|
Расширенный поиск
Постановление Правительства Республики Бурятия от 21.02.2001 № 68Методической основой интеграции являются Стандарты системы ИЖК Республики Бурятия, которые в этом случае должны совпадать с соответствующими федеральными стандартами, определяемыми уполномоченной федеральной структурой (Госстроем РФ). В противном случае средства стратегических инвесторов не могут быть инвестированы в выкуп прав требования по ипотечным жилищным кредитам, выдаваемым посредством региональных структур. Этапы и сроки реализации Программы ИЖК Республики Бурятия Первый этап - подготовка и реализация пилотного ипотечного проекта (2001 - 2002 гг.): 1. Учреждение ИКРБ и ЖСФ. 2. Организация работы с населением. 3. Отбор основных участников Программы ИЖК на данном этапе (страховая компания, банк - кредитор, риэлторские и оценочные агентства, Заказчик - Застройщик) и формализация отношений между ними. 4. Разработка нормативно - правовых актов, регулирующих переход прав собственности в процессе ипотечного жилищного кредитования. 5. Землеотвод участка под строительство жилого дома в рамках пилотного ипотечного проекта. 6. Строительство и реализация жилья в рамках пилотного ипотечного проекта. 7. Формирование условий для учреждения ЖССК. 8. Выдача кредитов под жилье, приобретаемое на вторичном рынке. Второй этап - реализация второго инвестиционного цикла пилотного ипотечного проекта (2002 - 2003 гг.): 1. Строительство и реализация жилья. 2. Формирование условий для запуска и функционирования механизма рефинансирования системы ИЖК. 3. Формирование районных списков потенциальных заемщиков (включенных в систему накопления средств на первичный взнос) и на их основе республиканской базы данных (кредитных историй) по заемщикам, интегрированных в федеральную базу данных. 4. Учреждение ЖССК. 5. Выпуск и размещение первой серии облигаций Бурятского республиканского ипотечного займа. Третий этап - формирование механизмов рефинансирования системы (2002 - 2005 гг.): 1. Учреждение ИАРБ. 2. Учреждение Бурятского республиканского филиала АИЖК. 3. Выкуп и размещение второй серии облигаций Бурятского республиканского ипотечного займа. 4. Реализация третьего инвестиционно - строительного цикла. 5. Привлечение инвестиций в расширение строительства жилья под ипотечное кредитование во всех районах республики. 6. Начало выдачи кредитов без условия частичного расчета старым жильем (при наличии первичного взноса не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья). 7. Выдача кредитов под жилье, приобретаемое на вторичном рынке. Реализация третьего этапа означает начало рыночных (без обязательных административной поддержки и контроля) отношений между участниками в системе ипотечного кредитования. V. Организация управления Программой ипотечного жилищного кредитования Республики Бурятия и контроль за ходом ее реализации. Стандарты Программы ипотечного жилищного кредитования Управление Программой ИЖК Республики Бурятия осуществляется на двух уровнях: - на методологическом - путем принятия стандартов Программы, пакетов законодательных и других нормативно - правовых актов; - на организационном - путем учреждения ИКРБ, жилищных субсидиарных фондов (на первом этапе), и ИАРБ (на третьем этапе). ИКРБ выполняет роль оператора Программы ИЖК, методологической основой деятельности которого являются стандарты системы ИЖК, утверждаемые Правительством и согласованные с уполномоченной федеральной структурой (Госстроем РФ) (для обеспечения единства формируемой общероссийской системы ИЖК). ИКРБ проводит конкурсный отбор субъектов ипотечного рынка и контроль над их деятельностью на основе соответствующих договоров. Руководство ИКРБ Правительство осуществляет через Собрание акционеров и Наблюдательный совет корпорации, члены которых утверждаются постановлением Народного Хурала. Совместная деятельность Правительства, ИКРБ, отобранных на основе конкурса банка и страховой компании по реализации пилотного ипотечного проекта будет основываться на Генеральном соглашении между упомянутыми участниками Программы ИЖК. Отобранная по конкурсу организация - девелопер осуществляет управление инвестиционно - строительным процессом в качестве Заказчика - Застройщика в период реализации пилотного ипотечного проекта. Контроль за функционированием Программы ИЖК, а также целевым и эффективным использованием бюджетных и внебюджетных средств осуществляется со стороны Правительства путем периодического заслушивания отчета членов Наблюдательного совета ИКРБ и ежегодным аудитом. По мере формирования первичного рынка ипотечных кредитов и создания условий для функционирования механизма рефинансирования начнет работать ИАРБ. Контроль за деятельностью агентства Правительство будет осуществлять через своих представителей (кандидатуры которых утверждаются Народным Хуралом) в его Собрании акционеров и Наблюдательном совете. Стандарты программы ипотечного жилищного кредитования Республики Бурятия 1. Устав ИКРБ. 2. Устав ИАРБ. 3. Устав жилищного субсидиарного фонда. 4. Устав жилищного ссудно - сберегательного кооператива. 5. Положение о конкурсном отборе риэлторского агентства. 6. Положение о конкурсном отборе оценочного агентства. 7. Положение о конкурсном отборе страховой компании. 8. Положение о конкурсном отборе нотариальной конторы. 9. Положение о конкурсном отборе Заказчика - Застройщика. 10. Положение о конкурсном отборе строительной подрядной организации. 11. Положение о конкурсном отборе банка - кредитора. 12. Проспект эмиссии закладных листов. 13. Проспект эмиссии облигаций республиканского ипотечного займа. 14. Порядок выпуска жилищных сертификатов. 15. Порядок предоставления адресных жилищных субсидий. 16. Порядок предоставления гарантий Правительства Республики Бурятия. 17. Методика оценки платежеспособности (андеррайтинг) заемщика. 18. Методика работы "единого окна". 19. Агентский договор ИКРБ с заемщиком. 20. Агентский договор ИКРБ с Кредитором. 21. Агентский договор ИКРБ с риэлторским агентством. 22. Агентский договор ИКРБ с оценочным агентством. 23. Агентский договор ИКРБ со страховой компанией. 24. Договор ИКРБ с регистрационной Палатой. 25. Договор ИКРБ с нотариальной конторой. 26. Договор ИКРБ с банком - кредитором о размещении средств. 27. Инвестиционный договор ИКРБ с Заказчиком - Застройщиком. 28. Инвестиционный договор страховой компании с Заказчиком - Застройщиком. 29. Договор страхования жилой недвижимости, передаваемой в залог, между заемщиком и страховой компанией. 30. Договор страхования, риска утраты жилой недвижимости в результате прекращения права собственности (титульное страхование) между заемщиком и страховой компанией. 31. Договор страхования жизни, здоровья и утраты трудоспособности заемщика со страховой компанией. 32. Договор накопительного страхования между заемщиком и страховой компанией. 33. Кредитный договор (договор займа). 34. Договор об ипотеке. 35. Договор купли - продажи между заемщиком и продавцом жилья. 36. Договор купли - продажи жилья между заемщиком и Заказчиком - Застройщиком. 37. Договор купли - продажи между заемщиком и покупателем жилья. 38. Договор купли - продажи закладных. 39. Договор купли - продажи закладных листов (облигаций республиканского ипотечного займа). VI. Законодательное и нормативное обеспечение Программы ипотечного жилищного кредитования Республики Бурятия (Разработка системы правовых актов, рекомендации по изменению действующих правовых актов Республики Бурятия для запуска системы ипотечного жилищного кредитования) Часть первая. Анализ действующего законодательства с точки зрения его приспособленности для осуществления в Республике Бурятия Ипотечного жилищного кредитования Институт ипотеки в гражданском праве Российской Федерации находится в процессе развития, поэтому любой инвестиционный проект в этой области сопряжен с определенным количеством трудностей и проблем юридического характера. На данный момент функционирование системы ипотечного жилищного кредитования регулируется достаточно объемным, но все еще неполным и противоречивым объемом нормативно - правовых актов. На федеральном уровне базовыми для регулирования ипотеки являются Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Указанные документы достаточно подробно регулируют вопросы существа ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств, заключения договора об ипотеке, государственной регистрации ипотеки как обременения недвижимого имущества, порядок пользования заложенным имуществом и другие вопросы. Однако ряд проблем неизбежно возникающих на