постановление Думы Курской области от 06.10.2005 № 1246-III ОД

     
      5.8.2. Рефинансирование посредством ипотечных агентств

     По мере  возникновения  других ипотечных  агентств  (альянсов)
Ипотечный оператор может сотрудничать с ними в случае  согласования
стандартов ипотечного жилищного кредитования и рефинансирования.
     
         5.8.3. Корпоративные инвесторы системы ипотечного
                      жилищного кредитования

     Основными региональными  инвесторами являются,  прежде  всего,
предприятия, заинтересованные  в улучшении  жилищных условий  своих
работников  ("корпоративные  инвесторы").  Инвестиции  в  ипотечные
ценные   бумаги   являются   наиболее   эффективным,   экономически
оправданным   способом   решения   жилищных   проблем   сотрудников
предприятий. Одновременно это наименее рискованный способ вложений.
     Формы участия корпоративных  инвесторов  в ипотечном  жилищном
кредитовании описаны в приложении 3.
     
              5.8.4. Секьюритизация ипотечных активов

     Одной из  целесообразных   форм  финансирования   региональной
системы ипотечного жилищного кредитования является выпуск Ипотечным
оператором ипотечных сертификатов  участия и  их размещение, в  том
числе,  среди  региональных   инвесторов  и  населения.   Закладные
объединяются  в пул  и  на  их  основе выпускаются  ценные  бумаги,
обеспеченные денежными  потоками и стоимостью  данных активов.  При
секьюритизации   ипотечные  активы   выводятся   за  баланс   лица,
гарантирующего  выпуск,   и  таким   образом,  обеспечивается   его
долгосрочная ликвидность.
     
           5.8.5. Дисконтирование номинальной стоимости
                      ипотечных ценных бумаг

     При рефинансировании ипотечных кредитов и размещении ипотечных
ценных бумаг условия  сделок с данными  активами могут  существенно
отличаться  от  условий,  зафиксированных  в  первичных  документах
(процентная  ставка  в   кредитном  договоре,  купонная  ставка   в
проспекте эмиссии  ипотечных  облигаций). В  этом случае  требуемая
инвесторами доходность ипотечных ценных бумаг может быть достигнута
путем корректировки  цены  реализации таких  бумаг относительно  их
номинальной стоимости.
     Если цена реализации  закладных (облигаций, закладных  листов,
сертификатов участия) ниже  их номинальной (балансовой)  стоимости,
то   доходность,  обеспеченная   инвестору,   окажется  выше,   чем
номинальная   доходность   (процентная   ставка).   Разница   между
номинальной стоимостью и  ценой реализации  - дисконт -  составляет
операционный убыток продавца ценной бумаги.
     
  5.9. Стимулирование строительства жилья для ипотечных заемщиков

     Ипотечный оператор   крайне   заинтересован   в    обеспечении
достаточного  предложения   нового  (первичного)  жилья   ипотечным
заемщикам.  С  этой  целью  Ипотечный  оператор,  как   координатор
региональной системы  ипотечного жилищного кредитования,  оказывает
содействие    застройщикам    и    инвесторам    в    осуществлении
инвестиционно-строительных  проектов  для  ипотечных  заемщиков,  а
именно:
     предоставляет застройщикам и инвесторам информационные  услуги
для оценки потенциального спроса на новое жилье;
     содействует застройщикам    в    получении    площадок     под
строительство жилья;
     содействует застройщикам   (в    том    числе   гражданам    -
потенциальным  ипотечным   заемщикам)  в   получении  кредитов   на
строительство жилья, особенно  индивидуального, в частности,  через
целевое депонирование временно  свободных средств и  поручительства
по кредитным обязательствам застройщиков;
     организует вовлечение  средств  потенциальных  заемщиков   (их
первоначальных  взносов)  в  строительство  жилья  через  различные
депозитарно-кредитные   и   ценно-бумажные   схемы   при    условии
страхования строительных рисков.
     Ипотечный оператор    может    выступать    соинвестором     в
строительстве жилья, например:
     жилья на  первичной  и  завершающей  стадиях,  с   последующей
переуступкой   прав   требования   по   инвестиционным   контрактам
заемщикам;
     социального жилья за счет целевого бюджетного финансирования;
     жилья для   работников   предприятий,   реализующих   жилищные
программы в рамках специальных соглашений с Ипотечным оператором.
     Ипотечный оператор   также   может   выступать   в    качестве
управляющей  компании  по   управлению  инвестициями  внешних   (по
отношению к Курской области) инвесторов.
     
    6. Система программных мероприятий и управление Программой
     
          6.1. Мероприятия по формированию инфраструктуры
             выдачи, сопровождения и рефинансирования
                        ипотечных кредитов

     С целью  оперативного  запуска  системы  ипотечного  жилищного
кредитования   исполнители   основных  мероприятий   Программы   на
основании Закона  Курской  области "О  развитии системы  ипотечного
жилищного  кредитования  в  Курской  области"  принимают  следующие
первоочередные меры:
     
    6.1.1. Формирование уставного капитала Ипотечного оператора

     Управляющий Программой  при  формировании  областного  бюджета
вносит предложения в Администрацию Курской области о финансировании
Программы на очередной финансовый год в части:
     взноса в Уставный капитал Ипотечного оператора;
     гарантий Курской   области   по   обязательствам    Ипотечного
оператора;
     финансирования Управляющего целевыми программами;
     финансирования целевых   программ  государственной   поддержки
граждан при ипотечном жилищном кредитовании.

