|
Расширенный поиск
Постановление правительства Воронежской области от 14.03.2011 № 194В последнее время (особенно в докризисный период) наблюдалась тенденция увеличения объемов выданных ипотечных кредитов и займов в 8,5 раз по сравнению с 2006 годом (таблица 13 - 2006 г. – 502 ипотечных кредита и займа, а в 2008 г. – 4 255 ипотечных кредитов и займов). На ближайшие годы основными векторами развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Воронежской области станут: 1) осуществление секьюритизации под поручительство АИЖК, 2) поддержка программы реструктуризации кредитов заемщиков, оказавшихся в трудном финансовом положении, 3) массовое внедрение программы «Стимул», 4) разработка новых кредитных продуктов для различных социально-ориентированных групп населения, 5) разработка новых схем привлечения ресурсов на рынок, 6) развитие рынка строительства жилья эконом-класса. Региональному оператору (ОАО «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области» (далее - АЖИК ВО) будут отведены следующие функции: 1) участие в реализации программ заемщиков, оказавшихся в трудном финансовом положении; 2) участие в развитии рынка найма жилья; 3) участие в организации кооперативов для строительства и приобретения жилья; 4) участие в строительстве жилья эконом-класса; 5) разработка специальных программ ипотечного кредитования, в т.ч. стимулирующих приобретение жилья эконом-класса и направленных на развитие социальных программ; 6) развитие и обучения участников рынка ипотеки; 7) участие в разработке стандартов качества работы экспертов, оценщиков, брокеров, агентов по взысканию и других участников рынка ипотечного жилищного кредитования; 8) выполнение функций гаранта по сбыту по программе «Стимул» при финансовой поддержке правительства Воронежской области; 9) участие в формировании маневренного фонда. Для выполнения возложенных задач необходимо решение следующих вопросов: 1. Для привлечения средств по программе «Стимул» на строительство жилья эконом-класса: - заключение соглашения между правительством Воронежской области, АИЖК, региональным оператором; - утверждение критериев отбора застройщиков и приоритетных для Воронежской области проектов, на которые будут привлекаться средства, а также индикаторов, позволяющих осуществлять мониторинг реализации проектов. 2. Для привлечения средств путем выпуска ипотечных ценных бумаг под поручительство АИЖК планируется создание оператора, роль которого - накопление пулов ипотечных кредитов для последующей секьюритизации путем выкупа кредитов с балансов банков. Реализация предложенных мер позволит: 1. Избежать роста цен на жилье благодаря привлечению средств по федеральным программам для финансирования жилья эконом-класса. 2. Обеспечить доступность ипотечных кредитов за счет расширения программ ипотечного жилищного кредитования. 3. Обеспечить доступность механизмов приобретения жилья путем участия граждан в строительстве жилья (жилищно-строительные кооперативы, стройсберкассы). Для развития ипотечного кредитования покупателей жилья в Воронежской области по стандартам АИЖК необходимо провести стандартизацию по нескольким направлениям: а) технологические стандарты; б) стандарты обмена информацией; в) стандарты документации; г) стандарты квалификации требований; д) стандарты оценки и управления рисками. Для реализации задач стандартизации в рамках программы необходимо создать центр разработки единых требований к унификации технологий всех процессов. Центр должен содействовать повышению финансовой грамотности населения. Целесообразно создание такого центра на базе Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. В целях реализации программы на основании схемы размещения земельных участков первоочередного градостроительного освоения: - провести кластеризацию районов области по уровню развития рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования; - определить основные цели развития рынка ипотеки по кластерам районов области и типам муниципальных образований (крупные города, средние города, малые города и сельские поселения); - предусмотреть в зависимости от потребностей в различных регионах и муниципалитетах дифференциацию кредитных предложений (ипотека квартир, ипотека земельных участков и расположенных на них индивидуальных домов, кредитов на строительство). Так, в целях развития жилищного строительства, в том числе строительства жилья эконом-класса, распространение на рынке должны получить рыночные механизмы кредитования застройщиков (юридических лиц), жилищных некоммерческих объединений граждан, кредитование физических лиц для индивидуального жилищного строительства и оплаты пая в кооперативах, а также кредитование физических лиц и юридических лиц на приобретение (строительство) жилья для дальнейшей сдачи внаем. Предлагается кредитование коммерческих застройщиков на жилищное строительство под залог земельных участков (земельная ипотека) и вновь возводимых объектов недвижимости (переуступка прав требования на объект недвижимости) в целях снижения рисков юридических и физических лиц в строительстве многоквартирных домов. Их участие в строительстве необходимо ограничить и организовать его только на завершающей стадии. Основные риски строительства многоквартирных домов должны принять на себя застройщики, инвесторы, предоставляющие гражданам займы на строительство. С целью гарантирования спроса граждан на строящееся жилье и фиксации уже на стадии строительства цены застройщикам необходимо заключать с гражданами договоры продажи (долевого участия) квартир с оплатой гражданами задатка в ограниченном размере на средней и высокой стадии готовности многоквартирного дома. Оставшуюся часть стоимости приобретаемого жилья предоставляется только после завершения строительства, в том числе за счет жилищных кредитов. Кроме того, предусматривается участие в финансировании застройщиков и последующей реализации квартир организацией - гарантом по сбыту. Кредитование некоммерческих объединений граждан на цели строительства многоквартирных домов или создания малоэтажной застройки, а также на цели реконструкции и капитального ремонта многоквартирных домов будет способствовать не только решению жилищных проблем граждан, но и повышению качества существующего жилищного фонда и снижению уровня его износа. Получение кредита объединением граждан, с одной стороны, снижает операционные издержки по сравнению с индивидуальным кредитованием, а, с другой стороны, выступает элементом схемы комплексной застройки территории с подготовленной документацией по планировке территории и проектной документацией. В целях снижения возможных рисков на рынке ипотечного жилищного кредитования необходимо обеспечить реализацию антикризисных мер, направленных на поддержку заемщиков. Оказать поддержку реализации программы ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». 1.8. Основные проблемы в сфере жилищного строительства Анализ существующих проблем в жилищном строительстве показывает, что их можно разделить на две условные группы: проблемы, влияющие на активность предложения на рынке жилья, и проблемы, влияющие на активность спроса на жилье. К проблемам, оказывающим негативное воздействие на объемы строительства жилья, следует отнести: 1. Наличие административных барьеров при получении исходно-разрешительной документации на строительство, заключения государственной экспертизы на проектную документацию, технических условий на подключение объектов к инженерным коммуникациям и разрешений на ввод построенных объектов в эксплуатацию. Существующая практика свидетельствует о том, что полный цикл строительства объекта с учетом запараллеливания возможных мероприятий и получения согласований с первой попытки составляет 1179 дней (3,2 года). Если же эти процессы идут непараллельно, то общий срок согласования и строительства объекта составляет 2 181 день (т.е. почти 6 лет). Проблемными моментами для застройщиков остаются оформление земельных участков, не отработан регламент перевода земель из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель под строительство после принятия муниципальными образованиями схем территориального планирования. Существуют проблемы при кадастровом учете земельных участков. Выдача сетевыми компаниями технических условий осуществляется с завышенными требованиями (когда предоставляются земельные участки, не обеспеченные инженерной инфраструктурой). По вопросу технических условий, предоставляемых сетевыми компаниями, следует отметить их увязку с формированием тарифов. Низкие тарифы отражаются в повышенных размерах взимания платы со строителей, нужна прозрачность инвестиционных программ. Иногда технические условия являются неприемлемыми для инвесторов, стоимость подключения делает строительство жилого дома на уже приобретенном земельном участке экономически бессмысленным. В этой связи необходимо затронуть еще один вопрос - создания (или определения) единого центра ответственности за сбор и хранение информации о подземных коммуникациях независимо от ведомственной принадлежности, что позволит учитывать все имеющиеся подземные коммуникации и контролировать оптимальность выдаваемых технических условий. В соответствии с перечнем поручений Председателя Правительства Российской Федерации В.В. Путина одной из основных задач для субъектов Российской Федерации является завершение до 1 января 2012 г. формирования системы документов территориального планирования, городских округов, городских поселений и муниципальных районов. В Воронежской области подготовка документов территориального планирования подходит к завершающему этапу, утверждение данной документации будет осуществлено в 2011 году. Отсутствие генеральных планов не позволяет муниципалитету системно определить, как он будет развивать территорию, на которой инвестор хочет осуществить строительство. Это влечет за собой появление противоречивых технических условий, жилых районов с отсутствием развитой социальной инфраструктуры и другие проблемы при строительстве и вводе объектов в эксплуатацию. Тем не менее, в земельном и градостроительном кодексах Российской Федерации изначально предусмотрена оптимальная для инвестора, но требующая вложений для муниципальных образований, схема предоставления земельных участков. При этой схеме орган местного самоуправления: - обеспечивает подготовку генерального плана и правил землепользования и застройки; - определяет сроки и объемы финансирования для обеспечения развиваемых территорий инженерной инфраструктурой; - путем подготовки документации по планировке территории устанавливает назначение и границы земельных участков; - обеспечивает подготовку технических условий; - готовит документацию для аукционов; - продает сформированные и обеспеченные всеми документами земельные участки, включая в их стоимость свои затраты на их подготовку. Переход на такую схему позволит инвестору выбирать из подготовленных к продаже земельных участков наиболее подходящий для осуществления его строительных намерений и значительно сократит сроки проведения разрешительных процедур в строительстве. Необходимо изменить сам порядок, при котором отправной точкой для инвестора будет не поиск участка неосвоенной территории, а выбор из готовых и продуманных градостроительных решений. Кроме того, для реального сокращения разрешительных процедур в строительстве необходимо комплексное рассмотрение вопросов всего цикла: оформление прав на землю, сбор исходных данных, подготовка, согласование и экспертиза проектной документации, получение разрешений, строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Для каждого этапа должны быть установлены регламенты, определяющие порядок и сроки их прохождения. На сегодняшний день у большинства ведомств таких документов нет. И самое главное - не отработаны вопросы взаимодействия согласующих организаций между собой и ответственности каждого за конечный результат. Например, когда осуществляется строительство в пределах охранных зон, заинтересованные организации устанавливают лишь запреты и ограничения, но не предлагают условий