Постановление Правительства Москвы от 06.06.1995 № 495

 



                            М О С К В А

                       ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

                     П О С Т А Н О В Л Е Н И Е


                     О порядке финансирования
                        программы застройки
                       жилого района Куркино

     Рассмотрев   представленные    префектурой    Северо-Западного
административного  округа  г. Москвы  финансовую  схему   застройки
жилого района Куркино и программу реализации опционных  контрактов,
разработанных в целях реализации постановления правительства Москвы
от   07.07.92   N 471   "О концепции   социально-экономического   и
градостроительного  развития   Северо-Западного   административного
округа г. Москвы" и от 07.06.94 N 471  "О застройке  жилого  района
Куркино", правительство Москвы постановляет:
     1. Утвердить   представленные   префектурой   Северо-Западного
административного  округа  г. Москвы  финансовую  схему   застройки
жилого района Куркино и программу реализации  опционных  контрактов
(приложения N 1, 2), предусматривающие:
     - финансирование проектирования и строительства инфраструктуры
за счет продажи опционных контрактов фирмам-застройщикам;
     - привлечение  денежных  средств  населения,  направляемых  на
финансирование строительства  жилых  домов,  инженерно-транспортной
инфраструктуры,   объектов   социально-культурного   назначения   и
муниципального жилья, путем эмиссии  ценных  бумаг,  осуществляемой
фирмами-застройщиками.
     2. Согласиться  с   предложением   префекта   Северо-Западного
административного  округа  г. Москвы   и   определить   акционерный
коммерческий банк "Еврокосмос" в качестве генерального менеджера по
обслуживанию реализации проекта жилой застройки Куркино.
     3. Префекту    Северо-Западного    административного    округа
г. Москвы:
     3.1. В месячный срок заключить в установленном порядке договор
с банком "Еврокосмос".
     3.2. В месячный  срок  разработать  и  утвердить  совместно  с
Дирекцией  единого  заказчика  и  застройщика  "Куркино"   методику
определения стартовой цены опционного контракта.
     3.3. В 3-месячный срок организовать  и  провести  совместно  с
Дирекцией единого заказчика и застройщика "Куркино"  инвестиционные
торги  опционными  контрактами  с  целью  привлечения  средств  для
реализации программы застройки жилого района Куркино.
     Средства,  вырученные  от  торгов  опционными  контрактами,  в
полном объеме направлять на  реализацию  проекта  застройки  жилого
района Куркино.
     3.4. Создать  целевой  внебюджетный  фонд  для  финансирования
программы застройки жилого района Куркино.
     4. Предоставить  префекту  Северо-Западного  административного
округа г. Москвы по заявке управления муниципального округа Куркино
на период строительства право  передачи  земель  в  пользование  на
договорных условиях с регистрацией и расчетами земельных платежей в
Москомземе.
     5. Установить, что  фирмы-застройщики  -  владельцы  опционных
контрактов, осуществляющие строительство  жилых  домов  и  объектов
социально-культурного  назначения,   являются   их   собственниками
согласно условиям заключенных договоров.
     Оформление прав собственности осуществляется  в  установленном
законом порядке.
     6. Контроль за исполнением настоящего постановления  возложить
на первого заместителя премьера правительства Москвы,  руководителя
Департамента строительства Ресина В.И. и префекта  Северо-Западного
административного округа Парфенова В.В.


Премьера Правительства Москвы                        Б.В.Никольский



                               Приложение N 1
                               к постановлению Правительства Москвы
                               от 6 июня 1995 г. 
                               N 495


                       СХЕМА ФИНАНСИРОВАНИЯ
                ПРОГРАММЫ ЗАСТРОЙКИ РАЙОНА КУРКИНО

                          (См. подлинник)
          
                       Пояснительная записка
            к схеме финансирования программы застройки
                       жилого района Куркино