     6.1.2. Формирование фонда жилья для временного поселения
           граждан, не справившихся с погашением кредита

     Ипотечный оператор  формирует   фонд   жилья  для   временного
поселения  граждан  за   счет  выделенных  Администрацией   области
денежных средств или  имущества в  уставный капитал и  внебюджетных
источников.
     
     6.1.3. Запуск механизма ипотечного жилищного кредитования
     
     Ипотечный оператор обеспечивает:
     консультационное обслуживание граждан;
     вовлечение банков - первичных кредиторов;
     формирование инфраструктуры   первичного   рынка    ипотечного
жилищного кредитования;
     отработку процедур регистрации ипотечных сделок и закладных;
     выдачу ипотечных   жилищных   кредитов   (формирование    пула
закладных).
     Управляющий программой:
     представляет в Администрацию  Курской  области предложения  об
объеме   бюджетных   средств,   необходимых   для    предоставления
безвозмездных субсидий для выплаты первоначального взноса;
     осуществляет выплаты   по  свидетельствам   о   предоставлении
безвозмездной субсидии;
     рассматривает заявления граждан о предоставлении безвозмездных
субсидий;
     определяет размеры безвозмездных субсидий;
     оформляет и    выдает    свидетельства    о     предоставлении
безвозмездной субсидии на выплату первоначального взноса.
     
  6.1.4. Организация рефинансирования ипотечных жилищных кредитов

     Через соглашение с  Ипотечным оператором и  ОАО "Агентство  по
ипотечному  жилищному кредитованию"  обеспечивает  рефинансирование
закладных  и,  таким  образом,  привлечение  в  областную   систему
ипотечного жилищного кредитования долгосрочных финансовых  ресурсов
на выдачу ипотечных жилищных кредитов.
     
        6.2. Мероприятия по стимулированию развития системы
         ипотечного жилищного кредитования, обеспечению и
                  доступности ипотечных кредитов

     Администрация Курской области заинтересована в росте масштабов
ипотечного жилищного кредитования посредством:
     увеличения доступности ипотечных жилищных кредитов;
     развития инфраструктуры    системы    ипотечного     жилищного
кредитования в Курской области;
     формирования альтернативных  и конкурентных  форм  организации
ипотечного жилищного кредитования;
     развития системы негосударственного пенсионного обеспечения  и
иных инвестиционных институтов.
     С этой целью обеспечиваются следующие условия:
     
      6.2.1. Субсидирование отдельных категорий заемщиков при
     всех формах организации ипотечного жилищного кредитования

     Выделение субсидий отдельным категориям граждан осуществляется
на основании целевых  программы ипотечного жилищного  кредитования,
которые  должны  быть ориентированы  на  государственную  поддержку
граждан,  участвующих  в  любых  предусмотренных  законодательством
формах организации жилищного кредитования.
     Порядок выдачи   субсидий   утверждается   нормативным   актом
Администрации Курской области, который разрабатывается  Управляющим
Программой.
     
                6.2.2. Разработка целевых программ:
              кредитные потребительские кооперативы;
                негосударственные пенсионные фонды

     Администрация Курской  области,  начиная с  2005  года,  будет
стимулировать  организацию  и  развитие  кредитных  потребительских
кооперативов  граждан через  поддержку  создания Курской  областной
Ассоциации кредитных потребительских кооперативов граждан.
     Ипотечный оператор      будет     оказывать      методическую,
консультационную и организационную помощь возникающим  кооперативам
и иным обществам взаимного кредитования.
     Развитие системы ипотечного жилищного кредитования  необходимо
тесно   увязать    с   системой   негосударственного    пенсионного
обеспечения, так  как негосударственные  пенсионные фонды  обладают
долгосрочными финансовыми ресурсами и нуждаются в ипотечных  ценных
бумагах   как   надежном  инструменте   инвестирования   пенсионных
резервов.
     С целью формирования внутреннего рынка ипотечных ценных  бумаг
Администрация Курской области  будет оказывать всемерную  поддержку
негосударственным  пенсионным  фондам  как  основным  потенциальным
инвесторам  в  ипотечные   ценные  бумаги,  выпускаемые   Ипотечным
оператором, ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"  и
иными   организациями   и   обеспеченные   ипотечными    кредитами,
выдаваемыми в Курской области.
     Одной из форм стимулирования работников бюджетной сферы  может
быть разовая  субсидия  пенсионного страхового  взноса в  выбранный
работником негосударственный пенсионный фонд.
     Предполагаемые объемы финансирования  мероприятий Программы  и
источники финансирования указаны в приложении 1.
     
            6.2.3. Предоставление областных гарантий по
         обязательствам ипотечных операторов и кредиторов

     Основываясь на  исследованиях   платежеспособного  спроса   на
ипотечные жилищные кредиты и сопутствующих прогнозах потребности  в
новом  жилье,  Администрация Курской  области  будет  стимулировать
развитие  жилищного  строительства,  ориентированного  на   запросы
ипотечных заемщиков, путем:
     разработки новых  принципов   жилищной   политики  в   Курской
области;
     заключения комплексных   договоров    с   органами    местного
самоуправления  о  формировании  комплексов  жилищной  застройки  в
рамках  ипотечных  проектов, способах  обеспечения  их  необходимой
инфраструктурой и сетями;
     привлечения инвестиций  в  развитие строительной  индустрии  и
строительство  через  предоставление  гарантий  (поручительств)  по
обязательствам третьих лиц, участие в ипотечных альянсах и принятие
целевых  программ  развития лизинга  на  приобретение  строительной
техники, технологий и оборудования.
     
