Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.09.1999 № 44

 
                    ПРАВИТЕЛЬСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

                            ПОСТАНОВЛЕНИЕ

     от 23 сентября 1999 года N 44


     О Концепции инвестиционного
     развития территории кварталов
     9, 11, 82, 85, 86 Московского
     административного района
     Санкт-Петербурга


     Заслушав и обсудив сообщение заместителя председателя Комитета по
градостроительству и архитектуре и генерального директора  общества  с
ограниченной  ответственностью  "Агентство  территориального  развития
кварталов 9,  11,  82, 85, 86 Московского района СПб" в соответствии с
распоряжением  мэра  Санкт-Петербурга  от 30.05.95 N 561-р "О правах и
полномочиях агентств реконструкции и развития территорий",  а также  в
соответствии с распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 10.04.95 N 350-р
"О развитии и реконструкции территории кварталов 9,  11,  82, 85, 86 в
Московском        районе",          Правительство     Санкт-Петербурга
п о с т а н о в л я е т:

     1. Одобрить   Концепцию   инвестиционного   развития   территории
кварталов  9,  11,  82,  85,  86  Московского административного района
Санкт-Петербурга согласно приложению.

     2. Контроль   за   выполнением   постановления    возложить    на
председателя  Комитета  по градостроительству и архитектуре - главного
архитектора Санкт-Петербурга Харченко О.А.


     Губернатор - председатель
     Правительства Санкт-Петербурга          В.А.Яковлев



                                                            Приложение
                                         к постановлению Правительства
                                                      Санкт-Петербурга
                                                      от 23.09.99 N 44


                              Концепция
   инвестиционного развития территории кварталов 9, 11, 82, 85, 86
        Московского административного района Санкт-Петербурга


     Концепция инвестиционного  развития  территории кварталов 9,  11,
82,  85,  86  Московского  административного  района  Санкт-Петербурга
(далее - Концепция) включает в себя:

     - описание  территории  с  характеристикой  ее  местоположения  и
обозначением границ;

     - исторические данные о развитии территории;

     - объекты    общегородского    значения,    нарушения     условий
функционирования которых не допускаются;

     - основная идея развития территории кварталов 9, 11, 82, 85, 86;

     - основные цели развития и реконструкции, ближайшие задачи;

     - основные   направления   развития   объектов   недвижимости  на
территории кварталов;

     - общее  описание  технических  решений  реконструкции  и  нового
строительства объектов недвижимости;

     - план  подразделения  территорий кварталов на зоны реконструкции
для разработки и реализации инвестиционных проектов;

     - приложения.


               1. Описание территории с характеристикой
               ее местоположения и обозначением границ

     Территория кварталов 9,  11, 82, 85, 86 расположена в южной части
Московского административного   района   Санкт-Петербурга   (далее   -
Московский район).

     9-й квартал    ограничен    ул.Ленсовета,    пр.Юрия    Гагарина,
ул.Орджоникидзе, Пулковской ул. и Звездной ул.

     11-й квартал ограничен пр.Космонавтов, ул.Орджоникидзе, Витебским
пр. и Звездной ул.

     82-й квартал ограничен ул.Ленсовета,  ул.Орджоникидзе  и  пр.Юрия
Гагарина.

     85-й и  86-й  кварталы  (официальной разделительной границы между
ними нет) ограничены Московским шоссе,  пр.Юрия Гагарина, ул.Ленсовета
и Звездной ул.

     Все пять кварталов являются селитебной территорией.  Промышленные
и крупные коммерческие предприятия отсутствуют.  На  территории  82-го
квартала расположено здание научно-исследовательского института.

     Ближайшие станции   метрополитена   "Московская",   "Звездная"  и
"Купчино" расположены на Московско-Петроградской линии  метрополитена.
Станция "Купчино"   является  пересадочным  узлом  Витебской  железной
дороги.

     На рынке жилья квартиры  Московского  района  ценятся  достаточно
высоко.

     Вывод:

     Территории кварталов   относятся  к  перспективным  и  престижным
районам, в  которых  целесообразно  размещение   жилья,   коммерческих
объектов, офисов и предприятий.


             2. Исторические данные о развитии территории

     В первой   половине   XIX   века    рассматриваемая    территория
представляла собой малозаселенную окраину Санкт-Петербурга.  Застройка
формировалась в основном вдоль Московского тракта (Московское шоссе).

     Генеральный план развития Ленинграда  1935-1937  гг.,  разработку
которого возглавлял   Л.А.Ильин,   предусматривал  перемещение  центра
города в район  пересечения  Московского  проспекта  с  Южной  дуговой
магистралью. В  процессе  реализации  Генерального плана форсировалась
застройка Московского района.  Так,  в частности,  в 1936-1941 гг.  на
территории  нынешних кварталов N 85,  86 были построены по Московскому
шоссе два капитальных жилых дома для рабочих мясокомбината (N 14 и 16;
архитекторы А.А.Юнгер и др.).