практике, никак не урегулирован федеральным законодательством. Восполнение этих пробелов на региональном уровне напрямую невозможно, так как в соответствии со статьей 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в исключительной компетенции Российской Федерации. Однако в субъекте Российской Федерации могут приниматься нормативно - правовые акты организационно - распорядительного характера. Первым актом подобного рода в Республике Бурятия должен стать Закон "Об организации системы ипотечного кредитования в Республике Бурятия", дополняющий и уточняющий положения федеральных законов и Закона Республики Бурятия "Об ипотечном жилищном кредитовании в Республике Бурятия" от 28 сентября 1999 года. Последний не осуществляет даже рамочного регулирования системы ИЖК, дублируя положения Федерального закона "Об ипотеке". Задача институционального оформления системы ИЖК была частично решена постановлением Правительства Республики Бурятия от 23 марта 1999 года "О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Республике Бурятия" в котором приводится перечень основных участников ипотечного рынка и предусматривается необходимость создания Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в Республике Бурятия в форме ОАО с долей государственного участия 51%. Однако, во-первых, функции каждого из участников определены неточно, во-вторых, предлагаемая в указанном документе схема ориентирована прежде всего на банковский ипотечный кредит, не учитывая возможности выдачи ипотечных займов гражданам жилищными ссудно - сберегательными кооперативами и страховыми компаниями. Следовательно, необходимо расширить нормативно закрепленный перечень субъектов системы ИЖК в Республике Бурятия, уточнить их правовой статус и функции, а также механизм взаимодействия. Эти задачи и должен решить предлагаемый нами проект закона "Об организации системы ипотечного кредитования в Республике Бурятия". Его нормы могут быть впоследствии уточнены и дополнены нормами региональных подзаконных актов. Но, осуществляя лишь рамочное регулирование, данный закон не сможет разрешить все существующие на сегодняшний день трудности. Поэтому хотелось бы подробнее остановиться на частных проблемах, которые также требуют принятия новых региональных нормативно - правовых актов. Прежде всего, необходимо остановиться на проблемах, возникающих при регистрации договора об ипотеке и связанного с ним комплекса прав и документов. В Республике Бурятия деятельность учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется соответствующим Положением, утвержденным постановлением Правительства Республики Бурятия от 25 января 2000 года N 21. Однако указанный документ существующие проблемы не решает, так как, устанавливая структуру и организацию деятельности учреждения юстиции, в остальном он дублирует Федеральный закон "Об ипотеке". А проблемы, препятствующие осуществлению Программы ипотечного жилищного кредитования, существуют следующие: - При юридическом оформлении отношений между кредитором и заемщиком в системе ИЖК государственной регистрации подлежат: договор купли - продажи жилого помещения в кредит, переход права собственности на это жилое помещение, договор ипотеки и все существующие обременения имущества. Такой объем прав и сделок, подлежащих регистрации, требует определенной унификации. Поэтому представляется целесообразным нормативно оформить необходимость одновременной государственной регистрации прав и сделок в системе ИЖК как единого блока; - Законодательство Российской Федерации не содержит исчерпывающего перечня обременений, подлежащих государственной регистрации. Поэтому теоретически и практически возможную регистрацию права проживания в жилом помещении как обременения необходимо закрепить нормативно. Это соответствует интересам как ипотечного кредитора, так и должника. По сути необходимость государственной регистрации права проживания дополняет положения Гражданского кодекса об обязанности залогодателя известить залогодержателя о всех правах третьих лиц на заложенное имущество и придает стабильность отношениям в системе ИЖК; - Гражданский кодекс и Федеральный закон "Об ипотеке", закрепляя право залогодержателя проверять заложенное имущество, не предлагают более или менее эффективных механизмов осуществления этого права. Возможность ознакомления с данными единого государственного реестра, куда в обязательном порядке заносятся все обременения, в том числе и право проживания может стать первым шагом в этом направлении. Имеет смысл закрепить нормативно и обязанность органов регистрационного учета в Республике Бурятия содействовать ипотечному кредитору при осуществлении им права проверки заложенного имущества. Важную роль при юридическом оформлении отношений субъектов системы ИЖК играют органы опеки и попечительства, дающие согласие на заключение договора ипотеки жилого помещения, если в нем проживают несовершеннолетние, и на выселение несовершеннолетних из помещения, на которое обращается взыскание (п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ). Поэтому совершенно необходимо принятие на региональном уровне ряда норм рекомендательного характера, предписывающих органам опеки и попечительства всесторонне изучать ситуацию и тщательно взвешивать принимаемые решения, учитывая реальные интересы несовершеннолетнего. Отказ на выселение несовершеннолетнего из заложенного жилого помещения, к примеру, скорее противоречит реальным интересам несовершеннолетнего, чем защищает его жилищные права. Определенные трудности могут возникнуть и при выселении членов семьи залогодателя. В соответствии со статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют права пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Федеральный закон "Об ипотеке" в статье 78 устанавливает, что члены семьи залогодателя обязаны по требованию нового собственника освободить занимаемое жилое помещение в течение месяца, при условиях, что: - жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры; - проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже - до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания. Поэтому имеет смысл нормативно оформить процедуру отобрания у членов семьи залогодателя подобного обязательства. К примеру, предоставление такого обязательства может быть обязательным условием государственной регистрации единого блока прав и сделок в системе ИЖК. Еще одна частная проблема связана с необходимостью создания достаточного по объему резервного жилищного фонда, предназначенного для временного проживания лиц, выселенных из заложенного помещения в связи с обращением на него взыскания. Необходимость его создания предусмотрена статьей 10 Закона Республики Бурятия "Об ипотечном жилищном кредитовании в Республике Бурятия". Однако порядок создания, предоставления и пользования жилым помещением резервного фонда также требует правовой регламентации. Все эти проблемы призван разрешить предлагаемый нами проект закона "О координации деятельности государственных и муниципальных органов Республики Бурятия при осуществлении в республике ипотечного жилищного кредитования". Его положения также могут дополняться и уточняться подзаконными актами Республики Бурятия. VII. Ресурсное обеспечение Программы ипотечного жилищного кредитования Республики Бурятия Ресурсное обеспечение Программы ИЖК осуществляется за счет федерального, республиканского и местных бюджетов, а также внебюджетных источников. Прямые инвестиции за счет республиканского и местных бюджетов направляются: - на формирование уставных капиталов ИКРБ и ИАРБ; - на наполнение жилищного субсидиарного фонда; - на выделение адресных жилищных субсидий в качестве первичного взноса при ипотечном кредитовании; - на реализацию ипотечных пилотных проектов на возвратной основе в виде беспроцентных ссуд (номинированных в долларах США). Средства, выделяемые Правительством Республики Бурятия и органами местного самоуправления ИКРБ, направляются ей на соинвестирование жилищного строительства и кредитование граждан (через банки), а также на содержание персонала и инфраструктуры на период реализации пилотного проекта; В качестве ресурсного обеспечения Программы могут и должны использоваться материальные активы в форме отводов земельных участков под жилищное строительство и жилые объекты незавершенного строительства. Денежные средства, выделяемые Правительством Республики Бурятия на формирование уставного капитала ИАРБ, направляются на формирование первичных ипотечных активов в форме пула закладных. Средства федерального бюджета в форме