            7. Контроль за ходом реализации Программы и
             предоставление отчетности о ее исполнении

     Основными исполнителями    Программы   являются    Управляющий
целевыми программами ипотечного жилищного кредитования и  Ипотечный
оператор.
     Контроль за деятельностью Ипотечного оператора  осуществляется
Советом директоров, в  который входят представители  уполномоченных
органов исполнительной власти Курской области.
     Руководство Ипотечного оператора  в установленном порядке  (не
реже  одного  раза  в   год)  представляет  на  Совете   директоров
бизнес-план   на  предстоящий   период   и  отчет   о   результатах
деятельности  за  истекший   период.  Указанные  документы   должны
отражать   конкретные   экономические   показатели,   связанные   с
выполнением   программных   мероприятий  (объем   привлеченных   на
ипотечное   жилищное   кредитование  средств,   количество   семей,
улучшивших  жилищные   условия  посредством  ипотечного   жилищного
кредитования, объем приобретенной жилой площади).
     Контроль за  деятельностью Управляющего  целевыми  программами
ипотечного  жилищного кредитования  осуществляется  представителями
уполномоченных органов исполнительной власти Курской области.
     Финансирование Программы   из    областного   бюджета    будет
осуществляться в пределах средств, предусмотренных на данные цели в
законе Курской  области "Об областном  бюджете" на  соответствующий
год.  Для  этого   Ипотечным  оператором  и  Управляющим   целевыми
программами  ипотечного   жилищного   кредитования  формируются   и
представляются   бюджетные   заявки   в   порядке,    установленном
федеральным законодательством и законодательством Курской области.
     
           8. Ожидаемые результаты реализации Программы

     Развитие системы ипотечного  жилищного кредитования в  Курской
области  будет  определяться  объемами  кредитования  и   прибылью,
получаемой   всеми   участниками   системы   ипотечного   жилищного
кредитования.
     При росте  привлекательности   ипотечных   ценных  бумаг   для
инвесторов,   а   также  возникновении   и   развитии   специальных
инвестиционных институтов (накопительной системы в Пенсионном фонде
Российской Федерации, негосударственных  пенсионных фондов и  т.п.)
развитие системы станет  интенсивным. По прогнозам прирост  объемов
ипотечного кредитования может  достигать сотен  процентов в год  до
момента удовлетворения основного спроса на ипотечные кредиты. Затем
рост  объемов  будет  определяться снижением  процентных  ставок  и
увеличением сроков кредитования.
     Региональная система ипотечного  жилищного кредитования  будет
также способствовать увеличению спроса на ипотечные ценные  бумаги,
вовлекая  в их  оборот  региональных  инвесторов, к  числу  которых
относятся  будущие  заемщики,  корпоративные  и   институциональные
инвесторы.
     
     
|————|————————————————|——————|——————————————————|——————————————————————————————————————————————————|———————|
| N  | Показатель     | Еди- | Комментарий      | Ожидаемый результат на конец года                | Итого |
| п/п|                | ница |                  |                                                  |       |
|    |                | изме-|                  |                                                  |       |
|    |                | рения|                  |                                                  |       |
|    |                |      |                  |——————|——————|——————|——————|———————|———————|——————||      |
|    |                |      |                  | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009  | 2010  | 2011  |      |
|————|————————————————|——————|——————————————————|——————|——————|——————|——————|———————|———————|———————|——————|
| 1. | Объем выданных | млн. | За счет средств  | 66   | 192  | 379  | 571  | 811   | 1076  | 1425  | 4519 |
|    | ипотечных      | руб. | Ипотечного       |      |      |      |      |       |       |       |      |
|    | кредитов       |      | оператора и      |      |      |      |      |       |       |       |      |
|    |                |      | рефинансирования |      |      |      |      |       |       |       |      |
|————|————————————————|——————|——————————————————|——————|——————|——————|——————|———————|———————|———————|——————|
| 2. | Количество     | шт.  |                  | 160  | 400  | 600  | 750  | 900   | 1000  | 1200  | 5010 |
|    | выданных       |      |                  |      |      |      |      |       |       |       |      |
|    | ипотечных      |      |                  |      |      |      |      |       |       |       |      |
|    | кредитов       |      |                  |      |      |      |      |       |       |       |      |
|————|————————————————|——————|——————————————————|——————|——————|——————|——————|———————|———————|———————|——————|
| 3. | Процентная     | %    |                  | 15%  | 12%  | 10%  | 8%   | 8%    | 7%    | 7%    |      |
|    | ставка по      |      |                  |      |      |      |      |       |       |       |      |
|    | ипотечным      |      |                  |      |      |      |      |       |       |       |      |
|    | кредитам       |      |                  |      |      |      |      |       |       |       |      |
|————|————————————————|——————|——————————————————|——————|——————|——————|——————|———————|———————|———————|——————|
| 4. | Средняя        | млн. |                  | 0,363| 0,480| 0,631| 0,761| 0,901 | 1,076 | 1,187 |      |
|    | величина       | руб. |                  |      |      |      |      |       |       |       |      |
|    | ипотечного     |      |                  |      |      |      |      |       |       |       |      |
|    | кредита        |      |                  |      |      |      |      |       |       |       |      |
|————|————————————————|——————|——————————————————|——————|——————|——————|——————|———————|———————|———————|——————|
| 5. | Построено      | тыс. | За счет средств  | 12,2 | 35,9 | 49,1 | 49,8 | 53,3  | 45,9  | 55,1  | 301,3|
|    | жилья по       | кв.  | Ипотечного       |      |      |      |      |       |       |       |      |
|    | Программе      | м    | оператора,       |      |      |      |      |       |       |       |      |
|    |                |      | инвестиций,      |      |      |      |      |       |       |       |      |
|    |                |      | привлеченных под |      |      |      |      |       |       |       |      |
|    |                |      | государственные  |      |      |      |      |       |       |       |      |
|    |                |      | гарантии, и      |      |      |      |      |       |       |       |      |
|    |                |      | средств          |      |      |      |      |       |       |       |      |
|    |                |      | заемщиков        |      |      |      |      |       |       |       |      |
|————|————————————————|——————|——————————————————|——————|——————|——————|——————|———————|———————|———————|——————|
| 6. | Средняя        | кв.  |                  | 60   | 61   | 62   | 63   | 64    | 65    | 66    |      |
|    | площадь        | м    |                  |      |      |      |      |       |       |       |      |
|    | приобретаемого |      |                  |      |      |      |      |       |       |       |      |
|    | жилья          |      |                  |      |      |      |      |       |       |       |      |
|————|————————————————|——————|——————————————————|——————|——————|——————|——————|———————|———————|———————|——————|
| 7. | Средняя        | млн. |                  | 0,642| 0,768| 0,901| 1,038| 1,174 | 1,327 | 1,486 |      |
|    | стоимость      | руб. |                  |      |      |      |      |       |       |       |      |
|    | приобретаемого |      |                  |      |      |      |      |       |       |       |      |
|    | заемщиком      |      |                  |      |      |      |      |       |       |       |      |
|    | жилья          |      |                  |      |      |      |      |       |       |       |      |
|————|————————————————|——————|——————————————————|——————|——————|——————|——————|———————|———————|———————|——————|
| 8. | Стоимость      | млн. |                  | 122,5| 344,3| 606,3| 873,3| 1185,0| 1488,3| 1999,3| 6619 |
|    | приобретенного | руб. |                  |      |      |      |      |       |       |       |      |
|    | заемщиками     |      |                  |      |      |      |      |       |       |       |      |
|    | жилья          |      |                  |      |      |      |      |       |       |       |      |
|————|————————————————|——————|——————————————————|——————|——————|——————|——————|———————|———————|———————|——————|
     
