Постановление Правительства Тюменской области от 21.11.2012 № 477-п

 



                  ПРАВИТЕЛЬСТВО ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

                           ПОСТАНОВЛЕНИЕ


    21.11.2012 г.                                           N 477-п
                             г.Тюмень


    О внесении изменений
    в постановление
    от 24.07.2007 N 171-п


    В  постановление  Правительства Тюменской области от 24.07.2007
N  171-п  "Об  установлении  методики  определения  начальной  цены
предмета   аукциона   на   право  заключения  договора  о  развитии
застроенной территории" внести следующие изменения:
    1. Пункт 3 постановления исключить.
    2.  Приложение  изложить в новой редакции согласно приложению к
настоящему постановлению.


    Губернатор области                                   В.В.Якушев
    _________________



    Приложение
    к постановлению Правительства
    Тюменской области
    от 21 ноября 2012 г. N 477-п


                             МЕТОДИКА
       ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЧАЛЬНОЙ ЦЕНЫ ПРЕДМЕТА АУКЦИОНА НА ПРАВО
       ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА О РАЗВИТИИ ЗАСТРОЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ

                        I. Общие положения

    1.   Настоящая   методика   устанавливает  порядок  определения
начальной  цены  предмета  аукциона  на право заключения договора о
развитии  застроенной  территории  (далее - начальная цена предмета
аукциона).
    2.   Определение   начальной   цены   предмета  аукциона  может
осуществляться  с  применением  расчетного  метода,  основанного на
стоимостных показателях или на основании отчета оценщика.
    3.   Решение   об   использовании   одного  из  двух  вариантов
определения  начальной  цены предмета аукциона принимается органами
местного   самоуправления  муниципального  образования,  принявшими
решение  о  проведении  аукциона  на  право  заключения  договора о
развитии застроенной территории.

         II. Определение начальной цены предмета аукциона
                  с применением расчетного метода

    4.   Настоящий   метод   определения  начальной  цены  предмета
аукциона  используется  в случае отсутствия возможности привлечения
к  работе  по  оценке высококвалифицированных оценщиков, обладающих
опытом по оценке подобных объектов оценки.
    5.  Начальная  цена  предмета  аукциона  устанавливается  путем
расчета  разницы  между  доходами,  которые  будут  получены  лицом
(далее   -   исполнитель)   от   исполнения   договора  о  развитии
застроенной  территории,  и  расходами,  которые  он понесет в ходе
исполнения указанного договора.
    6.    Расчет    начальной    цены   предмета   аукциона   (НЦА)
осуществляется по следующей формуле:


    НЦА = (Д - Р) x К   , где
                     онц

    Д - доход, который будет получен исполнителем в  результате  исполнения
договора о развитии застроенной территории, тыс. рублей;
    Р - расход, который сложится в  ходе  исполнения  договора  о  развитии
застроенной территории, тыс. рублей;
    К     -  коэффициент  определения  начальной  цены  предмета  аукциона,
     онц
устанавливаемый органами местного самоуправления муниципальных  образований
от 3% до 10% в зависимости от эффективности исполнения договора о  развитии
застроенной территории.

          6.1. Расчет дохода, который будет получен исполнителем
                в результате исполнения договора о развитии
                          застроенной территории

    Д = Д   + Д  , где
         жп    нп

    Д    -  доход,  который  будет  получен  исполнителем  от продажи жилых
     жп
помещений, тыс. рублей;
    Д    -  доход,  который  будет  получен исполнителем от продажи нежилых
     нп
помещений, тыс. рублей.

         6.1.1. Расчет дохода, который будет получен исполнителем
                        от продажи жилых помещений

    Д   = S   x С      x К, где
     жп    жп    р. жп

    S    -  площадь  жилых  помещений, которые будут построены в результате
     жп
исполнения договора о развитии застроенной территории, м2;
    С       - средняя рыночная стоимость одного квадратного метра типового
     р.  жп
жилья  на  первичном  рынке  в  Тюменской области (без автономных округов),
сложившаяся   в   квартале,   предшествующем  расчетному,  определяемая  на
основании данных территориального органа Федеральной службы государственной
статистики по Тюменской области, руб./кв. м;
    К  -  коэффициент,  учитывающий  отклонение  средней рыночной стоимости
одного  квадратного метра жилья по муниципальному образованию, определяемый
в  соответствии  с  Методикой определения средней рыночной стоимости одного
квадратного  метра  жилья  в Тюменской области, утверждаемой Правительством
Тюменской области.