     Застройка территории кварталов 9,  11, 82, 85 и 86 осуществлялась
в конце 50-х - начале 60-х годов,  когда началась  массовая  застройка
подобных  территорий.  Характер  застройки  явился  неудачным примером
результата  поиска  новых  "демократическо-эстетических"  концепций  в
советской архитектуре.  В то же время жесткая государственная политика
в области архитектуры конца  50-х  -  начала  60-х  годов  заключалась
преимущественно  в  так называемой "борьбе с излишествами" и тотальной
типизации проектирования.  Спустя годы, стало очевидным, что тогда при
колоссальном  увеличении  объемов  жилищного  строительства  произошла
потеря  традиционной  сбалансированности  "интересов"  архитектуры   и
технологии строительства. Приоритетными оказались интересы технологии,
что привело к  массовому  репродуцированию  вполне  технологичных,  но
эстетически неполноценных зданий.

     Применительно к кварталам 9, 11, 82, 85 и 86 эта политика "борьбы
с излишествами" привела к тому,  что  в  них  все  дома  возведены  по
типовым проектам,  кроме  двух  "индивидуальных"  домов  на Московском
шоссе.

     Памятников архитектуры,  находящихся  под  охраной  Комитета   по
государственному контролю, использованию и охране памятников истории и
культуры, на территории нет.  Дома N 14  и  16  по  Московскому  шоссе
представляют архитектурную  ценность.  Территория  кварталов  85  и 86
Московского района и дома,  находящиеся на ней, являются реализованным
фрагментом Генерального плана Ленинграда 1935-1937 гг.

     Здания и сооружения,  которые можно квалифицировать как памятники
истории и культуры на  территории  кварталов  9,  11,  82,  85  и  86,
отсутствуют.

     На доме  N  62-2  по  ул.Ленсовета,  где  жила  чемпионка мира по
шахматам О.Н.Рубцова, установлена мемориальная гранитная доска.

     Вывод:

     Архитектурно-эстетическую ценность представляют лишь дома N 14  и
16 по Московскому шоссе.

     Все остальные   здания   на  территории  требуют  модернизации  и
допускают разные виды преобразований, вплоть до сноса.


                3. Характеристика застройки территории

     Застройка кварталов 9, 11, 82, 85 и 86 представляет собой типовые
здания нескольких разновидностей. Кварталы 9 и 11 имеют размеры, резко
отличающиеся по величине от небольших кварталов Санкт-Петербурга.

     Плотность населения  на  территории  кварталов  ниже нормы.  Так,
например, в 9-м квартале на территории 46,48 га численность  населения
(по данным  на  01.11.97)  составляет 9869 человек,  то есть плотность
населения -  212  чел.  на  га.  (Норматив   плотности   населения   в
Санкт-Петербурге по Нормам проектирования планировки и застройки новых
селитебных районов Ленинграда ВСН-1-89,  пункты 2.2 и 2.3: минимальный
-  250  чел.  на га,  максимальный - 500 чел.  на га).  Таким образом,
территория используется  неэффективно.  За  последние  годы  отчетливо
проявилась    социально-экономическая    деградация   кварталов,   что
выражается  прежде  всего  в   тенденции   уменьшения   первоначальной
численности населения кварталов и свертывании сети объектов социальной
инфраструктуры.

     Вывод:

     Ценность существующей   застройки   существенно   ниже   ценности
территории. Эффективность использования территории и зданий снижается.


            4. Объекты общегородского значения, нарушения
           условий функционирования которых не допускаются

     К числу    объектов    недвижимости    общегородского   значения,
находящихся   на   рассматриваемой   территории,   нарушение   условий
функционирования   которых   не   допускается,  относятся,  во-первых,
воздушные линии электропередачи высокого напряжения (110000 V)  (далее
-  ЛЭП),  трассы  которых  в меридиональном направлении проходят через
территорию квартала 9,  рассекая ее на две части.  В южной части этого
квартала ЛЭП разветвляются. Одна из ЛЭП на протяжении почти 300 метров
проходит вдоль тротуара по улице Ленсовета в непосредственной близости
от  жилых  домов  -  расстояние от крайнего провода ЛЭП до окон жилого
дома - около 10 метров.  (Охранная зона для таких  ЛЭП  составляет  20
метров,   а   для   выявления  степени  опасности  здоровью  людей  от
воздействия  электромагнитных  полей  необходимы  конкретные  натурные
исследования,  ранее не проводившиеся.) ЛЭП проходят также через южную
часть кварталов 85,  86.  В соответствии  с  ВСН-1-89,  пунктом  7.38,
размещение ЛЭП такой мощности на территориях жилых кварталов вообще не
рекомендуется.

     Во-вторых, в  северо-западной  части  квартала   82   расположена
наземная часть вентиляционной системы метрополитена.

     Вывод:

     Основным объектом    городского   значения,   нарушения   условий
функционирования которого  не  допускаются,  являются  воздушные  ЛЭП.
Однако   наличие   ее  на  территории  кварталов  является  нарушением
нормативов и представляет опасность для здоровья жителей кварталов.


