Постановление Губернатора Амурской области от 18.07.2003 № 500

 
                     ГУБЕРНАТОР АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ

                            ПОСТАНОВЛЕНИЕ

                         18.07.2003    N 500
                           г.Благовещенск


О      Концепции     развития
ипотечного          жилищного
кредитования    в    Амурской
области

     В соответствии    с   постановлением   Правительства   Российской
Федерации от 11 января 2000 г.  N 28  "О  мерах  по  развитию  системы
ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"

                            ПОСТАНОВЛЯЮ:

     1. Утвердить  прилагаемую Концепцию развития ипотечного жилищного
кредитования в Амурской области (далее - Концепция).
     2. Рекомендовать  органам  местного самоуправления разработать на
основе  Концепции   муниципальные   программы   ипотечного   жилищного
кредитования.
     3. Постановления Главы Администрации области от 27 ноября 2000 г.
N  702  "О  внедрении  ипотечного  жилищного  кредитования  в Амурской
области",  от 05.01.2001 N3 "Об  утверждении  Положения  об  ипотечном
жилищном кредитовании в Амурской области" считать утратившими силу.
     4. Пресс-службе  Администрации  области  (Д.А.Козлов)  обеспечить
освещение Концепции в средствах массовой информации.
     5. Контроль за исполнением настоящего постановления  оставляю  за
собой.


     Исполняющий обязанности
     губернатора          В.А. Ефремов




                                            Утверждена
                                            постановлением
                                            губернатора Амурской
                                            области
                                            от 18.07.2003 N 500

                              КОНЦЕПЦИЯ
    развития ипотечного жилищного кредитования в Амурской области

                              Введение

     Настоящая концепция  разработана  в  соответствии  с  Федеральным
законом  от  16  июля  1998  года  N  102-ФЗ   "Об   ипотеке   (залоге
недвижимости)",  постановлением  Правительства Российской Федерации от
11 января 2000 года N 28  "О  мерах  по  развитию  системы  ипотечного
жилищного    кредитования    в   Российской   Федерации"   и   другими
законодательными актами Российской Федерации.
     Концепция опирается  на  практику реализации Московской ипотечной
программы и учитывает рекомендации Госстроя России, положительный опыт
внедрения  и функционирования ипотечного жилищного кредитования (далее
-  ИЖК)  в  регионах  Российской  Федерации,  а  также   замечания   и
предложения участников рынка ипотечного кредитования.

  1. Цели, задачи и ожидаемый результат развития системы ипотечного
                       жилищного кредитования

     Целью развития  системы  жилищного  ипотечного   кредитования   в
Амурской  области  является расширение возможностей приобретения жилья
трудоспособным населением.
     Достижение этой   цели   обеспечивается   созданием   в   области
благоприятных    условий    функционирования    рыночных    механизмов
кредитования граждан для приобретения жилья.
     Ожидается, что  расширение  масштабов  предоставления   населению
доступных   долгосрочных  кредитов  для  приобретения  жилья  позволит
области решить ряд социально-экономических задач, в том числе:
     повышение качества  жизни  граждан путем обеспечения их достойным
жильем;
     активизация спроса   на   жилье  со  стороны  населения  за  счет
увеличения платежеспособного спроса;
     ускорение роста  строительного  производства  и  связанных  с ним
отраслей экономики, увеличение налоговых поступлений в бюджет области;
     оживление инвестиционного процесса;
     повышение занятости населения;
     привлечение внебюджетных  средств  в  финансирование  обеспечения
населения жильем.

 2. Роль и место системы ипотечного жилищного кредитования в единой
                      жилищной политике области

     Развитие системы      ипотечного      жилищного      кредитования
рассматривается в качестве приоритетного направления жилищной политики
области.  Это означает,  что в жилищной политике основные усилия будут
сконцентрированы   на   решении   жилищных  проблем  граждан,  имеющих
стабильные  доходы  и  желающих  решить  проблему  улучшения  жилищных
условий самостоятельно без финансовой помощи со стороны области, а для
определенных  категорий  с  оказанием  областью  адресной   финансовой
поддержки с целью обеспечения начальных условий для получения кредита,
при условии наличия дополнительных доходов в областном бюджете.
     Вместе с тем за областью будет  сохраняться  функция  обеспечения
жильем  на  условиях социального найма для тех граждан,  чьи доходы не
позволяют приобрести жилье самостоятельно даже с помощью долгосрочного
кредита.
     Развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования
должно  привести  к  созданию  функционально  полной  системы  взаимно
дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем  и
механизмов социальной поддержки граждан.

