Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2008 по делу n А55-13404/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

Ленинский район, ул. Садовая, площадью 389, 00 кв.м. под организацию строительной площадки.

Согласно п. 4.2 договора № 021545з арендатор принял на себя обязательства вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение № 3 к договору).

В соответствии с п. 4.3 договора арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом, в порядке, установленном п. 5.2 договора.

25 января 2007 г. заявителем было получено уведомление № ЛД-2307/07 о передаче с 01 июля 2006 г. полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара для строительства, Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области. В данном уведомлении также содержалось требование о перечислении платежей по договору аренды № 021545з с указанием назначения платежа - для целей, не связанных с жилищным строительством.

На основании постановления главы города Самары от 30 сентября 2005 г. № 2615 «Об утверждении проекта границ земельного участка, предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью МЖК «Астра» в аренду земельного участка для строительства торгово-офисного центра, жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом (пятая очередь жилой застройки квартала), расположенного по адресу: ул. Маяковского в границах улиц Самарской и Садовой в Ленинском районе города Самары» 21 июня 2006 г. между ООО МЖК «Астра», являющимся арендатором, и Комитетом по управлению имуществом г. Самары, выступающим в качестве арендодателя на основании вышеуказанного постановления, был заключен договор № 026989з аренды земельного участка, относящегося к категории «земли поселений», имеющий кадастровый номер 63.01:05 07 004:0010, находящийся по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Маяковского, в границах улиц Самарской и Садовой площадью 9976,60 кв.м. под строительство торгово-офисного центра, жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом (пятая очередь жилой застройки квартала).

Согласно п. 4.2 договора № 026989з арендатор принял на себя обязательства вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение № 3 к договору).

В соответствии с п. 4.3 договора арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом в порядке, установленном п. 5.2 договора.

В январе 2007 г. заявителю направлено Министерством уведомление о передаче с 01 июля 2006 г. полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара для строительства, Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области. В данном уведомлении также содержалось требование о перечислении платежей по договору аренды № 026989з с указанием назначения платежа - для целей, не связанных с жилищным строительством (несмотря на принадлежность земельного участка - для строительства торгово-офисного центра, жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом пятая очередь застройки квартала).

15 июня 2007 г. Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства направлено в адрес ООО МЖК «Астра» уведомление № Л-11/973 об увеличении арендной платы по договору от 21 июня 2006 г. № 026989з, произведенном в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 21 июня 2006 г. № 74 «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самаре», с приложением расчета арендной платы за земельный участок.

На основании постановления главы города Самары от 30 декабря 2004 г. № 4909 «Об утверждении проекта границ земельных участков, продлении обществу с ограниченной ответственностью МЖК «АСТРА» срока аренды земельного участка, предоставлении в аренду земельного участка для строительства второй очереди жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (секция № 5) и подземного паркинга по адресу: улица Садовая в Ленинском районе города Самара», постановления главы города Самары от 30 сентября 2005 г. № 2617 «О выдаче обществу с ограниченной ответственностью МЖК «АСТРА» разрешения на строительство второй очереди жилого дома со встроенными помещениями офисов на первом и втором этажах (секция № 5) и подземного паркинга на земельном участке, расположенном по адресу: улица Садовая в Ленинском районе города Самары» был предоставлен а аренду земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома.

05 мая 2005 г. между ООО МЖК «Астра», являющимся арендатором, и Комитетом по управлению имуществом г. Самары, выступающим в качестве арендодателя на основании вышеуказанного постановления, был заключен договор № 021543з аренды земельного участка, относящегося к категории «земли поселений», имеющий кадастровый номер 63.01:05 07 004:0006, находящийся по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, площадью 2825.60 кв.м. под строительство второй очереди жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (секция № 5) и подземного паркинга.

Согласно п. 4.2 договора № 021543з арендатор принял на себя обязательства вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение № 3 к договору).

В соответствии с п. 4.3 договора арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом в порядке, установленном п. 5.2 договора.

25 января 2007 г. заявителем от Министерства было получено уведомление № ЛД- 2306/07 о передаче с 01 июля 2006 г. полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара для строительства.

Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области. В данном уведомлении также содержалось требование о перечислении платежей по договору аренды № 021543з с указанием назначения платежа - для целей, не связанных строительством.