государственных гарантий по обязательствам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию могут быть направлены лишь на выкуп прав требований по ипотечным жилищным кредитам, выданным в Республике Бурятия (в том числе, в виде закладных). Наряду с бюджетными средствами в процессе реализации ипотечных проектов в систему ИЖК будут вовлекаться средства юридических лиц, а также жителей Республики Бурятия. На первом этапе финансовое внебюджетное обеспечение будет формироваться за счет: - резервов страховой компании, формируемых, в том числе, за счет средств жителей Республики Бурятия; - собственных средств строительных и подрядных организаций; - средств прочих инвесторов, привлекаемых Заказчиками - Застройщиками в жилищное строительство; - кредитных ресурсов банков; - средств граждан и юридических лиц через облигации Бурятского республиканского ипотечного займа. Экономический расчет показывает, что на каждый рубль бюджетных вложений в систему ипотечного кредитования вовлекается не менее четырех - пяти внебюджетных рубля, не говоря уже о пополнении бюджетов за счет активизации профессиональной деятельности субъектов ипотечного рынка (увеличение налогооблагаемой базы). Основным требованием, предъявляемым к организационно - финансовой схеме пилотного ипотечного проекта, является обеспечение его окупаемости в сроки, сопоставимые с инвестиционно - строительным циклом. VIII. Пилотный ипотечный проект Программы ИЖК Республики Бурятия. Технико - экономическая оценка проекта Пилотный проект Программы ИЖК предназначен для запуска системы ИЖК. Период реализации пилотного проекта - с I по IV квартал 2001 г. (в случае выполнения графиков финансирования и строительных работ). В пилотном проекте заложены следующие параметры, отвечающие требованиям будущих заемщиков: предполагаемый объем строительства в рамках пилотного проекта - 3500 м2. Заявленная себестоимость возводимого жилья - около 7000 руб./м2 (24,5 млн. руб. на 3500 м2); цена реализации построенного жилья - 8750 руб./м2. В рамках реализации пилотного проекта выделяются следующие аспекты деятельности ИКРБ: 1. Финансирование Программы на начальном этапе осуществляется за счет бюджетных средств. Правительство Республики Бурятия вносит в уставный капитал ИКРБ средства в размере 17,5 млн. рублей, которые используются ИКРБ на следующие цели: - 3,3 млн. рублей предназначены для покрытия операционных расходов ИКРБ в 2000 - 2001 гг.; - 14,2 млн. рублей ИКРБ планирует отправить на инвестиционное строительство жилья и выдачу ипотечных займов. Из этих средств 13,2 млн. передано в заем Министерству финансов Республики Бурятия. Возврат планируется в следующем порядке: 9,7 млн. рублей - в I квартале 2001 г.; 3,5 млн. рублей - во II квартале 2001 г. Помимо средств, внесенных в уставный капитал, Правительство предоставляет ИКРБ ссуду в размере 16 млн. рублей по годовой ставке 0,5%, выделяемой в течение 2001 г. Во II квартале - 6,0 млн. рублей, в III квартале - 7,0 млн. рублей, в IV квартале - 3,0 млн. рублей. Срок погашения ссуды в размере 13,0 млн. рублей - 31 декабря 2001 г. 2. После учреждения ИКРБ в режиме "единого окна" производит прием заявок от потенциальных заемщиков, ведет андеррайтинг и определяет конкретных заемщиков для участия в пилотном проекте по трем параметрам: 1) Заемщики под новое жилье. Граждане, рассчитывающие на ипотечный заем до 30% от стоимости приобретаемого жилья на период до 10 лет при процентной ставке 3/4 ставки ЦБ РФ (18,75% годовых) в рублях: - готовые приобрести жилье в определенном ИКРБ районе, в домах, подлежащих строительству в рамках пилотного проекта; - имеющие первичный взнос не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья; - обязующиеся сделать к моменту приобретения нового жилья, доплату до 70% стоимости приобретаемого жилья, преимущественно путем реализации освобождаемого жилья. 2) Очередники - заемщики. Граждане, имеющие право на получение жилищной субсидии, готовые брать ипотечный кредит на разницу между стоимостью приобретаемого жилья и первичного взноса с учетом жилищной субсидии на период до 10 лет при процентной ставке 3/4 ставки ЦБ РФ (18,75% годовых) в рублях: - прошедшие андеррайтинг, по результату которого определяется размер субсидии, предоставляемой в качестве первичного ипотечного взноса; - готовые приобрести за счет ипотечного кредитования вторичное жилье. 3) Коммерческие заемщики. Граждане, имеющие первичный взнос не менее 70% от стоимости приобретаемого жилья и готовые взять ипотечный кредит на период до 10 лет при процентной ставке 3/4 ставки ЦБ РФ (18,75% годовых) в рублях. Такие заемщики могут, самостоятельно выбирая, приобретать жилье на свободном рынке. 3. По результату отбора заемщиков ИКРБ организует строительство домов для отобранных заемщиков, отвечающего их потребностям. Расчетная себестоимость строительства - 24500 тыс. рублей; коммерческая стоимость всех квартир - 30625 тыс. рублей. Направления использования выделенных средств: - 20,5 млн. рублей направляется в инвестиционное строительство жилья для заемщиков; - 3,3 млн. предназначено для покрытия операционных расходов ИКРБ; - 2,0 млн. рублей используются на выдачу ипотечных займов под приобретение заемщиками жилья на вторичном рынке; - 7,7 млн. рублей используются для выдачи ипотечных займов покупателям нового жилья. 4. Строительство полностью финансируется ИКРБ с учетом первоначальных взносов заемщиков. Участие ИКРБ в строительстве - 87% от себестоимости, то есть 21,2 млн. рублей. Внебюджетные источники под 10% годовых - 5,5% от себестоимости, то есть 1,36 млн. рублей. Средства населения - 7,5% от себестоимости, то есть 1,94 млн. рублей. Ниже приведена схема финансирования строительства. Предполагается, что деятельностью ИКРБ обеспечивается непрерывный поток заявок и первичных взносов. Фонд операционных расходов и порядок их осуществления учитываются отдельно. +-----------------------------------------------------------------+ ¦ Источники финансирования ¦ Поквартальное распределение затрат на¦ ¦ строительства, ¦ строительство ¦ ¦ млн. руб. +--------------------------------------¦ ¦ ¦ I ¦ II ¦ III ¦ IV ¦ +--------------------------+---------+--------+---------+---------¦ ¦ Погашение задолженности ¦ 9,7 ¦ 3,5 ¦ 0 ¦ 0 ¦ ¦ Министерством финансов ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +--------------------------+---------+--------+---------+---------¦ ¦ Бюджетная ссуда из ¦ 0 ¦ 6,00 ¦ 7,00 ¦ 3,00 ¦ ¦ республиканского бюджета ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +--------------------------+---------+--------+---------+---------¦ ¦ Итого располагаемые ¦ 9,70¦ 9,5 ¦ 7,0 ¦ 3,0 ¦ ¦ средства ИКРБ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +--------------------------+---------+--------+---------+---------¦ ¦ Плановые затраты на ¦ 6,2 ¦ 9,5 ¦ 6,0 ¦ 2,8 ¦ ¦ строительство ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +--------------------------+---------+--------+---------+---------¦ ¦ Покрытие затрат за счет ¦ 0 ¦ 0 ¦ 0 ¦ 5,0 ¦ ¦ привлеченных средств и ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ средств населения ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +--------------------------+---------+--------+---------+---------¦ ¦ Вложения ИКРБ в ¦ 6,2 ¦ 9,5 ¦ 6,0 ¦ 2,5 ¦ ¦ строительство ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +--------------------------+---------+--------+---------+---------¦ ¦ Выдаваемые ипотечные ¦ 2,00¦ 0 ¦ 0 ¦ 7,7 ¦ ¦ кредиты ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +--------------------------+---------+--------+---------+---------¦ ¦ Остаток средств ИКРБ ¦ 1,5 ¦ 1,5 ¦ 2,5 ¦ 0 ¦ ¦ (нарастающим итогом) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +-----------------------------------------------------------------+ По итогам первого инвестиционно - строительного цикла в распоряжении ИКРБ останется 14,8 млн. рублей, из которых 12,8 млн. рублей предназначены для кредитования заемщиков в предполагаемом объеме 30% от продажной стоимости жилья следующего года. Финансовый результат от инвестиционной деятельности ИКРБ рассчитывается следующим образом: Выручка от реализации жилья составит 30625 тыс. рублей, за вычетом НДС - 25520 тыс. рублей, за исключением прочих налогов с оборота (1%) - 25210 тыс. рублей. Себестоимость строительства - 24500 тыс. рублей, за вычетом НДС - 20416 тыс. рублей. В состав издержек следует включить выплату процента по кредиту банка 140 тыс. рублей (с учетом рассроченной выдачи кредита). Прибыль от инвестиционной деятельности ИКРБ составит 25210 - 20416 - 140 - 3300 = 1354 тыс. рублей. Чистая прибыль ИКРБ - 947 тыс. рублей. Выданные ипотечные кредиты под приобретение жилья в течение этого же года породят возвратный денежный поток в размере 3,74 тыс. рублей, который распределится следующим образом: 1,93 тыс. рублей - погашение основной суммы долга, 1,81 тыс. рублей - в уплату процентов. По итогам 1-го года у ИКРБ останется денежных средств в сумме 22560, из них 14840 - собственные денежные средства, 7730 - выданные ипотечные займы. Задолженность перед администрацией - 16 млн. рублей. Для возобновления инвестиционно - строительного цикла в 2002 году с ростом в 20% и выдачи новых займов потребуются дополнительные вложения в размере около 13,3 млн. рублей, которые предполагается привлечь у страховых компаний, населения и других инвесторов. 