по возможному использованию территорий. Все эти вопросы должны быть прописаны в регламентах, устанавливающих режимы разрешенного использования территорий. Более того, в соответствии с регламентами и нормативными документами должна быть четко установлена мера ответственности конкретных должностных лиц за несоблюдение сроков принятия решения о согласовании (несогласовании) документов и за непринятие такого решения. На областном уровне необходимо обеспечить взаимодействие федеральных, областных и местных органов власти, но при отсутствии четких процедур и сроков их исполнения это невозможно. Для этого в адрес Правительства Российской Федерации необходимо направить предложения о срочной проработке двух основных моментов: обеспечение принятия внутренних регламентов ведомствами, участвующими в разрешительных процедурах, и принятие регламента межведомственного взаимодействия. Без качественной проработки этих связей желаемых результатов в снижении административных барьеров не добиться. Перевод в электронный вид оказываемых государственных услуг в сфере строительства позволит обеспечить исчерпывающую информацию об административных процедурах при реализации инвестиционных проектов, в том числе с указанием органов или организаций, участвующих в таких процедурах, сроков их проведения, требований к документам. Необходимо организовать работу с заказчиками и инвесторами в режиме «одного окна». Требуется принять меры, направленные на предупреждение и устранение злоупотреблений сетевых компаний, выдающих технические условия. На областном уровне необходимо усилить контроль за исполнением органами местного самоуправления и подведомственными организациями требований законодательства о градостроительной деятельности. Кроме сокращения сроков согласовательных процедур, необходимо законодательно урегулировать и сроки строительства самих объектов. С учетом новых технологий, применяемых в строительстве, их дальнейшего совершенствования, необходимо пересмотреть существующие нормативные сроки и учитывать их при проведении конкурсных процедур на предоставление заказа на строительство объектов в рамках программ, имеющих бюджетное финансирование. 2. Отсутствие подготовленных к застройке земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой. Практически все крупные города и районные центры в Воронежской области, как и в целом по России, подходят к той ситуации, когда их ресурс свободных и готовых для застройки площадок уже исчерпан. Это требует вовлечения в оборот новых земель, как правило, из пригородной зоны – земель сельскохозяйственного назначения. Проблема усугубляется еще и фактором инфраструктурной неразвитости малых городов и поселений, которая ведет к миграции населения в крупные города. В России по данным переписи населения 2002 года свыше 8 % населенных пунктов числятся «без заселения». В Воронежской области также на протяжении ряда лет наблюдается постоянная тенденция миграции сельского населения. Выход на освоение площадок в пригородной зоне порождает, прежде всего, инфраструктурные проблемы: необходимо решить вопросы подведения к районам застройки магистральных инженерных сетей и автомобильных дорог, на что у органов местного самоуправления нет достаточных ресурсов. Если же решение этих вопросов перекладывать на самих застройщиков, то существенно возрастает себестоимость строящегося жилья, а следовательно серьезно снижается его доступность для населения и проект становится убыточным уже в начальной стадии его реализации. Эти же факторы сдерживают и застройку территорий, которые были в последние годы включены в черту населенных пунктов Воронежской области с целью дальнейшего развития строительства. Но, помимо отсутствия технической и финансовой возможности обеспечить новые территории коммуникациями, отсутствует как таковой и системный контроль за использованием земель муниципальных образований. 3. Недоступность для большинства застройщиков кредитных ресурсов для осуществления строительства. Зафиксированное в 2008 г. замедление темпов роста ввода жилья свидетельствует о завершении семилетнего экономического цикла подъема строительной отрасли. Этот цикл начался в 2000–2001 годах на волне роста доходов населения и миграционных процессов и продолжался до 2007 года. Сохранявшийся все это время дисбаланс спроса и предложения подстегивал цены на недвижимость вверх. Ценовая динамика и непрекращающийся ажиотаж позволяли отрасли расти даже в режиме жесткого административного регулирования и дефицита площадок под строительство. Благодаря удорожанию недвижимости застройщики окупали возникающие в связи со строительством расходы. Попутно происходила консолидация строительного рынка, крупные компании расширяли производственные возможности, в том числе за счет устранения с рынка более мелких компаний. Ситуация усугубляется тем, что многие инвестиционно-строительные компании и банки в этот период проводили агрессивную и рискованную политику по наращиванию объемов строительства. Рынок коммерческого строительства носил в основном спекулятивный характер. Объем строительства покрывался банковскими кредитами, возврат которых обеспечивался продажами жилья на свободном рынке. Такая схема финансирования в условиях доступности кредитов приводила к быстрому росту цен на построенные коммерческие площади, т.к. проценты при относительно длительных сроках кредитования капитализировались. Этому же способствовали ожидания высокой доходности строительного бизнеса, связанные с дисбалансом между спросом и предложением в пользу спроса. В результате отрасль оказалась перекредитованной, а рынок коммерческого строительства – перегретым . С приходом мирового экономического кризиса застройщики попали в непростую ситуацию. Кредитные ресурсы стали практически недоступны для строительных организаций. В 2008-2009 гг. процентная ставка по банковским кредитам на реализацию жилищных проектов для застройщиков доходила до 28–34 % годовых, и по настоящее время ставки остаются реально высокими. Единственным вариантом адекватного решения этой проблемы, которое позволит стимулировать активность застройщиков, может стать удешевление для них банковских ресурсов и увеличение сроков предоставления кредитов. 4. Сдерживание развития промышленности строительных материалов, связанное с имеющимся износом основных фондов на уровне 60-70 % и невозможностью для большинства предприятий стройиндустрии привлечь льготный кредит для модернизации производства или закупить высокотехнологичное оборудование за пределами Российской Федерации. Представляется естественным, в силу ограниченности ресурсов для кардинального решения данной проблемы, определение тех проектов, которые непосредственно влияют на процесс поступательного развития жилищного строительства в Воронежской области, и решение вопросов модернизации применительно к данным конкретным производствам с отработкой пилотных механизмов их поддержки. 5. Кадровая проблема в отрасли. Отрасль ощущает серьезную нехватку высокопрофессиональных, хорошо подготовленных кадров в управлении строительством и в управления рынком недвижимости. Отсутствие института девелоперов, отсутствие необходимого количества грамотных управленцев зачастую приводит к стратегическим просчетам в экономике и менеджменте организаций, что в свою очередь приводит их к порогу финансово нестабильной ситуации. В то же время наблюдается большой дефицит квалифицированных кадров в рабочих специальностях. На предприятиях не хватает молодых специалистов, персонал стареет, и не только в смысле достижения пенсионного возраста, но и морально - старшему поколению работников трудно осваивать современные технологии производства, а это существенно тормозит внедрение современных технологий и оборудования. Сейчас отдельные крупные строительные предприятия пытаются решить свои кадровые проблемы собственными силами. Для этого в структуре компании создаются специальные учебно-практические подразделения с собственными учебными программами, например по повышению квалификации персонала. Такие меры могут снять остроту проблемы, но не способны решить ее кардинально. Для этого и необходимо тесное сотрудничество с профильными учебными заведениями. Необходимо возрождение централизованной государственной подготовки рабочих специальностей для строительной отрасли. К основным факторам, негативно влияющим на динамику спроса на рынке жилья, относятся: 1) низкий уровень доходов населения. По сравнению с последними годами наблюдается определенная положительная динамика увеличение среднего душевого дохода, однако необходимо констатировать, что только небольшое количество семей в области имеет возможность улучшить свои жилищные условия, используя механизмы классической ипотеки (значение показателя в среднем по Российской Федерации по итогам 2009 года составляет 20,5 % семей). Таким образом, более трех четвертей населения Воронежской области не могут рассчитывать в силу своих доходов на решение жилищной проблемы; 2) отсутствие на рынке ипотечных продуктов, доступных для широких слоев населения с разной покупательской способностью, прежде всего, для категорий граждан с низким уровнем доходов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также отсутствие маневренного фонда муниципальных образований для предоставления таким гражданам жилья на условиях социального найма. В соответствии с данными Воронежстата о величине доходов на душу населения и показателями, используемыми при расчете показателя доли семей, имеющих возможность за счет собственных или заемных средств приобрести стандартное жилье (на семью из трех человек из расчета общей площади в 54 кв. м), доля семей в Воронежской области, которые при улучшении жилищных условий могут воспользоваться действующими ипотечными программами (классическая ипотека, банковские ипотечные продукты, ипотека по стандартам АИЖК), составляет по итогам 2009 года до 20 % , т.е. доходы более 80 % населения области не позволяют приобрести жилье даже в перспективе. Вместе с тем переход от политики найма к политике массовой приватизации собственности после распада Советского Союза изначально поставил ситуацию с обеспечением граждан жильем на праве собственности в тупик, поскольку в масштабах всей страны полностью решить вопрос улучшения жилищных условий всех граждан с предоставлением его в собственность представляется маловероятным и нерациональным. Опыт западноевропейских стран, общемировая практика показывают, что наем жилья – это тот механизм, который обеспечивает удовлетворение основной доли потребности населения в улучшении жилищных условий. Именно поэтому на данном этапе одной из задач, требующих пристального внимания, становится формирование жилищного фонда социального использования для той категории населения, которая не может себе позволить приобрести жилье и не сможет в силу своей текущей и перспективной трудовой деятельности, а соответственно и размера доходов, приобрести его в будущем. Второй аспект – это наличие той категории граждан, которые в силу своего молодого возраста, специфики трудовой деятельности, связанной с активными миграционными процессами, не хотят приобретать жилье, хотя имеют для этого финансовые возможности, предпочитая инвестировать накопления в иные сферы. Для такой категории людей целесообразно и необходимо развивать сегмент жилищного фонда коммерческого использования, находя компромиссные решения для бизнеса, готового инвестировать в строительство жилищного фонда коммерческого использования; 3) отсутствие необходимой нормативной базы, стимулирующей развитие системы жилищных строительных и накопительных кооперативов, позволяющей кооперативам участвовать в освоении земельных участков под комплексную массовую жилую застройку. Развитие этих институтов в настоящее время, в условиях отсутствия полноценной нормативной базы по данным вопросам на уровне законодательства Российской Федерации, может базироваться на определенных преференциях, даваемых федеральным, региональным и местным законодательствами некоммерческим объединениям граждан в целях обеспечения их жильем, или на определенных пилотных проектах, апробирующих механизмы их реализации с участием банковских и страховых институтов. 