Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2008 по делу n А55-13529/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

марта 2008 года в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 11 часов 30 минут 4 апреля 2008 года. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

Согласно договору агентирования № 1 от 4 июня 2001 года, заключенному между ООО «КФ «Статус» (принципал) и ООО «МПФ «Гостиный двор» (агент), ответчик поручил истцу совершать от имени и за счет принципала действия, направленные на приобретение принципалом права собственности на жилые помещения общей площадью 2000 кв.м. в строящемся здании по адресу г. Самара, ул. Садовая 177, блок «С». Срок выполнения обязательства – декабрь 2002 года. Для исполнения поручения агент вправе привлекать третьих лиц. Принципал финансирует расходы агента по исполнению поручения. Согласованным сторонами Приложением № 1 к договору стороны уточнили расходы Принципала по предполагаемой стоимости проектирования и строительства 1902,5 кв.м. общей площади объекта. Стоимость строительства сторонами определена: планируемая себестоимость (5064 руб. за 1 кв.м.), стоимость незавершенного строительства (на момент заключения договора не более 1015 руб. за 1 кв.м.), фактическая себестоимость 1 кв.м. общей площади жилых помещений определяется с учетом черновой отделки. Принципал и  агент гарантировали возмещение фактической собственности 1 кв.м. общей площади над планируемой. По расчетам  принципал выплачивает агенту в период с III квартала 2001 г. по III квартал 2002 года -  9.634.525 руб., а в IV квартале 2002 года агенту принципалом выплачивается агентское вознаграждение в сумме 856.725 руб.

Дополнительным соглашением стороны внесли в указанный выше договор уточнения, в т.ч. подтверждена доля инвестора (ООО «КФ «Статус») 2000 кв.м. общей площади жилых помещений в блоке «С», изменена планируемая себестоимость до 6943 руб. за 1 кв.м. общей площади жилых помещений, изменены сроки и объем финансирования – с III квартала 2001 г. по III квартал 2002 г. - 13.886.000 руб.

Вступившим в законную силу судебным решением Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-19119/2004 от 26.04.2005 г. и Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.07.2005 г. указанное дополнительное соглашение было отвергнуто, поскольку подпись инвестора заверена печатью ООО «Август-С».

Кроме того, указанными судебными актами установлено, что договор от 4.06.2001 г. является смешанным договором, содержащим элементы инвестирования и агентирования, при этом ООО «КФ «Статус» в договоре выступает принципалом и инвестором, а ООО «МПФ «Гостиный двор» - принципалом и заказчиком. Договор в части возложения на ООО «МПФ «Гостиный двор» обязанности по исполнению поручения ООО «КФ «Статус» по строительству дома признан ничтожной сделкой как прикрывающий договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости.  

Постановлением Главы города Самары от 26.06.2001 г. №933 ООО «МПФ «Гостиный двор» предоставлены в аренду земельные участки под строительство гостинично-жилищного комплекса в границах улиц Ленинской, Вилоновской, Садовой в Ленинском районе сроком на 5 лет.

По договору аренды земельного участка №011141з от 17.12.2002 г. Комитетом по управлению имуществом г. Самары передан в аренду сроком на пять лет ООО «МПФ «Гостиный двор» земельный участок площадью 3951,7 кв.м., расположенный по адресу г. Самара, Ленинский район, в границах ул. Ленинской, Вилоновской и Садовой. Земельный участок предоставлен под строительство жилых домов (С). Доказательств государственной регистрации данного договора суду представлено не было.

Доказательств заключения договора аренды на земельный участок ООО «Гостиный двор» по состоянию на день рассмотрения дела суду не представило.

По заключению судебного эксперта от 28.09.2006 г. фактическая стоимость восстановительных работ, произведенных ООО «МПФ «Гостиный двор» на строительство жилых помещений общей площадью 2000 кв.м. составила 81.211.745 руб. 09 коп., доля ООО «КФ «Статус» в блоке «С» составляет 14.883.758 руб. Для завершения строительства доля затрат ООО «МПФ «Гостиный двор» может составить 18.746.290 руб., а дополнительное возмещение расходов на строительство доли ООО «КФ «Статус» составит 5.532.880 руб.

Согласно справке ООО МПФ «Гостиный двор» о затратах на строительство блока «С» с 2001 по 2007 г.г. фактические затраты составили 85.053.675 руб. 46 коп, инвестировано средств ООО «КФ «Статус» - 10.683.422 руб.