  3. Участники системы ипотечного жилищного кредитования в Амурской
                               области

     Заемщики - физические лица,  жители  Амурской  области,  желающие
приобрести  жилье  в  кредит.  Обеспечением исполнения обязательств по
кредитному   договору   (договору   займа)   будет    служить    залог
приобретаемого жилья (ипотека). Заемщики:
     заключают договор купли-продажи с продавцами жилья;
     заключают кредитный  договор  (договор  займа) и договор ипотеки,
права залогодержателя,  по которым удостоверяются закладной. Вносят не
менее  30%  стоимости приобретаемого жилья,  получают кредит (заем) на
оставшуюся часть стоимости жилья;
     заключают договоры долгосрочного накопительного страхования жизни
и страхования приобретенного имущества.

     Администрация Амурской области:
     в лице   департамента   Администрации   области   по   управлению
государственным  имуществом  области  учреждает  Открытое  акционерное
общество  по  ипотечному  жилищному  кредитованию  "Амурское ипотечное
агентство"  со  100-процентным  государственным  участием  в  уставном
капитале, формируемом через ГУ "Фонд имущества Амурской области (далее
- Агентство);
     в лице  департамента  архитектуры  и  строительства Администрации
области:
     разрабатывает технико-экономическое обоснование областной системы
ИЖК и пилотного проекта, включающее в себя анализ состояния первичного
и   вторичного   рынков   недвижимости  и  их  инфраструктуры,  уровня
доступности  жилья  в  регионе  и  оценку   платежеспособного   спроса
населения на ипотечные кредиты, а также подготовленность правовой базы
для внедрения системы ИЖК;
     разрабатывает областную  концепцию  системы  ИЖК и на ее основе -
пилотный ипотечный проект;
     разрабатывает проект  закона Амурской области "О развитии системы
ипотечного жилищного кредитования в Амурской  области",  закладывающую
организационно-правовые  основы системы,  а также создание фонда жилых
помещений временного проживания и т.д.;
     разрабатывает предложения   о  выделении  средств  из  областного
бюджета или предоставление  гарантий  области  на  развитие  областной
системы ИЖК и запуск пилотного проекта;
     вырабатывает стандарты процедур предоставления ипотечных жилищных
кредитов;
     участвует совместно  с  администрациями   городов   (районов)   в
выделении участков земли под застройку и при необходимости участвует в
долевом строительстве жилья под ипотечные проекты;
     осуществляет контроль     за    деятельностью    профессиональных
участников областной системы ИЖК  в  рамках  установленных  договорных
отношений;
     осуществляет субсидирование части процентной ставки по  ипотечным
кредитам.

     Открытое акционерное  общество  "Амурское  ипотечное агентство" -
оператор вторичного рынка ИЖК:
     организует систему ИЖК в Амурской области;
     обеспечивает доступность приобретения жилья для населения;
     участвует в решении жилищной проблемы в Амурской области;
     координирует деятельность участников системы ипотечного жилищного
кредитования;
     привлекает финансовые ресурсы в систему ИЖК;
     разрабатывает стандарты и правила ИЖК;
     регистрирует заявления граждан участников ипотечной программы;
     проводит разъяснительную  работу среди населения по системе ИЖК и
осуществляет ее пропаганду;
     осуществляет обучение    кадров    профессиональных    участников
ипотечного рынка;
     осуществляет подготовку   документов  для  возмещения  процентной
ставки физическим лицам, получившим ипотечный кредит;
     выкупает закладные      у      ипотечных      компаний      (ЖСК,
ссудо-сберегательные кассы) и банков (кредитных организаций);
     осуществляет в рамках, установленных законодательством Российской
Федерации,  иные виды деятельности,  соответствующие целям, функциям и
основным видам деятельности.