1.9. Классификация жилья Жилищный фонд Воронежской области можно условно поделить на 2 вида: многоквартирные жилые дома и индивидуальная малоэтажная застройка. В свою очередь многоквартирные жилые дома условно можно поделить на 4 категории в соответствии с уровнем потребительских свойств (комфортностью проживания). Комфортность проживания определяется такими характеристиками жилья, которые непосредственно влияют на потребителя, оцениваются им при решении вопроса о покупке жилья и его цене. Таблица 14 Классификация многоквартирного жилищного фонда различной степени комфортности |—————————————|———————————|——————————————|——————————————————|————————————————————————————————| |Категория |Этажность |Конструкция и|Стандартный |Дополнительные характеристики | |жилья | |материалы |метраж, метров | | |—————————————|———————————|——————————————|——————————————————|————————————————————————————————| |Типовая |3-14 |Железобетон, |1 комн. – 23-42 |Стандартная советская инженерия| |застройка |этажные |керамзитобетон|2 комн. – 43-69 |(«хрущевка»), часто – неудобные| | | |, кирпич |3 комн. – 59-92 |планировки, низкий уровень| | | | | |тепло- и звукоизоляции | |—————————————|———————————|——————————————|——————————————————|————————————————————————————————| |Жилье |9-18 |Керамзитобетон|1 комн. – 39-47 |Относительно недавние постройки,| |улучшенной |этажные |, |2 комн. – 60-75 |современные коммуникации,| |планировки | |монолитный |3 комн. – 78-110 |автономные коммунальные системы| | | |железобетон, | |и службы, индивидуальная| | | |кирпич | |планировка и отделка | |—————————————|———————————|——————————————|——————————————————|————————————————————————————————| |Жилье |от 5-ти|Кирпич, |1 комн. – до 55 |Комфортабельные, современные| |повышенной |этажей |каркасная |2 комн. – 80-90 |дома со свободной планировкой,| |комфортности | |конструкция |3 комн. – 110-130 |возможно индивидуальное тепло- и| | | | |4 комн. – 140-150 |горячее водоснабжение,| | | | | |подземная или цокольная| | | | | |автостоянка или придомовая| | | | | |парковка, престижное| | | | | |месторасположение, развитая| | | | | |социальная инфраструктура,| | | | | |профессиональный менеджмент| | | | | |эксплуатации здания, огороженная| | | | | |благоустроенная территория | |—————————————|———————————|——————————————|——————————————————|————————————————————————————————| |Элитное жилье|2-4 этажные|Кирпич, | |Новое строительство,| | |(не более|каркас-монолит| |индивидуальный проект,| | |40 квартир)| | |улучшенная отделка, свободная| | | | | |планировка квартир, автономное| | | | | |тепло- и горячее водоснабжение ,| | | | | |современная внутридомовая| | | | | |инфраструктура, подземная или| | | | | |цокольная автостоянка, полная| | | | | |телефонизация, система| | | | | |безопасности и др. | |—————————————|———————————|——————————————|——————————————————|————————————————————————————————| Исходя из этих посылок, можно выделить (таблица 14): - типовое жилье; - жилье улучшенной планировки; - жилье повышенной комфортности; - элитное жилье. В качестве критериев для отнесения жилья к той или иной категории выступают такие параметры, как архитектурно-строительные, объемно-планировочные решения и уровень инженерного обеспечения. Классификация жилья по этим признакам приведена в таблица 14. Для классификации малоэтажного жилья, а именно – организованных коттеджных поселков, без учета особняков и усадеб, специалистами риэлтерских компаний Москвы в свое время были сформированы 5 классов поселков: поселок категории А (De Luxe), категории В (Elit), поселок бизнес-класса категории С, коттеджный поселок категории D (эконом-класс) и таунхаусы категории Т. К обязательным характеристикам поселков категории А, В, С можно отнести наличие служб охраны и профессиональных служб эксплуатации, гаражей и прочих вспомогательных помещений, кроме того поселок должен соответствовать нижеперечисленным требованиям (таблица 15). Необходимым условием для поселков класса De Luxe является наличие водоема (реки, озера), возможно собственного пляжа и лодочной станции. Особых требований к застройке коттеджных поселков категории D нет. Это может быть стихийная застройка в населенных пунктах с отсутствующей инфраструктурой. Таблица 15 Категории индивидуальных поселков |——————————|———————————————|———————————————|———————————————|—————————————————| |Категория | Общее | Площадь дома | Площадь | Расстояние до | | поселка | количество | (кв. м) | придомового | центра города | | |домов в поселке| | земельного | (км) | | | | |участка (соток)| | |——————————|———————————————|———————————————|———————————————|—————————————————| | А | не более 30 | более 400 | от 50 | не более 10 | |——————————|———————————————|———————————————|———————————————|—————————————————| | В | не более 200 | 200-400 | от 20 | не более 25 | |——————————|———————————————|———————————————|———————————————|—————————————————| | С | не более 400 | 150-200 | от 10 | не более 40 | |——————————|———————————————|———————————————|———————————————|—————————————————| | D | не ограничено | до 150 | до 10 | не ограничено | |——————————|———————————————|———————————————|———————————————|—————————————————| Новым направлением в строительстве индивидуального жилья являются таунхаусы, т.е. сблокированные малоэтажные дома. В типовом таунхаусе – два или три этажа, парадная часть с собственным отдельным входом и обязательно – собственный земельный участок на заднем дворе площадью от 1 до 4 соток. Площадь каждой секции (или квартиры) от 120 до 300 кв. м. Также обязательно наличие собственного гаража или места, оборудованного под стоянку автомобилей. На каждом этаже секции есть свой санузел. Таунхаусы должны располагаться в организованном поселке, который оснащен подъездными путями, коммуникациями (газ, водоснабжение, канализация), сервисными службами и профессиональной охраной так же как и вышеперечисленные поселки категорий А, В, С. Необходимо отметить, что в условиях старта развития комплексной малоэтажной застройки в Воронежской области достаточно часто девелоперы не обращают внимания на принятые стандарты классификации поселков, используя термины «элит» и «бизнес-класс» в целях имиджевой рекламы для создания престижности продаваемого жилья. 1.10. Обновление жилищного фонда Воронежской области. Ветхое и аварийное жилье По официальным данным жилищный фонд Воронежской области составил на начало 2010 г. 59,55 млн кв.м. общей площади жилья различного по формам собственности, техническому состоянию и степени износа. 54 млн кв. м жилья или более 90 % находятся в частной собственности граждан. Обеспеченность жильем в расчете на одного жителя – 26,33 кв.м, что более чем на 17 % превышает среднероссийскую (22,4 кв.м). Обеспеченность населения жильем в городской местности ниже, чем в сельской (24,6 кв.м общей площади жилья в городах, 28,9 кв. м в сельской местности). Близкая к средней жилищная обеспеченность во всех поселениях области. Исключение составляет Кантемировский район, имеющий жилищную обеспеченность значительно ниже средней – 16,9 кв.м/человека, ввод жилья в 2009 году составил 872,5 тыс. кв.м. (новое строительство), или 0,38 кв. метра на одного проживающего (при среднероссийском значении 0,42). Выбыло в 2009 году 85 тыс. кв.м. жилья, из них по ветхости и аварийности 23,4 тыс. кв.м. Структура жилищного фонда в муниципальных районах (городских округах), на территории которых имеются перспективные участки комплексного освоения и развития территорий под жилищное строительство (далее - КОРТ) представлена в приложении № 7, таблица № 1. Ветхое и аварийное жилье имеется во всех районах города и области (сведения о наличии ветхого и аварийного жилищного фонда даны в таблице 16). На территории области по состоянию на 01.01.2010 в государственном, муниципальном и частном жилищном фонде имеется 2208 тыс. кв.м. жилья относящегося к категории ветхого и аварийного, что составляет 3,6 % от общего жилищного фонда. Площадь аварийного жилищного фонда составляет 158,4 тыс. кв.м., его доля в общем жилищном фонде 0,26 % (приложение № 7, таблица № 2). Наибольшую долю ветхого и аварийного фонда составляет малоэтажное (до 3 этажей) жилье (приложение № 7, таблицы №№ 3, 4, 5, 6), занимаемое на условиях найма и являющееся муниципальной или государственной собственностью. Достаточно велика в этом фонде доля приватизированных квартир. В меньшей степени к ветхому и аварийному жилью в настоящее время относятся многоэтажные (свыше 3 этажей) жилые здания. До 1991 года в области проводилось плановое отселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда с привлечением средств предприятий и организаций. В связи с выходом Федерального закона от 24.12.1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» эта обязанность возложена на собственников жилья. Произошло резкое увеличение количества ветхого и аварийного жилищного фонда в связи с принятием его в муниципальную собственность от ведомств. Нарастание объемов ветхого и аварийного жилья происходит вследствие того, что работы по технической эксплуатации жилищного фонда не финансируются на должном уровне, за 2009 год в области капитально отремонтирован 751 многоквартирный жилой дом (что составляет 35 % от общей потребности); при этом неотремонтированными остаются ещё 2420 объектов, для проведения капитального ремонта которых потребуется 3,5 млрд рублей. Таблица 16 Ветхий и аварийный жилищный фонд* |———————|——————————————————————-----|——————————————————————————————————————————————-------------| | | Площадь ветхих и | в том числе: | | | аварийных зданий | | | | |——————————————————————------|————————————————————————------| | | | ветхий жилищный фонд |аварийный жилищный фонд | | |—————|———————————|—————————|———————|——————————|—————————|————————|——————————|——————————| | |всего|в городских| в | всего | в | в | всего | в |в сельской| | | |поселениях |сельской | |городских |сельской | |городских |местности | | | | |местности| |поселениях|местности| |поселениях| | |———————|—————|———————————|—————————|———————|——————————|—————————|————————|——————————|——————————| | Всего |2208 | 327,9 | 1880,1 |2049,6 | 236,7 | 1812,9 | 158,4 | 91,2 | 67,2 | |(тыс.м2| | | | | | | | | | | ) | | | | | | | | | | |———————|—————|———————————|—————————|———————|——————————|—————————|————————|——————————|——————————| * - за исключением г. Нововоронежа. В основном, из-за нехватки средств проводятся работы только неотложного характера для поддержания работоспособности инженерного оборудования, создания минимальных условий для возможности проживания населения, вследствие чего, своевременно не ремонтируясь, жилищный фонд продолжает приходить в ветхое и аварийное состояние. Доля жилья, которое может быть отнесено к ветхому, из года в год нарастает. Тем более, что темпы выбытия ветхого жилья значительно ниже его прироста. Так, в 2009 г. по ветхости и аварийности выбыло лишь 23,4 тыс.кв.м жилья (1,1 % от общей площади ветхого и аварийного жилья), а в 2010 г. – 41,86 тыс.кв.м.