   5. Основная идея развития территории кварталов 9, 11, 82, 85, 86

     Государственная политика   "постсталинского"  периода  в  области
архитектуры предопределила характер застройки кварталов 9, 11, 82, 85,
86.  В  настоящее время результаты градостроительной деятельности того
периода,  по сходному мнению профессионалов  и  населения,  относят  к
наименее удачным за всю историю существования города.

     Кроме того,  следует  отметить  негативное  влияние на результаты
градостроительной деятельности того периода еще одного  специфического
фактора.   В   плановой   экономике   капитального   строительства  не
фигурировала стоимость земли.  Земля  была  фактически  бесплатной.  В
результате  плотность  населения сегодня на рассматриваемой территории
ниже нормативного минимума.

     Таким образом,  основная идея развития и реконструкции  кварталов
9,  11,  82,  85,  86  предопределяется  упомянутыми выше недостатками
застройки и заключается в архитектурной (в самом широком смысле  этого
слова) реабилитации этой части города.

     Несмотря на  неполноценность  застройки,  на рынке жилья квартиры
Московского района котируются достаточно  высоко.  Близость  названных
кварталов   к   станциям  метрополитена  заметно  повышает  интерес  у
покупателей  жилья.  Эти  обстоятельства  позволяют  рассчитывать   на
реалистичность  идеи  реабилитации  этой  части города без привлечения
крупных бюджетных ассигнований.

     Активность потенциальных  инвесторов,  намеревающихся  вкладывать
средства  в реконструкцию жилой застройки,  может быть основана только
на  выгодности  такого  дела,  что,  в  свою   очередь,   определяется
покупательским    спросом.    Устойчивость    покупательского   спроса
обусловливается следующими факторами:

     - развитая транспортная  инфраструктура,  транспортный  доступ  к
центру города и Московскому проспекту;

     - благоприятная экологическая среда района;

     - умеренность   цены   (затраты   на   строительные   работы   на
рассматриваемой территории меньше, чем на территориях центра и меньше,
чем на вновь осваиваемых территориях);

     - благоустроенность  территории  (существует  достаточно  высокий
уровень благоустройства внеквартальных  территорий,  внутриквартальные
территории   требуют   работ   по   благоустройству,   предусмотренных
Концепцией);

     - наличие гаражей в достаточной близости к  квартирам  (повышение
обеспеченности гаражами предусматривается Концепцией);

     - относительно высокое качество квартир.

     Вывод:

     Ценность территории   позволяет   рассчитывать   на   привлечение
инвестиций для  архитектурной  реабилитации  застройки  на  территории
кварталов.

     Для успешной  реализации идеи требуется комплексная реконструкция
застройки.


         6. Основные цели развития и реконструкции территорий
            кварталов 9, 11, 82, 85, 86, ближайшие задачи

     6.1. Стратегическая цель - превращение архитектурно неполноценной
и   неэкономичной   застройки   в  застройку,  отвечающую  сегодняшним
требованиям нормативной базы капитального  строительства,  современным
тенденциям,  а  также  экономически  обоснованным  пожеланиям  жителей
кварталов.

     6.2. Тактические цели:

     6.2.1. Повышение  эффективности  использования  территории  путем
увеличения   этажности  зданий  в  рамках  нормативов  и  возможностей
инженерных систем,  высвобождая резервные территории для размещения на
них социальных и коммерческих объектов,  обеспечивающих инвестиционную
привлекательность реконструкции застройки.

     6.2.2. Приведение  в   соответствие   с   сегодняшними   нормами,
тенденциями   и   экономически   обоснованными   пожеланиями   жителей
кварталов:

     - зданий и сооружений;

     - объектов социальной инфраструктуры;

     - внутриквартальных объектов инженерной инфраструктуры;

     - функциональных элементов территории.

     6.2.3. Подготовка территории,  занимаемой в настоящее время  ЛЭП,
под застройку.

     6.2.4. Снижение  удельных  показателей  эксплуатационных расходов
всех видов ресурсов для жилой застройки в рамках жилищной реформы.

     6.2.5. Ослабление  действия  вредных   для   здоровья   населения
техногенных факторов.

     6.2.6. Создание  на  территории  кварталов дополнительных рабочих
мест, эффективных в социальном и экономическом отношении.

     6.3. Задачи общества с ограниченной  ответственностью  "Агентство
территориального  развития кварталов 9,  11,  82,  85,  86 Московского
района Санкт-Петербурга" (далее - Агентство).

     В целях градостроительного развития и решения  жилищной  проблемы
на   территории  кварталов  9,  11,  82,  85,  86  Московского  района
Санкт-Петербурга, в соответствии с распоряжением мэра Санкт-Петербурга
от  10.04.95  N 350-р "О развитии и реконструкции территории кварталов
9,  11,  82,  85,  86 в Московском районе"  было  создано  общество  с
ограниченной  ответственностью  "Агентство  территориального  развития
кварталов 9,  11,  82,  85,  86 Московского района  СПб"  (сокращенное
название  АТР  СПб  -  ЮГ),  одним  из  учредителей  которого выступил
Санкт-Петербург.