     
     Таким образом, общий объем выдачи ипотечных жилищных  кредитов
по Программе в  9,5 раз больше,  чем объем финансирования  развития
Программы.
     
     
     
     
     
                                                     Приложение N 1
                                      к областной целевой программе
                                       "Развитие системы ипотечного
                                   жилищного кредитования в Курской
                                       области" на 2005 - 2011 годы
     
                  Система программных мероприятий
     
          (В редакции постановления Думы Курской области
    от 13.03.2008 г. N 607-IV ОД; от 03.12.2008 г. N 855-IV ОД)

|——————————————————|————————|———————————————————|————————————————|
| Наименование     | Сроки  | Объем             | Исполнители    |
| мероприятия      |исполне-| финансирования,   |                |
|                  | ния    | млн. рублей       |                |
|                  |        |—————|—————————————|                |
|                  |        |всего|в том числе: |                |
|                  |        |     |—————|———————|                |
|                  |        |     |сред-| сред- |                |
|                  |        |     |ства | ства  |                |
|                  |        |     |обла-|внебюд-|                |
|                  |        |     |стно-|жетных |                |
|                  |        |     | го  |источ- |                |
|                  |        |     |бюд- |ников  |                |
|                  |        |     |жета |       |                |
|——————————————————|————————|—————|—————|———————|————————————————|
     1. Формирование инфраструктуры выдачи, сопровождения и
                  рефинансирования ипотечных кредитов

  1. Формирование    2005 -   168,1   102    98   Комитет
  уставного          2011                         строительства и
  капитала           гг.                          стройиндустрии
  ипотечного         в том                        Курской области,
  оператора          числе:                       комитет по
                                                  управлению
                     2005 г.   60    30,6  29,4   имуществом
                                                  Курской области
                     2007 г.   50    25,5  24,5

                     2008 г.   14,0  14,0   -

                     2009 г.   24,5   -    24,5

                     2011 г.   19,6   -    19,6

  2. Запуск          2005 г.    -     -     -     Ипотечный
  механизма                                       оператор
  ипотечного
  жилищного
  кредитования

  3. Организация     2005 -     -     -     -     Ипотечный
  рефинансирования   2011                         оператор
  ипотечных          гг.
  жилищных кредитов

  4. Формирование    до 2011   24,5   -    24,5   Ипотечный
  фонда жилья для    г.                           оператор - ОАО
  временного                                      "Курское
  поселения                                       областное
  граждан, не                                     ипотечное
  справившихся с                                  агентство"
  погашением
  ипотечного
  кредита

  Итого по разделу:  2005 -   192,6  70,1 122,5
                     2011
                     гг.
                     в том
                     числе:

                     2005 г.   60    30,6  29,4

                     2007 г.   50    25,5  24,5

                     2008 г.   14,0  14,0   -

                     2009 г.   24,5   -    24,5

                     2011 г.   44,1   -    44,1
     (Пункт   в   редакции   постановления   Думы  Курской  области
от 03.12.2008 г. N 855-IV ОД)

   2. Мероприятия по стимулированию развития системы ипотечного
      жилищного кредитования, обеспечению доступности ипотечных
                                кредитов

 5. Безвозмездные       2005 -     268,8  268,8   -    Управляющий
 субсидии      2011                           целевыми
 гражданам гг.                               программами
 на выплату
 первоначального взноса
 при получении ипотечного
 жилищного  кредита 2005 г. 30,0 30,0
 (займа)  на  приобретение                    2006 г.  30,0   30,0
жилья в Курской области
                    2007 г.  35,0   35,0