( 1,9 % от общей площади ветхого и аварийного жилья). В то же время его годовой прирост в условиях четкого учета с использованием критериев отнесения жилых домов и жилых помещений к непригодным для проживания составляет не менее 0,2-0,5 % в год, за исключением 2009 и 2010 годов (рисунок 1). Рисунок 1 является диаграммой и не приводится. Рисунок 1. Динамика выбытия жилищного фонда по ветхости и аварийности В целом можно констатировать, что состояние жилых домов, их благоустройство, уровень комфортности в значительной степени обусловлены качеством их обслуживания и ремонта, которое в свою очередь тесно связано с управлением жилищным фондом, обеспечением контроля за выполнением установленного договором регламента работ, организацией взаимодействия с нанимателями и собственниками жилья. Подавляющее большинство граждан, проживающих в зданиях, отнесенных к ветхому и аварийному жилищному фонду, в настоящее время не в состоянии приобрести или получить по договору найма жилье, пригодное для проживания. Число семей, получивших жилье и улучшивших свои жилищные условия, в 2009 году составило 1256 или 2,6 % от числа состоящих на учете, в 2010 году расселено из ветхого и аварийного жилищного фонда 2139 человек. В рамках повышения комфортности условий проживания и снижения существующего износа жилищного фонда в Воронежской области в 2009 и 2010 годах по реализуемым программам Фонда ЖКХ, «Жилище», «Комфортное и доступное жилье» и другим программам и подпрограммам израсходовано 2,64 млрд рублей (17 % - средства федерального бюджета, 27 % - средства консолидированного бюджета субъекта Российской Федерации, 56 % - средства Фонда ЖКХ), в том числе: - на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов - 1,04 млрд рублей; - на снос ветхого и аварийного жилья 657,4 млн рублей; - на переселение граждан из аварийного жилищного фонда- 943,2 млн рублей Переселено из ветхого и аварийного жилищного фонда 2799 человек, при этом для окончательного решения проблем с ветхим и аварийным жильем необходимо затратить ещё 3,952 млрд рублей на снос и расселение аварийного жилья и 20,5 млрд рублей - на ремонт (при условии его целесообразности) ветхого жилищного фонда в текущем уровне цен. Корректировка указанной суммы возможна после уточнения критериев оценки технического состояния объектов жилищного фонда (приведения их в соответствие с действующими нормативными документами) и проведения технического обследования. Реализация такого масштабного проекта требует разработки механизмов привлечения средств частных инвесторов. 1.11. Потребительские предпочтения В Воронеже и области были проведены опросы общественного мнения, которые выявили основные потребительские предпочтения на рынке жилья (таблица 17). Таблица 17 Итоги опрос населения на тему «Потребительские жилищные предпочтения» |---------------------------------------|----------------|--------------| | Вопрос | «ДА» | «НЕТ» | |---------------------------------------|----------------|--------------| |1.Удовлетворены ли вы своими жилищными| 28 % | 72 % | |условиями? | | | |---------------------------------------|----------------|--------------| |2. Имеется ли у вас возможность| 12 % | 88 % | |улучшить жилищные условия? | | | |---------------------------------------|----------------|--------------| Из таблицы следует, что значительная часть респондентов хотела бы улучшить свои жилищные условия, но не имеет для этого реальной финансовой возможности. Существенная часть респондентов, имеющих возможность улучшить свои жилищные условия, вероятнее всего сразу приобретет жилье на собственные средства, либо с использованием банковского кредита, как дополнения к собственным средствам на покупку жилья, причем процент заемных средств будет составлять от 20 до 35 % от стоимости приобретаемого жилья. Среди респондентов, которые не имеют возможности для улучшения жилищных условий, но являются собственниками своих квартир, наиболее вероятным способом приобретения жилья могла бы стать ипотека. Но достаточно высокий уровень процентной ставки по ипотечным кредитам и необходимость внесения значительной суммы как первоначального взноса делают этот способ улучшения жилищных условий практически нереальным для большинства респондентов. Среди респондентов, проживающих в муниципальном жилищном фонде и нуждающихся в улучшении жилищных условий, наиболее вероятным способом приобретения квартиры является предоставление им жилищного фонда социального использования. С учетом сложившегося на начало 2010 года количества граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, потребность в строительстве жилья эконом-класса, в т.ч. жилищного фонда социального использования, составит свыше 7 млн кв. метров жилья. Бюджетными средствами может быть профинансировано строительство жилья только для отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством. Расчетные данные по потребности в жилье для граждан, состоящих на учете, приведены в приложении № 8) (за исключением ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны). Что касается ветеранов Великой Отечественной войны, то из 532, вставших на учет ветеранов до 01.03.2005, 436 получили субсидии, 67 ветеранам предоставлены однокомнатные квартиры, то есть 503 улучшены жилищные условия, 29 исключены из единого списка в связи с обеспеченностью жильем либо по причине смерти. На финансирование данного мероприятия использовано 381,9 млн рублей средств, выделенных из федерального бюджета. Таким образом, потребность в строительстве жилья для предоставления его по найму составляет более 6 млн кв. метров. В ходе проведенного исследования было выявлено, что в основном население предпочитает для проживания многоквартирные дома (68 % опрошенных) и около трети респондентов хотели бы иметь индивидуальный дом. Среди респондентов, выбравших индивидуальный дом, большинство предпочли, чтобы их дом находился в рамках организованного поселка, и лишь 17 % остановили свой выбор на индивидуальном доме в виде неорганизованного строения, мотивировав свой выбор высокой стоимостью жилья в организованных поселках. Лишь 5 % опрошенный выбрали организованный поселок бизнес-класса, а большинство респондентов (82 %) отдали предпочтение организованным поселкам эконом-класса. Следует отметить, что большинство проектов КОРТ, предполагающих возведение малоэтажного жилья, особенно на территории области - это организованные поселки эконом-класса. При возведении индивидуальных жилых домов наиболее часто используются мелкоштучные строительные материалы (кирпич, газосиликатные блоки) - 90 %. 9 % домов возводятся каркасно-панельным методом, и лишь 1 % - методом опалубки (данные взяты согласно опросу населения пос. Масловка Воронежской области, где за счет федерального бюджета осуществлялось строительство жилья для пострадавших в период летних пожаров). В результате опроса были выявлены предпочтения населения по типу жилья в многоквартирных домах: - среди респондентов, имеющих возможность улучшить свои жилищные условия за счет собственных средств, наибольший интерес вызывает жилье улучшенной планировки, типовое же жилье пользуется у населения вдвое меньшим спросом; - среди граждан, не имеющих возможности улучшить жилищные условия за счет собственных средств, наибольшим спросом пользуется типовое жилье или жилье эконом-класса. Наименьший интерес вызывает среди опрошенных элитное жилье, не только из-за высокой стоимости 1 квадратного метра и большого метража квартир, но и из-за высокой платы за содержание жилья и оплату коммунальных услуг. Среди респондентов, выбравших для улучшения жилищных условий многоквартирные жилые дома, наибольшим спросом пользуются кирпичные строения (85 %), удельный вес монолитных и панельных домов составляет 7 и 8 % соответственно. Следует сказать, что часть респондентов (около 30 %), выбравших дома из кирпича, согласились бы проживать в домах, возведенных по комбинированной технологии с применением панельного и кирпичного домостроения. Согласно результатам опроса, респонденты, имеющие возможность приобрести жилье за счет собственных средств, только в 40 % случаев выбирали вариант с чистовой отделкой квартир, мотивируя это низким качество отделочных материалов. Респонденты, не имеющие возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных средств, в 78 % случаев выбрали вариант с чистовой отделкой. Около 25 % респондентов, имеющих возможность улучшить свои жилищные условия, хотели бы приобрести квартиру с возможностью свободной планировки помещений. 1.12. Анализ рынка малоэтажного жилья в Воронежской области Малоэтажное строительство является наиболее приемлемым типом застройки, отвечающим требованиям комфортности и экономичности, особенно это касается проектов по возведению малоэтажного жилья эконом-класса. Перспективность таких проектов (эконом-класс, расположение не далее 50 км от областных и 10 км от районных центров) определяют несколько факторов. В частности, по прогнозам, численность населения областных и районных центров будет увеличиваться, что неизбежно приведет к «разрастанию» этих городов как за счет неосвоенных городских территорий, так и за счет близлежащих сел и деревень. При этом проживание в пригородных поселках удобно с точки зрения транспортной доступности. В рамках единой концепции развития этих проектов может быть предусмотрена реализация нескольких потребительских продуктов: - земельных участков без коммуникаций с возможностью последующей организации их подключения; - земельных участков с обязательством по подведению коммуникаций; - земельных участков с коммуникациями и подрядом на строительство; - готовых домов и таунхаусов. По оценке экспертов, сегмент малоэтажного строительства в регионах первым выйдет из кризиса. Этому способствуют федеральные законы от 21.07.2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», касающиеся развития малоэтажного жилищного строительства и поддержанные Президентом Российской Федерации Д.А. Медведевым 10 марта 2010 года. Реализация этих документов позволит создать условия для интенсивного развития строительства «малоэтажек». Средства для этого планируется направить из Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Согласно новому нормативно-правовому акту на региональном уровне предусматриваются адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом поддержки развития малоэтажного жилищного строительства, предоставляются условия оказания финансовой поддержки за счет средств Фонда ЖКХ для реализации данных программ. Кроме того, определяются требования к указанным программам, порядок рассмотрения заявок на предоставление финансовой помощи, особенности расходования выделяемых средств. Предусматривается финансовая поддержка субъектам Российской Федерации не только на капитальный ремонт «многоэтажек», но и на переезд людей из ветхого и аварийного жилья в «малоэтажки». Помощь планируется предоставлять в соответствии с заявкой субъекта Российской Федерации с учетом лимита средств, предусмотренного для региона. Средства, полученные по заявке, могут быть использованы только на строительство малоэтажных жилых домов или покупку подобного жилья у застройщиков. Предусмотрена возможность направлять сэкономленные средства на обустройство участков земли под строительство других малоэтажных домов. Анализ рынка малоэтажного жилья в Воронежской области показывает, что данный сектор строительной отрасли развит недостаточно. В городе Воронеже малоэтажное жилье делится на 2 категории (дома коттежного типа в сегменте элит- и бизнес-класса и индивидуально возводимые частные дома) примерно поровну. По области наибольший удельный вес в секторе малоэтажного строительства занимают индивидуальные жилые дома (75 %), исключение составляют дома бизнес- и элит-класса, возводимые на прилегающих к г. Воронежу территориях, а также в районных центрах. Абсолютно не развито малоэтажное домостроение эконом-класса, которое является одним из наиболее перспективных направлений для возведения жилых домов по области, а также на территории, близкой к областному центру. В 2008-2010 годах в области были запущены пилотные проекты освоения земельных участков под малоэтажное строительство: - с.Александровка Отрадненского сельского поселения Новоусманского муниципального района (объем вводимой площади - 30 тыс. кв.м.), - с. Ямное Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района (объем вводимой площади - 60 тыс. кв.м.). На ближайшую перспективу планируются проекты комплексного освоения и развития территорий (КОРТ) под малоэтажное жилищное строительство общей площадью участков 968,26 га, объемом введенной площади - 980,79 тыс. кв.м. (в том числе индивидуальная застройка усадебного типа - 453,38 тыс. кв. м., малоэтажная жилая застройка - 527,41 тыс. кв.