Постановление Областной Думы Саратовской области от 28.02.1995 № 10-113

 
                                      Утратилo силу - Постановление
                                   Областной Думы Саратовской области
                                         от 29.04.98 г. N 12-219



                            ПОСТАНОВЛЕНИЕ

                      Саратовской областной Думы


от 28.02.95 г.                                                N 10-113


                О Временном положении о залоге земель
                   сельскохозяйственного назначения


     В целях   создания   условий   для   поддержки  агропромышленного
комплекса   области   при   переходе   на   рыночные    отношения    и
совершенствования   правового   регулирования  земельных  отношений  в
соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года N 1767  "О
регулировании  земельных  отношений  и  развитии  аграрной  реформы  в
России" впредь до принятия Федеральных нормативных актов  о  залоговых
операциях   с  землями  сельскохозяйственного  назначения  Саратовская
областная Дума 

                            ПОСТАНОВЛЯЕТ:

     1. Утвердить     Временное     Положение    о    залоге    земель
сельскохозяйственного назначения (прилагается).
     2. Администрации    области   разработать   и   утвердить   шкалу
нормативной стоимости земли с учетом конкретного типа  почв,  а  также
осуществлять   индексацию   нормативной   стоимости   земли  с  учетом
происходящих инфляционных процессов.
     3. Установить,  что  при  совершении залоговых операций с землями
сельскохозяйственного назначения их залоговая стоимость,  определяемая
договором  залога  для  конкретного  типа  почв,  не  может  быть ниже
стоимости, указанной в шкале нормативной стоимости почв.
     4. Ввести  настоящее  постановление  в  силу с момента подписания
Главой администрации области.


     Председатель 
     областной Думы                                      А.П.Харитонов


                                 ПРИЛОЖЕНИЕ
                                 к постановлению 
                                 Саратовской областной Думы
                                 от 28.02.95 г. N 10-113