                    2008 г.                53,8        53,8
    в том числе             33,8        33,8
    за счет средств
    бюджетных инвестиций

                    2009 г.  40,0   40,0

                    2010 г.  40,0   40,0

                    2011 г.  40,0   40,0
   (Пункт   в   редакции   постановления   Думы   Курской   области
от 13.03.2008 г. N 607-IV ОД)
 6. Разработка      2005 -     3,0   1,8   1,2   Управляющий
 целевых программ:  2011                         целевыми
                    гг.                          программами
 кредитные          в том
 потребительские    числе:
 кооперативы

 негосударственные  2005 г.    1,0   1,0   -
 пенсионные фонды
                    2007 г.    1,0   0,8   0,2

                    2009 г.    0,4   -     0,4

                    2011 г.    0,6   -     0,6
     (Пункт   в   редакции   постановления   Думы  Курской  области
от 03.12.2008 г. N 855-IV ОД)
 7. Предоставление  2005- 60,0 60,0              Администрация
 областных          2009                         Курской области
 гарантий по        гг.
 обязательствам
 ипотечных
 операторов и
 кредиторов

 Итого по разделу:  2005 -   271,8 270,6   1,2
                    2011
                    гг.
                    в том
                    числе:

                    2005 г.   31,0  31,0   -

                    2006 г.   30,0  30,0   -

                    2007 г.   36,0  35,8   0,2

                    2008 г.   53,8  53,8   -
                    в том
                    числе:
                    за        33,8  33,8   -
                    счет
                    средств
                    бюд-
                    жетных
                    инвес-
                    тиций

                    2009 г.   40,4  40,0   0,4

                    2010 г.   40,0  40,0   -

                    2011 г.   40,6  40,0   0,6
     (Пункт   в   редакции   постановления   Думы  Курской  области
от 03.12.2008 г. N 855-IV ОД)

 Всего по           2005 -   464,4 340,7 123,7
 мероприятиям       2011
                    гг.
                    в том
                    числе:

                    2005 г.   91,0  61,6  29,4

                    2006 г.   30,0  30,0   -

                    2007 г.   86,0  61,3  24,7

                    2008 г.   67,8  67,8   -
                    в том
                    числе:
                    за        33,8  33,8   -
                    счет
                    средств
                    бюд-
                    жетных
                    инвес-
                    тиций

                    2009 г.   64,9  40,0  24,9

                    2010 г.   40,0  40,0   -

                    2011 г.   84,7  40,0  44,7
     (Пункт   в   редакции   постановления   Думы  Курской  области
от 03.12.2008 г. N 855-IV ОД)

                                                     Приложение N 2
                                      к областной целевой программе
                                       "Развитие системы ипотечного
                                   жилищного кредитования в Курской
                                       области" на 2005 - 2011 годы
     
           Социально-экономические условия и предпосылки
                       реализации Программы
     
     Прогноз социально-экономических    условий    и    предпосылок
реализации,   используемых   при   расчете   ключевых   показателей
финансового  плана,  основан  на данных  комитета  строительства  и
стройиндустрии Курской области:
     программа внедрения  на  территории  Курской  области  системы
ипотечного жилищного кредитования;
     данные социально-экономической статистики и рынка жилья.
     В расчете также использованы статистические данные Госкомстата
России и прогноз Минэкономразвития России.
     
               Прогноз макроэкономических параметров
     
|—————————————————|——————|———————|——————|——————|———————|—————————|———————|————————|———————|———————|————————|
|                 |2005 -|2005 - |2005 -|2005 -| 2005  | 2006    | 2007  | 2008   | 2009  | 2010  | 2011   |
|                 |  I   |  II   |  III |  IV  |       |         |       |        |       |       |        |
|—————————————————|——————|———————|——————|——————|———————|—————————|———————|————————|———————|———————|————————|
 Инфляция

 темп инфляции (%) 2,9     2,9     2,9    2,9    12,0    10,0      8,0     6,0      6,0     5,0     5,0

 индекс цен на     1,00    1,03    1,06   1,09   1,00    1,12      1,23    1,33     1,41    1,50    1,57
 начало периода

 Процентные ставки

 процентные        15,0    14,5    14,0    13,5   14,0    12,0     10,0     8,0      8,0     7,0     7,0
 ставки по
 кредитам
 (%)

 процентные        12,0    11,5    11,0    10,5    13,0    11,0     9,0     7,0      7,0     6,0      6,0
 ставки по
 депозитам
 (%)

 ставка            16,0     15,5   15,0     14,5    15,0    13,0    11,0     9,0      9,0     8,0     8,0
 дисконтирования
 (%)

 коэффициент       0,962    0,926  0,892    0,861   0,861   0,762   0,686   0,630    0,578    0,535   0,495
 дисконтирования

 Доходы населения

 среднедушевой     5948     6079    6213     6349    6147    6700    7169    7527    7903    8298     8713
 доход, руб./мес.