м; планируемый объем населения - 36000 человек (приложение № 9). В соответствии с необходимостью увеличения объемов вводимого жилья, а также показателями повышения эффективности использования земельных участков и экономичности возведения жилых домов эконом-класса, может быть рекомендовано увеличение объемов малоэтажной застройки за счет сокращения объемов индивидуального жилищного строительства усадебного типа. Материалы, используемые при возведении индивидуального и малоэтажного жилья: - при возведении малоэтажного жилья в большинстве случаев (75-80 %) используется кирпич, реже газосиликатные блоки. Планируется при дальнейшей застройке увеличить количество домов из газосиликатных блоков до 50 %, а также возводить дома методом опалубки и из сборного железобетона; - при возведении индивидуальных жилых домов также наибольшим спросом пользуются кирпич и газосиликатные блоки (порядка 50 % и 40 % соответственно), а также дома, возводимые по так называемой канадской технологии (5 %). Практически не используются сборные железобетонные конструкции и технология монолитного возведения. 1.13. Основные приоритеты развития жилищного строительства в Воронежской области на среднесрочную перспективу Программа развития жилищного строительства в Воронежской области, ее цели, задачи и основные приоритеты формируются с учетом ситуации, сложившейся на рынке жилья под влияние общеэкономической ситуации, а также проектов схем территориального планирования Воронежской области, планирования размещения производительных сил, существующих и прогнозируемых потребностей населения в жилье и его покупательской способности, инициатив федеральных и муниципальных органов государственной власти в данной сфере. Предполагается коренное изменение подходов к жилищному строительству и его переориентирование на комплексное решение существующих проблем на рынке жилья. При этом динамика ввода жилья в Воронежской области должна складываться с учетом качественной реализации механизмов государственно-частного партнерства, необходимых мер поддержки институтов развития и всех уровней бюджета. Должен быть сформирован механизм, направленный на вовлечение в хозяйственный оборот земельных участков и комплексное развитие территорий под жилищное строительство, снижение административных барьеров, стимулирование инвестиционной активности на рынке жилья и реализацию мер по активизации спроса. Таблица 18 Необходимые дополнительные инвестиции для наращивания объемов ввода жилья |----------|------------|-------------|-------------|---------------------|-----------------| | Период | Ввод жилья | Темп роста |Прирост ввода| Реальная средняя | Стоимость | | |(млн. кв. м)|объемов ввода| жилья к | стоимость | строительства | | | | жилья, % |базовому году|строительства 1 кв. м| объема ввода | | | | | | с учетом инфляции |жилья, млн рублей| |----------|------------|-------------|-------------|---------------------|-----------------| | 2010 | 0,873 | | | 24 950 | | | (базовый | | | | | | | год) | | | | | | |----------|------------|-------------|-------------|---------------------|-----------------| | 2011 | 0,920 | 5,3 | 5,3% | 25 700 | 23 309,90 | |----------|------------|-------------|-------------|---------------------|-----------------| | 2012 | 0,965 | 4,8 | 10,5% | 26 600 | 25 589,20 | |----------|------------|-------------|-------------|---------------------|-----------------| | 2013 | 1,020 | 5,7 | 16,8% | 27 560 | 28 111,20 | |----------|------------|-------------|-------------|---------------------|-----------------| | 2014 | 1,190 | 16,6 | 36,3% | 28 520 | 33 425,44 | |----------|------------|-------------|-------------|---------------------|-----------------| | 2015 | 1,400 | 17,6 | 60,3% | 29 150 | 39 993,80 | |----------|------------|-------------|-------------|---------------------|-----------------| | ИТОГО: | 5,495 | | | | 150 429,54 | |----------|------------|-------------|-------------|---------------------|-----------------| Для реализации Программы в жилищное строительство дополнительно должны прийти инвестиции (таблица 18), которые позволят обеспечить ввод жилья на заданном уровне от существующего (на 2010 год запланировано ввести 0,873 млн кв.м), т.е.: - 3,9 % - прирост в 2011 году, - 6,1 % - прирост в 2012-2013 годах, - 14,9 % - прирост в 2014 году, - 17,1 % - прирост в 2015 году. Себестоимость строительства жилья на прогнозируемый период рассчитана с учетом средней стоимости строительства жилых объектов на соответствующий год. Из таблицы 18 видно, что для обеспечения требуемого роста объемов ввода жилья в сопоставимом уровне цен в жилищное строительство в Воронежской области в период действия Программы должно быть направлено дополнительно более 40 млрд рублей. Эти затраты необходимы для интенсивного развития жилищного строительства в регионе и обеспечения его экономического роста, поскольку развитие строительства, как основной народнохозяйственной отрасли, двинет за собой инвестиции в смежные отрасли и в торговый оборот в целом. Источники таких дополнительных инвестиций ограничены. К ним относятся: 1) повышение уровня доходов населения, что является задачей макроэкономического уровня в масштабах всей страны; 2) вовлечение в реальный сектор экономики - в строительство жилья - сбережений населения, которые хранятся в банках. Для этого необходимо, чтобы уровень роста цен на жилье превышал уровень процентной ставки по депозитам; 3) привлечение средств инвесторов. Для стимулирования инвестиционной активности должны быть предприняты определенные меры воздействия на бизнес-среду. Соответствующий инвестиционный климат формируется за счет: - роста цен на жилье (на уровне около 10 % в год) и возможности реализовывать проекты в сегменте бизнес и элит-класса, - снижения административных барьеров, - дополнительных налоговых льгот и иных преференций, а также мер принудительного характера; 4) государственная поддержка в виде прямых государственных инвестиций. Реализация политики качественных изменений в жилищном строительстве и повышении его доступности для населения в Воронежской области, должна строиться на базовом принципе совмещения бюджетных и внебюджетных инвестиций, механизмах государственно-частного партнерства, формирования нормативной и законодательной базы для стимулирования вовлечения в строительство накоплений населения, использовании средств институтов развития. Только за счет интенсификации усилий всех участников инвестиционно-строительного процесса удастся решить проблемы, стоящие перед строительным комплексом в целом, задачи перспективного развития жилищного строительства и повышения его доступности для населения. В соответствии с настоящей Программой жилищное строительство в области будет ориентировано: - на освоение существующего резерва территорий, имеющих потенциальную возможность жилой застройки, обеспечение инженерной инфраструктурой которых возможно с учетом минимального вложения бюджетных средств (т.е. уже подготовленных либо имеющих оптимальные технические условия на подключение), - на освоение территорий комплексной жилой застройки в рамках проектов КОРТ, которым оказывается поддержка по федеральной целевой программе «Жилище», - на реализацию проектов жилой застройки, обоснованных наличием и перспективным размещением производительных сил, - на удовлетворение платежеспособного спроса населения, подкрепленного в том числе и мерами государственной поддержки в отношении определенных категорий населения. В приложении № 9 приведен список земельных участков, на территории г. Воронежа и Воронежской области, освоение которых запланировано на 2011 год (с учетом их подготовки в течение 2010-начала 2011 года), в том числе включающие в себя земельные участки под реализацию проектов КОРТ, земельные участки под строительство жилья эконом-класса, земельные участки под строительство малоэтажного жилья. С учетом ежегодной корректировки настоящей Программы будут формироваться дополнительные перечни площадок под жилую застройку и сетевые графики строительства. Сетевые графики освоения земельных участков, находящихся в федеральной собственности, будут составляться с участием Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд РЖС) при принятии Правительственной комиссией соответствующих решений по конкретным участкам (приложения № 15, 21). Меры государственной поддержки платежеспособного спроса населения на объекты жилищного строительства населения будут касаться привлечения субсидий на улучшение жилищных условий молодых семей, отдельных категорий граждан, ветеранов и инвалидов в рамках федеральной целевой программы «Жилище» и молодых специалистов, работающих в агропромышленном комплексе. Таким образом, в целях соблюдения баланса между социальным и коммерческим жильем основными направлениями жилищного строительства в среднесрочной перспективе в области останутся: - строительство жилья эконом-класса; - строительство коммерческого жилья; - индивидуальное жилищное строительство. Для решения проблемы обеспечения жильем семей, не имеющих возможности исходя из своих доходов улучшить жилищные условия, в течение периода реализации Программы будет оптимизирован механизм предоставления жилищного фонда социального использования тем категориям граждан, которые состоят на учете на улучшение жилищных условий, но не смогут стать участниками ипотечных программ и претендовать на бюджетные субсидии. Таким образом, мероприятиями Программы должен быть обеспечен основной принцип жилищного строительства в регионе в ближайшей и среднесрочной перспективе - создание условий для обеспечения доступности жилья для различных категорий населения. Объемы и структура ввода жилья. В зависимости от основных ценовых параметров потребления и исходя из анализа существующей потребности в жилье, структуры спроса, планируемого бюджетного финансирования основных направлений жилищного строительства, наличия сырьевой базы и имеющихся и планируемых к реализации производств предприятий строительной индустрии предусматриваются следующие объемы ввода жилья в Воронежской области (таблица 19). Объем ввода жилья, реализуемого по программе строительства жилья эконом-класса, будет составлять в многоквартирных домах - 79-81 % от всего объема ввода жилья за период, а в малоэтажном жилье - 72-75 %. Таблица 19 Прогноз ввода жилья в Воронежской области по основным направлениям строительства ( тыс. кв. м). |----------------------|---------------------------------------------------------------| |Вид строительства | Объем ввода жилья, м2 по годам | | |—————————|—————————|——————————|——————————|——————————|——————————| | |2011 год |2012 год | 2013 год | 2014 год | 2015 год |ИТОГО | |——————————————————————|—————————|—————————|——————————|——————————|——————————|——————————| |Многоквартирное жилье,| 516385 | 505164 | 518160 | 592280 | 675584 | 2807573 | |в том числе: | | | | | | | |——————————————————————|—————————|—————————|——————————|——————————|——————————|——————————| |- коммерческое | 118711 | 101826 | 106223 | 129985 | 160755 | 617500 | |——————————————————————|—————————|—————————|——————————|——————————|——————————|——————————| |- эконом-класс, в том | 397674 | 403338 | 411937 | 462295 | 514829 | 2190074 | |числе: | | | | | | | |——————————————————————|—————————|—————————|——————————|——————————|——————————|——————————| |- создание жилищного | 19884 | 20167 | 20597 | 23115 | 25741 | 109504 | |фонда социального | | | | | | | |использования | | | | | | | |——————————————————————|—————————|—————————|——————————|——————————|——————————|——————————| |Малоэтажное жилье, в | 403615 | 459836 | 501840 | 597720 | 724416 | 2687427 | |т.