     Проблемы  инвестирования  крупных  строительных  проектов   во
многом связаны с неурегулированностью в настоящем  законодательстве
вопроса имущественных прав на земельные участки.  Однако  отказ  от
законодательного  обеспечения  права  продажи   земли   не   должен
приводить к невозможности обеспечения гарантий инвесторам.
     Решение  проблемы  обеспечения  прав  инвесторов  может   быть
достигнуто через возможность переуступки прав пользования земельным
участком (право застройки, право долгосрочной аренды). Существующий
в  настоящее  время  сложный  порядок  передачи  этих  прав  делает
вложения  в  них  мало  ликвидными,  а  следовательно,   и   высоко
рискованными, что в итоге  приводит  к  занижению  оценки  реальной
стоимости земли.
     Изменение порядка передачи прав пользования землей  на  основе
инструментов фондового  рынка  (предлагаемый  в  данной  финансовой
схеме   опционный   контракт)   позволит   существенно    увеличить
ликвидность  прав  пользования  земельным  участком  и  тем   самым
увеличить число потенциальных инвесторов проекта.
     Практика  замещения  бюджетных  источников  финансирования  на
финансирование за счет денежных  средств  населения  может  быть  с
успехом   применена   и   в   строительстве.   Предлагаемая   схема
двухступенчатого   финансирования   строительства   жилого   района
Куркино:
     - первый этап - финансирование проектирования и  строительства
инфраструктуры    за    счет    продажи    опционных     контрактов
фирмам-застройщикам;
     - второй этап - дополнительное привлечение  средств  населения
через ценные бумаги, выпускаемые фирмами-застройщиками. Такая схема
позволяет исключить участие населения в финансировании  проекта  на
наиболее  рисковом  первом   этапе   строительства.   Кроме   того,
значительная доля затрат, связанных с проектированием  и  созданием
инфраструктуры, делает залог опциона фирмой-застройщиком  под  заем
средств  населения   важным   дополнительным   звеном   в   системе
обеспечения гарантий заемщику.

                       Финансовый инструмент

     В  качестве  формы  финансового  инструмента  выбран   "опцион
застройки". Предлагаемая форма  финансового  инструмента  развивает
практику     предоставления     правительством     Москвы     права
преимущественного заключения договора  долгосрочной  аренды  земли.
Право выступать в качестве заказчика по строительству жилого дома и
преимущественное  право  заключения  договора  долгосрочной  аренды
земли легитимируются  с  помощью  финансового  инструмента  "опцион
застройки".
     Выбор данного финансового инструмента диктуется необходимостью
разделения  процесса  финансирования  строительства  жилого  района
Куркино  на  два  этапа:  этап   проектирования   и   строительства
инженерной инфраструктуры и этап строительства жилых домов.
     Реализация  "опционов  застройщика"  предполагается   сериями.
Каждая  серия  соответствует  определенному  типу  жилых  объектов,
предусмотренному генеральным  планом  строительства  жилого  района
Куркино. Выпуск  опционов  сериями  возможен  благодаря  унификации
земельных   участков   и    единообразному    набору    требований,
предъявляемых к строительству однородных объектов.  Выделяется  три
типа однородных объектов строительства: многоквартирный жилой  дом,
блокированный дом и коттедж.
     Передача "опциона  застройки"  в  соответствии  с  действующим
Гражданским  кодексом  является  уступкой   права   требования   по
опционному контракту и, в соответствии со статьей 389 ГК РФ, должна
быть совершена в письменной форме и (статья 382 ГК РФ)  не  требует
согласия должника, если это не предусмотрено опционным  контрактом,
что позволяет осуществлять  свободную  продажу  опционов  застройки
коммерческим организациям.
     Наличие  единообразного  набора  требований  к   строительству
каждого  типа  объекта  и  соответствующего   земельного   участка,
выделяемого под его строительство, позволяет использовать опцион  в
качестве   финансового   инструмента   для    реализации    проекта
строительства районов с "нулевым" базисом инфраструктуры и  большой
площадью, выделяемой под застройку.