 темп прироста     2,2      2,2     2,2      2,2      9,0     7,0     6,0     5,0     5,0     5,0     5,0
 реального дохода
 (%)

 индекс реальных   1,00     1,02    1,04    1,07    1,00    1,09     1,17     1,24    1,30    1,36    1,43
 доходов

 индекс            1,00     1,05    1,10    1,16    1,00     1,22     1,44     1,64    1,83    2,04    2,25
 номинальных
 доходов

 доля              40,1     41,5    42,8     44,0    40,1    45,3    49,0     52,8     56,1    59,3    62,3
 кредитоспособного
 населения (%)

 среднедушевой    4405     4574     4754     4944    4405    5145     5893     6518    7038    7629    8218
 доход
 кредитоспособного
 населения
 (рублей)

 коэффициент      3,2     3,2      3,2      3,2      3,2      3,2     3,2      3,2     3,2     3,2     3,2
 семейности

 Цены на жилье

 рыночная цена   12000   12496    13013    13551    12000    14112    16299    18483   20572   22897  25244
 жилья (тыс.
 рублей)

 темп прироста   1,2     1,2      1,2      1,2      5,0      5,0      5,0       5,0      5,0     5,0      5,0
 реальных цен (%)

 индекс реальных  1,00    1,01    1,02     1,04     1,00     1,05    1,10     1,16     1,22     1,28     1,34
 цен на жилье

 индекс           1,00    1,04    1,08     1,13     1,00     1,18     1,36    1,54     1,71     1,91     2,10
 номинальных цен
 на жилье

                           Основные показатели рынка жилья и ипотечных кредитов

 Рынок жилья

 рыночная цена   12000    12496   13013   13551   12000    14112   16299   18483   20572    22897    25244
 жилья
 (тыс. рублей)

 объем            49       49       49     49     196      210      230     250     270      290     310
 строительства
 жилья,
 тыс. кв. м

 стоимость жилья  588000  612321  637648  664023  2501992  2963520  3748853  4620869  5554469 6640059 7825538
 (тыс. рублей)

 средняя площадь    60      60      60     60      60       61       62      63       64      65      66
 единицы жилья
 (кв. м)

 количество жилых   817     817     817    817     3267     3443    3710     3968     4219    4462    4697
 помещений (шт.)

 Строительство
 жилья
 Региональным
 оператором
 (РО)

 стоимость       130778    451778   713333  820333  978286  937524  1239841
 вводимого жилья
 с участием РО
 (тыс. рублей)

 объем           12222     35903    49082    49774   53332   45920   55082
 строительства,
 тыс. кв. м

 количество      204       589      792      790      833     706     835
 жилых
 помещений
 (шт.)

 доля проектов   6,2      17,1      21,3     19,9    19,8     15,8    17,8
 РО в общем
 объеме
 строительства
 (%)

 Программа
 ипотечного
 кредитования
 РО

 количество
 выданных
 кредитов
 (число)         0       0      40     120     160    400   600    750    900   1000   1200

 доля в общей   0,0     0,0     4,9   14,7      4,9   11,6  16,2   18,9   21,3   22,4   25,5
 массе сделок (%)

 объем           0       0     15653  50045    65698  192067  378630  571028  810835  1075928  1424677
 кредитования,
 тыс. рублей

 доля в         0,0    0,0     2,5    7,5      2,6     6,5    10,1     12,4    14,6    16,2    18,2
 стоимости
 жилья (%)

 средний LTV (%) 50,1  51,3    53,6   55,8     62,4    65,4   68,4    72,3    71,3

 объем           50,2%  42,5%  53,1%  69,6%   82,9%    114,8%   114,9%
 кредитования к
 стоимости
 вводимого жилья
 (%)

     Примечание: Выдаваемые ипотечные  кредиты используются как  на
приобретение  жилья,  строящегося  в  рамках  проектов   Ипотечного
оператора, так  и на приобретение  готового жилья  на рынке (в  том
числе  вторичного   жилья).  Постепенно   выдача  и   сопровождение
ипотечных   кредитов   становится   основным   видом   деятельности
Ипотечного оператора.
     
     
     
     
     
                                                     Приложение N 3
                                      к областной целевой программе
                                       "Развитие системы ипотечного
                                   жилищного кредитования в Курской
                                       области" на 2005 - 2011 годы
     
          Преимущества участия корпоративных инвесторов в
             системе ипотечного жилищного кредитования
     
     В ходе   внедрения   рыночных   форм   ипотечного    жилищного
кредитования  в  Курской  области проявляется  интерес  со  стороны
предприятий  и организаций  (далее  - "предприятия")  к  ипотечному
кредитованию  как   к  инструменту  реализации   кадрово-социальной
политики.
     Для отличия   от   базовой  модели   ипотечного   кредитования
обобщенно назовем  возможные  формы участия  предприятий в  системе
ипотечного жилищного кредитования корпоративной схемой.
     
          Формы участия предприятий в системе ипотечного
                      жилищного кредитования

     Программой предусмотрено несколько форм участия предприятий  в
системе  ипотечного  жилищного  кредитования,  которые  могут  быть
классифицированы по следующим критериям:
     а) по источнику финансирования:
     внутренний источник финансирования (само предприятие);
     внешний источник финансирования  (ипотечное агентство за  счет
средств, привлеченных на фондовом рынке);
     б) по объекту финансирования:
     первичные ипотечные ценные бумаги (закладные);
     ипотечные ценные   бумаги   (закладные   листы,    сертификаты
участия);
     уставный капитал Ипотечного оператора;
     в) по способу финансирования (внутреннее финансирование):
     напрямую;
     через негосударственный пенсионный фонд;
     г) по типу приобретаемого жилья:
     приобретение работниками предприятия готового жилья;
     капитальное строительство  жилья  с  целью  его   последующего
приобретения работниками предприятия через ипотечное кредитование.
     На основе данных  критериев  можно выделить  ряд форм  участия
предприятий в  системе ипотечного жилищного  кредитования, а  также
определить  порядок   действий   предприятия,  принявшего   решение
участвовать в системе ипотечного жилищного кредитования.
     