5. Инвестиционно - кредитный цикл - 12 месяцев. За этот период заемщики накапливают средства, вкладывая после внесения первичного взноса ежемесячно сумму из расчета ежемесячного расчета по будущему ипотечному кредиту. Тем самым они создают свою кредитную историю, дополнительно подтверждая платежеспособность и уменьшая сумму кредитования. После прохождения андеррайтинга коммерческие заемщики подбирают подходящее жилье и оформляют ипотечный заем. В этом же периоде очередники - заемщики отбирают квартиры, подлежащие сдаче коммерческими заемщиками. В то же время ИКРБ продолжает андеррайтинг заемщиков для последующих инвестиционно - кредитных циклов и обеспечивает кредитование коммерческих заемщиков. 6. По завершении строительного цикла коммерческие заемщики при участии ИКРБ в режиме единого окна одномоментно: - оформляют ипотечный заем; - оформляют договор купли - продажи на новое жилье; - реализуют старое жилье очереднику - заемщику; - передают новое жилье в залог Кредитору; - страхуют сделку, новое жилье и прочие риски. Одновременно и очередники - заемщики приобретают жилье коммерческих заемщиков по ипотечной схеме. 7. Продавец нового жилья рассчитывается с кредитором и инвесторами после чего ИКРБ полученные средства инвестирует во второй инвестиционно - кредитный цикл. Полученная прибыль идет на покрытие операционных расходов ИКРБ и развитие системы ИЖК. 8. В дальнейших циклах развитие системы определяется доходом ИКРБ от инвестиционно - строительной деятельности и привлекательностью ипотечных ценных бумаг для инвесторов. Если доход по закладным не привлекателен на рынке, то есть лишь три варианта прогрессирующего рефинансирования системы: - увеличение процентной ставки по выдаваемым кредитам; - скупка ипотечных ценных бумаг администрацией; - компенсация дисконта при рефинансировании прибылью ИКРБ от инвестиционно - строительной деятельности. Ипотечные жилищные займы В качестве Кредитора могут выступать: - Банк за счет финансовых ресурсов, предоставляемых ИКРБ. В виду того, что кредитные ресурсы потребуются Заемщикам после того, как будет завершен инвестиционно - строительный цикл, открывается возможность для Банка - кредитора существенно понизить процентную ставку по кредиту; - Жилищный ссудно - сберегательный кооператив; - На 1-ом этапе внедрения Программы ИЖК Республики Бурятия - ИКРБ. Расчеты и опыт показывают, что процентная ставка может быть установлена на уровне 3/4 ставки ЦБ РФ годовых в рублях. Вывод: самофинансирование Программы при стартовых условиях возможно с очень большой долей риска, поскольку: 1) Коммерческие параметры проекта (соотношение рыночной цены и себестоимости, процентная ставка по кредиту) обеспечивают слишком малую доходность на вложения; 2) Отсутствует нормативно - правовая база для осуществления операций с ипотечными ценными бумагами, ввиду чего практически невозможно рефинансирование из внебюджетных источников; 3) Отсутствует законодательная регламентация деятельности ссудно - сберегательных кооперативов, также немыслимой без рефинансирования. Ввиду обозначенных факторов, для поддержания автономного функционирования ИКРБ (с минимальной бюджетной подпиткой) на современном этапе (который можно считать подготовительным) необходимо сочетание инвестиционно - строительного и кредитно - финансового циклов. Учитывая специфику регионального спроса на жилье, на подготовительном этапе эти виды деятельности не обязательно должны быть тесно сопряжены: основной спрос на ипотечные кредиты концентрируется на вторичном рынке жилья, который мог бы на некоторое время стать основным полем кредитной деятельности ИКРБ. В то же время первичный рынок жилья является более перспективным (хотя бы с точки зрения залоговой стоимости и кредитных рисков), и для ИКРБ очень важно на начальном этапе приобрести опыт оператора ипотеки на данном сегменте. IX. Оценка эффективности и социально - экономических последствий реализации Программы ИЖК Республики Бурятия (Прогноз последствий воздействия предполагаемой схемы кредитования на условия проживания населения и экономическую ситуацию в регионе) 1. Последовательность этапов развития системы ипотечного кредитования в регионе и прогноз финансовых потоков. Анализ схемы соглашений участников Программы ИЖК и возникающих финансовых потоков дает возможность развернуть заданные параметры пилотного проекта в обобщенный прогноз развития системы. Успех реализации предлагаемой схемы будет зависеть от согласованности действий региональной администрации и остальных агентов. В случае, если будет вовремя обеспечена финансовая, организационная и институциональная (в форме нормативно - правовой базы) поддержка администрации, а также созданы условия макроэкономической стабильности, в перспективе ожидается устойчивое функционирование и развитие системы ипотечного кредитования за счет привлечения средств из внебюджетных источников (механизма рефинансирования кредитов через вторичный рынок ценных бумаг). Становится возможным расширение ипотечного кредитования (в том числе размеров выдаваемых кредитов) с последующим вовлечением новых социальных категорий и сегментов рынка. Выделяются следующие этапы развития системы ипотечного кредитования, зависящие от темпов расширения ресурсов системы и от роста кредитоспособности потенциальных заемщиков: - Запуск механизма: инвестирование в строительство и обеспечение льготного кредита населению, основанные на первоначальных вложениях администрации. Параметры пилотного проекта соответствуют современным социально - экономическим условиям в регионе (уровень доходов и обеспеченность жильем). Основной источник развития - прибыль, получаемая от инвестиционной деятельности, направляемая в основном на расширение льготного кредитования. - Расширенный (максимальный) рост: привлечение финансовых ресурсов из бюджета и внебюджетных источников с целью удовлетворения как можно большего числа запросов. При существенном улучшении структуры доходов населения (повышении среднего уровня доходов и сокращении дифференциации) возможно увеличение размера кредита относительно стоимости приобретаемого жилья и повышение процентных ставок по кредиту. Происходит переориентация на другие источники финансирования. Одновременно формируется устойчивая очередь потенциальных заемщиков, участвующих в накоплении первоначальных взносов и создании собственной кредитной истории. - Следует подробнее остановиться на роли государственных органов в описанном процессе. На первоначальном этапе администрация осуществляет вложения, необходимые для запуска первого инвестиционно - строительного цикла. По его завершении ИКРБ вполне способна самостоятельно наращивать объемы строительства для целей ипотечного кредитования. В последующий ряд лет администрация может увеличить уставный капитал ИКРБ либо предоставить ссуду, дабы расширить фонд развития, до тех пор, пока потенциал корпорации не превысит естественные потребности региона в кредитовании. Государство, как учредитель (на ранних стадиях - единственный акционер), получает свою часть нераспределенной прибыли ИКРБ. Но основная сфера, в которой администрация реализует свои непосредственные интересы - сектор высвобождаемого вторичного жилья, предназначенного для населения, испытывающего остроту жилищной проблемы в наибольшей степени. Поскольку такое жилье по качеству пригодно для социальных нужд, его невысокая цена открывает дорогу для ипотечного кредитования малообеспеченных слоев населения, при государственном субсидировании в объеме первоначального ипотечного взноса от 30 до 95% стоимости жилья. Таким образом, размер привлекаемых бюджетных средств ограничивается лишь вложениями в уставный и добавочный капитал ИКРБ и ИАРБ, а также объемами субсидирования и