     Учитывая, что кварталы 9,  11,  82,  85,  86  Московского  района
Санкт-Петербурга   являются   жилыми   и   в   них   нет  предприятий,
заинтересованных  в  развитии  и  реконструкции  застройки  и  готовых
финансировать работы даже начального периода,  одной из стратегических
задач   деятельности    Агентства    становится    поиск    источников
финансирования.  Второй,  столь  же  значимой  стратегической задачей,
становится вовлечение населения кварталов  в  процесс  преобразований.
Для  решения этих стратегических задач Агентством будет осуществляться
работа по следующим направлениям:

     6.3.1. Разделение территории кварталов на автономные ограниченные
зоны реконструкции с приемлемым для инвесторов инвестиционным циклом и
установление  для  этих  зон   рекомендуемых   показателей   развития,
обеспечивающих  нормативное  соотношение  элементов  застройки  как по
зоне, так и по кварталам в целом.

     6.3.2. Реализация  программы  "Согласие"  по  вовлечению  жителей
кварталов в процесс управления развитием территории кварталов.

     6.3.3. Организация     рекламно-информационной    кампании    для
ознакомления потенциальных инвесторов с возможными вариантами развития
территории.

     6.3.4. Работа  по  подбору  зон  реконструкции  для потенциальных
инвесторов,  соответствующих намерениям и финансовым возможностям этих
инвесторов.

     6.3.5. Подготовка  по  заказу  инвестора  и  с учетом обобщенного
мнения  жителей  кварталов  предпроектной  документации  для  передачи
государственному  учреждению  "Управление инвестиций" для рассмотрения
городской инвестиционно-тендерной комиссией.

     Вывод:

     Главные проблемы  -  привлечение  инвесторов  к  реконструкции  и
включение населения в процесс развития территории.

     Для разрешения  этих  проблем необходимо разработать долгосрочную
программу последовательных действий.


                   7. Основные направления развития
            объектов недвижимости на территории кварталов

     Основное направление развития объектов недвижимости на территории
кварталов  9,  11,  82,  85 и 86 - приведение планировочной структуры,
зданий и сооружений в соответствие с действующими  в  настоящее  время
нормативными требованиями.

     Объектом реконструкции  должно  стать  не  отдельное  здание,  но
комплексная застройка.  Это позволяет ревизовать планировочное решение
застройки,  открывает  путь  к получению оптимального как социального,
так и экономического эффектов.

     Ориентируясь на  рыночную  экономику  и  внебюджетные   источники
финансирования, необходимо:

     во-первых, разделить  крупные  комплексы жилой застройки на более
мелкие, соответствующие рациональной продолжительности инвестиционного
цикла и финансовым масштабам потенциальных инвесторов;

     во-вторых, обеспечить  возможность  прибыльности   в   результате
реализации программы реконструкции.

     Концепция предусматривает   деление   территории   кварталов   на
ограниченные зоны реконструкции.

     Основным и наиболее ценным (невосполнимым) объектом  недвижимости
городского  квартала  так  называемой "массовой" застройки,  в составе
которой нет памятников истории и  архитектуры  мирового,  федерального
или городского значения, является земля.

     Необходимость рационального  использования земли,  обусловленного
нормами,  предопределяет величины показателей всех остальных  объектов
недвижимости  квартала.  Эти  показатели,  обеспечивающие  оптимальное
использование   объектов   недвижимости,   должны   получить    статус
Рекомендуемых показателей развития (далее - РПР).

     Отметим, в  частности,   что   использование   территории   жилой
застройки  для трассирования воздушных ЛЭП,  требующее для обеспечения
бесперебойного  функционирования  широких   охранных   зон,   является
примером неэкономичного распоряжения землей.  Альтернатива - подземная
кабельная ЛЭП, для реализации которой нет технических препятствий.

     При корректировке нормативной базы капитального строительства РПР
должны  пересматриваться  и  переутверждаться.  Кроме  того,  РПР  зон
реконструкции квартала должны корректироваться по  мере  разработки  и
реализации  проектной  документации  для очередной зоны реконструкции,
сохраняя утвержденные в Концепции общие  РПР  по  кварталу  впредь  до
переутверждения Концепции.


                    Показатели развития кварталов

                                                          Таблица 1

    Основные показатели существующего положения (до реконструкции)