     Ипотечные компании (ЖСК, ссудо-сберегательные кассы)
     накапливают средства членов ипотечных компаний путем  привлечения
большего  числа  ее  членов  (вкладчиков);
     заключают договор со страховой компанией о ее участии в  пилотном
проекте системы ИЖК в Амурской области;
     осуществляют подбор оценочных агентств и риэлторских агентств;
     ведут прием населения и оказывают услуги потенциальным заемщикам,
(на основе агентского договора) по поиску жилья и оформлению договоров
купли-продажи,  кредитных договоров и ипотеки,  договоров страхования,
включая, при необходимости, договоры накопительного страхования;
     по поручению кредитора (на основе  агентского  договора)  изучает
платежеспособность потенциальных заемщиков;
     выступают в  роли  заказчика  строительства  жилья  в   ипотечных
проектах;
     осуществляют прием  вторичного  жилья,  имеющегося  у  граждан  в
качестве взноса;
     разрабатывают положения   и   организуют   тендеры   строительных
организаций  по  участию  в  ипотечных  проектах  в  случае  работы  с
первичным рынком жилья;
     регистрируют право собственности на приобретенное жилье и ипотеку
в органах юстиции;
     выкупают закладные у банков (инвесторов).

     Страховые компании:
     осуществляют имущественное страхование  (страхование  заложенного
жилья), личное страхование заемщиков на основе договоров и страхование
гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
     являются участниками системы ИЖК.

     Риэлторские агентства:
     являются уполномоченными компаниями Агентства;
     осуществляют подбор продавцов жилья;
     осуществляют продажу  имеющегося  у  заемщика  вторичного  жилья,
средства от продажи которого направляются в  кредитную  организацию  в
качестве первичного взноса заемщика.

     Оценочные агентства     (при     наличии    лицензий)    являются
уполномоченными компаниями Агентства;
     осуществляют оценку   жилья,  приобретаемого  и/или  продаваемого
заемщиками.

     Застройщики - лицензированные юридические лица  и  индивидуальные
предприниматели, желающие принять участие в ипотечных проектах:
     участвуют в долевом строительстве жилья под ипотечные проекты;
     вправе вступать своим паевым взносом в качестве готового жилья  в
ипотечные компании.

     Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним - государственные органы,  обеспечивающие государственную
регистрацию  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок с ним и другие
функции в соответствии с действующим законодательством.

     Инвесторы - юридические и физические лица,  приобретающие  ценные
бумаги,  обеспеченные ипотечными (закладными) эмитируемые кредиторами.
К  их  числу   относятся   пенсионные   фонды,   страховые   компании,
инвестиционные   банки,   паевые  инвестиционные  фонды,  предприятия,
иностранные инвесторы и др.

     Кредитор (инвестор) - юридические лица, предоставляющие заемщикам
в  установленном  законом порядке ипотечные кредиты (займы):  являются
уполномоченными организациями Агентства;
     предоставляют ипотечные   кредиты   (займы)   на   основе  оценки
платежеспособности и кредитоспособности заемщика;
     оформляют  кредитные договоры (договоры займа)  и  договоры  об
ипотеке;
     обслуживают выданные ипотечные кредиты.

     Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования -
     нотариат, паспортные  службы,  органы  опеки  и   попечительства,
юридические    консультации   и   т.д.,   обеспечивающие   необходимое
юридическое сопровождение сделок  с  жилыми  помещениями,  регистрацию
граждан  по  месту  жительства  (в  том числе в заложенных квартирах и
домах),  защиту  прав  несовершеннолетних  при  заключении  сделок   с
недвижимостью.

                        4. Основные стандарты

     Кредиты (займы)  предоставляются заемщикам на срок не менее 3 лет
(в  дальнейшем  по  мере  развития  системы  ИЖК   этот   срок   будет
увеличиваться).
     Процентные ставки по ипотечным кредитам  складываются  исходя  из
сложившихся  рыночных  условий  и  учитывают покупательную способность
населения. Они определяются:
     валютой кредитования - российские рубли;
     валютой погашения денежного обязательства и  уплаты  процентов  -
российские рубли;
     процентной ставкой  по  денежному   обязательству   (определяется
договором между сторонами);
     сроком денежного обязательства - 62-242 месяца (рекомендовано 62,
122, 182, 242 месяца);
     минимальной суммой ипотечного кредита - 100 ООО рублей.
     Размер ипотечного  кредита зависит от цены средств,  привлекаемых
для рефинансирования системы ИЖК, и, в конечном счете, они обусловлены
не   только   рисками  самой  системы,  но  и  рисками,  связанными  с
экономической и политической нестабильностью страны в целом.
     При этом  мировая  практика  показывает,  что  риски   невозврата
ипотечных кредитов являются минимальными, а поэтому рейтинг надежности
ипотечных кредитов - один из самых высоких.