                         ВРЕМЕННОЕ ПОЛОЖЕНИЕ
           о залоге земель сельскохозяйственного назначения

     1. Настоящее временное Положение определяет порядок осуществления
залоговых   операций   с  земельными  участками  сельскохозяйственного
назначения (далее - земельные участки),  находящиеся  в  собственности
физических  и  юридических  лиц  и действует до выхода соответствующих
законодательных актов Российской Федерации.
     2. Положение    обеспечивает   реализацию   права   собственников
земельных  участков  на  получение  кредита  под  их  залог  и   право
кредиторов  -  залогодержателей  на удовлетворение за счет заложенного
земельного участка в случае неисполнения  обязательств  по  кредитному
договору или иному основному обязательству.
     3. Залог  земельных  участков  возникает  в   силу   договора   и
обеспечивает   исполнение  основного  обязательства.  Предмет  залога,
взаимные    обязательства    и    ответственность    залогодателя    и
залогодержателя,  условия кредитования определяются Законом, настоящим
Положением, договором о залоге и кредитным договором.
     4. Предметом  залога  в соответствии с настоящим Положением могут
быть земельные участки или их части  с  установленными  границами  или
границами,  четко  определенными  на  местности  (дороги,  берега рек,
обособленные поля и т.д.),  находящиеся в собственности  физических  и
юридических лиц,  в том числе и вместе с принадлежащими им строениями,
зданиями,  сооружениями   и   иными   объектами,   расположенными   на
закладываемых земельных участках.
     5. Залогодателем может быть собственник земельного участка.
     6. На земельные участки, находящиеся в общей собственности, залог
может быть установлен  лишь  при  наличии  письменного  согласия  всех
собственников.
     7. Принадлежащая гражданину на праве собственности земельная доля
в общей собственности коллектива сельскохозяйственного предприятия,  а
также доля в общей собственности на иные земельные участки, может быть
предметом залога после выделения ее в натуре.
     8. Не допускается залог земельного участка,  на который по закону
не  может быть обращено взыскание,  то есть в случае,  когда земельный
участок не подлежит продаже.
     9. Договор  о  залоге  (ипотеке) земельных участков заключается в
письменной  форме,  подлежит  нотариальному  удостоверению  и   должен
содержать:
     а) слова "договор о залоге  (закладная),  включенные  в  название
документа;
     б) наименование залогодателя и указание его адреса;
     в) наименование   залогодержателя  и  указание  его  юридического
адреса и банковских реквизитов;
     г) номер кредитного договора,  исполнение которого обеспечивается
залогом земельного участка, дату и место его заключения;
     д) указание   суммы  кредита,  обеспеченного  залогом  по  данной
закладной и условия его погашения (сроки, процентные ставки);
     е) описание   земельного   участка   (местонахождение,   площадь,
качество) и объектов,  расположенных на  участке,  если  они  являются
предметов залога;
     ж) денежную  оценку  земельного  участка  и  другого   имущества,
передаваемого в ипотеку;
     з) данные  о  документах,  удостоверяющих   право   собственности
залогодателя  на  земельный  участок  и  другое  недвижимое имущество,
передаваемое в залог, а также наименование органов, зарегистрировавших
право на недвижимость, с указанием номера, даты и места регистрации;
     и) указание на то,  имеются ли на земельный  участок,  являющийся
предметом  ипотеки,  или  на часть его другие закладные,  сдан ли он в
аренду или обременен иным образом на момент регистрации закладной;
     к) подписи залогодателя и залогодержателя, печати;
     л) нотариальное удостоверение;
     м) наименование органа, зарегистрировавшего закладную, у
указанием номера, даты и места регистрации.
     10. Обязательным  приложением  к закладной является чертеж границ
закладываемого   земельного    участка,    изготавливаемый    районным
(городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
     11. По соглашению залогодателя  с  залогодержателем  в  закладную
могут быть включены также иные сведения и условия.
     12. Договор залога составляется в  трех  экземплярах.
     13. Залог земельного участка подлежит нотариальному удостоверению
и государственной  регистрации  в  районном  (городском)  комитете  по
земельным ресурсам и землеустройству.
     14. Для нотариального удостоверения  договора  залога  земельного
участка представляются следующие документы:
     - правоустанавливающие документы;
     - документы, удостоверяющие право на земельный участок;
     - справка райкомзема о нормативной стоимости;
     - согласие  собственников при залоге участка,  предоставленного в
общую собственность;
     - чертеж земельного участка.
     Для государственной   регистрации   должны   быть   представлены:
нотариально удостоверенный договор о залоге, содержащий в обязательном
порядке сведения,  указанные в пункте 9 настоящего  Положения,  чертеж
границ  закладываемого  земельного  участка,  документы,  названные  в
договоре о залоге в качестве приложений к нему.
     15. Районный   (городской)   комитет   по  земельным  ресурсам  и
землеустройству  обязан  в  течение  15  дней  с  момента  поступления
документов  зарегистрировать  залог земельного участка или оказать при
невозможности регистрации с письменным уведомлением залогодержателя  о
причинах отказа.
     16. В государственной регистрации  может  быть  отказано  лишь  в
случаях, если:
     - не представлен какой-либо из документов,  указанных в пункте 14
настоящего Положения;
     - сведения о  договоре  или  приложенных  к  нему  документах  не
соответствуют данным государственной регистрации в части подтверждения
прав залогодателя на предмет залога.
     17. Несогласие   с   размером   денежной   оценки  закладываемого
земельного  участка  не  может  служить  основанием   для   отказа   в
государственной регистрации залога.
     18. Данные о государственной регистрации вносятся в договор путем
указания полного наименования органа,  зарегистрировавшего залог, даты
и места регистрации и номера,  под которым он  произведен,  заверяются
подписью   должностного  лица  (регистратора)  и  скрепляются  печатью
районного   (городского)   комитета   по    земельным    ресурсам    и
землеустройству.
     19. Первый    экземпляр    договора    о    залоге     передается
залогодержателю,  второй  -  залогодателю,  копия  договора остается в
районном  комитете  по  земельным   ресурса   и   землеустройству,   а
залогодателю  выдается  свидетельство  о  государственной  регистрации
залога.
     20. С   момента  государственной  регистрации  договор  о  залоге
земельных участков вступает в силу.
     21. Договор  о залоге является недействительным без нотариального
удостоверения и государственной регистрации.
     22. Исправления  в регистрационную запись вносятся по совместному
требованию залогодержателя и залогодателя,  а в случае  не  достижения
соглашения  между  ними  или  отказа регистрирующего залог органа - по
решению суда, арбитражного суда (в дальнейшем - суд).
     23. Изменения  в  регистрационную  запись,  связанные с переходом
права собственности или полного хозяйственного ведения  на  заложенный
земельный участок,  вносятся регистрирующим залог органом одновременно
с регистрацией в установленном порядке сделки, повлекшей переход права
собственности и полного хозяйственного ведения.
     24. За государственную регистрацию залога  земельного  участка  и
выдачу  свидетельства  о  залоге  взимается  государственная пошлина в
размере 5 минимальных размеров оплаты труда.
     25. Нотариально  удостоверенный  и  зарегистрированный  договор о
залоге  может  быть  признан   недействительным   только   судом,   по
основаниям, установленным Законом.
     26. Признание  основного  обязательства  недействительным  влечет
недействительность  обеспечивающего  его  договора о залоге земельного
участка.
     27. Признание   недействительным  договора  о  залоге  земельного
участка не влечет недействительности основного обязательства.
     28. Информация  о  регистрации залога земельного участка является
публичной.  Районный  (городской)  комитет  по  земельным  ресурсам  и
землеустройству обязан выдавать по запросам любых заинтересованных лиц
сведения о наличии договоров о  залоге  на  соответствующие  земельные
участки,  предоставлять  возможность  знакомиться  с  регистрационными
записями по конкретным договорам о залоге,  выдавать заверенные  копии
регистрационных записей о залоге или выписки из них.
     29. За предоставление  указанной  информации  взимается  плата  в
размере 20 процентов минимальной месячной заработной платы.
     30. Действия  районного  (городского)   комитета   по   земельным
ресурсам  и  землеустройству,  выразившиеся  в  отказе  в регистрации,
отказе о внесении в регистрационную запись исправлений или  изменений,
погашении  регистрационной записи с нарушением установленных,  правил,