+-------------------------------------------------------------------------------+
¦ N  ¦  Наименование    ¦    Единицы      ¦          Номера кварталов           ¦
¦    ¦   показателей    ¦   измерения     ¦                                     ¦
¦    ¦                  ¦                 +-------------------------------------¦
¦    ¦                  ¦                 ¦   9    ¦  11    ¦  82    ¦ 85, 86   ¦
+----+------------------+-----------------+--------+--------+--------+----------¦
¦ 1  ¦Площадь           ¦       га        ¦ 46,48  ¦ 47,30  ¦ 8,80   ¦  24,40   ¦
¦    ¦территории        ¦                 ¦        ¦        ¦        ¦          ¦
¦    ¦кварталов         ¦                 ¦        ¦        ¦        ¦          ¦
+----+------------------+-----------------+--------+--------+--------+----------¦
¦ 2  ¦Численность       ¦  тыс. человек   ¦ 9,87   ¦ 14,76  ¦ 1,55   ¦  6,88    ¦
¦    ¦населения         ¦                 ¦        ¦        ¦        ¦          ¦
¦    ¦кварталов         ¦                 ¦        ¦        ¦        ¦          ¦
+----+------------------+-----------------+--------+--------+--------+----------¦
¦ 3  ¦Объем жилого      ¦ тыс.кв.м общей  ¦ 230,0  ¦ 287,0  ¦ 39,2   ¦  159,2   ¦
¦    ¦фонда кварталов   ¦площади квартир  ¦        ¦        ¦        ¦          ¦
+----+------------------+-----------------+--------+--------+--------+----------¦
¦ 4  ¦Средняя           ¦   кв.м общей    ¦ 23,3   ¦ 19,5   ¦ 25,3   ¦  23,1    ¦
¦    ¦обеспеченность    ¦    площади      ¦        ¦        ¦        ¦          ¦
¦    ¦жильем            ¦квартир/человек  ¦        ¦        ¦        ¦          ¦
+----+------------------+-----------------+--------+--------+--------+----------¦
¦ 5  ¦Плотность         ¦    чел./га      ¦ 212,3  ¦312,05  ¦176,14  ¦ 282,00   ¦
¦    ¦населения         ¦                 ¦        ¦        ¦        ¦          ¦
¦    ¦кварталов         ¦                 ¦        ¦        ¦        ¦          ¦
+----+------------------+-----------------+--------+--------+--------+----------¦
¦ 6  ¦Плотность         ¦   кв.м общей    ¦ 5790   ¦ 7071   ¦ 4454   ¦  6524    ¦
¦    ¦жилищного фонда   ¦    площади      ¦        ¦        ¦        ¦          ¦
¦    ¦кварталов         ¦   квартир/га    ¦        ¦        ¦        ¦          ¦
+-------------------------------------------------------------------------------+


                                                          Таблица 2

                  Рекомендуемые показатели развития

+---------------------------------------------------------------------------------------------+
¦ N   ¦   Наименование    ¦     Единицы          ¦             Номера кварталов               ¦
¦     ¦    показателя     ¦    измерения         ¦                                            ¦
¦     ¦                   ¦                      +--------------------------------------------¦
¦     ¦                   ¦                      ¦   9     ¦   11     ¦     82     ¦  85, 86  ¦
+-----+-------------------+----------------------+---------+----------+------------+----------¦
¦ 1   ¦Площадь территории ¦         га           ¦ 46,48   ¦  47,30   ¦8.80 (6.20)*¦   24,40  ¦
¦     ¦    кварталов      ¦                      ¦         ¦          ¦            ¦          ¦
+-----+-------------------+----------------------+---------+----------+------------+----------¦
¦ 2   ¦    Расчетная      ¦      чел./га         ¦  370    ¦   370    ¦     370    ¦    370   ¦
¦     ¦    плотность      ¦                      ¦         ¦          ¦            ¦          ¦
¦     ¦    населения      ¦                      ¦         ¦          ¦            ¦          ¦
¦     ¦    кварталов      ¦                      ¦         ¦          ¦            ¦          ¦
+-----+-------------------+----------------------+---------+----------+------------+----------¦
¦ 3   ¦    Расчетная      ¦    тыс. человек      ¦  17,2   ¦  17,5    ¦     3,3    ¦    9,0   ¦
¦     ¦   численность     ¦                      ¦         ¦          ¦            ¦          ¦
¦     ¦    населения      ¦                      ¦         ¦          ¦            ¦          ¦
¦     ¦    кварталов      ¦                      ¦         ¦          ¦            ¦          ¦
+-----+-------------------+----------------------+---------+----------+------------+----------¦
¦ 4   ¦    Расчетная      ¦   кв.м общей пл.     ¦  39,0   ¦  39,0    ¦    39,0    ¦   39,0   ¦
¦     ¦жилобеспеченность  ¦   квартир/человека   ¦         ¦          ¦            ¦          ¦
+-----+-------------------+----------------------+---------+----------+------------+----------¦
¦ 5   ¦Суммарная площадь  ¦   тыс.кв.м общей     ¦ 670,8   ¦  682,5   ¦    128,7   ¦   351,0  ¦
¦     ¦   жилых зданий    ¦   площади квартир    ¦         ¦          ¦            ¦          ¦
+-----+-------------------+----------------------+---------+----------+------------+----------¦
¦ 6   ¦Суммарная площадь  ¦    тыс.кв.м общей    ¦  20,6   ¦  21,0    ¦     4,0    ¦   29,3   ¦
¦     ¦объектов торговли  ¦       площади        ¦         ¦          ¦            ¦          ¦
¦     ¦  и обслуживания   ¦                      ¦         ¦          ¦            ¦          ¦
+-----+-------------------+----------------------+---------+----------+------------+----------¦
¦ 7   ¦      Гаражи       ¦ машино-мест/тыс.кв.м ¦1960/49  ¦ 1995/50  ¦   376/9,4  ¦  1026/25 ¦
+-----+-------------------+----------------------+---------+----------+------------+----------¦
¦ 8   ¦Суммарная площадь  ¦ тыс.кв.м общей пл.   ¦ 38,7    ¦ 39,4     ¦     7,5    ¦    20,2  ¦
¦     ¦ некоммерческих    ¦                      ¦         ¦          ¦            ¦          ¦
¦     ¦объектов, в т.ч.   ¦                      ¦         ¦          ¦            ¦          ¦
+-----+-------------------+----------------------+---------+----------+------------+----------¦
¦ 9   ¦     Детские       ¦    тыс.кв.м общей    ¦14,6/1000¦14,8/1050 ¦    2,8/200 ¦  7,6/540 ¦
¦     ¦   дошкольные      ¦  пл./количество мест ¦         ¦          ¦            ¦          ¦
¦     ¦   учреждения      ¦                      ¦         ¦          ¦            ¦          ¦
+-----+-------------------+----------------------+---------+----------+------------+----------¦
¦ 10  ¦      Школы        ¦    тыс.кв.м общей    ¦22,4/2600¦22,7/2700 ¦    4,3/500 ¦ 11,7/1500¦
¦     ¦                   ¦  пл./количество мест ¦         ¦          ¦            ¦          ¦
+-----+-------------------+----------------------+---------+----------+------------+----------¦
¦ 11  ¦Другие учреждения  ¦тыс.кв.м общей площади¦   1,3   ¦   1,3    ¦      0,2   ¦    0,6   ¦
+-----+-------------------+----------------------+---------+----------+------------+----------¦
¦ 12  ¦Суммарная площадь  ¦тыс.кв.м общей площади¦  779,1  ¦  792,9   ¦     149,6  ¦   426,1  ¦
¦     ¦   всех зданий     ¦                      ¦         ¦          ¦            ¦          ¦
+-----+-------------------+----------------------+---------+----------+------------+----------¦
¦ 13  ¦   Коэффициент     ¦                      ¦  1,67   ¦   1,67   ¦      1,7   ¦    1,75  ¦
¦     ¦  использования    ¦                      ¦         ¦          ¦            ¦          ¦
¦     ¦   территории      ¦                      ¦         ¦          ¦            ¦          ¦
+---------------------------------------------------------------------------------------------+