ч.: | | | | | | | |——————————————————————|—————————|—————————|——————————|——————————|——————————|——————————| |- коммерческое | 110994 | 120477 | 127969 | 153614 | 189797 | 702851 | |——————————————————————|—————————|—————————|——————————|——————————|——————————|——————————| |- эконом-класса, в том| 292621 | 339359 | 373871 | 444106 | 534619 | 1984576 | |числе | | | | | | | |——————————————————————|—————————|—————————|——————————|——————————|——————————|——————————| |создание жилищного | 14631 | 16968 | 18694 | 22205 | 26731 | 99229 | |фонда социального | | | | | | | |использования | | | | | | | |——————————————————————|—————————|—————————|——————————|——————————|——————————|——————————| | ИТОГО | 920000 | 965000 | 1020000 | 1190000 | 1400000 | 5495000 | |——————————————————————|—————————|—————————|——————————|——————————|——————————|——————————| На основе анализа рынка строительных материалов, конструкций и изделий составлен прогноз по объему и структуре ввода жилья, возведенного с использованием различных конструктивных элементов и строительных материалов (таблица 20). Основные точки роста жилищного строительства в области определяются в зависимости от развития территорий, размещения производительных сил, существующих и прогнозируемых потребностей населения в жилье и его покупательской способности, инициатив федеральных органов государственной власти и органов местного самоуправления в данной сфере. Таблица 20 Перспективные объемы и структура ввода жилья в Воронежской области на 2010-2015гг. (м2) |———————————————————————|——————————————————————————————————————————————————————————————---| |Показатель | Объем ввода жилья, м2 по годам | | |——————————|——————————|——————————|——————————|——————————|——————————| | | 2011 год | 2012 год | 2013 год | 2014 год | 2015 год |ИТОГО | |———————————————————————|——————————|——————————|——————————|——————————|——————————|——————————| |Планируемые объемы | 920000 | 965000 | 1020000 | 1190000 | 1400000 | 5495000 | |ввода жилья | | | | | | | |———————————————————————|——————————|——————————|——————————|——————————|——————————|——————————| |Многоэтажное жильё, в | 516385 | 505164 | 518160 | 592280 | 675584 | 2807573 | |том числе: | | | | | | | |———————————————————————|——————————|——————————|——————————|——————————|——————————|——————————| |- панельное | 216871 | 208887 | 205191 | 240861 | 288329 | 1160139 | |———————————————————————|——————————|——————————|——————————|——————————|——————————|——————————| |- монолитно-каркасное | 126853 | 129558 | 130058 | 148421 | 166429 | 701319 | |и сборно-монолитное | | | | | | | |———————————————————————|——————————|——————————|——————————|——————————|——————————|——————————| |- из штучных стеновых | 172661 | 166719 | 182911 | 202998 | 220826 | 946115 | |материалов | | | | | | | |———————————————————————|——————————|——————————|——————————|——————————|——————————|——————————| |Малоэтажное жильё, в | 403615 | 459836 | 501840 | 597720 | 724416 | 2687427 | |том числе: | | | | | | | |———————————————————————|——————————|——————————|——————————|——————————|——————————|——————————| |- из штучных стеновых | 323699 | 370168 | 392439 | 477578 | 586777 | 2150661 | |материалов | | | | | | | |———————————————————————|——————————|——————————|——————————|——————————|——————————|——————————| |- сборно-каркасные, | 62560 | 68056 | 81298 | 92049 | 102867 | 406830 | |щитовые, | | | | | | | |быстровозводимые из | | | | | | | |комплектов заводской | | | | | | | |готовности | | | | | | | |———————————————————————|——————————|——————————|——————————|——————————|——————————|——————————| |- из других материалов | 17355 | 21612 | 28103 | 28093 | 34772 | 151333 | |(деревянные, панельные,| | | | | | | |объемно-блочные и | | | | | | | |другие) | | | | | | | |———————————————————————|——————————|——————————|——————————|——————————|——————————|——————————| Перечень конкретных земельных участков приведен в приложении № 9, а графические материалы представлены в приложении № 10. Централизованные меры государственной поддержки сектора жилищного строительства будут сконцентрированы на этих территориях. На других территориях жилищное строительство будет вестись в рамках существующих потребностей и действующих механизмов поддержки. Основные меры государственной поддержки жилищного строительства будут ориентированы на: 1) строительство жилья экономического класса, 2) комплексное освоение территорий в рамках осуществления механизмов государственно-частного партнерства, 3) выполнение социальных гарантий и обязательств перед защищенными категориями населения по приобретению жилья, 4) формирование маневренного жилищного фонда. Приоритеты функционирования и развития промышленности строительных материалов базируются на необходимости обеспечения плановых объемов ввода жилья по прогнозируемым конструктивным материалам и технологиям, повышения качества и конкурентоспособности выпускаемой продукции, применения энергоресурсоэффективных и экологичных технологий. Структура прогнозируемого выпуска строительных материалов приведена в приложении № 3. В рамках дальнейшего развития в области классической схемы ипотечного жилищного кредитования планируется с участием АИЖК и банков, осуществляющими деятельность по ипотечному кредитованию по стандартам АИЖК, в качестве пилотного проекта реализовать механизм поддержки застройщиков по программе «Стимул» (на основе заключенного соглашения между АИЖК, правительством Воронежской области и региональным оператором), внедрить в практику новые ипотечные программы и продукты, выпуск ипотечных ценных бумаг под поручительство АИЖК, рефинансировав займы и кредиты. Отдельным приоритетным направлением для жилищного строительства в области станет обеспечение жильем эконом-класса военнослужащих, в соответствии с контрактами, заключаемыми с Министерством обороны Российской Федерации. В рамках стимулирования застройщиков будет реализован комплекс мер, направленных на снижение существующих административных барьеров в строительстве, повышение доступности земельных участков для жилищного строительства, поддержки обеспечения территорий застройки проектов КОРТ необходимой инженерной и социальной инфраструктурой, формирования льготных условий налогообложения для жилищных строительных кооперативов. Для обеспечения потребности строительства в строительных материалах и технологиях, отвечающих требованиям экологичности и энергоресурсосбережения, предусматривается поддержка за счет бюджетных средств мероприятий по кредитованию предприятий в целях модернизации и создания соответствующих производств, а также проработка вопросов изменения законодательной базы в целях стимулирования применения энергоэффективных и ресурсосберегающих строительных технологий и материалов в жилищном строительстве. В целях обеспечения сбалансированности расходов бюджетов всех уровней на строительство в рамках настоящей Программы предусматривается формирование рекомендаций по использованию в рамках реализации социальных жилищных программ типовых проектных решений по строительству жилья, объектов инженерной и социальной инфраструктуры. ГЛАВА 2. ОСНОВНЫЕ ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ, СРОКИ И ЭТАПЫ РЕАЛИЗАЦИИ, ЦЕЛЕВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПРОГРАММЫ 2.1. Основные цели и задачи, решаемые принимаемой Программой Цели и задачи Программы определяются целями и задачами приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России». Основной целью Программы является обеспечение населения г. Воронежа и Воронежской области доступным жильем путем реализации механизмов государственной поддержки и развития жилищного строительства и стимулирования спроса на рынке жилья. Для достижения этой цели правительством Воронежской области при поддержке Правительства Российской Федерации проводится согласованная политика, направленная на сохранение и развитие потенциала строительного комплекса, формирование сегмента жилья экономического класса, комплексное освоение и развитие территорий, соблюдение социальных гарантий и конституционных прав граждан, связанных с улучшением их жилищных условий. Цели Программы: 1. Обеспечение населения Воронежской области доступным жильем, отвечающим требованиям энергоэффективности. 2. Поддержка и развитие жилищного строительства на территории Воронежской области. 3. Стимулирование спроса на рынке жилья и повышение доступности приобретения жилья на территории Воронежской области. Задачи Программы: 1. Создание условий развития строительства жилья, доступного для широких слоев населения, включая создание жилищного фонда социального использования, а также строительство жилищного фонда коммерческого использования. 2. Формирование условий для стимулирования инвестиционной активности в жилищном строительстве, в том числе в части реализации проектов комплексного освоения и развития территорий. 3. Развитие базы промышленности строительных материалов Воронежской области с выходом на максимальную обеспеченность строительными материалами на внутреннем рынке и формирование конкурентных преимуществ для продвижения продукции стройиндустрии области на рынках Российской Федерации. 4. Выполнение социальных гарантий по поддержке граждан при приобретении жилья и улучшении жилищных условий. 5. Создание условий для развития ипотечного жилищного кредитования и деятельности участников рынка ипотечного жилищного кредитования. 6. Оказание содействия при разработке и утверждении документов территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке территорий муниципальных образований Воронежской области. 7. Поддержка обеспечения земельных участков для жилищного строительства социальной, коммунальной и дорожной инфраструктурами. Таким образом, разрабатываемая Программа направлена: - на продолжение реализации и совершенствования существующих мер и механизмов государственной поддержки развития жилищного строительства; - на поиск новых форм, создание условий для возникновения новых сегментов на рынке жилья с целью наиболее полного учета потребности всех категорий населения области в улучшении жилищных условий; - на оказание содействия застройщикам при получении земельных участков под жилую застройку. 2.2. Сроки реализации Программы Мероприятия Программы реализуются с 1 января 2011 года по 31 декабря 2015 года. После завершения срока реализации Программы действие ее механизмов и мер государственной поддержки развития жилищного строительства пролонгируется на перспективу до 2020 года соответствующим нормативным актом правительства Воронежской области. Этапы реализации Программы: 1. Первый этап – 2011-2012 годы: - формирование необходимой нормативно-правовой базы для реализации механизмов снижения административных барьеров в строительстве; - формирование жилищного фонда социального использования; - формирование маневренного жилищного фонда; - установление рекомендуемых к использованию типовых проектов строительства объектов жилья, инженерной инфраструктуры и социальной сферы; - стимулирование развития жилищных кооперативов; - установление льготных режимов налогообложения для отдельных категорий юридических лиц и объединений граждан; - поддержка предприятий стройиндустрии, механизмов дальнейшего развития классической ипотеки. В рамках этого этапа реализуются мероприятия по поддержке проектов КОРТ, выполнение обязательств по улучшению жилищных условий категорий граждан, отнесенных законодательством к отдельным категориям. 