Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 14.11.1996 № 13

 
                    ПРАВИТЕЛЬСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

                            ПОСТАНОВЛЕНИЕ

     от 14 ноября 1996 года N 13


     О Концепции инвестиционного развития
     кварталов NN 220, 221, 222, 223 и
     части квартала N 135 в границах ведения
     АООТ "Агентство "Центр" по развитию и
     реконструкции квартала N 220" на
     территории Центрального района


     Заслушав и обсудив сообщение заместителя председателя Комитета по
градостроительству   и   архитектуре   Администрации  Санкт-Петербурга
Полищука В.Е. и генерального директора акционерного общества открытого
типа  "Агентство  "Центр"  по развитию и реконструкции квартала N 220"
Манухина В.Н., в соответствии с распоряжением мэра Санкт-Петербурга от
30.05.95  N  561-р  "О  правах  и полномочиях агентств реконструкции и
развития        территорий"       Правительство       Санкт-Петербурга
 п о с т а н о в л я е т:

     1. Одобрить    прилагаемые    Основные    положения     концепции
инвестиционного  развития  кварталов  NN 220,  221,  222,  223 и части
квартала N 135 в Центральном районе.

     2. Контроль   за   выполнением   постановления    возложить    на
председателя  Комитета  по градостроительству и архитектуре - главного
архитектора Санкт-Петербурга Харченко О.А.


     Губернатор - Председатель
     Правительства Санкт-Петербурга          В.А.Яковлев


                                                            Приложение
                                                       к Постановлению
                                        Правительства Санкт-Петербурга
                                                      от 14.11.96 N 13


                          ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
            Концепции инвестиционного развития территории
                          Агентства "Центр"


     Концепция инвестиционного  развития  территории Агентства "Центр"
разработана  Агентством  совместно  с  архитектурным   бюро   "Земцов,
Кондиайн  и  партнеры"  и  Агентством  урбанистических  исследований и
консультаций,   согласована   Комитетом   по   градостроительству    и
архитектуре и другими комитетами мэрии Санкт-Петербурга.

     Характеристика территории.   Территория   "Агентства  "Центр"  по
развитию и реконструкции квартала N 220" располагается  в  Центральном
районе  Санкт-Петербурга  в границах:  Невский проспект,  Владимирский
проспект,  улица Марата,  Колокольная улица и включает в себя кварталы
NN 220, 221, 222, 223 и часть квартала N 135 (см. Приложение).

     Общая площадь  территории 14 га,  на которой проживает около 7000
человек. Общее количество зданий на территории - 83.

     Застройка кварталов отличается  высокой  плотностью,  характерной
для  центра  города,  территория  мало озеленена,  улицы и дворы домов
неблагоустроены,  все  дорожные  покрытия  и  инженерные  коммуникации
находятся  в  неудовлетворительном  состоянии  и  требуют капитального
ремонта.

     Вся территория Агентства находится  в  охранной  зоне  Управления
государственной инспекции по охране памятников истории и культуры.

     Историческая справка. Застройка указанной части города началась в
первой половине XVIII  столетия,  когда  после  крупнейших  в  истории
Петербурга  пожаров  1736-1737 годов к югу от Невской перспективы была
предложена планировка новых городских кварталов, сохранившаяся в общих
чертах до наших дней.

     Вплоть до   середины   XIX   столетия   по   линиям   Невского  и
Владимирского проспектов  традиционно  преобладали  частные  особняки,
тогда  как  вдоль  Николаевской  улицы  (ныне  улица  Марата) и внутри
кварталов широкое распространение получил известный с  середины  XVIII
столетия тип двухэтажных домов с торговыми лавками в первом этаже.

     Застройку этих     кварталов     преобразило     широкомасштабное
строительство,  развернувшееся здесь, начиная с 1880-1890 годов. Сносу
и   полной   реконструкции  подлежали  дома  с  деревянными  дворовыми
службами, возведенные в конце XVIII - первой трети XIX столетия. На их
месте   строились   многоэтажные   каменные   постройки,  имевшие  все
характерные черты многоквартирных  доходных  домов,  примером  которых
может   служить  сохранившийся  до  настоящего  времени  дом  на  углу
Владимирского проспекта и Колокольной улицы (дом N 18/2).

     Главная цель   проекта   -   создание   с   историческом   центре
Санкт-Петербурга привлекательной для посещения,  комфортной для жилья,
выгодной  для  предпринимательства  общественно-культурной  пешеходной
зоны,  сохраняющей  сложившийся  архитектурный  образ города конца XIX
столетия и способствующей привлечению  инвестиций  для  реставрации  и
сохранения     исторической     застройки,     строительства     новых
торгово-коммерческих    объектов    и     реконструкции     инженерной
инфраструктуры.