докредитования приобретения социального жилья. Для анализа ресурсных потоков финансирования целесообразно отдельно рассмотреть две программы ипотечного кредитования. Программа 1. Обеспечение ипотечного кредитования под приобретение нового жилья. В нынешних социально - экономических условиях, чтобы развернуть Программу ИЖК и повысить ее популярность, желательно кредитовать население по льготной ставке. При этом рефинансирование из внебюджетных источников возможно лишь в меньшем объеме по сравнению с выдаваемыми кредитами (чтобы обеспечить требуемую доходность реализуемых закладных). Недостающие средства для развития привлекаются из прибыли от инвестиционно - строительной деятельности. В случае невозможности по ряду причин запустить механизм рефинансирования кредитов, траектория развития определяется лишь средствами, полученными в результате инвестиционной деятельности, и приобретет линейную форму. В случае успешной реализации ипотечных закладных и акций ИКРБ на фондовом рынке, размер фонда развития напрямую зависит от объема кредитов, выданных в предшествующий период, и тогда объем вложений будет расти в геометрической прогрессии (как это продемонстрировано в динамической модели). Программа 2. Обеспечение ипотечного кредитования под приобретение вторичного жилья. Льготное кредитование в данной Программе возможно только за счет дотаций, так как льготирование процентной ставки не позволяет обеспечить 100-процентное рефинансирование на внешнем рынке. Если же кредитование осуществляется по ставке, приближенной к рыночной, то есть не менее 3/4 ставки ЦБ РФ, то выручка от реализации закладных будет превышать объем вложений, и тогда кредитор становится заинтересованным в расширении масштабов ИЖК в данном сегменте. Примечание. В программах принята процентная ставка 3/4 ставки ЦБ РФ. Ниже приведена динамическая модель ресурсного обеспечения и развития системы ИЖК под приобретение нового жилья (программа 1). Основной ее недостаток в жесткости предпосылки мгновенной оборачиваемости средств по итогам инвестиционно - строительного цикла. В реальности существуют значительные временные лаги между завершением строительства, расчетами с покупателями и соинвесторами, реализацией закладных и, наконец, возобновлением цикла. Длительность данных лагов зависит от качества организации взаимодействия между участниками программы. Исходные данные +-------------------------------------------------------------------------+ ¦ Годы ¦ 2001 ¦ 2002 ¦ 2003 ¦ 2004 ¦ 2005 ¦ 2006 ¦ +--------------------------+------+-------+-------+-------+-------+-------¦ ¦ Заем (% от стоимости ¦ 0,25¦ 0,25¦ 0,25¦ 0,25¦ 0,25¦ 0,25¦ ¦ приобретаемого жилья) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +--------------------------+------+-------+-------+-------+-------+-------¦ ¦ Рентабельность (% от ¦ 0,25¦ 0,25¦ 0,25¦ 0,25¦ 0,25¦ 0,25¦ ¦ строительства) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +--------------------------+------+-------+-------+-------+-------+-------¦ ¦ Ввод нового жилья (кв. м)¦ 3500¦ 4000¦ 4800¦ 5800¦ 7000¦ 8400¦ +--------------------------+------+-------+-------+-------+-------+-------¦ ¦ Стоимость строительства ¦ 0,007¦0,00784¦0,00847¦0,00899¦0,00953¦0,01010¦ ¦ (млн. руб.) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +--------------------------+------+-------+-------+-------+-------+-------¦ ¦ Займ на вторичном рынке ¦ 2,000¦ 3,000¦ 4,000¦ 4,000¦ 4,000¦ 4,000¦ ¦ (млн. руб.) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +--------------------------+------+-------+-------+-------+-------+-------¦ ¦ Затраты на обслуживание ¦ 3,300¦ 2,240¦ 2,420¦ 2,570¦ 2,720¦ 2,880¦ ¦ (АУП) (млн. руб.) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +--------------------------+------+-------+-------+-------+-------+-------¦ ¦ Собственные средства ¦16,800¦ 14,839¦ 8,797¦ 5,073¦ 8,497¦ 11,054¦ ¦ (млн. руб.) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +--------------------------+------+-------+-------+-------+-------+-------¦ ¦ Бюджетный займ ¦16,000¦ 16,000¦ 16,000¦ - ¦ - ¦ - ¦ ¦ (млн. руб.) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +--------------------------+------+-------+-------+-------+-------+-------¦ ¦ Процентная ставка ¦10,000¦ 10,000¦ 10,000¦ 10,000¦ 10,000¦ 10,000¦ ¦ привлекаемых инвестиций ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ (%) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +--------------------------+------+-------+-------+-------+-------+-------¦ ¦ Возврат бюджетного займа ¦13,000¦ 16,000¦ 19,000¦ - ¦ - ¦ - ¦ ¦ (млн. руб.) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +--------------------------+------+-------+-------+-------+-------+-------¦ ¦ Остаток в займах ¦ 0,00¦ 7,73¦ 17,97¦ 23,42¦ 24,44¦ 27,96¦ ¦ предыдущего года (млн. ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ руб.) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +--------------------------+------+-------+-------+-------+-------+-------¦ ¦ Срок кредитования (г.) ¦ 5,000¦ 5,000¦ 5,000¦ 5,000¦ 5,000¦ 5,000¦ +--------------------------+------+-------+-------+-------+-------+-------¦ ¦ Процентная ставка по ¦18,750¦ 18,750¦ 18,750¦ 18,750¦ 18,750¦ 18,750¦ ¦ выданным займам (%) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +--------------------------+------+-------+-------+-------+-------+-------¦ ¦ Индекс инфляции (%) ¦ 14¦ 12¦ 8¦ 6¦ 6¦ 6¦ +-------------------------------------------------------------------------+ Инвестиции, всего +----------------------------------------------------+ ¦ Года ¦2001¦2002¦2003¦2004¦2005¦2006¦ +----------------------+----+----+----+----+----+----¦ ¦ Инвестиции, млн. руб.¦ 0 ¦ 13 ¦ 33 ¦ 67 ¦ 83 ¦104 ¦ +----------------------------------------------------+ Ввод нового жилья +--------------------------------------------------------+ ¦ Года ¦2001¦2002¦2003¦2004¦2005¦2006¦ +--------------------------+----+----+----+----+----+----¦ ¦ Ввод нового жилья, кв. м.¦3500¦4000¦4800¦5800¦7000¦8400¦ +--------------------------------------------------------+ Следующая таблица отражает динамику жилищного строительства и выдаваемых кредитов в рамках системы ИЖК. Предполагается, что все свободные средства распределяются на два потока - реинвестирование в строительство и обеспечение льготных займов, в соответствии с нормой, задаваемой параметрами пилотного проекта, в частности, себестоимостью жилья, индексом инфляции и проектной рентабельностью. Таблица расчета финансовых показателей ГУП "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Бурятия по годам (все данные таблицы приводятся в миллионах рублей) +----------------------------------------------------------------------------+ ¦ Показатель ¦Займ 25%¦Займ 25%¦Займ 25%¦Займ 25%¦Займ 25%¦Займ 25%¦ ¦ ¦рент 25%¦рент 25%¦рент 25%¦рент 25%¦рент 25%¦рент 25%¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ Года ¦2001 год¦2002 год¦2003 год¦2004 год¦2005 год¦2006 год¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ 1. Всего затрат на ¦ 24,50¦ 31,36¦ 40,66¦ 52,14¦ 66,71¦ 84,84¦ ¦ строительство ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ 2. Цена реализации 1 ¦ 0,00875¦ 0,00980¦ 0,01059¦ 0,01124¦ 0,01191¦ 0,01263¦ ¦ кв. м. жилья ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ 3. Реализация всего, ¦ 30,63¦ 39,20¦ 50,82¦ 65,18¦ 83,39¦ 106,05¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ в том числе: ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ Ипотечные займы ¦ 7,66¦ 9,80¦ 12,71¦ 16,29¦ 20,85¦ 26,51¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ Средства населения ¦ 22,97¦ 29,40¦ 38,12¦ 48,88¦ 62,54¦ 79,54¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ 4. Всего на вторичном¦ 8,00¦ 12,00¦ 16,00¦ 16,00¦ 16,00¦ 16,00¦ ¦ рынке, ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ в том числе: ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ Заем ¦ 2,00¦ 3,00¦ 4,00¦ 4,00¦ 4,00¦ 4,00¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ Средства населения ¦ 6,00¦ 9,00¦ 12,00¦ 12,00¦ 12,00¦ 12,00¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ 5. Итого за год по ¦ 38,63¦ 51,20¦ 66,82¦ 81,18¦ 99,39¦ 122,05¦ ¦ ИЖК, ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ в том числе: ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ Заем ¦ 9,66¦ 12,80¦ 16,71¦ 20,29¦ 24,85¦ 30,51¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ Средства населения ¦ 28,97¦ 38,40¦ 50,12¦ 60,88¦ 74,54¦ 91,54¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ Возврат ипотечного ¦ 1,93¦ 2,56¦ 3,34¦ 