2. Второй этап – 2013-2015 годы: - практическое внедрение комплекса мероприятий, для реализации которых на первом этапе осуществлялось формирование нормативной основы; - апробирование механизмов сокращения времени и стоимости проведения согласовательных процедур в строительстве, упрощенного предоставления земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и строительство жилья в рамках создаваемых жилищных строительных и накопительных кооперативов; - оказание поддержки в развитии промышленности строительных материалов; - подготовка территорий для массового жилищного строительства жилья эконом-класса; - строительство жилищного фонда социального использования и формирование маневренного жилищного фонда, создание задела по строительству жилья на последующие годы. 2.3 Целевые показатели Программы В ходе выполнения Программы предполагается достичь следующих показателей: 1) обеспечение населения Воронежской области жильем к 2015 в размере 28,47 м2 общей площади жилья на человека; 2) достижение годового объема 1,400 млн м2 общей площади жилья с четом обеспечения ввода в 2011-2015 годах 5,495 млн м2 общей площади жилья; 3) достижение годового объема ввода жилья к 2015 году в размере 0,62 м2 общей площади жилья на человека; 4) снижение доли ветхого и аварийного жилья до 3,32 %; 5) снижение коэффициента доступности жилья для населения до 3,89 года; 6) ежегодный не менее чем в 2 % прирост доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями с помощью собственных и заемных средств с достижением в 2015 году значения в 30% общего числа семей; 7) изменение средней стоимости жилья эконом-класса не выше показателей статистики Министерства регионального развития с достижением в 2015 году показателя в 29 150 рублей за м2; 8) увеличение доли малоэтажного строительства до 60 % от общего ввода жилья в эксплуатацию. Значения целевых индикаторов по годам реализации приведены в приложении № 11 к Программе. ГЛАВА 3. СИСТЕМА ПРОГРАММНЫХ МЕРОПРИЯТИЙ И МЕХАНИЗМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ Механизм реализации Программы состоит в согласованном нормативно-правовом, финансовом и организационном обеспечении реализации комплекса предусматриваемых Программой мероприятий на уровне органов исполнительной и законодательной власти Воронежской области. Нормативно-правовое обеспечение реализации Программы включает в себя выход с законодательной инициативой в Федеральное Собрание Российской Федерации по вопросам, требующим внесения изменений или новаций в федеральное законодательство, а также включает необходимость разработки и принятия нормативных правовых документов на уровне правительства Воронежской области по следующим моментам: - финансового обеспечения реализации Программы - заключается в ежегодном утверждении статей расходов областного и местных бюджетов в соответствии с объемами финансирования, необходимыми для выполнения комплекса мероприятий по реализации Программы; - организационного обеспечения реализации Программы - заключается в реализации взаимодействия федеральных и областных государственных органов, а также органов местного самоуправления. На уровне организационного обеспечения реализации Программы решаются вопросы вовлечения в оборот земельных участков, их инфраструктурного обеспечения, государственно-частного партнерства в сфере жилищного строительства, развития промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства, системы учета и предоставления жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и имеющих право на оказание мер государственной поддержки в приобретении жилья. Комплекс мероприятий по реализации Программы включает в себя меры государственной поддержки организаций строительного комплекса и населения, которые направлены на стимулирование спроса и предложения на рынке жилья, сбалансированность рынка и развитие жилищного строительства и стройиндустрии. Мероприятия, направленные на комплексное решение задач, указанных в настоящей Программе, осуществляются в соответствии с планом мероприятий по выполнению Программы (приложение № 12). 3.1. Мероприятия по обеспечению жилищного строительства земельными участками, в том числе под строительство малоэтажного жилья и жилья эконом-класса В целях обеспечения застройщиков земельными участками для жилищного строительства в Воронежской области в 2011 – 2015 гг. реализуются следующие практические мероприятия: 1. Предоставление в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование и в безвозмездное срочное пользование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, земельных участков, находящихся в городском округе город Воронеж, право государственной собственности на которые не разграничено, а также земельных участков находящихся в федеральной собственности, право распоряжения которыми передано правительству Воронежской области в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» для целей жилищного строительства. 2. Раздел, объединение и перераспределение земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, а также земельных участков, находящихся в городском округе город Воронеж, право государственной собственности на которые не разграничено. 3. Подготовка необходимых материалов и направление их в Фонд РЖС для дальнейшей передачи правительству Воронежской области полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Ответственным исполнителем данных мероприятий определяется департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области. В рамках Программы основной целью деятельности является вовлечение в хозяйственный оборот большего количества неиспользуемых земельных участков и реализации инвестиционных проектов в сфере строительства. Порядок взаимодействия правительства Воронежской области и Фонда РЖС определяется заключенным 30.06.2010 соглашением. В 2008-2010 годах в области были запущены пилотные проекты освоения земельных участков (таблица 21), которые планируется вовлечь в хозяйственный оборот в рамках реализации Программы. Кроме того, совместный анализ земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, выявил возможность осуществления жилищного на участках общей площадью около 1,3 тыс. га (приложение № 10). Таблица 21 Пилотные проекты освоения земельных участков |———————————————————————————————————————|——————————————————————————————————| | Месторасположение (адрес) |Объем вводимой жилой площади, тыс.| | | кв м. | |———————————————————————————————————————|——————————————————————————————————| |Жилой микрорайон по ул. 9 Января | 91,5 | |г. Воронежа | | |———————————————————————————————————————|——————————————————————————————————| |Комплекс жилых домов со встроено | 62,6 | |–пристроенными объектами социального | | |назначения в пос.Тенистый г. Воронежа | | |———————————————————————————————————————|——————————————————————————————————| |Застройка малоэтажным жильем | 30, 0 | |с.Александровка Отрадненского сельского| | |поселения Новоусманского | | |муниципального района | | |———————————————————————————————————————|——————————————————————————————————| |Застройка малоэтажным жильем с. Ямное | 60,0 | |Яменского сельского поселения | | |Рамонского муниципального района | | |———————————————————————————————————————|——————————————————————————————————| |Жилой микрорайон на землях ВГАУ в г. | 13,0 | |Воронеже при участии Фонда РЖС | | |———————————————————————————————————————|——————————————————————————————————| |ИТОГО | 257,4 | |———————————————————————————————————————|——————————————————————————————————| С учетом необходимости проработки существующих градостроительных ограничений и наличия (отсутствия) размещенных объектов капитального строительства или сооружений в Воронежской области планируется направление в Фонд РЖС предложений по строительству жилья на земельных участках, находящихся в собственности Российской Федерации, со следующими характеристиками: размещение жилого района на территории земель ВГАУ-ВГЛТА, территория жилищного фонда, всего – 287 га, жилищный фонд – около 1,2 млн. м2. общей площади, средняя этажность – 12 этажей, население 40 тыс.человек, участок №1 – 127 га, население – 18 тыс. человек, жилищный фонд – 521 тыс. м2, участок №2 – 160 га, население – 22 тыс. человек, жилищный фонд – 657 тыс.м2. Правительственной комиссией по развитию жилищного строительства в отношении каждого участка будет реализован один из двух возможных вариантов его освоения: - полномочия по распоряжению земельным участком передаются в соответствии с действующим законодательством. При этом земельные участки формируются за счет средств бюджета Воронежской области для их последующей реализации (права аренды земельных участков) на торгах. Средства от продажи и иного использования земельных участков, продажи права аренды указанных земельных участков распределяются в соответствии со ст. 57 и ст. 62 Бюджетного кодекса РФ следующим образом: 50 % доходов поступает в бюджет Воронежской области, 50 % доходов в бюджет городского округа, муниципального района, либо поселения (в зависимости от местоположения земельного участка), в границах которого расположен земельный участок; - земельный участок передается в качестве имущественного взноса в Фонд РЖС. Фонд РЖС за счет собственных и привлеченных средств обеспечивает формирование участка для выставления на торги и реализует его. Объем средств Фонда РЖС, направляемых на эти цели, подлежит формированию и корректировке в течение каждого финансового года. В связи с отсутствием установленных лимитов финансирования по указанным статьям на планируемый период данные средства в разделе «Ресурсное обеспечение реализации Программы» не учитывались (приложение № 18). 4. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, бесплатно в собственность граждан РФ, постоянно проживающих на территории Воронежской области, относящихся к одной из льготных категорий, определенных ст. 13 Закона Воронежской области от 13.05.2008 № 25-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области» и иными нормативными актами Российской Федерации, при соблюдении однократности бесплатного получения (по одному из следующих видов пользования: индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства), в пределах норм, установленных ст.ст. 8, 9 и 10 указанного Закона Воронежской области и (или) нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. 5. Вовлечение в хозяйственный оборот земельных участков, освобождаемых в результате ликвидации на этих участках аварийного и ветхого жилья. При этом средства местных бюджетов, полученные в результате распоряжения земельными участками, изъятыми для муниципальных нужд при реализации программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, планируются использовать исключительно на переселение граждан из аварийного жилищного фонда. Порядок освоения земельных участков в целях развития жилищного строительства на территории Воронежской области в 2011-2015 годах и на перспективу до 2020 года приведен в приложениях №№ 22, 23. 3.2. Мероприятия по обеспечению территорий жилой застройки объектами коммунальной инфраструктуры Уровень комфортности жилья и уровень жизни населения в значительной степени зависят от состояния жилищного фонда, в том числе от бесперебойного обеспечения населения качественными коммунальными услугами. Исходя из объемов жилищного строительства в Воронежской области на период действия Программы расчетная стоимость обеспечения территорий застройки инженерными сетями составляет 3,43 млрд рублей с учетом прогноза увеличения стоимости, рассчитанной с применением коэффициента-дефлятора. Основные участки КОРТ планируются в местах, имеющих существующие подводы магистральных сетей. В рамках программных мероприятий планируется создание только разводных сетей по участкам КОРТ. Инвестиционные проекты развития коммунальной инфраструктуры, как правило, имеют высокую стоимость. Учитывая невозможность решения вопроса обеспечения жилой застройки инженерными сетями полностью ни за счет средств бюджетов всех уровней (ограниченность ресурсов для осуществления государственных капитальных вложений), ни за счет средств застройщиков (автоматический перенос затрат на строительство сетей на стоимость жилья и тем самым резкое снижение его доступности для населения), предполагается разделение стоимости строительства жилья и стоимости строительства инженерных сетей на основе внедрения следующих мероприятий: 1) строительство объектов коммунальной инфраструктуры будет осуществляться организациями коммунального комплекса – сетевыми компаниями с их последующей эксплуатацией. Окупаемость их затрат на строительство достигается путем формирования и защиты инвестиционных программ развития, взимания с потребителей платы за подключение к построенным объектам, а также включения инвестиционной составляющей в надбавку к тарифу на оказание жилищно-коммунальных услуг. Инвестиционные программы будут коррелировать с разрабатываемыми и утверждаемыми органами местного самоуправления программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры; 2) в рамках строительства жилья эконом-класса затраты на строительство объектов коммунальной инфраструктуры не будут включаются в бюджет проекта; 3) в рамках реализации механизмов государственно-частного партнерства и осуществления проектов КОРТ, в том числе и малоэтажной жилой застройки, планируется апробирование механизма заключения с инвесторами договоров «полного цикла» (концессионных соглашений), т.