     Краткое описание   проекта:   В   границах  территории  Агентства
создается сеть пешеходного движения по двум направлениям: по основному
-  от  Невского проспекта до Кузнечного переулка,  по поперечному - от
Владимирского проспекта до улицы Марата.

     По основному направлению движение  организуется  двумя  потоками:
существующий  пассаж  в  Невском паласе - Дмитровский переулок - новая
прорезка через дом N 1 на Колокольной улице к Кузнечному  переулку,  а
также проектируемый пассаж через дома NN 63-65 по Невскому проспекту и
NN 16-18 по Стремянной улице - Поварской переулок  -  реконструируемый
проходной  двор  домов  NN  7-9  по  Колокольной  улице  на  Кузнечный
переулок, 8.

     Поперечное пешеходное  направление   проходит   по   пробиваемому
внутриквартальному  пассажу  Владимирский  проспект,  10 - Дмитровский
переулок,  3-5 - реконструируемый проходной двор Дмитровский переулок,
4-6  -  Поварской  переулок,  5-7  -  еще  один  пассаж  от Поварского
переулка, 6 до улицы Марата, 11.

     Пути пешеходного   движения   определены,   исходя   из   условия
необходимости    минимального    сноса    флигелей   и   максимального
использования существующих дворов и проходов.

     Предполагается создать  условия   для   максимального   насыщения
территории   разнообразными   предприятиями   торговли,  общественного
питания  и  обслуживания,  культуры  и  проведения  досуга.   Для   их
размещения  предполагается  перепрофилировать  или расселить первые и,
частично, вторые этажи домов, выходящих на улицы или внутриквартальные
пространства,  произвести  надстройку этажей и мансард,  в основном на
дворовых флигелях. Не менее важным является проведение выборочного или
полного капитального ремонта сохраняемого жилого фонда.

     Лицевые фасады    существующих    зданий   сохраняются,   а   при
необходимости  реставрируются  или   восстанавливаются   по   архивным
материалам.

     Проект имеет хорошую перспективу с учетом следующих предпосылок:

     - наличие   на  противоположных  границах  зоны  мощных  объектов
постоянного  притяжения  горожан  и  туристов:   Невского   проспекта,
Владимирской площади и центрального городского Кузнечного рынка;

     - наличие  на  границах зоны и в непосредственной близости от нее
четырех станций метро,  обеспечивающих попадание  на  три  из  четырех
линий  городского  метрополитена,  а  также  главного  въезда в город:
Московского вокзала;

     - окружающие зону магистрали  обеспечивают  хорошую  транспортную
доступность  из  всех районов города при том,  что улицы,  находящиеся
внутри границ территории,  местного значения и могут быть  без  ущерба
выведены из общегородской транспортной сети;

     - необходимость   разуплотнения   людских   потоков   на  Невском
проспекте путем пробивки второго  пассажа,  который  соединит  Невский
проспект  с будущей пешеходной зоной около станции метро "Маяковская":
первый пассаж уже реализован в гостинице "Невский палас".

     Этапы развития.  Предлагается  весь  процесс  развития территории
Агентства провести в 3-4 этапа.

     На 1 этапе,  завершить который  планируется  к  началу  всемирных
Олимпийских  Игр 2004 года,  предлагается выполнить строительство двух
новых объектов на свободных в настоящее время участках территории:  на
углу Стремянной улицы и Поварского переулка и на углу Стремянной улицы
и Дмитровского переулка.

     Реконструкция зданий NN 63 и 65 по Невскому проспекту, NN 16 и 18
по  Стремянной  улице,  по  которым  пройдет  второй  торговый пассаж,
соединяющий Стремянную улицу с Невским проспектом и включающий в  себя
гостиницу, офисы, сеть магазинов, ресторанов, кафе, баров.

     Завершение реконструкции зданий  NN  49,  55  и  59  по  Невскому
проспекту и N 10 по Стремянной улице.

     На II   этапе  развития  территории  продолжительностью  3-5  лет
планируется реконструкция зданий NN 1,  2,  4,  6,  7,  9,  12,  14 по
Колокольной улице,  что позволит обеспечить выход из пешеходных зон по
Стремянной улице,  Поварскому и Дмитровскому  переулкам  на  Кузнечный
переулок.