         6.1.2. Расчет дохода, который будет получен исполнителем
                       от продажи нежилых помещений

    Д   = S   x С     , где
     нп    нп    р. нп

    S      -    площадь    нежилых   помещений   объектов   социального   и
     нп
коммунально-бытового  назначения,  которые  будут  построены  в  результате
исполнения договора о развитии застроенной территории, м2;
    С        -  средняя рыночная стоимость одного квадратного метра нежилых
     р.  нп
помещений   объектов   социального   и   коммунально-бытового   назначения,
определяемая на основании мониторинга цен, тыс. рублей.
    Мониторинг   цен   производится   органом  местного  самоуправления  на
основании  имеющихся  коммерческих  предложений о продаже нежилых помещений
объектов   социального  и  коммунально-бытового  назначения  на  территории
муниципального  образования,  выставленных  не  ранее шести месяцев до даты
осуществления расчета.

                6.1.2.1. Расчет средней рыночной стоимости
                одного квадратного метра нежилых помещений
               социального и коммунально-бытового назначения

    Средняя  рыночная  стоимость одного квадратного метра нежилых помещений
объектов  социального  и коммунально-бытового назначения рассчитывается как
среднее  арифметическое  от  сумм  рыночной  стоимости  1 кв. метра нежилой
(коммерческой) недвижимости не менее трех объектов.

    С      = (Ц    + Ц    + ....... + Ц  ) / n, где
     р. нп     скб    скб             скб

    С      -  средняя  рыночная  стоимость одного квадратного метра нежилых
     р. нп
помещений   объектов   социального   и   коммунально-бытового   назначения,
определяемая на основании мониторинга цен, тыс. рублей;
    Ц     - выставленная в коммерческом предложении цена одного квадратного
     скб
метра   нежилого   помещения  объекта  социального  и  коммунально-бытового
назначения;
    n - количество предложений.

             6.2. Расчет расхода исполнителя, который сложится
       в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории

    Р = Р  + Р   + Р   + С   + С   , где
         жп   нп    пп    вц    инж

    Р     -   расходы   исполнителя,   связанные  со  строительством  жилых
     жп
помещений, тыс. рублей;
    Р     -   расходы  исполнителя,  связанные  со  строительством  нежилых
     нп
помещений, тыс. рублей;
    Р    -  расходы,  которые понесет исполнитель в результате приобретения
     пп
жилых   помещений,   передаваемых   в   государственную  или  муниципальную
собственность, тыс. рублей;
    С    -  затраты  исполнителя по уплате выкупной цены за изымаемые жилые
     вц
помещения  в  многоквартирных  домах,  признанных  аварийными и подлежащими
сносу,  и/или  многоквартирных домах, снос которых планируется на основании
муниципальных  адресных  программ,  утвержденных  представительным  органом
местного   самоуправления,   а  также  за  земельные  участки,  на  которых
расположены   такие  дома,  тыс.  рублей  (в  случае  возникновения  такого
обязательства в соответствии с заключенным договором о развитии застроенной
территории);
    С     -  сметная  стоимость работ исполнителя по обеспечению территории
     инж
объектами  инженерной инфраструктуры, рассчитанная на основании укрупненных
показателей   базисной   стоимости  строительства,  утвержденных  Госстроем
России, тыс. рублей.