е. строительства объектов инфраструктуры (автомобильные дороги, инженерные сети) с последующей эксплуатацией в течение 10-15 лет. При этом конкурсы на отбор застройщиков будут включать в себя окончательную цену строительства объекта и его эксплуатации; 4) для проектов комплексной малоэтажной застройки в период реализации Программы будут апробированы механизмы обеспечения их автономными источниками энергии на основе переработки вторичного сырья и отходов; 5) для развития индивидуального жилищного строительства предусматриваются дополнительные меры, направленные на инфраструктурное обеспечение застраиваемых земельных участков; 6) строительство объектов социальной инфраструктуры при осуществлении проектов КОРТ позволит повысить привлекательность проектов и привлечь к ним дополнительных инвесторов. 3.3. Мероприятия, направленные на оказание поддержки развития малоэтажного жилищного строительства Малоэтажное домостроение перед строительством многоэтажного жилья обладает такими существенными преимуществами, как возможность снижения себестоимости и сроков строительства, возможность строительства автономных систем инженерного обеспечения участков жилой застройки в виде обособленных имущественных комплексов, экономия эксплуатационных затрат при обслуживании таких систем инженерного обеспечения, применение экологичных и энергоэффективных конструкций домостроения, в том числе из дерева и с применением отходов его переработки. Доля индивидуальных жилых домов в общем объёме ввода жилья на территории Воронежской области в 2009 году составила 42 %. Строительство малоэтажного жилья в Воронежской области в настоящее время ведется преимущественно индивидуальными застройщиками. Прогнозируемая структура ввода жилья в Воронежской области определяет соотношение между строительством многоквартирного жилищного фонда и малоэтажного жилья к 2015 году как 40 % многоэтажного на 60 % малоэтажного строительства. Основанием прогноза является устойчивый тренд данного соотношения в структуре ввода жилья на протяжении последних лет, а также предусматриваемые меры поддержки индивидуального жилищного строительства. Определение зон размещения территорий малоэтажной жилой застройки и применение в строительстве современных технологий и конструктивных решений, отвечающим современным техническим и экологическим требованиям, соответствующим природно-климатическим условиям региона, позволит осуществить проживание населения не только в экологически чистых зонах, но и в жилых помещениях, зданиях и сооружениях, построенных с учетом экологических требований. Малоэтажное жилищное строительство в области будет осуществляться по следующим основным направлениям: - проекты комплексной малоэтажной застройки (организованные коттеджные поселки, в том числе и эконом-класса), строительство которых ведется, в том числе, и с учетом поддержки, оказываемой проектам КОРТ в рамках федеральной целевой программы «Жилище» (половина от общего числа перспективных к реализации в период действия Программы проектов КОРТ являются проектами малоэтажной жилой застройки); - строительство на основе государственно-частного партнерства, при котором осуществляется софинансирование строительства объектов коммунальной инфраструктуры на обеспечение инженерной подготовки земельных участков, ранее выделенных застройщикам под малоэтажное жилищное строительство, при условии продажи жилых помещений отдельным категориям граждан по согласованной с правительством Воронежской области стоимости; - строительство малоэтажного жилья для жителей сельской местности, осуществляемое в рамках программы по улучшению жилищных условий молодых специалистов агропромышленного комплекса и членов их семей, по линии Министерства сельского хозяйства Российской Федерации; - индивидуальное жилищное строительство. Для проектов комплексной малоэтажной застройки предусматривается возможность предоставления мер государственной поддержки, предусматриваемых федеральной целевой программой «Жилище», на конкурсной основе. Строительство малоэтажного жилья для специалистов агропромышленного комплекса осуществляется с использованием выделяемых бюджетных субсидий по соответствующей программе. Перечень площадок, запланированных под малоэтажное строительство, в том числе строительство жилья эконом-класса, и реализацию проектов КОРТ приведен в (приложение № 10). 3.4. Мероприятия, направленные на снижение административных барьеров в строительстве Распоряжением Правительства Российской Федерации от 15.06.2010 № 982-р был утвержден План мероприятий по совершенствованию контрольно-надзорных и разрешительных функций и оптимизации предоставления государственных услуг в области градостроительной деятельности. В настоящее время срок с момента подачи заявки на получение земельного участка для строительства до ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию составляет от 30 до 58 месяцев. В том числе на подготовку документов для начала строительства уходит 25-39 месяцев. При департаменте архитектуры и строительной политики Воронежской области была создана рабочая группа, в которую вошли представители всех участвующих в процедурах подготовки документации сторон: органов государственной власти области, администрации городского округа город Воронеж и строительных компаний. Перед рабочей группой была поставлена главная задача – оптимизация процедуры получения застройщиком земельного участка для строительства и оформления документов для начала строительства. Рабочей группой была проанализирована схема фактических действий исполнительных органов государственной власти области и местного самоуправления по подготовке и выдаче исходно-разрешительной документации на территории городского округа г. Воронеж по трем основным этапам: - выделение земельного участка для строительства (12-18 месяцев); - подготовка документации для получения разрешения на строительство (12-21 месяц); - строительство и ввод объекта в эксплуатацию (6-24 месяца). Предложенные рабочей группой мероприятия позволят сократить сроки подготовки разрешительной документации для строительства до 10–11 месяцев, что будет соответствовать среднероссийскому значению этого показателя. Также в рамках этого направления может быть предусмотрена реализация мероприятий, направленных на прозрачность предоставления услуг органами государственной власти в области жилищного строительства: - разработка административных регламентов исполнения государственных функций и предоставления государственных услуг в соответствии с утвержденными регламентами; - осуществление контроля за предоставлением государственных услуг в соответствии с утвержденными регламентами; - предоставление в электронном виде услуг на стадиях экспертизы проектной документации, получение разрешения на строительство, получение разрешения на ввод объектов в эксплуатацию с включением этих услуг в перечни первоочередных услуг, предоставляемых в электронном виде; - внедрение процедуры электронных торгов размещения государственных и муниципальных заказов на подрядные строительные работы для государственных и муниципальных нужд; - внедрение упрощенного порядка подготовки и согласования документов территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке территории в соответствии с требованиями федерального законодательства; - оптимизация процедуры формирования и предоставления земельных участков для строительства и получение разрешения на строительство в соответствии с требованиями федерального законодательства; - развитие системы негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, создание механизмов обеспечения ответственности и аккредитации организаций, осуществляющих такую экспертизу; - снятие избыточных административных барьеров при подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к системам инженерно-технического обеспечения и снижение стоимости подключения; - установление административной ответственности за необоснованный отказ в выдаче разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, нарушение порядка и сроков выдачи таких разрешений, а также за истребование документов и проведение согласований, не предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, в соответствии с требованиями федерального законодательства; - установление административной ответственности организаций коммунального комплекса и электросетевых компаний, а также их должностных лиц за нарушение правил подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и технологического присоединения к электрическим сетям в соответствии с требованиями федерального законодательства; - сокращение сроков проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (за исключением жилых объектов) до 60 дней; - в качестве отдельной меры будет проработан вопрос о проведении сплошной инвентаризации основных фондов в жилищно-коммунальном хозяйстве и в жилищном фонде. Это позволит установить адекватную рыночную стоимость объектов коммунальной инфраструктуры и жилья, определить соответствующие амортизационные отчисления и сделает прозрачным механизм выдачи технических условий на присоединение к сетям, сделав невозможным предъявление завышенных требований к застройщикам. Мероприятия по снижению административных барьеров предполагают выход с законодательными инициативами в Государственную Думу Российской Федерации (приложение № 13). Комплекс предложений по внесению изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях оптимизации предоставления государственных услуг в сфере строительства изложены в приложении № 14. 3.5. Мероприятия по подготовке и актуализации документов территориального планирования, градостроительного зонирования Разработка градостроительной и проектной документации ежегодно определяется титульным списком проектно-исследовательских работ, утверждаемым департаментом архитектуры и строительной политики Воронежской области с учетом приоритетов жилищного строительства Воронежской области, определенных Программой, и с учетом важности объектов капитального строительства, финансируемых в рамках действующих федеральных и региональных целевых программ. При этом планируется осуществлять разработку градостроительной и проектной документации на условиях софинансирования бюджета Воронежской области и бюджетов муниципальных образований, которые в соответствии с действующим законодательством определены ответственными за реализацию градостроительной политики на местах. Приоритетами при разработке документации определены: - в части градостроительной документации – схемы территориального планирования муниципальных районов и генеральные планы городов и населенных пунктов; - проекты планировки территории и правила землепользования и застройки по тем территориям, которые отнесены к точкам роста и проектам КОРТ; - в части проектной документации – проектная и сметная документация по объектам капитального строительства, застраиваемых в рамках реализации проектов КОРТ. В течение 2011 года определяется и утверждается база типовых решений и типовых проектов для использования при строительстве объектов с участием бюджетных средств для целей настоящей Программы. Разработка градостроительной и проектной документации ведется в соответствии с ведомственной целевой программой (далее - ВЦП) «Нормативное обеспечение градостроительной деятельности Воронежской области на 2009-2011 годы», которая состоит из 4 разделов: Информация по документуЧитайте также
Изменен протокол лечения ковида23 февраля 2022 г. МедицинаГермания может полностью остановить «Северный поток – 2»23 февраля 2022 г. ЭкономикаБогатые уже не такие богатые23 февраля 2022 г. ОбществоОтныне иностранцы смогут найти на портале госуслуг полезную для себя информацию23 февраля 2022 г. ОбществоВакцина «Спутник М» прошла регистрацию в Казахстане22 февраля 2022 г. МедицинаМТС попала в переплет в связи с повышением тарифов22 февраля 2022 г. ГосударствоРегулятор откорректировал прогноз по инфляции22 февраля 2022 г. ЭкономикаСтоимость нефти Brent взяла курс на повышение22 февраля 2022 г. ЭкономикаКурсы иностранных валют снова выросли21 февраля 2022 г. Финансовые рынки |
Архив статей
2024 Ноябрь
|
