициента Скад «Прочие земли поселений», неправомерно, так как под прочими землями понимаются земельные участки резерва, площадей, набережных и т.п. Цель предоставления спорного земельного участка по договору аренды – строительство многоэтажного жилого дома. Следовательно, разрешенному использованию земельного участка соответствует кадастровая стоимость, определенная для земель под домами многоэтажной застройки.

В свою очередь, разрешенное использование земельного участка – «под строительство» - соответствует значению коэффициента Кв «строительство объектов» - 0,17, установленного согласованным сторонами расчетом к договору аренды.

В этой связи довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ответчик неправомерно ссылается на разъяснения, приведенные в приказе Минэкономразвития России от 12.08.2006 года №222, несостоятельны.

Между тем суд первой инстанции не учел, что о новом размере арендной платы арендодатель проинформировал арендатора только 01.06.2007 года, увеличив в одностороннем порядке размер арендной платы в результате его корректировки за прошедший период – с 28.11.2006 года по 15.05.2007 года. Однако договор аренды №027440з не предоставляет арендатору права изменять размер арендной платы за прошедшее время.

Суд первой инстанции неправильно истолковал положения пунктов 4.3, 5.2 договора, посчитав, что ответчик путем публикации 28.11.2006 года в «Самарской газете» объявления об изменении банковских реквизитов и размера арендной платы исполнил установленные для арендодателя обязанности.

Согласно указанным положениям договора новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом, изменяющим размер арендной платы за землю. Однако в 2006 году не принимался нормативный правовой акт, изменяющий механизм определения арендной платы.

В опубликованном 28.11.2007 года объявлении не было указано, что подлежит применению иное значение коэффициента Скад, а сообщается, что размер арендной платы изменился в связи с принятием методики определения арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 года №74. Однако указанная методика не содержала нового значения Скад. Применение иного значения коэффициента Скад производилось ответчиком не на основании нового нормативного правового акта, а вследствие иного толкования и применения действующих нормативных правовых актов.

Поэтому предусмотренное пунктами 4.3, 5.2 договора опубликование сообщения об изменении арендной платы в связи с изменением законодательства неприменимо к отношениям по изменению арендной платы в результате ее корректировки вследствие применения иных, чем ранее значений коэффициентов в формуле расчета арендной платы.

Кроме того, указанное объявление носило