                                                          Таблица 3


Рекомендуемые показатели развития по элементам территории кварталов

+--------------------------------------------------------------------------------------------+
¦ N  ¦  Наименование    ¦Единицы измерения ¦                Номера кварталов                 ¦
¦    ¦   показателей    ¦   / доля в %     ¦                                                 ¦
¦    ¦                  ¦                  +-------------------------------------------------¦
¦    ¦                  ¦                  ¦     9       ¦    11      ¦    82      ¦ 85, 86  ¦
+----+------------------+------------------+-------------+------------+------------+---------¦
¦ 1  ¦     Площадь      ¦      га/%        ¦ 46,48/100   ¦ 47,3/100   ¦  8,8/100   ¦24,4/100 ¦
¦    ¦   территории     ¦                  ¦             ¦            ¦            ¦         ¦
+----+------------------+------------------+-------------+------------+------------+---------¦
¦ 2  ¦Площадь застройки ¦      га/%        ¦  21,8/47    ¦  22,2/47   ¦  3,2/37    ¦11,5/47  ¦
¦    ¦    и проезды     ¦                  ¦             ¦            ¦            ¦         ¦
+----+------------------+------------------+-------------+------------+------------+---------¦
¦ 3  ¦   Озелененные    ¦      га/%        ¦  10,3/22    ¦  10,5/22   ¦  2,0/22    ¦ 5,4/22  ¦
¦    ¦   территории     ¦                  ¦             ¦            ¦            ¦         ¦
+----+------------------+------------------+-------------+------------+------------+---------¦
¦ 4  ¦   Автостоянки    ¦      га/%        ¦   3,4/7     ¦   3,5/7    ¦   0,7/8    ¦ 1,8/7   ¦
+----+------------------+------------------+-------------+------------+------------+---------¦
¦ 5  ¦  Хозяйственные   ¦      га/%        ¦    0,3/     ¦   0,3/     ¦   0,07/    ¦  0,2/   ¦
¦    ¦    площадки      ¦                  ¦             ¦            ¦            ¦         ¦
+----+------------------+------------------+-------------+------------+------------+---------¦
¦ 6  ¦ Территория школ  ¦      га/%        ¦   2,6/6     ¦   2,7/6    ¦ 1,2*/14*   ¦ 1,5/6   ¦
+----+------------------+------------------+-------------+------------+------------+---------¦
¦ 7  ¦   Территория     ¦      га/%        ¦   2,6/6     ¦   2,7/6    ¦   0,6/7    ¦ 1,4/6   ¦
¦    ¦     детских      ¦                  ¦             ¦            ¦            ¦         ¦
¦    ¦   дошкольных     ¦                  ¦             ¦            ¦            ¦         ¦
¦    ¦   учреждений     ¦                  ¦             ¦            ¦            ¦         ¦
+----+------------------+------------------+-------------+------------+------------+---------¦
¦ 8  ¦    Резервные     ¦      га/%        ¦   5,6/12    ¦  5,7/12    ¦  1,0/12    ¦ 2,9/12  ¦
¦    ¦   территории     ¦                  ¦             ¦            ¦            ¦         ¦
+--------------------------------------------------------------------------------------------+