                  Технология привлечения средств

     Объекты, которые необходимо построить на территории Куркино, с
точки  зрения  особенностей  финансирования   строительства   можно
разбить на три типа:
     - инженерная     и     социально-бытовая      (некоммерческая)
инфраструктура;
     - жилые дома различного типа;
     - коммерческие нежилые объекты.
     Основной   целью   данного   финансового   проекта    является
привлечение  внебюджетных  средств   для   строительства   объектов
инженерной и социально-бытовой (некоммерческой)  инфраструктуры,  а
также для проведения проектных работ на всех этапах  строительства.
Для решения этой задачи Дирекция единого  заказчика  и  застройщика
муниципального  округа  "Куркино",  действующая  в  соответствии  с
постановлением правительства Москвы  от  7  июля  1994 года  N 471,
совместно с префектурой Северо-Западного  административного  округа
разрабатывает регламент проведения, методику определения  стартовой
стоимости и проводит:
     - торги по продаже опционов застройки  на  участие  в  долевом
строительстве жилых домов в районе Куркино;
     - инвестиционные    конкурсы    на    предоставление     права
строительства коммерческих объектов  социальной  инфраструктуры  по
индивидуальным проектам.
     Стартовая стоимость (цена уступки прав по  контракту)  опциона
застройки определяется исходя из расчета доли затрат на  инженерную
и  социально-бытовую   инфраструктуру   и   проектирование   жилого
комплекса в Куркино, которая приходится на одно жилое здание. Кроме
того, стартовая  премия  включает  в  себя  долю  страхового  фонда
(определяемую из расчета 10% от  общего  объема  премии),  а  также
прибыль единого заказчика (10% от  общего  объема  премии)  и  цену
уступки  прав   по   преимущественному   заключению   договора   на
долгосрочную аренду земельного участка  под  строительство  здания.
Стартовая  стоимость  является  минимальной   ценой   аукциона   на
инвестиционных торгах.
     Условия  инвестиционного  конкурса  на  предоставление   права
строительства коммерческих объектов  социальной  инфраструктуры  по
индивидуальным проектам задаются аналогично  определению  стартовой
премии опциона на инвестиционных торгах.

                          Адресаты займа

     В отличие от финансовых схем, связанных с эмиссией  облигаций,
векселей,  жилищных   сертификатов,   данная   схема   предполагает
обращение к  принципиально  иному  субъекту  заемных  средств.  При
облигационных схемах  адресатом  является  будущий  владелец  жилья
("потребитель" конечного продукта). В предлагаемой схеме адресат  -
это  фирма-застройщик  ("производитель"  продукта),  выступающая  в
качестве заказчика при долевом строительстве жилого района (доля  =
отдельный жилой объект).
     При  таком   подходе   происходит   перенос   взаимоотношений,
возникающих в процессе реализации проекта, из сферы  взаимодействия
с физическими лицами в  сферу  взаимодействия  с  профессиональными
участниками рынка жилья, что  позволяет  значительно  более  строго
зафиксировать взаимные обязанности сторон как в юридическом, так  и
в финансовом плане.
     Опционная технология  позволяет  быстро  передавать  право  на
долевое  строительство  без  потери  объема  обязательств   сторон.
Наличие  возможности  передачи  прав  приведет  к   "естественному"
процессу регулирования состава застройщиков.
     Благодаря данной финансовой схеме строительство инфраструктуры
не будет зависеть от финансового состояния отдельного застройщика и
его платежной дисциплины, так как премия по опциону включает в себя
весь комплекс косвенных затрат, связанных со строительством  жилого
объекта. Тем самым достигается сокращение сроков реализации проекта
в целом.

        Основные обязательства сторон и этапы их реализации

     Дирекция единого заказчика и  застройщика  является  стороной,
которая  берет  на  себя  обязательства  по  опционному   контракту
(опциону). Основные  обязательства  данной  стороны  заключаются  в
следующем:
     - оплатить и провести работы по проектированию и строительству
инженерной и социальной инфраструктуры в определенных объемах  и  в
определенные сроки;
     - оформить    долгосрочную    аренду    земельного     участка
фирме-застройщику (либо первому владельцу здания) после  завершения
строительства фирмой жилого объекта.
     Фирма, приобретающая опцион застройки,  свободна  в  выборе  -
строить или не строить здание - в соответствии с правом опциона, но
при этом контрактом  оговаривается,  что  такое  право  сохраняется
определенное количество лет  (от  1  до  5  лет  в  зависимости  от
очередности застройки). При этом следует  учесть,  что  расходы  на
строительство инфраструктуры уже оплачены.