                            |————————————————————————————————————|
                            | По источнику финансирования        |
                            |———————————————————————|————————————|
                            | внутренний            | внешний    |
                            |———————————|———————————|            |
                            | напрямую  | через НПФ |            |
|———————————————|———————————|———————————|———————————|————————————|
|По объекту     |уставный   | 1         |    -      | 7          |
|финансирования |капитал    |           |           |            |
|               |Ипотечного |           |           |            |
|               |оператора  |           |           |            |
|               |———————————|———————————|———————————|————————————|
|               |закладная  | 2         | 3         | -          |
|               |———————————|———————————|———————————|————————————|
|               |ипотечная  | 4         | 5         | 6          |
|               |ценная     |           |           |            |
|               |бумага     |           |           |            |
|———————————————|———————————|———————————|———————————|————————————|
     
        1. Вложения в уставный капитал Ипотечного оператора
     
     Для обеспечения  запуска  системы и  возможности  контроля  со
стороны  предприятия  над инвестиционным  процессом,  особенно  при
капитальном  строительстве,  целесообразны вложения  предприятия  в
уставный  капитал  Ипотечного  оператора.  Предприятие  приобретает
акции   Ипотечного  оператора   в   сумме,  отвечающей   финансовым
возможностям и интересам предприятия в социально-жилищной сфере.
     В рамках "пилотного" проекта не менее 50% от этой суммы  может
быть использовано  на строительство жилья  для сотрудников  данного
предприятия с  последующим  рефинансированием Ипотечным  оператором
ипотечных  кредитов, выданных  на  приобретение построенного  жилья
(размер части стоимости акций предприятий-учредителей, используемой
на   социальную   жилищную  программу   предприятия,   определяется
собранием учредителей-акционеров).
     На последующих этапах  реализации Программы предприятие  может
рассчитывать  на  то,  что  капитальное  строительство  жилья   для
сотрудников предприятия  в общем объеме  инвестиционно-строительной
деятельности   Ипотечного  оператора   в   плановый  период   будет
пропорционально доле предприятия в акционерном капитале  Ипотечного
оператора.
     
               2. Инвестиции предприятия в закладные

     Предприятие приобретает   закладные,   удостоверяющие    права
требования   по   кредитным  обязательствам   заранее   оговоренных
работников   предприятия.    Рефинансирование   осуществляется    в
соответствии с  предварительным договором купли-продажи  закладных,
заключенным  с  Ипотечным  оператором, либо  напрямую  с  кредитной
организацией - первичным ипотечным кредитором. Процентная ставка по
кредитам устанавливается предприятием.
     Преимущество прямого  инвестирования  в закладные  -  снижение
затрат  за  счет  минимизации  количества  сделок  по   переуступке
денежных обязательств. Этим  способом предприятие может  обеспечить
кредитование работников, не отвечающих условиям андеррайтинга.
     Недостаток - ограниченная ликвидность (способность  обращаться
на вторичном рынке) закладных.
     
          3 и 5. Рефинансирование через негосударственные
                         пенсионные фонды
     
     В Курской   области   можно   создать   эффективную    систему
обеспечения работников  предприятий  жильем путем  рефинансирования
ипотечных  кредитов  через  целевые  негосударственные   пенсионные
фонды.   В   этом   случае  ипотечные   ценные   бумаги   формируют
инвестиционный портфель  пенсионного фонда.  Предприятие может,  не
отвлекая собственных  оборотных средств, рефинансировать  ипотечные
кредиты  за  счет  части  пенсионных  резервов,  сформированных  из
взносов пенсионного страхования.
     Налоговым кодексом   предусмотрено   отнесение   на   издержки
предприятия до  12% от  фонда  заработной платы  суммы расходов  на
долгосрочное страхование  жизни работников, пенсионное  страхование
работников,  негосударственное пенсионное  обеспечение  работников.
Пенсионное страхование может осуществляться через негосударственный
пенсионный фонд.
     Возникает сразу несколько преимуществ:
     данная часть расходов  уменьшает налоговую базу  по налогу  на
прибыль;
     работники предприятия  получают  в  результате  дополнительное
пенсионное обеспечение;
     исполняется жилищная программа предприятия в части  пенсионных
страховых взносов;
     ипотечные ценные бумаги  по своим характеристикам  доходности,
срока обращения и  надежности формируют оптимальный  инвестиционный
портфель пенсионного фонда.
     Для оптимизации издержек целесообразно создавать  объединенные
пенсионные  фонды,   основанные  на   пуле  отчислений   нескольких
предприятий.   Более    того,   таким    фондам   легче    получить
государственную   поддержку   и  региональные   гарантии   по   его
обязательствам.
     Ограниченная ликвидность    закладной    является    фактором,
сдерживающим  возможности  по  использованию  данного   инструмента
пенсионным фондом.  Кроме того,  отдельная закладная  несет в  себе
достаточно  высокий  индивидуальный  риск.  С  этой  точки   зрения
предпочтительными являются  инвестиции в  ипотечные ценные  бумаги,
обеспеченные покрытием пула закладных.
     