Истец и ответчик с указанным документом в части фактических затрат на произведенное строительство и размер средств, инвестированных ответчиком не оспаривают.

Однако, ответчиком оспаривается обоснованность фактических затрат на внутреннюю отделку помещений в сумме 1.921.036 руб. (указано в пункте 24 Отчета «Эл-Гранд»), поскольку в соответствии с Приложением № 1 фактическая стоимость одного кв.м. жилой площади определяется без учета окончательной отделки.

Доводы истца о том, что фактические затраты включают стоимость внутренней отделки мест общего пользования, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку соглашением между сторонами не было оговорено включение в фактические расходы затрат на внутреннюю отделку, в том числе и мест общего пользования, а истцом не представлено никаких доказательств несения указанных затрат на отделку именно мест общего пользования.

С учетом указанного обстоятельства из суммы фактических затрат, понесенных истцом во исполнение поручения ответчика надлежит исключить затраты на внутреннюю отделку – 1.921.036 руб.

Кроме того, ответчик настаивает на исключении из числа фактических затрат на строительство объекта суммы 9.476.715 руб. – прочие затраты (без учета стоимости оборудования), поскольку истцом  не расшифровано содержание этих затрат и их относимость к строительству объекта.

Данны возражения суд признает необоснованными и их отклоняет.

Из технического паспорта от 20.09.2007 г. усматривается, что спорное здание является жилым домом, состоящим из литер А, а, а1, а2, а3, а4, в здании размещено 40 квартир, общая площадь здания 11.249,1 кв.м., в т.ч. площадь жилых помещений (квартир) 5781,1 кв.м.

Согласно отчету №2007.12-74 об определении инвестиционной стоимости многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Ленинская, д.166 (отчет исполнен ЗАО «Агентство оценки и экспертизы собственности «Эл-Гранд» по заказу ООО МПФ «Гостиный двор» 29.12.2007 г.) фактические затраты на строительство указанного многоквартирного дома составили:

- стоимость незавершенного строительства на 01.01.2001 г. 4.774.214 руб.;

- общестроительные работы 57.308.850 руб.;

- спецработы – 8.404.879 руб.;

- прочие затраты (без учета стоимости оборудования) – 9.476.715 руб.;

- сети и благоустройство – 9.863.231 руб.

Общие фактические затраты составили сумму 89.827.889 руб., в том числе затраты сверх стоимости незавершенного строительства – 85.053.675 руб.

Для оценки исполнителем использовались технический паспорт, выданный ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» 22.10.2007 г., сводный сметный расчет стоимости строительства жилого блока «С» в Гостинично-жилом комплексе, справка о затратах на строительство блока «С», реестр актов выполненных работ. Технические характеристики оцениваемого объекта исполнителем приведены в акте, при этом указано, что объектом является многоквартирный жилой дом общей площадью 6.776,32 кв.м. с чистовой отделкой (т.2 л.д.72).

Содержащаяся в акте оценки запись о площади объекта 6.776,32 кв.м. основана на рабочем проекте Гостинично-жилого комплекса с бизнес центром «Гостиный двор» (блоки С1 и С2 – т.2 л.д.15). Однако соответствие проектировочной площади фактическому размеру объекта оценщиком не проверена.

Между тем, согласно техническому паспорту от 22.10.2007 г. общая площадь здания составила 11.249,1 кв.м., площадь квартир – 5.781,1 кв.м.

Представителями сторон каких-либо пояснений по поводу существенных различий в площади спорного объекта не представлено.

Производство по рассмотрению апелляционных жалоб заинтересованных лиц Дудриной Л.П., Устиновой Т.П.. Семенова А.В., Мель Т.С., Мель А.М. прекращено определением Одиннадцатого арбитражного апелляционной суда от 9 апреля 2008 года (резолютивная часть определения была вынесена 4 апреля 2008 года)

При оценке договора от 04.06.2001 г. суд исходит из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации о толковании условий договора с учетом буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, сопоставления одних условий договора с иными и смыслом договора в целом, действительной общей волей сторон с учетом целей договора.

При этом суд учитывает и правовую оценку природы договора, содержащуюся в судебных актах арбитражных судов, рассматривающих ранее споры между сторонами по поводу исполнения данного договора.

Оценивая изложенное, суд исходит из следующих обстоятельств.

Вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 26.04.2005 г. и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.07.2005 г. по делу № А55-19119/2004 установлено, что договор от 04.06.2001 содержит элементы инвестирования, при этом ООО МПФ «Гостиный двор» выступает в качестве инвестора, а ООО «КФ «Статус» - заказчика; договор является смешанным, содержащим элементы инвестирования и агентирования. Данный договор имеет признаки как агентского договора в части поручения истцу оформить от имени ответчика документы, подтверждающие право собственности ответчика или указанных им лиц на объект или его часть, однако данное поручение может быть исполнено истцом только по завершении строительства объекта недвижимости в силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, доказательств сдачи дома в эксплуатацию и совершения действий по оформлению права собственности ответчика на помещения в доме суду не представлено.

Истец является застройщиком в силу Постановления Главы г. Самары от 26.06.2001 за № 933, необходимая для постройки объекта недвижимости градостроительная документация разрабатывается по заказу застройщика в силу ст. 57 Градостроительного кодекса РФ (1998 г.) (действовавшего на момент заключения договора), п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ 2004 г., следовательно, оформление и получение исходно-разрешительной документации на строительство объекта и документов, связанных с выполнением комплекса работ по проектированию и строительству объектов недвижимости, не может быть совершено застройщиком по поручению лица, застройщиком не являющегося. Ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию производится по заявлению застройщика (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ 2004 г.).

Таким образом, условия договора о возложении на ООО МПФ «Гостиный двор» обязательства совершить от имени ООО «КФ «Статус» необходимые юридические и иные действия по оформлению и получению исходно-разрешительной документации на строительство, документов, связанных с выполнением комплекса работ по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию строящегося объекта, являются недействительными (ничтожными) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Агентский договор в части возложения на ООО МПФ «Гостиный двор» обязанности по исполнению поручения ООО «КФ «Статус» по строительству дома является ничтожной сделкой в силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации как прикрывающий договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости.

Об этом свидетельствует как буквальное толкование условий договора (перечисление денежных средств для финансирования затрат на строительство), так и условия об инвестировании (дополнительное соглашение N 2). Выполнение работ по строительству дома не может быть предметом агентского договора (статья 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего совершение агентом юридических и иных действий, а не выполнение работ.

Удовлетворяя исковое требование истца, суд первой инстанции ошибочно исходил из толкования договора от 4.06.2001 г. исключительно как инвестиционного договора, между тем постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.07.2005 г. данному договору дана оценка как смешанному договору: не только как договору об инвестировании строительства, но и как договору об участии в долевом строительстве объекта недвижимости.

Истец в судебном заседании также пояснил, что договор от 4.06.2001 г. рассматривается истцом как договор об участии в долевом строительстве объекта недвижимости.

В пользу указанного обстоятельства свидетельствует и определение предмета договора в пункте 1.1, в котором стороны определяют объект договора жилые помещения общей площадью 2000 кв.м. в строящемся здании, но не участие ответчика в инвестировании строительства здания в целом.

Соответственно результатом исполнения договора следует считать получение принципалом в собственность объекта капитальных вложений, обусловленных договором капитальных вложений (жилые помещения площадью 1902,5 кв.м. в строящемся здании (блок «С»)). Отсутствие результата исполнения договора со стороны агента не порождает обязательства у принципала по возмещению фактических расходов агента.

Утверждения истца о том, что предусмотренные приложением № 1 к договору от 4.06.2001 г. сроки исполнения обязательства ООО «КФ «Статус» по расчетам с ООО «МПФ «Гостиный двор» платежи фактически являются предварительными платежами из содержания соглашения однозначно не вытекают.

Установленных сведений о завершении строительства объекта суду представлено не было, как и не было представлено достоверных доказательств об исполнении истцом обусловленного договором обязательства по передаче ответчику 1902,5 кв.м. общей площади (как указано в приложении) либо 2000 кв.м. общей площади жилых помещений (как указано в самом договоре) в собственность. Доказательств расторжения договора от 4.06.2001 г. сторонами суду не представлено. Истец и ответчик полагают, что договор, заключенный между ними, продолжает действовать, и не исполнен сторонами до сих пор.

Толкование обязательств сторон, предусмотренных договором, позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что обязанность по окончательной оплате ответчиком истцу фактических расходов, понесенных в связи с договором, возникает после передачи истцом ответчику обусловленной договором доли в строящемся объекте в собственность. Указанное значение договора вытекает из положений пунктов 1.1, 2.2.4 и 2.4 Договора агентирования от 4.06.2001 г. Лишь после выполнения истцом указанной обязанности у ответчика возникает обязанность по компенсации истцу понесенных расходов.

Признание же за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в