регистрации  несуществующего  залога  земельного  участка,   нарушении
установленных  сроков  регистрации,  а  также  отказе в ознакомлении с
данными  регистрации   залога   и   в   осуществлении   других   прав,
предусмотренных  пунктом 28 настоящего Положения могут быть обжалованы
заинтересованным лицом  в  суд  по  месту  нахождения  регистрирующего
органа.
     31. Заложенные  земельные  участки   остаются   в   собственности
залогодателя на весь срок действия договора о залоге.
     32. Залогодатель  имеет  право,  если   иное   не   предусмотрено
договором или Законом:
     - владеть и пользоваться земельным участком в соответствии с  его
назначением;
     - распоряжаться получаемой от  использования  земельных  участков
продукцией;
     - распоряжаться земельным участком его отчуждения с переводом  на
приобретателя  долга  по  обязательству,  обеспеченному залогом,  либо
путем сдачи в аренду с письменным уведомлением залогодержателя.
     33. Для   перехода  права  собственности  на  предмет  залога  по
наследству согласия залогодержателя не требуется.
     34. Залог земельного участка, находящегося в общей собственности,
ограничивает права всех собственников предмета залога.  Все  сделки  с
заложенным  земельным  участком  или  его  частью совершаются только с
согласия всех собственников, если иное не установлено договором.
     35. Залогодатель   обязан:
     - принимать  меры,  необходимые   для   обеспечения   сохранности
земельного  участка,  в  том  числе  для  защиты  его от посягательств
третьих лиц;
     - своевременно  уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы
утраты или подтверждения предмета залога;
     - сообщать  каждом последующему залогодержателю сведения обо всех
существующих залогах земельного участка;
     - истребовать  в  соответствии  с  действующим  законодательством
земельный участок из чужого незаконного владения;
     - страховать за свой счет предмет залога на его полную стоимость;
     - письменно уведомлять залогодержателя о сдаче земельного участка
или его части в аренду;
     - обеспечивать выполнение  мероприятий,  препятствующих  снижению
качества земельного участка и плодородия почв.
     36. Залогодатель в соответствии с пунктом 32 настоящего Положения
имеет  право  на  последующий  залог  земельного участка,  если это не
запрещено предшествующим договором о его залоге.  Наличие  запрета  на
последующий   залог  земельного  участка  вносится  в  регистрационную
запись.
     37. При  получении  документов на регистрацию последующего залога
орган, регистрирующий залог, обязан проинформировать залогодержателя о
наличии  запрета в предшествующем договоре о залоге данного земельного
участка в порядке, установленном пунктами 28, 29 настоящего Положения.
     38. Залогодержатель  вправе  проверять по документам или в натуре
наличие,  состояние и использование земельного участка,  требовать  от
залогодателя принятия необходимых мер по его сохранности.
     39. Залогодержатель имеет право преимущественного  удовлетворения
требования по обязательству,  обеспеченному залогом земельного участка
из  страхового  вознаграждения  независимо  от  того,   кто   является
выгодоприобретателем по договору страхования.
     40. Залогодатель вправе уступить права по закладной третьему лицу
в установленном порядке.
     41. В случае утраты сторонами подписанного текста договора, копия
его   выдается  по  заявлению  нотариальной  конторой,  удостоверившей
договор.   К   копии   (дубликату)   договора   прилагается    справка
соответствующего районного (городского) комитета по земельным ресурсам
и землеустройству о регистрации договора.
     42. При  переходе  права  собственности  на  заложенный земельный
участок к другому лицу,  в том числе и в порядке наследования,  к нему
переходят  права и обязанности залогодателя в соответствии с законом и
договором о залоге.  При переходе права  собственности  на  заложенный
земельный   участок  к  нескольким  лицам  к  ним  переходят  права  и
обязанности залогодателя пропорционально их доле в общей собственности
на предмет залога.
     43. За счет заложенного земельного участка должны  обеспечиваться
требования  залогодержателя  в  полном объеме,  определяемом на момент
обращения взыскания,  включая проценты, убытки, причиненные просрочкой
исполнения,  а  в  случаях,  предусмотренных  законом  или договором -
неустойку;  возмещению  подлежат  также  расходы   по   содержанию   и
реализации   предмета  залога,  судебные  и  иные  расходы,  вызванные