            4 и 5. Инвестиции в ипотечные ценные бумаги

     Предприятие может избежать прямых взаимоотношений с заемщиком,
а также  снизить  индивидуальные  риски  по  закладным,   вкладывая
средства  в  обязательства  оператора  вторичного  рынка  ипотечных
ценных бумаг - ипотечного агентства. Доходность по таким  ипотечным
ценных  бумагам  сопоставима  с  процентной  ставкой  по  кредитам,
обеспечивающим данные ценные бумаги.
     Инвестиции в   ипотечные   ценные  бумаги   могут   обеспечить
кредитование только тех работников, которые удовлетворяют  условиям
андеррайтинга,   в   частности,  имеют   документированный   доход,
достаточный   для   покрытия   расходов   в   связи   с   ипотечным
кредитованием.
     Преимущество ипотечных    ценных    бумаг    -    максимальная
защищенность  инвестора  от  индивидуальных  рисков,  экономия   на
операционных  расходах по  учету  денежных требований,  возможность
дополнительного   обеспечения    ценных   бумаг    государственными
гарантиями.
     
          6. Внешние инвестиции в ипотечные ценные бумаги

     Ипотечные ценные бумаги  являются  наиболее привлекательной  и
универсальной формой реализации инвестиционной активности в системе
ипотечного жилищного кредитования.
     Перспективным источником   кредитных  ресурсов   для   системы
ипотечного жилищного  кредитования являются традиционные  инвесторы
вторичного рынка  ипотечных  ценных бумаг  -  страховые компании  и
пенсионные фонды.  Пенсионный фонд предприятия  относится к  данной
категории   инвесторов.   Однако  схема   финансирования   остается
замкнутой до тех пор, пока ценные бумаги не начинают обращаться  на
открытом фондовом рынке.  С этого момента  можно говорить о  начале
перехода системы  к базовой,  "классической" двухуровневой  модели.
Работники предприятия  самостоятельно  получают ипотечные  кредиты.
Роль предприятия как корпоративного инвестора постепенно  перестает
быть определяющей в процессе ипотечного кредитования.

      7. Интеграция региональной схемы в федеральную систему
                 ипотечного жилищного кредитования
     
     На определенном этапе  развития  системы ипотечного  жилищного
кредитования предприятие продает принадлежащие ему акции Ипотечного
оператора.
     Предприятие может  продолжать  осуществлять  поддержку   своих
работников   в   улучшении   жилищных   условий   через   ипотечное
кредитование в формах, указанных в пунктах 2 - 6.
     
        Сравнительный анализ ипотечной корпоративной схемы
         и традиционного способа решения жилищных проблем
                      работников предприятия

     Рассмотрим два варианта  поддержки работников предприятия  при
приобретении жилья.
     
     Вариант 1. Работник с помощью предприятия приобретает жилье за
счет средств, привлеченных по  кредитному договору с банком.  Залог
приобретаемого жилья  является  обеспечением возникшего  кредитного
обязательства в силу договора  об ипотеке либо в силу  Федерального
закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
     Право собственности человека на жилье возникает при заключении
договора купли-продажи.  На  период  расчета  по  кредиту   человек
проживает в  собственном  жилье, обремененном  залогом. С  согласия
залогодержателя   жилье,   обремененное   залогом   в   обеспечение
кредитного  обязательства,  может быть  продано  человеком  другому
лицу. Если человек не может  расплатиться по кредиту, он все  равно
вернет  большую   часть  произведенных   взносов  (за   исключением
процентов за пользование кредитом) и приобретет себе другое жилье.
     Право требования  по кредитному  обязательству  удостоверяется
закладной  - именной  ценной  бумагой, первоначально  остающейся  в
распоряжении банка (или иной кредитной организации,  предоставившей
ипотечный кредит). Закладная  может быть  передана другим лицам,  в
том  числе   ипотечному   агентству,  предприятию   (корпоративному
инвестору). Новый владелец закладной становится залогодержателем, и
ему переходят права  требования по  кредиту. Для предприятия  право
требования  может  быть  опосредованным, если  оно  приобретает  не
закладную,  а   ипотечную   ценную  бумагу,   которая  может   быть
дополнительно обеспечена  гарантиями Российской  Федерации. В  этом
случае кредитный риск остается в агентстве, и предприятие полностью
независимо  от своего  сотрудника.  Предприятие получает  доход  по
ипотечной ценной бумаге в течение всего периода погашения  кредита.
Ипотечная ценная бумага может быть продана на открытом рынке.
     
     Вариант 2.  Работник   приобретает  у   предприятия  жилье   в
рассрочку,  право  собственности  оформляется  на  момент   полного
расчета за жилье.
     Работник оказывается  в  заложниках у  предприятия,  поскольку
ежеминутно рискует тем,  что жилье, в  котором он проживает,  будет
направлено на удовлетворение  требований кредиторов предприятия,  а
его взносы будут безвозвратно потеряны. Жилье не может быть продано
работником  другим  лицам,   поскольку  за  работником  на   период
рассрочки  остается лишь  право  пользования. Право  требования  по
займу не  может  свободно переуступаться,  поскольку  оно ничем  не
обеспечено. Жилье находится на балансе предприятия.
     Предприятие терпит убытки в  течение всего периода  рассрочки,
уплачивая  в бюджет  налог  на  имущество и  неся  эксплуатационные
расходы   по   жилищно-коммунальному   хозяйству.   Амортизационные
отчисления по  жилищному фонду также  уменьшают балансовую  прибыль
предприятия,  что  существенно  затрудняет  внешнее  финансирование
инвестиционных проектов.
     Строительство жилья    и   кредитование    работников    через
жилищно-строительные кооперативы не  позволяют снизить расходы  для
предприятия, более того, приводят к росту административных издержек
предприятия.
     
     Вывод:
     Предложенные формы участия  предприятий  в системе  ипотечного
жилищного кредитования  являются более  прогрессивными и  выгодными
для  предприятий  по  сравнению  с  ранее  используемыми  способами
обеспечения работников предприятий жильем.