                    6.2.1. Расчет расхода исполнителя,
               связанного со строительством жилых помещений

    Р   = S   x С       , где
     жп    жп    стр. жп

    S    -  площадь  жилых  помещений, которые будут построены в результате
     жп
исполнения договора о развитии застроенной территории, м2;
    С          -  средняя  стоимость строительства одного квадратного метра
     стр.  жп
общей  площади отдельно стоящих жилых домов квартирного типа без пристроек,
надстроек  и  встроенных  помещений  (без учета индивидуальных жилых домов,
построенных   населением)  в  городских  округах  и  муниципальных  районах
области,  сложившаяся  в  квартале,  предшествующем  расчетному,  по данным
территориального  органа  Федеральной  службы государственной статистики по
Тюменской  области  (в  случае  отсутствия в данных территориального органа
Федеральной  службы государственной статистики по Тюменской области размера
стоимости  строительства одного квадратного метра по конкретному городскому
округу  или  муниципальному  району, средняя стоимость строительства одного
квадратного  метра  рассчитывается  на  основании  укрупненных  показателей
базисной  стоимости  строительства,  утвержденных  Госстроем  России), тыс.
рублей.

                    6.2.2. Расчет расхода исполнителя,
              связанного со строительством нежилых помещений

    Р   = S   x С       , где
     нп    нп    стр. нп

    S      -    площадь    нежилых   помещений   объектов   социального   и
     нп
коммунально-бытового  назначения,  которые  будут  построены  в  результате
исполнения договора о развитии застроенной территории, м2;
    С          -  средняя  стоимость строительства одного квадратного метра
     стр.  нп
общей  площади отдельно стоящих жилых домов квартирного типа без пристроек,
надстроек  и  встроенных  помещений  (без учета индивидуальных жилых домов,
построенных   населением)  в  городских  округах  и  муниципальных  районах
области,  сложившаяся  в  квартале,  предшествующем  расчетному,  по данным
территориального  органа  Федеральной  службы государственной статистики по
Тюменской  области  (в  случае  отсутствия в данных территориального органа
Федеральной  службы государственной статистики по Тюменской области размера
стоимости  строительства одного квадратного метра по конкретному городскому
округу  или  муниципальному  району, средняя стоимость строительства одного
квадратного  метра  рассчитывается  на  основании  укрупненных  показателей
базисной  стоимости  строительства,  утвержденных  Госстроем  России), тыс.
рублей.

                     6.3. Расчет расхода исполнителя,
            связанного со строительством и (или) приобретением
                   жилых помещений, подлежащих передаче
             в государственную или муниципальную собственность

     Р   = S   x С      , где
      пп    пр    пр. пп

    S    -  площадь  приобретаемых  жилых  помещений, подлежащих передаче в
     пр
государственную  или  муниципальную  собственность  в результате исполнения
договора о развитии застроенной территории, м2;
    С         -  средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилого
     пр.  пп
помещения, тыс. рублей.

                 6.3.1. Расчет средней рыночной стоимости
                 одного квадратного метра жилого помещения

    С       = ((Ц  + Ц ) / 2) x К, где
     пр. пп      п    в

    С         -  средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилого
     пр.  пп
помещения, тыс. рублей;
    Ц   -  средняя  цена  типового  жилья  на  первичном  рынке в Тюменской
     п
области  (без  автономных  округов), сложившаяся в квартале, предшествующем
расчетному,   по   данным   территориального   органа   Федеральной  службы
государственной статистики по Тюменской области, руб./кв. м;
    Ц   -  средняя  цена  типового  жилья  на  вторичном  рынке в Тюменской
     в
области  (без  автономных  округов), сложившаяся в квартале, предшествующем
расчетному,   по   данным   территориального   органа   Федеральной  службы
государственной статистики по Тюменской области, руб./кв. м;
    К  -  коэффициент,  учитывающий  отклонение  средней рыночной стоимости
одного  квадратного метра жилья по муниципальному образованию, определяемый
в  соответствии  с  Методикой определения средней рыночной стоимости одного
квадратного  метра  жилья  в Тюменской области, утверждаемой Правительством
Тюменской области.