                              Резюме

     Предлагаемое  финансовое   решение   проблемы   финансирования
строительства жилого района (Куркино)  в  Москве  содержит  в  себе
несколько особенностей.
     1. Риск, связанный с реализацией проекта в целом,  существенно
снижается за счет:
     - уменьшения рисков, связанных с самим процессом строительства
(строительство  только  инженерной  и  социальной   инфраструктуры,
исключая жилые объекты);
     - уменьшения  социальных  рисков,  обусловленного  сокращением
числа  и  качественным  изменением  состава   участников   проекта:
профессиональные  участники  рынка  строительства  жилья  в  Москве
вместо физических лиц в качестве потенциальных владельцев  квартир;
     - создания    системы    дополнительных    гарантий    жителям
(потенциальные   владельцы   квартир),    приобретающим    жилищные
сертификаты и облигации фирм-застройщиков,  за  счет  депонирования
опциона в органах управления Москвы под обеспечение  облигационного
займа.
     2. Сроки реализации проекта в  целом  могут  быть  снижены  за
счет:
     - обеспечения   независимости   финансирования   строительства
инженерных  сооружений  и  социальной  инфраструктуры  в  целом  от
состояния и  платежной  дисциплины  фирм  застройщиков  в  процессе
реализации проекта;
     - наличия  механизма  передачи  прав  по  строительству  жилых
объектов от  несостоятельных  в  финансовом  плане  застройщиков  к
застройщикам, способным продолжить строительство.
     3. Фирмы-застройщики,  участвующие   в   строительстве   жилых
объектов, получают  дополнительные  преимущества  (по  сравнению  с
традиционными схемами финансирования) за счет:
     - обязательств Дирекции по сооружению инженерной и  социальной
инфраструктуры  и  проектных  работ,  зафиксированных  в   условиях
опциона;
     - дополнительных возможностей, связанных  с  опционом  (в  том
числе возможность  использования  опциона  в  качестве  залога  под
банковские кредиты или для эмиссии ценных бумаг);
     - возможности   переуступки   опциона    за    соответствующее
вознаграждение в случае возникновения финансовых трудностей.



                               Приложение N 2
                               к постановлению правительства Москвы
                               от 6 июня 1995 года 
                               N 495


             ПРОГРАММА РЕАЛИЗАЦИИ ОПЦИОННЫХ КОНТРАКТОВ
            УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОКРУГА "КУРКИНО"
             СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО АДМИНИСТРАТИВНОГО ОКРУГА
                             Г. МОСКВЫ

     1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

     1.1. Настоящая  Программа  разработана  в   целях   реализации
постановлений правительства Москвы от  24.09.91  N 110  "О развитии
малоэтажного  и  коттеджного  строительства  в  г. Москве   и   его
пригородной    зоне",    от     07.07.92     N 471     "О концепции
социально-экономического     и     градостроительного      развития
Северо-Западного административного  округа  г. Москвы"  и  07.06.94
N 471   "О застройке   жилого   района    "Куркино",    привлечения
внебюджетных  средств  для  строительства  объектов  инженерной   и
социально-бытовой (некоммерческой) инфраструктуры.
     1.2. Настоящая  Программа   регулирует   порядок   продажи   и
обращения опционного контракта.
     1.3. Все средства, полученные от продажи опционного контракта,
направляются на проектирование строительства объектов инженерной  и
социально-бытовой (некоммерческой) инфраструктуры.