4,06¦ 4,97¦ 6,10¦ ¦ займа ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ Уплата процентов по ¦ 1,81¦ 2,40¦ 3,13¦ 3,81¦ 4,66¦ 5,72¦ ¦ выданным ипотечным ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ займам ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ 6. Реинвестиции на ¦ 0,00¦ 0,00¦ 7,91¦ 15,22¦ 16,35¦ 19,46¦ ¦ заем ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ 7. Собственные ¦ 7,14¦ 2,04¦ 0,00¦ 0,00¦ 0,00¦ 0,00¦ ¦ средства на ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ строительство ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ 8. Потребность ¦ 1,36¦ 13,32¦ 24,66¦ 52,14¦ 66,71¦ 84,84¦ ¦ инвестиций на ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ строительство ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ 9. Всего инвестиций ¦ 1,36¦ 13,32¦ 32,56¦ 67,36¦ 83,06¦ 104,30¦ ¦ и реинвестиций ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ 10. Оплата доходности¦ 0,14¦ 1,33¦ 3,26¦ 6,74¦ 8,31¦ 10,43¦ ¦ инвестиций ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ 11. Доходы от ¦ 6,13¦ 7,84¦ 10,16¦ 13,04¦ 16,68¦ 21,21¦ ¦ реализации ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ 12. Налог с оборота ¦ 0,31¦ 0,39¦ 0,51¦ 0,65¦ 0,83¦ 1,06¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ 13. НДС ¦ 1,02¦ 1,31¦ 1,69¦ 2,17¦ 2,78¦ 3,54¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ 14. Прибыль от ¦ 1,36¦ 2,57¦ 2,29¦ 0,90¦ 2,04¦ 3,30¦ ¦ хозяйственной ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ деятельности ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ 15. Налог на прибыль ¦ 0,41¦ 0,77¦ 0,69¦ 0,27¦ 0,61¦ 0,99¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ 16. Остаток прибыли ¦ 0,95¦ 1,80¦ 1,60¦ 0,63¦ 1,43¦ 2,31¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ 17. Собственные ¦ 68,52¦ 88,32¦ 114,65¦ 145,48¦ 184,57¦ 233,23¦ ¦ средства и ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ поступления ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ 18. Расходы средств, ¦ 53,68¦ 79,52¦ 109,58¦ 136,98¦ 173,52¦ 219,09¦ ¦ всего ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ 19. Остаток средств ¦ 22,56¦ 26,76¦ 28,49¦ 32,93¦ 39,02¦ 47,05¦ ¦ на конец года ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ собственных ¦ 14,84¦ 8,80¦ 5,07¦ 8,50¦ 11,05¦ 14,14¦ +----------------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------¦ ¦ в займах ¦ 7,73¦ 17,97¦ 23,42¦ 24,44¦ 27,96¦ 32,91¦ +----------------------------------------------------------------------------+ Ипотечные займы, всего +------------------------------------------------------+ ¦ Года ¦2001 ¦2002 ¦2003 ¦2004 ¦2005 ¦ 2006 ¦ +-----------------+-----+-----+-----+-----+-----+------¦ ¦ Займы, млн. руб.¦38,63¦51,20¦66,82¦81,18¦99,39¦122,05¦ +------------------------------------------------------+ Поступление налогов от ИЖК в бюджеты всех уровней +--------------------------------------------+ ¦ Года ¦2001 ¦2002 ¦2003 ¦2004 ¦2005 ¦ 2006 ¦ +-------+-----+-----+-----+-----+-----+------¦ ¦ Налоги¦ 6,30¦ 8,04¦10,10¦13,30¦16,00¦ 20,30¦ +--------------------------------------------+ Привлечение внебюджетных средств на один рубль бюджетных +-----------------------------------------------------------------+ ¦ Года ¦2001¦2002¦ 2003¦2004¦2005¦ 2006¦ +---------------------------------+----+----+-----+----+----+-----¦ ¦ Привлечение внебюджетных средств¦0,91¦1,54¦ 2,48¦7,54¦9,27¦11,52¦ ¦ на один рубль бюджетных ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +-----------------------------------------------------------------+ Очевидно, что даже в случае успешной организации взаимодействия участников и общей стабильности, ИКРБ не может выйти на самоокупаемость и расширенное воспроизводство без дополнительных вложений со стороны государства в течение 3 лет. Причиной тому - слишком низкая норма прибыли в строительстве и льготный процент по ипотечному кредиту. На практике добиться интенсивного роста можно только при дополнительном государственном финансировании. Чтобы сделать вложения в ИКРБ привлекательными для частных инвесторов, необходимо часть свободных средств пускать на выплату дивидендов. 2. Изменение состояния жилищного фонда и условий проживания населения. Расширение объемов жилищного строительства произведет следующие позитивные факторы: - Расширение жилищного фонда ускоренными темпами и улучшение условий проживания широких слоев населения; - Привлечение внутренних и внешних кредитных ресурсов благодаря созданию привлекательных активов - ипотечных закладных; - Немедленное вовлечение свободных средств населения (накопленных к данному моменту) в региональную экономику; - Экономия бюджетных средств, направленных на разрешение жилищной проблемы, за счет использования вторичного жилья в качестве льготного и включения механизма ипотечного кредитования очередников; - Создание массового типа жилых помещений - жилья для среднего класса, нацеленного на людей со средним достатком, отвечающего потребностям коммерческих заемщиков. Денежные средства населения, привлеченные в результате сделок с недвижимостью, а также финансовые ресурсы, полученные от реализации ипотечных закладных на вторичном рынке, могут быть использованы для целей развития социальной инфраструктуры региона и решения социальных и, в первую очередь, жилищных проблем. Темпы строительства нового жилья, рассчитанного на потребности и покупательную способность среднего класса и высвобождение вторичного жилья, предназначенного для малообеспеченных семей, будут зависеть от объемов привлекаемых денежных средств, в том числе в виде государственных субсидий. За 5 лет реализации Программы ИЖК (включая стартовый цикл) при заданном режиме государственных вложений может быть построено 25100 м2. 3. Изменение экономической ситуации в регионе Следует рассматривать ряд основных аспектов воздействия Программы ипотечного кредитования на экономическую активность в регионе: - повышение инвестиционной привлекательности региона, создание дополнительных рабочих мест и увеличение занятости; - создание рынка устойчивых долгосрочных финансовых активов; - повышение уровня жизни в регионе; - улучшение прозрачности доходов населения благодаря вовлечению населения в накопление первичных взносов и формирование кредитной истории. Активизация жилищного строительства благоприятно скажется на инвестиционной привлекательности региона, в первую очередь благодаря расширению платежеспособного спроса на внутреннем рынке. Помимо увеличения покупательной активности непосредственно на рынке жилья будут созданы предпосылки для расширения спроса на прочие товары и услуги за счет выданных кредитов. Эмиссия долгосрочных ценных бумаг создаст предпосылки для притока капиталов в регион, которые могут быть вложены, по усмотрению ипотечной корпорации, в социально - жилищную сферу. Увеличение объема текущего потребления населения в счет будущих доходов - объективный фактор повышения благосостояния людей, учитывая льготы по кредиту, предоставляемые ипотечной корпорацией. Система андеррайтинга делает клиентов заинтересованными в большей степени подтверждать свою кредитоспособность, чтобы получить право на больший объем кредита. Это позволяет упростить процедуру подтверждения платежеспособности потенциальных заемщиков. Таким образом, возникает вывод о целесообразности поддержки инвесторами предлагаемой схемы реализации системы ИЖК на основе сопоставления объема необходимых вложений и совокупности позитивных явлений в экономике, непосредственно или косвенно порождаемых развитием ипотечного кредитования в регионе. Верно: Приложение N 2 Утверждено Постановлением Правительства Республики Бурятия от 21.02.2001 N 68 ПОЛОЖЕНИЕ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ИПОТЕЧНЫХ ЗАЙМОВ Общие положения Настоящее Положение о предоставлении ипотечных займов Государственным унитарным предприятием "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Бурятия" разработано в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об ипотеке", Законом Российской Федерации "О залоге", Законом Республики Бурятия "Об ипотечном жилищном кредитовании в Республике Бурятия" и иными нормативными актами. По договору займа одна сторона (Заимодавец) передает в собственность другой стороне (Заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а Заемщик обязуется возвратить Займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Займы предоставляются Заемщику при соблюдении принципов целевого использования, обеспеченности залогом приобретаемого жилого помещения, платности