     Вывод:

     Для достижения поставленных целей необходимо:

     - разделить  крупные  комплексы  жилой застройки на более мелкие,
соответствующие оптимальной продолжительности инвестиционного цикла  и
масштабам финансовых возможностей потенциальных инвесторов;

     - сбалансированность  развития  по кварталам в целом регулировать
введением определенных Концепцией и утверждаемых городом Рекомендуемых
показателей развития;

     - обеспечить  возможность  прибыльности программы реконструкции в
результате ее реализации.


         8. Общее описание технических решений реконструкции
             и нового строительства объектов недвижимости

     8.1. Реконструкция  существующей   застройки,   преследуя   цели,
сформулированные   в   разделе   6  настоящей  Концепции,  приводит  к
необходимости изменения как планировочной структуры кварталов,  так  и
зданий и сооружений на территории кварталов.

     8.1.1. Планировка    кварталов    должка   претерпеть   следующие
изменения.    Территория    кварталов    путем    изменения    системы
внутриквартальных  проездов  разделяется  на  ограниченные  автономные
зоны,  в которых  для  населения  обеспечивается  нормативный  уровень
социальных   услуг   и  возможность  парковки  автомобилей.  При  этом
планировочная структура кварталов должна быть приведена к  понятной  и
логичной системе.  Плотность застройки каждой из зон назначается таким
образом,  чтобы в целом по кварталу было бы обеспечено  по  завершении
реконструкции эффективное использование земли, заложенное в РПР.

     8.1.2. Жилые здания,  расположенные в кварталах 9,  11,  82, 85 и
86,  представленные  кирпичными  и  крупнопанельными   домами,   будут
рассматриваться  по-разному.  Однако для всех этих зданий есть и общие
виды реконструкционных работ,  к  числу  которых  относятся  следующие
работы:

     - приведение   теплозащитных   свойств   наружных   ограждений  к
действующим в настоящее время нормативным требованиям;

     - модернизация  систем  инженерного  оборудования  с   установкой
домовых и квартирных расходомеров;

     - изменение   функционального   предназначения  помещений  первых
этажей для размещения в них мелких предприятий торговли, общественного
питания,  бытового  обслуживания,  офисов  и  специально оборудованных
квартир с наружными въездными пандусами  для  инвалидов,  пользующихся
инвалидными колясками;

     - превращение  балконов  в  металлостеклянные  эркеры,  решив тем
самым трудную проблему сноса самодеятельной  обстройки  балконов  (для
лоджий  в  аналогичной  ситуации  могут быть устроены трансформируемые
металлостеклянные ограждения).

     8.1.2.1. Кирпичные жилые дома  в  названных  кварталах  возведены
преимущественно  по типовым проектам нескольких разновидностей.  Жилых
домов,  возведенных  по  индивидуальным  проектам,  только   два,   на
Московском  шоссе (N 14 и 16).  Для всех кирпичных домов,  несмотря на
то, что дома морально устарели, снос в обозримом будущем маловероятен.
Дома,   следовательно,   должны   быть,   как   минимум,  приведены  в
соответствие   требованиям   действующих   норм.   При   этом   состав
реконструкционных  работ различен для домов,  возведенных по типовым и
по индивидуальным проектам.

     8.1.2.1.1. Кирпичные  дома,  возведенные  по  типовым   проектам,
различаются по видам и объемам реконструкционных работ. Так:

     - В  5-этажных  домах  после обязательного натурного обследования
основания и несущих  конструкций  может  быть  произведена  надстройка
одним-двумя,  а  в  некоторых  случаях  и тремя этажами из облегченных
конструкций, с оснащением домов лифтами и мусоропроводами. В ряде мест
при   модернизации  застройки  в  зонах  реконструкции  между  торцами
соседних домов могут быть возведены "вставки" (на  своих  фундаментах,
обеспечивающих   возможность  делать  эти  вставки  любой  этажности);
функциональное назначение помещений в них определяется лишь с участием
конкретного   инвестора   в   рамках   РПР.   При  этом  должна  будет
производиться перепланировка торцевых квартир реконструируемых домов.