   5. Основные направления дальнейшего развития в области системы
                  жилищного ипотечного кредитования

     Для создания   в   области   полномасштабной  системы  ипотечного
жилищного кредитования требуется системный подход и координация усилий
не только на областном, но и на федеральном уровне.
     Важнейшими элементами программы  работ  по  дальнейшему  развитию
системы ипотечного жилищного кредитования являются:
     создание действенных механизмов  взаимодействия  всех  участников
рынков  жилья  и  ипотечного  кредитования  под  эгидой  Администрации
области,  в  частности,  путем  объединения  в  рамках  некоммерческой
организации;
     реализация бюджетной  политики,  направленной  на  стимулирование
активности всех участников рынка жилищного ипотечного кредитования;
     совершенствование правовой и нормативной базы на областном уровне
и оказание поддержки,  а в необходимых случаях, выдвижение собственной
инициативы совершенствования правовой и нормативной базы  федерального
уровня;
     создание механизмов взаимодействия областной  системы  ипотечного
кредитования с ипотечными системами городов и районов области и других
регионов, разработка совместных программ;
     подготовка специалистов  в  области  развития  жилищной ипотеки в
Амурской области.
     Кроме того,  предполагается  в  переходный  период  реализовывать
собственную программу Администрации области по предоставлению льготных
ипотечных кредитов очередникам по месту жительства.

    5.1. Основные принципы развития системы жилищного ипотечного
                            кредитования:

     стимулирование и   равная   поддержка   Администрацией    области
различных   схем   жилищного  ипотечного  кредитования  с  постепенной
концентрацией на тех формах,  которые будут адекватны складывающейся в
стране  социально-экономической  обстановке  и в наибольшей мере будут
соответствовать интересам развития области;
     ориентация в  первую  очередь на те категории населения,  которые
нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных
кредитных ресурсах обеспечить максимальное число заемщиков;
     обеспечение возможности оплаты части нового жилья за счет продажи
уже имеющегося в собственности жилья с  привлечением  профессиональных
риэлторов;
     поддержка Администрацией области граждан, нуждающихся в улучшении
жилищных условий и желающих, но не располагающих достаточными доходами
для получения ипотечных кредитов на стандартных  банковских  условиях,
через  систему  предоставления безвозмездных субсидий на строительство
или приобретение жилья для оплаты первоначального взноса при получении
ипотечного кредита;
     предоставление гражданам возможности осуществления
     первоначальных накоплений  для  получения  ипотечного  кредита  в
форме   приобретения   облигаций   специального   ипотечного   выпуска
областного государственного жилищного облигационного займа (ОГЖОЗ);
     обеспечение возможности для очередников ускорить получение  жилья
путем  накопления первоначального взноса на жилье в форме приобретения
облигаций ОГЖОЗ  с  последующей  куплей-продажей  жилья  с  рассрочкой
платежа на льготных условиях;
     создание и содержание резервного фонда для временного  проживания
граждан,  не  справившихся  с погашением ипотечного кредита,  в период
обращения взыскания и реализации жилья;
     выделение бюджетных   средств  в  целях  предоставления  гарантий
(поручительств)  по   ценным   бумагам   агентства   для   привлечения
долгосрочных денежных средств инвесторов на рынок жилья;
     обеспечение широкого    информационного    освещения     вопросов
ипотечного кредитования населения;
     совершенствование нормативной  правовой  базы  области  в   целях
устранения  препятствий  для  развития  системы  жилищного  ипотечного
кредитования и обеспечение  активного  взаимодействия  с  федеральными
структурами  для  содействия  развития  ипотеки  в  части  нормативной
правовой базы федерального уровня.