          6.4. Расчет затрат исполнителя по уплате выкупной цены
              за изымаемые помещения в многоквартирных домах,
                признанных аварийными и подлежащими сносу,
          и земельные участки, на которых расположены такие дома

    Свц = (S    x С       x К) + (S   x С     ) + (S  x С   x К ), где
            жпс    р. жпс          нп    р. нп      з    фс    з

    S     -  площадь  жилых  помещений  в многоквартирных домах, признанных
     жпс
аварийными  и  подлежащими сносу, и/или многоквартирных домах, снос которых
планируется  на  основании  муниципальных  адресных  программ, утвержденных
представительным    органом    местного    самоуправления,    принадлежащая
собственникам жилых помещений, кв. м;
    S      -    площадь    нежилых   помещений   объектов   социального   и
     нп
коммунально-бытового   назначения   в   многоквартирных  домах,  признанных
аварийными  и  подлежащими сносу, и/или многоквартирных домах, снос которых
планируется  на  основании  муниципальных  адресных  программ, утвержденных
представительным    органом    местного    самоуправления,    принадлежащая
собственникам нежилых помещений объектов социального и коммунально-бытового
назначения, кв. м;
    С       -  средняя рыночная стоимость одного квадратного метра типового
     р. жпс
жилья  на  вторичном  рынке  в  Тюменской области (без автономных округов),
сложившаяся   в   квартале,   предшествующем  расчетному,  определяемая  на
основании данных территориального органа Федеральной службы государственной
статистики по Тюменской области, руб./кв. м;
    С       -  средняя  рыночная стоимость одного квадратного метра нежилых
     р. нп
помещений   объектов   социального   и   коммунально-бытового   назначения,
определяемая на основании мониторинга цен, тыс. рублей;
    Мониторинг   цен   производится   органом   местного  самоуправления  в
соответствии с подпунктом 6.1.2.1 настоящей Методики на основании имеющихся
коммерческих предложений о продаже нежилых помещений объектов социального и
коммунально-бытового  назначения  на территории муниципального образования,
выставленных не ранее шести месяцев до даты осуществления расчета.
    S    -   площадь  земельного  участка,  на  котором  расположены  жилые
     з
помещения  в  многоквартирных  домах,  признанных  аварийными и подлежащими
сносу,  и/или  многоквартирных домах, снос которых планируется на основании
муниципальных  адресных  программ,  утвержденных  представительным  органом
местного  самоуправления,  принадлежащая собственникам жилых помещений, кв.
м;
    С     -  средняя  рыночная  стоимость  изымаемого  земельного  участка,
     фс
принадлежащего  собственникам жилых помещений, на котором расположены жилые
помещения  в  многоквартирных  домах,  признанных  аварийными и подлежащими
сносу,  и/или  многоквартирных домах, снос которых планируется на основании
муниципальных  адресных  программ,  утвержденных  представительным  органом
местного  самоуправления,  определяемая  органом местного самоуправления на
основании  фактически  сложившейся  по  предыдущему  году  выкупной цены за
изымаемые земельные участки, руб./кв. м;
    К  -  коэффициент,  учитывающий  отклонение  средней рыночной стоимости
одного  квадратного метра жилья по муниципальному образованию, определяемый
в  соответствии  с  Методикой определения средней рыночной стоимости одного
квадратного  метра  жилья  в Тюменской области, утверждаемой Правительством
Тюменской области;
    К   -  коэффициент,  учитывающий  долю  собственника жилого помещения в
     з
праве собственности на земельный участок.

         III. Определение начальной цены предмета аукциона
                   на основании отчета оценщика

    7.   Настоящий   метод   определения  начальной  цены  предмета
аукциона  используется  в  случае  возможности привлечения к работе
по  оценке  высококвалифицированных оценщиков, обладающих опытом по
оценке подобных объектов оценки.
    8.   Начальная   цена   предмета  аукциона  устанавливается  на
основании стоимости, определенной в отчете оценщика.
    9.  Объектом  оценки  является  право  на заключение договора о
развитии застроенной территории.
    10.   Целью  оценки  является  определение  рыночной  стоимости
права на заключение договора о развитии застроенной территории.
    11.  Обеспечение  проведения оценки, а также отбор оценщика для
определения  рыночной  стоимости  права  на  заключение  договора о
развитии  застроенной  территории  осуществляется  органом местного
самоуправления  или  уполномоченной  им организацией в соответствии
с законодательством об оценочной деятельности.