обращением взыскания на предмет залога.
     44. Залогодержатель   приобретает  право  обратить  взыскание  на
заложенный  земельный  участок,  если  в  момент   наступления   срока
исполнения   обязательства,   обеспеченного   залогом,  оно  не  будет
исполнено.  Если кредитным договором или иным основным  обязательством
предусмотрено  его  исполнение по частям,  залогодержатель приобретает
право обратить взыскание на  заложенный  земельный  участок  в  момент
наступления  срока полного исполнения обязательства,  если договором о
залоге не предусмотрено иное.
     45. Требования  залогодержателя  (кредитора)  удовлетворяются  из
стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда,  либо  на
основании  нотариально  удостоверенного  соглашения  залогодержателя с
залогодателем,  если  законом  не  запрещено  обращение  взыскания  на
основании соглашения.
     46. Суд  при  принятии  решения  об   удовлетворении   требований
залогодержателя об обращении взыскания на заложенный земельный участок
вправе отсрочить его исполнение по просьбе  залогодателя  на  срок  до
одного года.
     Отсрочка обращения взыскания на заложенный земельный  участок  не
затрагивает   прав   и   обязанностей   сторон   по   ранее   принятым
обязательствам.
     47. Осуществление   права   залогодержателя   на   удовлетворение
требований из стоимости заложенного  земельного  участка  производится
путем   его   продажи  с  публичных  торгов  в  установленном  порядке
специализированной  организацией,  имеющий  лицензию   на   этот   вид
деятельности,   действующую   на  территории,  где  расположен  объект
продажи.
     Лицензия на право осуществления торгов выдается местными органами
исполнительной власти.
     Порядок выдачи  лицензий  на деятельность по проведению публичных
торгов  специализированными   организациями   определяется   областной
администрацией.
     48. Выбор  специализированной  организации,  которой   поручается
продажа с публичных торгов земельного участка, осуществляется судебным
исполнителем.
     49. Публичные  торги  по  продаже  заложенного земельного участка
должны  быть  проведены  в  срок,  указанный   в   решении   суда   об
удовлетворении  требований  залогодержателя,  но  не  позднее,  чем  в
трехмесячный срок со дня вступления решения суда в законную  силу  или
заключения   договора   между  залогодержателем  и  специализированной
организацией - организатором торгов.
     50. Организатор  торгов  обязан  не  менее  чем  за  месяц  до их
проведения  опубликовать  в  местных  печатных  органах  информацию  с
указанием  даты,  времени  и  места их проведения,  плана расположения
земельного участка,  его адреса и местоположения,  площади,  правового
режима земель, начальной цены, формы и условий платежа, окончательного
срока приема заявок,  состава представляемых  покупателем  документов,
прилагаемых  к  заявке  на участие в торгах,  суммы и порядка внесения
залога, а также расчетного счета организатора торгов.
     51. Начальная  продажная  цена  земельного  участка  определяется
решением   суда,   либо   нотариально    удостоверенным    соглашением
залогодержателя   с   залогодателем   в  размере,  обеспечивающем  все
требования залогодержателя.
     52. Лица,  желающие  принять  участие в торгах,  вносят задаток в
размере десяти процентов начальной продажной цены земельного участка.
     53. Покупателем  на  публичных торгах может быть любое физическое
или юридическое лицо,  если по закону оно вправе иметь в собственности
земельный участок того же целевого назначения, что и заложенный.
     54. Залогодатель до завершения публичных торгов  вправе  погасить
сумму обеспеченного ипотекой обязательства.
     В этом случае,  торги закрываются,  а договор  залога  земельного
участка считается прекратившим свое действие.
     55. Победителем публичных торгов  признается  лицо,  предложившее
наивысшую  цену  (покупная  цена)  за продаваемый заложенный земельный
участок,  которую оно обязано внести в срок,  установленный  условиями
проведения  торгов.  Победитель  аукциона обязан в течение десяти дней
после окончания торгов внести всю сумму,  за которую куплен  земельный
участок,  за вычетом ранее внесенного задатка.  При невыполнении этого
требования задаток ему не возвращается.
     56. На   основании   результатов  публичных  торгов  составляется
договор  купли-продажи   земельного   участка,   который   подписывают
победитель  торгов  (покупатель)  и залогодатель (продавец).  Районный