и возвратности. Права Займодавца по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца: - право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства; - право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Ипотечное кредитование возникает, когда Займодавец предоставляет Заемщику сумму денежных средств в заем, порядок и условия погашения которого определяются договором займа, предусматривающим в качестве предмета залога жилье, приобретаемое с использованием займа. Ипотечные займы выдаются ГУП "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Бурятия" в соответствии с настоящим Положением. Условия выдачи ипотечных займов Ипотечное жилищное кредитование осуществляется в республике на следующих условиях: - Доля займа - не более 30% от стоимости приобретаемого жилья; - Доля первоначального денежного взноса до 30%; - Ипотечные займы выдаются на срок до 10 лет. Стоимость займа для Заемщика - 3/4 ставки рефинансирования ЦБ РФ под залог приобретаемого жилья; - Возврат займа осуществляется ежемесячно равными долями в течение всего срока пользования. Заемщику предоставляется право досрочного погашения займа; - Выплаты процентов производятся ежемесячно на остаток непогашенной суммы займа с учетом срока фактического пользования; - Расходы на погашение займа и его обслуживание не должны превышать 35% совокупного семейного дохода заемщика; - Услуги по подбору вариантов покупки и продажи жилья ГУП "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Бурятия" оплачиваются отдельно согласно утвержденному Прейскуранту; - При неплатежеспособности Заемщика на заложенное имущество обращается взыскание в установленном законом порядке. Процедура ипотечного кредитования ГУП "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Бурятия" отбирает потенциальных клиентов - заемщиков на основе андеррайтинга. Займодавцем проводится оценка возможности погашения ипотечного займа и определение максимально возможной суммы займа с учетом доходов Заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Список формируется на основании трех основных критериев: 1. Экономический критерий. Преимуществом пользуется участник Программы, нуждающийся в меньшем размере займа и имеющий возможность рассчитаться за более короткий срок. 2. Жилищный критерий. При равных условиях по экономическому критерию преимуществом пользуется участник, предлагающий собственное жилье в качестве оплаты за приобретаемое жилье. 3. Социальный критерий. При равных условиях по двум вышеперечисленным критериям приоритет отдается: а) участнику, имеющему меньший размер общей площади на одного члена семьи; б) участнику, имеющему право на получение жилищной субсидии. Условием ипотечного кредитования является страхование жилья, жизни и трудоспособности, страхование права собственности (титула) в пользу кредитора. Договор ипотеки удостоверяется нотариусом и регистрируется в учреждении юстиции. ГУП "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Бурятия" продолжает обслуживание заемщика в течение всего срока действия договора займа, то есть в установленные договором займа сроки принимает от заемщика все положенные платежи по предоставленному займу. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по займу (погашения всего долга и выплате процентов) оформляется прекращение договора ипотеки. ГУП "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Бурятия" может формировать пакеты (пулы) закладных, диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него достаточно большого числа закладных различных Заемщиков, выпускать ценные бумаги, которые размещаются на финансовых рынках. Вырученные от продажи денежные средства ГУП "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Бурятия" направляет на рефинансирование первичных займов и осуществление ипотечного кредитования. Верно: Рис. 1а. Договорная схема ипотечного жилищного кредитования Республики Бурятия (Первичный рынок) Договоры +------------------+ Агентские +--------------------->¦ Покупатель жилья ¦<--------------+ ¦ купли - продажи +------------------¦ договоры ¦ +--------------------->¦ Продавец жилья ¦<--------------¦ ¦ +------------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ Договоры страхования ответственности ¦ ¦ +--------------------------------------------+ ¦ ¦ ¦ V V V ¦ +--------------+ +--------------+ +--------------+ ¦ ¦ Страховая ¦ ¦ Оценочное ¦ ¦ Риэлторское ¦ ¦ ¦ компания ¦ ¦ агентство ¦ ¦ агентство ¦ ¦ +--------------+ +--------------+ +--------------+ ¦ Договоры /\ /\ Агентские /\ договоры /\ ¦страхования¦ +---------+ ¦ +--------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ V V V V V +--------------+ +--------------+ +--------------+ ¦ Заемщики ¦<------->¦ ИКРБ ¦<------>¦ Кредитор ¦ +--------------+ +--------------+ +--------------+ /\ /\ Учредительский /\ /\ /\ Депозитный /\ /\ /\ ¦ ¦ договор ¦ ¦ +---------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ V V договор ¦ ¦ ¦ ¦ +---------------+ +---------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ Администрация ¦ ¦Регистрационная¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ палата ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +---------------+ +---------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ Кредитный договор ¦ ¦ ¦ +----------------------------------------------+ ¦ ¦ Договор ипотеки ¦ +------------------------------------------------------+ Рис. 1б. Договорная схема ипотечного жилищного кредитования Республики Бурятия (Первичный рынок) Договоры +---------------------+ Агентский +------------------>¦ Покупатель жилья ¦<--------------+ ¦ купли - продажи +---------------------¦ договор ¦ +------------------>¦Заказчик - застройщик¦ ¦ ¦ Инвестиционный +---------------------+ ¦ ¦ договор /\ ¦ ¦ +-----------------+ ¦ ¦ ¦ Договоры страхования ответственности ¦ ¦ ¦ +--------------------------------------------+ ¦ ¦ V ¦ V V V ¦ +--------------+ +--------------+ +--------------+ ¦ ¦ Страховая ¦ ¦ Оценочное ¦ ¦ Риэлторское ¦ ¦ ¦ компания ¦ ¦ агентство ¦ ¦ агентство ¦ ¦ +--------------+ +--------------+ +--------------+ ¦ Договоры /\ /\ Агентские /\ договоры /\ ¦страхования¦ +----------+ ¦ +--------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ V V V V V +--------------+ +--------------+ +--------------+ ¦ Заемщики ¦<------->¦ ИКРБ ¦<------>¦ Кредитор ¦ +--------------+ +--------------+ +--------------+ /\ /\ Учредительский /\ /\ /\ Депозитный /\ /\ /\ ¦ ¦ договор ¦ ¦ +---------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ V V договор ¦ ¦ ¦ ¦ +---------------+ +---------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ Администрация ¦ ¦Регистрационная¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ палата ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +---------------+ +---------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ Кредитный договор ¦ ¦ ¦ +----------------------------------------------+ ¦ ¦ Договор ипотеки ¦ +------------------------------------------------------+ Рис. 1в. Финансовая схема ипотечного жилищного кредитования Республики Бурятия (Первичный рынок) +---------------------+ +---------------------¦ Покупатель жилья +---------------+ ¦ +---------------------¦ ¦ ¦ +----------------->¦ Продавец жилья +---------------¦ ¦ ¦Оплата +---------------------+ ¦ ¦ ¦жилья ¦ ¦ ¦ Страхование ответственности ¦ ¦ ¦ +--------------------------------------------+ ¦ ¦ ¦ V ¦ ¦ V ¦ ¦+--------------+ +--------------+ +--------------+ ¦ ¦¦ Страховая ¦ ¦ Оценочное ¦ ¦ Риэлторское ¦ ¦ ¦¦ компания ¦ ¦ агентство ¦ +----->¦ агентство ¦ ¦ ¦+--------------+ +--------------+ ¦ +--------------+ ¦ ¦ /\ /\ /\ ¦ ¦ ¦ ¦ +----------+ ¦ +---+ ¦ ¦ ¦ Оплата консалтинговых услуг ¦ ¦ ¦ V ¦ ¦ +--------------+ +--------------+ +--------------+ ¦ Заемщики +--------->¦ ИКРБ ¦<-------¦ Кредитор ¦ ¦ ¦ ¦ +------->¦ ¦ +--------------+ +--------------+Депозит +--------------+ ¦ /\ Оплата /\ ¦ ¦ /\ ¦ ¦ уставного¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ капитала¦ V ¦ ¦ ¦ ¦ +---------------+ +---------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ Администрация ¦ ¦Регистрационная¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ палата ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +---------------+ +---------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ Заемные средства ¦ ¦ ¦ +----------------------------------------------+ ¦ ¦ Ипотека ¦ +------------------------------------------------------+ Рис. 1г. Финансовая схема ипотечного жилищного кредитования