     На III-IV   этапах   продолжительностью   3-5   лет   планируется
реконструкция зданий N 10 по Владимирскому проспекту,  NN 3,  4, 5, 6,
12 по Дмитровскому переулку, NN 3, 5, 6, 7, 11 по Поварскому переулку,
N 11 по улице Марата с реорганизацией существующих проходных дворов  и
пробивкой  новых  внутриквартальных  пассажей,  что позволит завершить
создание пешеходных зон по всей территории Агентства.

     Планируется также реконструкция  первых  этажей  лицевых  фасадов
вдоль  пешеходных  трасс  с  их  расселением  и  переоборудованием под
предприятия  торговли,  питания  и  обслуживания  населения,  а  также
строительство  новых  жилых  зданий,  надстройка  дворовых  флигелей и
переоборудование чердаков в жилые мансарды.

     Очередность и объемы этапов реализации концепции  инвестиционного
развития    территории   Агентства   будут   зависеть   от   конкретно
складывающихся  условий  их  финансирования,  инженерной   подготовки,
расселения.

     Суммарные затраты на реализацию всей Концепции определены в сумме
около 200 миллионов долларов США,  в том числе на реализацию I этапа -
не менее 90 миллионов долларов США.

     Мероприятия по  инженерному  обеспечению  территории.  Реализация
Концепции инвестиционного развития территории Агентства "Центр" должна
начаться с инженерной подготовки всей территории.

     Учитывая неудовлетворительное состояние инженерных коммуникаций и
увеличение нагрузок на потребление всех видов энергии для общественных
зданий,  в  процессе  реконструкции  необходимо  переложить  с заменой
оборудования  все  существующие  сети  теплоснабжения,  газоснабжения,
водоснабжения  и канализации,  а также проложить дополнительные кабели
электрических и телефонных сетей.

     Объем капитальных затрат на перекладку всех подземных  инженерных
сетей  с заменой устаревшего оборудования на всей территории Агентства
оценивается в сумме около 15,0 миллионов долларов США.

     Важным и    необходимым    мероприятием   социального   характера
подготовки территории для  реализации  концепции  является  расселение
около  1000  человек  жильцов из жилых домов,  идущих на реконструкцию
(Невский проспект,  д.63,  Невский проспект,  д.65,  Стремянная улица,
д.18),  а также из первых этажей домов, расположенных вдоль пешеходных
трасс, для их переоборудования под торгово-коммерческие цели.

     Предполагаемые затраты   на   расселение   составят   свыше  10,0
млн.долларов США.

     Финансовая осуществимость проекта. На стадии Концепции финансовый
расчет носит предварительный характер, что обусловлено рядом причин:

     - Концепция не описывает детально всех мероприятий по развитию  в
предстоящих  объемах,  так  как  детализация  предстоит  на  следующих
стадиях,  когда  к  разработкам  будут   привлечены   заинтересованные
юридические и физические лица, в том числе общественность квартала;

     - предполагается,  что в ближайшие годы должны произойти какие-то
изменения в нормативно-правовой базе  (принятие  законов  об  ипотеке,
городского    Градостроительного    кодекса,    изменения   налогового
законодательства, городских ставок аренды и пр.);

     - сложности прогнозирования в условиях российского  рынка  с  его
небольшой историей и только зарождающейся исходной базой для прогноза.

     Расчет основан  на  допущении,  что  город   передает   Агентству
требуемые права, не участвуя в затратах, но и не рассчитывая на прямые
поступления от торгов застройщиков или  продаж  законченных  объектов.
Однако даже такой "нулевой" вариант в перспективе выгоден городу как в
социально-политическом, так и финансовом отношении.

     Так, примерные расчеты показывают:

     - благодаря  расширению  коммерческих  площадей  на   72   тысячи
кв.метров  появится  около 3,8 тысяч новых постоянных рабочих мест,  в
том числе 1,9 тысяч по реализации первого этапа реконструкции;

     - ежегодные поступления в Федеральный бюджет  составят  около  40
миллионов долларов США и в местный - 7 миллионов долларов США;

     - отчисления    инвесторов    на    развитие   инфраструктуры   и
благоустройство составят по расчету около 13,5 миллионов долларов США;

     - свыше 300 семей переедут из коммунальных квартир в отдельные.

     Основная же   выгода   для   города   в   целом    -    повышение
привлекательности одного из часто посещаемых центральных районов,  что
благоприятно скажется на привлекательности города в целом для  туризма
и   бизнеса,   а   также  на  стоимости  недвижимости  в  окрестностях
рассматриваемых кварталов.


                                                            Приложение
                                                к положениям Концепции
                                              инвестиционного развития
                                          территории Агентства "Центр"

                                СХЕМА