(городской)  комитет  по  земельным  ресурсам  и   землеустройству   в
установленном  порядке  регистрирует  переход  права  собственности  в
результате сделки к покупателю.  Ему выдается свидетельство  на  право
собственности на землю.
     Одновременно погашается   регистрационная   запись    о    залоге
земельного участка.
     57. С  момента  определения  победителя   публичных   торгов   до
погашения  регистрационной  записи  или  объявления  публичных  торгов
несостоявшимися  по  причине  не   внесения   победителем   торгов   в
установленный    срок    покупной    цены   исполнение   залогодателем
обеспеченного залогом обязательства не  влечет  прекращения  обращения
взыскания на предмет залога.
     58. Публичные торги объявляются их организатором  несостоявшимися
в случаях:
     - на торги явился один участник;
     - на  торгах  не сделана надбавка против начальной продажной цены
земельного участка;
     - победитель торгов не внес покупную цену в установленный срок.
     В этом  случае  организатор   торгов   публикует   информацию   о
проведении повторных торгов.
     59. В  течение  10  (десяти)   дней   после   объявления   торгов
несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести земельный участок по
начальной  продажной  цене  торгов.  При   этом   непогашенная   сумма
обеспеченного  ипотекой  обязательства  засчитывается  в  сет выкупной
цены,  и оформляется договор  купли-продажи  земли  в  соответствии  с
пунктом 56 настоящего Положения.
     60. Если  залогодержатель  не  воспользуется  своим   правом   на
приобретение  земельного  участка,  то  не позднее месяца после первых
торгов проводятся повторные публичные торги без определения  начальной
продажной  цены  земельного  участка.  В  случае  объявления повторных
торгов несостоявшимися по основаниям,  предусмотренным в пункте 58,  а
также  если  наивысшая  цена,  предложенная  на  повторных торгах ниже
непогашенной    суммы    обеспеченного     ипотекой     обязательства,
залогодержатель  вправе  приобрести земельный участок по цене,  равной
непогашенной  сумме  обеспеченного  ипотекой  обязательства,   которая
засчитывается в счет выкупной цены.
     Если залогодержатель   не   воспользуется   своим    правом    на
приобретение  земельного  участка  в  месячный  рок  после  объявления
повторных торгов несостоявшимися,  договор залога  земельного  участка
считается прекратившим свое действие.
     61. Средства, полученные от продажи земельного участка на торгах,
после возмещения затрат залогодержателя, включая расходы на реализацию
предмета залога,  а также исполнения обязательств  по  другим  залогам
данного земельного участка передаются специализированной организацией,
проводившей торги, залогодателю.
     62. Залогодатель  сохраняет  право  собственности  на  заложенный
земельный участок  до  момента  государственной  регистрации  договора
купли-продажи земельного участка.
     63. В случаях,  когда заложенный земельный  участок  изымается  у
залогодателя   на   том   основании,   что   в   действительности  его
собственником является другое лицо (виндикация),  с момента вступления
в  силу  судебного решения действие договора в залоге прекращается,  а
залогодержатель  вправе  требовать  досрочного  исполнения   основного
обязательства.
     64. При   конфискации   в   установленном   порядке   заложенного
земельного   участка  к  лицу,  в  пользу  которого  она  произведена,
переходят  права  и  обязанности   залогодателя,   а   залогодержатель
приобретает  право  досрочного  обращения взыскания на предмет залога.
Осуществление  права  залогодержателя   на   обращение   взыскания   и
удовлетворение  требований на стоимость заложенного земельного участка
производится в порядке, установленном настоящим Положением.
     65. При   исполнении   залогодателем   обязательств   по   залогу
залогодержатель передает  ему  свой  экземпляр  договора  о  залоге  с
отметкой о погашении долга.
     66. Залоговые отношения по земельным  участкам  прекращаются  при
исполнении   обязательства,   обеспеченного   залогом;  удовлетворении
требований  залогодержателя  из   стоимости   заложенного   земельного
участка;   в  других  случаях,  предусмотренных  законом  и  настоящим
Положением.
     67. При  прекращении  залоговых  отношений  районный  (городской)
комитет  по  земельным  ресурсам  и  землеустройству  обязан  погасить
регистрационную запись о залоге.
     С момента погашения регистрационной записи  действие  договора  о
залоге земельного участка прекращается.