Республики Бурятия (Первичный рынок) +---------------------+ +---------------------¦ Покупатель жилья +---------------+ ¦ +---------------------¦ ¦ ¦ +----------------->¦ Продавец жилья +---------------¦ ¦ ¦Оплата Инвестиции +---------------------+ ¦ ¦ ¦жилья +-----------------+ ¦ ¦ ¦ ¦в строительство Страхование ответственности ¦ ¦ ¦ ¦ +----------------------------------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ V ¦ ¦ V ¦ ¦+--------------+ +--------------+ +--------------+ ¦ ¦¦ Страховая ¦ ¦ Оценочное ¦ ¦ Риэлторское ¦ ¦ ¦¦ компания ¦ ¦ агентство ¦ +----->¦ агентство ¦ ¦ ¦+--------------+ +--------------+ ¦ +--------------+ ¦ ¦ /\ /\ /\ ¦ ¦ ¦ ¦ +----------+ ¦ +---+ ¦ ¦ ¦ Оплата консалтинговых услуг ¦ ¦ ¦ V ¦ ¦ +--------------+ +--------------+ +--------------+ ¦ Заемщики +--------->¦ ИКРБ ¦<-------¦ Кредитор ¦ ¦ ¦ ¦ +------->¦ ¦ +--------------+ +--------------+Депозит +--------------+ ¦ /\ Оплата /\ ¦ ¦ /\ ¦ ¦ уставного¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ капитала¦ V ¦ ¦ ¦ ¦ +---------------+ +---------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ Администрация ¦ ¦Регистрационная¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ палата ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +---------------+ +---------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ Заемные средства ¦ ¦ ¦ +----------------------------------------------+ ¦ ¦ Ипотека ¦ +------------------------------------------------------+ Рис. 2. Договорная схема участия Жилищного ссудо - сберегательного кооператива в ипотечном жилином кредитовании в Республике Бурятия +---------------+ +---------------+ +---------------+ ¦ Заказчик - ¦ ¦ Инвестиционный¦ ¦ Инвесторы ¦ +--->¦ застройщик ¦<----¦ договор +---->¦ строительства ¦ ¦ +---------------+ +---------------+ +---------------+ ¦ ¦ Договор ¦ ¦ купли - продажи ¦ ¦ ¦ V Договор ¦ +-----------------+ ипотеки +----------------+ + - - - - -+ ¦ ¦ Заемщик/ ¦<-------->¦Жилищный ссудо -¦ ИАРБ, ¦ ¦ Член ¦ Договор ¦ сберегательный +---->¦ БРФАИЖК ¦ ¦ ¦Жилищного ссудо -¦<-------->¦ кооператив ¦ ¦ ¦ сберегательного ¦ займа ¦ ¦ + - - - - -+ ¦ ¦ кооператива ¦<-------->¦ ¦ ¦ +-----------------+Договор о +----------------+ ¦ /\ сбережении /\ ¦ +-------+ +----------+ ¦ Агентский договор V V Агентский договор ¦ +--------+ +------------------>¦ ИКРБ ¦ Инвестиционный +--------+ договор Рис. 2а. Схема финансовых потоков участия Жилищного ссудо - сберегательного кооператива в ипотечном жилином кредитовании в Республике Бурятия +---------------+ +---------------+ ¦ Заказчик - ¦ ¦ Инвесторы ¦ +--->¦ застройщик ¦<--------------------------¦ строительства ¦ ¦ +---------------+ +---------------+ ¦ /\ Оплата ¦ ¦ жилья ¦ +-----------------+ ипотека +----------------+ + - - - -+ ¦ ¦ Заемщик ¦<---------->¦Жилищный ссудо -¦ ИАРБ, ¦ ¦ Член ¦накопленные ¦ сберегательный ¦<----¦ БРФАИЖК¦ ¦ ¦Жилищного ссудо -¦<---------->¦ кооператив ¦ ¦ ¦ сберегательного ¦ средства ¦ ¦ + - - - -+ ¦ ¦ кооператива ¦<---------->¦ ¦Средства за ¦ +-----------------+ сбережения +----------------+выкуп закладных ¦ ¦ ¦ Оплата+-------+ ¦ консультационных V ¦ услуг +--------+ +------------------>¦ ИКРБ ¦ Инвестиции в +--------+ строительство Рис. 3. Договорная схема участия страховой компании в ипотечном жилищном кредитовании в Республике Бурятия Инвестиционный договор +---------------------+ +---------------------------------------->¦ ¦ ¦ ¦Заказчик - застройщик¦ ¦ +------------------------------>¦ ¦ ¦ ¦ Договор купли - продажи +---------------------+ ¦ ¦ Инвестиционный ¦ ¦ ¦ договор ¦ V V ¦ +-------------+ Имущественное +------------+ ¦ ¦ ¦<----------------->¦ ¦ ¦ ¦ ¦ страхование ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ Титульное ¦ ¦ +- - - - -+ ¦ ¦Страхователь/¦<----------------->¦ Страховая +---->¦ИАРБ, ¦ ¦ заемщик ¦ страхование ¦ компания ¦ БРБФАИЖК ¦ ¦ ¦ ¦ Долгосрочное ¦ ¦ + - - - - + ¦ ¦ ¦<----------------->¦ ¦ ¦ ¦ ¦ страхование жизни ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ Договор займа ¦ ¦ ¦ ¦ ¦<----------------->¦ ¦ ¦ ¦ ¦ Договор ипотеки ¦ ¦ ¦ ¦ ¦<----------------->¦ ¦ ¦ +-------------+ +------------+ ¦ /\ Агентский /\ ¦ ¦ договор ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ V ¦ ¦ +----------+ Агентский договор ¦ +--->¦ ИКРБ ¦<------------------------+ +----------+ Рис. 3а. Cхема финансовых потоков участия страховой компании в ипотечном жилищном кредитовании в Республике Бурятия Инвестиции в строительство +---------------------+ +---------------------------------------->¦ ¦ ¦ ¦Заказчик - застройщик¦ ¦ +------------------------------>¦ ¦ ¦ ¦ Оплата жилья +---------------------+ ¦ ¦ /\ Инвестиции в ¦ ¦ ¦ строительство ¦ +-------------+ Имущественное +------------+ ¦ ¦ +------------------>¦ ¦ ¦ ¦ ¦ страхование ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ Титульное ¦ ¦ +- - - - -+ ¦ ¦Страхователь/+------------------>¦ Страховая ¦<----¦ИАРБ, ¦ ¦ заемщик ¦ страхование ¦ компания ¦ БРБФАИЖК ¦ ¦ ¦ ¦ Накопительное ¦ ¦ + - - - - + ¦ ¦ +------------------>¦ ¦ Средства за ¦ ¦ ¦ страхование ¦ ¦ выкуп ¦ ¦ ¦ Заемные средства ¦ ¦ закладных ¦ ¦ ¦<------------------¦ ¦ ¦ ¦ ¦ Ипотека ¦ ¦ ¦ ¦ +------------------>¦ ¦ ¦ +-------------+ +------------+ ¦ ¦Оплата ¦ ¦консультационных ¦ ¦услуг ¦ V ¦ +----------+ +----¦ ИКРБ ¦ +----------+ Рис. 4. Вторичный (региональный) рынок ипотечных кредитов +-------------+ Договор +----------+ Договор +-------------+ ¦Универсальный¦<---------->¦ ИАРБ ¦<--------->¦ ¦ ¦кредитор ¦ купли - ¦ или ¦ купли - ¦ Инвесторы ¦ +-------------+ продажи ¦ филиал ¦ продажи ¦ ¦ закладной ¦ АИЖК ¦ облигаций ¦ ¦ ¦ ¦ жилищного ¦ ¦ ¦ ¦ займа ¦ ¦ ¦ ¦ Договор ¦ ¦ ¦ ¦<--------->¦ ¦ +----------+ купли - ¦ ¦ /\ /\ продажи ¦ ¦ +------------------+ ¦ закладных ¦ ¦ ¦ Учредительные¦ листов ¦ ¦ ¦ договоры ¦ +--->¦ ¦ ¦ ¦ ¦ +-------------+ V V ¦ +---------------+ +--------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ Другие ¦ ¦ ¦ Администрации ¦ ¦ учредители ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ агентства ¦ ¦ +---------------+ +--------------+ ¦ ¦ +-----------+ Договор купли - продажи ¦ ¦ Ипотечный ¦<-------------------------------+ ¦ кредитор ¦ закладных листов +-----------+ Рис. 4а. Финансовая система вторичного (регионального) рынка ипотечных кредитов +-------------+ Средства +----------+ Средства +-------------+ ¦Универсальный¦<-----------¦ ИАРБ ¦<----------¦ ¦ ¦кредитор ¦ от продажи ¦ или ¦от продажи ¦ Инвесторы ¦ +-------------+ закладной ¦ филиал ¦ облигаций ¦ ¦ ¦ АИЖК ¦ жилищного ¦ ¦ ¦ ¦ займа ¦ ¦ ¦ ¦ Средства ¦ ¦ ¦ ¦<----------¦ ¦ +----------+от продажи ¦ ¦ /\ /\ закладных ¦ ¦ +------------------+ ¦ листов ¦ ¦ ¦ Заполнение уставного¦ +----¦ ¦ ¦ капитала ¦ ¦ +-------------+ ¦ ¦ ¦ +---------------+ +--------------+ ¦ ¦ ¦ ¦ Другие ¦ ¦ ¦ Администрации ¦ ¦ учредители ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ агентства ¦ ¦ +---------------+ +--------------+ ¦ ¦ +-----------+ Денежные средства от продажи ¦ ¦ Ипотечный ¦<-------------------------------+ ¦ кредитор ¦ закладных листов +-----------+ Рис. 5. Общероссийская система ипотечного жилищного кредитования +---------------------+ ¦Региональная ¦ ¦система ИЖК +--------+ ¦ +-------->¦ ¦ ¦ V ¦Инвестор¦ ¦ +------------+ ¦ ¦<-+ ¦ ¦Региональное¦ +--------+ ¦ +--¦ ипотечное +-----+ /\ ¦ Денежные Денежные +->¦ агентство ¦<------+¦ ¦ средства средства ¦ +------------+ ¦¦ ¦ +--------------+ +------+ ¦ ¦¦ ¦ ¦Стратегический+------>¦ АИЖК ¦<---+ Выкуп закладных ¦¦ ¦ ¦ инвестор ¦<------¦ ¦<---+ ¦¦ ¦ +--------------+Продажа+------+ ¦ +------------+ ¦¦ ¦ закладных Денежные +->¦Региональное¦<------¦+ ¦ листов средства +--¦ ипотечное +-----+ V ¦ ¦ ¦ агентство ¦ +--------+ ¦ ¦ +------------+ ¦Инвестор¦<-+ ¦Региональная +--------+ ¦система ИЖК ¦ +---------------------+ Информация по документуЧитайте также
Изменен протокол лечения ковида23 февраля 2022 г. МедицинаГермания может полностью остановить «Северный поток – 2»23 февраля 2022 г. ЭкономикаБогатые уже не такие богатые23 февраля 2022 г. ОбществоОтныне иностранцы смогут найти на портале госуслуг полезную для себя информацию23 февраля 2022 г. ОбществоВакцина «Спутник М» прошла регистрацию в Казахстане22 февраля 2022 г. МедицинаМТС попала в переплет в связи с повышением тарифов22 февраля 2022 г. ГосударствоРегулятор откорректировал прогноз по инфляции22 февраля 2022 г. ЭкономикаСтоимость нефти Brent взяла курс на повышение22 февраля 2022 г. ЭкономикаКурсы иностранных валют снова выросли21 февраля 2022 г. Финансовые рынки |
Архив статей
2025 Февраль
|