     2. УЧАСТНИКИ РЫНКА

     2.1. Участники рынка опционных контрактов  делятся  на  четыре
категории:
     - надписатель опционного контракта - лицо, принимающее на себя
соответствующее обязательство (заключение с  держателем  опционного
контракта договора на долевое участие в строительстве жилого района
Куркино);
     - держатель опционного контракта - лицо,  которое  приобретает
опционный контракт;
     - банк  -  генеральный  менеджер  по  обслуживанию  реализации
опционных контрактов;
     - уполномоченные   банки   -    банки,    формирующие    сеть,
обслуживающую  размещение  и  обращение  опционного  контракта   по
договору, заключаемому с генеральным менеджером.

     3. ПРОДАЖА (РАЗМЕЩЕНИЕ) ОПЦИОННЫХ КОНТРАКТОВ

     3.1. Опционный  контракт  удостоверяет  право   держателя   на
строительство  определенного  жилого  здания  в  районе  Куркино  в
порядке и  на  условиях,  определяемых  Управлением  муниципального
округа   "Куркино"   Северо-Западного   административного    округа
г. Москвы.
     3.2. Стартовая    стоимость    опционного     контракта     на
инвестиционных торгах устанавливается Дирекцией единого заказчика и
застройщика "Куркино".
     3.3. Продажа  опционных  контрактов  проводится   в   размере,
необходимом    для    строительства    объектов    инженерной     и
социально-бытовой  (некоммерческой)  инфраструктуры,  а  также  для
проведения проектных работ на всех этапах строительства.
     3.4. Срок действия опционного  контракта  устанавливается  при
его реализации в зависимости от очередности застройки.
     3.5. Право  на   приобретение   опционного   контракта   имеют
резиденты и нерезиденты Российской Федерации.
     3.6. Первичная продажа (размещение) и учет движения  опционных
контрактов осуществляется банком - генеральным менеджером проекта.
     3.7. Неотъемлемой   частью   опционного   контракта   являются
соответственно   номер,   серия,   подпись   префекта    префектуры
Северо-Западного  административного  округа  г. Москвы  и  гербовая
печать, а также данные держателя (наименование юридического лица).
     3.8. Банк  -  генеральный  менеджер  предоставляет  держателям
опционных контрактов услуги по их ответственному хранению с выдачей
необходимых подтверждающих документов.
     3.9. Держатель  опционного  контракта  имеет  право   владеть,
пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему опционным контрактом
в  соответствии  с  действующим   законодательством   и   настоящей
Программой.
     3.10. Обращение    опционного    контракта    регламентируется
гражданским  законодательством  в   части,   определяющей   переход
имущественных прав от одного держателя к другому.
     Оформление перехода прав  собственности  от  одного  держателя
опционного контракта к  другому  осуществляется  в  соответствии  с
общими нормами гражданского законодательства.
     Переход  прав  собственности  к  третьим  лицам   регулируется
заключенным   договором   уступки   требования,    оформленным    в
установленном порядке, определенном действующим законодательством.
     3.11. Держатель опционного контракта вправе  в  течение  срока
его действия заключить  с  Дирекцией  единого  заказчика  "Куркино"
Северо-Западного  административного  округа  г. Москвы  договор  на
долевое участие в строительстве жилого района Куркино.

     4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НАДПИСАТЕЛЯ

     4.1. Надписатель заключает договор с  генеральным  менеджером,
который принимает  на  себя  обязательства  совершить  определенный
комплекс действий по размещению и движению опционных контрактов,  а
также комплекс действий по учету указанных операций с ними.
     4.2. Надписатель  обязан  обеспечить  условия  для   обращения
опционного контракта путем своевременного предоставления информации
о  его  текущей  стоимости,  служащей  базой  для   курса   продажи
опционного контракта.
     4.3. Надписатель  обязан  обеспечить  генеральному   менеджеру
предоставление учетных данных о  количестве  опционных  контрактов,
предлагаемых к продаже.
     4.4. Надписатель  обязан  обеспечить  заключение  договора  на
долевое участие в строительстве жилого района Куркино.