15 июня 2007 г. Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства направлено в адрес ООО МЖК «Астра» уведомление № Л-11/973 об увеличении арендной платы по договору от 05 мая 2005 г. № 021543з, обоснованное постановлением Правительства Самарской области от 21 июня 2006 г. № 74 «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

14 июня 2007 г. Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства направлено в адрес ООО МЖК «Астра» уведомление № Л-11/951 об увеличении арендной платы по договору от 05 мая 2006 г. № 026647з, произведенном в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 21 июня 2006 г. № 74 «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара».

В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 21 июня 2006 г. № 74 «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара» Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства были переданы от Комитета по управлению имуществом городского округа Самара полномочия арендодателя по договорам аренды земельных участков для целей, связанных со строительством.

Согласно представленному распределению арендной платы за земельный участок по договору от 27 августа 2003 г. № 008474з расчет составил 3 201 903, 77 руб., по договору от 05 мая 2005 г. № 021545з расчет составил 897 899, 91 руб., по договору от 05 мая 2006 г. № 026647 расчет составил за 2006 г. - 837 468, 77 руб., за 2007 г. - 7 724 287, 8 руб. (т. 5 л.д. 23-24), по договору от 05 мая 2005 г. № 021543 расчет составил за 2006 г. -655 807, 91 руб., за 2007 г. - 6 016 241, 65 руб. (т. 4 л.д. 33), удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования составил при расчетах по этим договорам - 8 540, 66 руб., по договору от 21 июня 2006 г. № 026989з расчет составил за 2006 г. - 2 592 569, 45 руб., за 2007 г. расчет составил 12 909 038, 76 руб. при удельном показателе кадастровой стоимости по видам использования - 9 817, 58 руб. (т. 3 л.д. 30-32).

При принятии решения о признании указанных действий Министерства незаконными суд первой инстанции не учел следующее.

В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 21 июня 2006 г. № 74 «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара» Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства были переданы от Комитета по управлению имуществом городского округа Самара полномочия арендодателя по договорам аренды земельных участков, для целей, связанных со строительством.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской направило заявителю расчеты, в соответствии с которыми ему предложено уплачивать арендную плату по договору в размере, существенно превышающем прежний размер арендной платы, предупредив о расторжении договора в одностороннем порядке по истечении месячного срока в случае непогашения имеющейся задолженности по арендной плате. Указанные расчеты определения размера арендной платы основаны на Методике определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, предоставляемые для строительства, введенной постановлением Правительства Самарской области от 21 июня 2006 г. № 74.

Министерство обосновывает свои действия, исходя из указанной Методики, действовавшей в период с ноября 2006 г. по май 2007 г., в связи с исполнением условий пункта 5.2 и пункта 4.3 договора аренды, предусматривающих обязанность по сообщению арендатору размера арендной платы путем опубликования в газете «Самарская газета» за 28 ноября 2006 г. и изменению арендной платы, в связи с внесением изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей.

На момент направления письма 08 августа 2007 г. с перерасчетом арендной платы постановлением Правительства Самарской области от 25 апреля 2007 г. № 59 была введена другая Методика определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, предоставляемые для строительства, вступившее в законную силу 14 мая 2007 г. В соответствии с Методикой, введенной указанным выше постановлением, размер арендной платы определяется с учетом понижающих коэффициентов.

В указанных выше договорах аренды земельных участков закреплено право арендодателя изменять размер арендной платы, но не механизм фактического применения арендной платы. В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договоры аренды земельных участков также предусматривают возможность расторжения договора при неоднократном невнесении арендной платы в установленный договором срок.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Суд указал, что заявитель в установленном порядке производил оплату арендных платежей в соответствии с условиями заключенного договора, в связи с чем правовые основания для одностороннего расторжения договора отсутствуют. Предложенные изменения в договоры аренды, увеличивающие размер арендной платы в несколько раз, суд признал неправомерными и необоснованными.

Кроме того, суд указал, что согласно п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, порядок проведения которой устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 г. № 316, которыми определяется порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и для целей земельного кадастра. Исходя из указанных Правил, в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно ст. 18 Федерального закона от 02 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в редакции от 30 июня 2006 г.) единицами кадастрового деления территории Российской Федерации являются кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые кварталы. Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале. Принадлежащий заявителю земельный участок, исходя из его кадастрового номера (63:01:06 34 003:0001), находится в 3-м квартале шестого (Октябрьского) района г. Самары и имеет порядковый номер в кадастровом квартале 1. Суд исходил из того, что в силу постановления Губернатора Самарской области от 03 июля 2003 г. № 254 удельный показатель для кадастрового квартала № 1, занятого землями, предоставленными для строительства