  5.2. Дальнейшее развитие нормативной правовой базы на областном и
                         федеральном уровнях

     Основные усилия   по   развитию   системы   жилищного  ипотечного
кредитования будут сосредоточены на формировании нормативной  правовой
базы на региональном и федеральном уровнях.
     Для этого предполагается осуществлять активное  взаимодействие  с
федеральными   структурами   в   части  совершенствования  нормативной
правовой  базы  федерального   уровня.   Предполагается   осуществлять
сотрудничество в принятии следующих нормативных правовых актов:
     * федеральный закон  об  эмиссионных  ипотечных  ценных  бумагах,
законодательно  закрепляющий  порядок  выпуска  и  обращения ипотечных
ценных бумаг,  их особенности,  круг эмитентов и  порядок  надзора  за
выпуском и обращением ипотечных ценных бумаг;
     * федеральный  закон  о  внесении  изменений   и   дополнений   в
Гражданский кодекс Российской Федерации в части:
     очередности удовлетворения требований кредиторов при  банкротстве
юридических лиц;
     установления особого  правового  статуса  кредиторов   держателей
эмиссионных  ипотечных  ценных бумаг при банкротстве юридических лиц -
эмитентов этих бумаг;
     * федеральный   закон   о   внесении  изменений  и  дополнений  в
Федеральный  закон  "О  несостоятельности   (банкротстве)"   в   части
установления   особого   правового  статуса  кредиторов  -  держателей
эмиссионных ипотечных ценных бумаг при банкротстве юридических  лиц  -
эмитентов этих бумаг;
     * федеральный закон о внесении изменений  и  дополнений  в  Закон
Российской Федерации "О государственной пошлине" в части:
     уменьшения или отмены государственной пошлины за  государственную
регистрацию  договора  о  залоге  недвижимого  имущества  (договора об
ипотеке);
     установления государственной      пошлины     за     нотариальное
удостоверение  договора  об  ипотеке  жилого   помещения   в   размере
установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда;
     установления государственной     пошлины     за      нотариальное
удостоверение  договора  уступки  требования  по  кредитным договорам,
обеспеченным  ипотекой  жилого  помещения  в  размере   установленного
законом размера минимальной месячной оплаты труда;
     * изменения и  дополнения  во  вторую  часть  Налогового  кодекса
Российской    Федерации    в    части    исключения   из   совокупного
налогооблагаемого дохода физического лица сумм,  полученных от продажи
квартир и жилых домов, принадлежащих им на праве собственности;
     * федеральный   закон   о   внесении  изменений  и  дополнений  в
Федеральный  закон  "О   несостоятельности   (банкротстве)   кредитных
организаций" в части установления особого правового статуса кредиторов
держателей  эмиссионных  ипотечных  ценных   бумаг   при   банкротстве
юридических лиц -эмитентов этих бумаг;
     * федеральный  закон  о  внесении  изменений   и   дополнений   в
Федеральный  закон  "О  защите прав и законных интересов инвесторов на
рынке ценных бумаг" в части  включения  в  состав  требуемого  перечня
информации, раскрываемой эмитентом, данных об обеспечении ценных бумаг
и об обязанности предоставления инвесторам для ознакомления документов
об обеспечении ипотечных ценных бумаг;
     * федеральный   закон   о   страховании    ответственности    при
осуществлении ипотечного жилищного кредитования,  регулирующий вопросы
заключения  договоров  страхования  ответственности  по   договору   и
отражающий особенности осуществления страхования в процессе ипотечного
жилищного кредитования;
     * изменения и дополнения в инструкцию Банка России от 2 июля 1997
года N63 "О порядке осуществления операций доверительного управления и
бухгалтерском  учете этих операций кредитными организациями Российской
Федерации"   о   возможности   передачи   приобретенных   кредитов   в
доверительное управление иным кредитным организациям;
     * изменения  и  дополнения  в  Инструкцию Банка России от 30 июня
1997 года N 62-а "О порядке формирования и  использования  резерва  на
возможные потери по ссудам" в части критериев обеспеченности процентов
по долгосрочным ссудам;
     * инструкция  Банка  России "О порядке регулирования деятельности
кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования",  определяющая
особенности регулирования рисков кредитных организаций по операциям на
рынке ипотечного кредитования;
     * закон  Амурской области о развитии системы ипотечного жилищного
кредитования в Амурской области.