     5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ДЕРЖАТЕЛЯ ОПЦИОННОГО КОНТРАКТА

     5.1. Держатель  опционного  контракта  в  течение  срока   его
действия вправе:
     - заключить с Дирекцией единого заказчика "Куркино" договор на
долевое участие в строительстве жилого района Куркино и осуществить
строительство за свой счет;
     - отказаться  от   исполнения   обязательств   по   опционному
контракту.
     5.2. Оплата выкупаемых  опционных  контрактов  производится  в
срок до 5 (пяти) банковских дней.

     6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ГЕНЕРАЛЬНОГО МЕНЕДЖЕРА

     Генеральный  менеджер  заключает  договоры   на   обслуживание
опционного контракта с уполномоченными банками, открывающими пункты
продажи и скупки размещаемых опционных контрактов,  и  обеспечивает
учет информации о распространении и обращении опционных  контрактов
и движении привлеченных денежных средств.

     7. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ УПОЛНОМОЧЕННЫХ БАНКОВ

     Уполномоченный  банк  обязан  осуществить  продажу  опционного
контракта всем лицам, обратившимся к нему с намерением  осуществить
покупку опционного контракта,  на  которых  распространяется  право
приобретения опционного контракта согласно настоящей Программе.
     Уполномоченный  банк  осуществляет  свои  права  на  основании
типового  договора  с  генеральным  менеджером,  согласованного   с
префектурой Северо-Западного административного округа г. Москвы.

     8. ПОРЯДОК РАЗМЕЩЕНИЯ ОПЦИОННЫХ КОНТРАКТОВ

     Первичная   продажа    (размещение)    опционного    контракта
осуществляется на конкурсных торгах по  текущим  ценам  реализации,
устанавливаемым надписателем опционного контракта, по цене не  ниже
стартовой либо через систему уполномоченных банков.

     9. ПОРЯДОК ДЕНЕЖНЫХ РАСЧЕТОВ

     9.1. Уполномоченный банк обязан обеспечить зачисление денежных
средств от продажи опционного контракта,  перечисленных  держателем
опционного контракта, на счет генерального менеджера не  позднее  3
(трех)   дней   с   даты   зачисления    указанных    средств    на
корреспондентский счет.
     9.2. Генеральный  менеджер  обязан  каждые  10  (десять)  дней
осуществлять  перечисление  средств  с  накопительного   счета   на
специальный  внебюджетный  инвестиционный  счет  Дирекции   единого
заказчика и застройщика "Куркино".
     9.3. При обращении держателя опционного контракта с целью  его
продажи по  текущему  курсу  уполномоченные  банки  могут  выкупить
опционный контракт по самостоятельно установленной цене.

     10. ПОРЯДОК ПОГАШЕНИЯ ОПЦИОННОГО КОНТРАКТА

     10.1. Опционный  контракт  погашается  в  течение  срока   его
действия путем заключения с Дирекцией единого заказчика договора на
долевое участие в строительстве жилого района Куркино.
     10.2. С  держателем  опционного  контракта,  предъявившим  его
Дирекции единого заказчика и застройщика  "Куркино"  в  течение  10
(десяти)  дней  с  момента   предъявления   извещения   о   желании
осуществить  участие  в  строительстве   жилого   района   Куркино,
заключается договор  на  долевое  участие  в  строительстве  жилого
района Куркино.

     11. ПОРЯДОК УЧЕТА ОПЕРАЦИЙ С ОПЦИОННЫМИ КОНТРАКТАМИ

     11.1. Уполномоченные банки на  первое  число  текущего  месяца
предоставляют генеральному менеджеру сведения по реестру держателей
опционных контрактов.
     11.2. Генеральный     менеджер     представляет     управлению
муниципального округа "Куркино" учетную информацию  об  обороте  по
опционным контрактам по состоянию на первое число  текущего  месяца
по форме, определенной генеральным договором, не позднее 5 (пятого)
числа соответствующего месяца.
     11.3. По запросу префектуры Северо-Западного округа  г. Москвы
генеральный менеджер обязан предоставить информацию, подтверждающую
права  держателя  опционного  контракта,  предъявившего   его   для
заключения  договора  на  участие  в  строительстве  жилого  района
Куркино.