     - В  9-этажных  4-секционных  домах,  по  одному   из   вариантов
реконструкции,  может быть сформирована надстройка двумя-тремя этажами
с  одним  сквозным  коридором  и  двухэтажными  квартирами  с  окнами,
выходящими  на  противоположные  фасады.  При  этом  на дополнительных
фундаментах могут быть  возведены  отдельно  стоящие  коммуникационные
башни  с незадымляемыми лестницами,  лифтами,  мусоропроводами и т.п.,
что позволит автономно эксплуатировать надстроенную часть дома.  В тех
случаях,  когда  эти  реконструируемые  дома  расположены  попарно или
группами,  кроме указанной надстройки,  возможно их  функциональное  и
композиционное объединение с возведением "вставок" любой этажности.

     - В  9-  и  14-этажных  1-секционных домах может быть произведена
надстройка и перепланировка первых этажей для размещения в них офисов,
небольших  магазинов  и  т.п.  Есть  прецеденты использования подвалов
14-этажных домов для торговых помещений.

     8.1.2.1.2. Кирпичные   дома,   возведенные   по    индивидуальным
проектам,  разработанным  в  1935  г.  архитектором А.А.Юнгером и др.,
нуждаются в реставрации наружных ограждений и  балконов.  Декоративные
элементы   наружной  отделки,  находящиеся  в  аварийном  состоянии  и
представляющие угрозу для прохожих,  должны быть реконструированы  при
обеспечении  надежности  их  крепления  в  соответствии с действующими
нормами.  После детального обследования несущих конструкций и проверки
их    на    соответствие   требованиям   действующих   норм   возможна
перепланировка квартир и превращение чердаков обоих домов в мансардные
этажи с сохранением существующей формы крыш.

     8.1 2.2.  Крупнопанельные жилые дома,  представленные в застройке
всех кварталов,  кроме 82-го, требуют разных подходов в зависимости от
этажности.

     8.1.2.2.1. 9-этажные  дома,  обеспечивающие  в  два с лишним раза
сравнительно  с  5-этажными  плотность  жилого   фонда,   могут   быть
реконструированы по минимальной программе, приведенной в пункте 8.1.2.
Кроме того,  эти дома могут  быть  надстроены  либо  одним  мансардным
этажом, либо двумя по схеме, описанной выше, применительно к 9-этажным
кирпичным 4-секционным домам, см. пункт 8.1.2.1.

     8.1.2.2.2. 5-этажные дома,  расположенные в 9-м и 11-м кварталах,
в  зависимости  от  намерений конкретных инвесторов по соответствующим
зонам реконструкции,  согласованных должным образом  с  жителями  этих
зон,  могут быть преобразованы по любому из приведенных ниже вариантов
или по их сочетаниям.


                       1-й вариант (Московский)

     Дома сносят.  Элементы конструкций разрушают, превращая в щебень,
используемый,  например,  в дорожном строительстве. Стальная арматура,
полученная   в  процессе  разрушения,  поступает  в  качестве  лома  в
металлургический  оборот.  На  освободившихся   территориях   возводят
современные дома повышенной этажности.


                             2-й вариант

     Этот вариант аналогичен выполненной в натуре реконструкции дома N
117 на ул.Бабушкина в Невском административном районе Санкт-Петербурга
(трест N 5 и ЛенНИИпроект).

     За рубежом для обозначения подобной технологии используют  термин
"система фламинго".  Реконструкция заключается в следующем. У наружных
продольных стен дома устраиваются новые специальные фундаменты. На них
возводят  мощные  пилоны  на всю высоту крупнопанельного дома.  Поверх
оппозитных пилонов,  расположенных у противоположных стен,  укладывают
поперечные  ригели,  пролет  которых,  соответственно,  больше  ширины
крупнопанельного дома.  Далее,  эти поперечные ригели используются как
основание  4-этажной кирпичной надстройки.  Возможно и иное количество
надстраиваемых  этажей.  А  в   "старой"   части   дома   производится
перепланировка  помещений,  обстройка  промежуточных пространств между
пилонами  и  приведение  существующих  конструкций  в  соответствие  с
действующими   нормами.  Все  системы  инженерного  оборудования  дома
исполняются практически заново.


                             3-й вариант

     Этот вариант       аналогичен       вариантам,      разработанным
ЛенжилНИИпроектом.  Реконструкция  заключается  в  возведении   одного
мансардного этажа из облегченных конструкций, утепления наружных стен,
превращении балконов в  эркероподобные  образования  путем  устройства
стеклометаллических   ограждений  и  модернизации  систем  инженерного
оборудования.  Отселения жильцов при этом  варианте  реконструкции  не
требуется, но и прироста объемов жилого фонда не происходит.


                             4-й вариант

     Этот вариант основан на том,  что, с одной стороны, дома морально
устарели,  с  другой  -  панели,  из  которых  смонтированы  эти дома,
находятся, как правило, в хорошем состоянии, имея остаточный ресурс не
меньше 100 лет.

     Если демонтировать    дома,   обеспечив   при   разборке   полную
сохранность  панелей,  то  эти  панели  можно  вновь  использовать   в
строительстве следующим образом:

     Во-первых, использовать  их  в  малоэтажном  строительстве как на
данной территории,  так и в других местах.  Предварительные проработки
показывают,  что подобная малоэтажная застройка зданиями всевозможного
назначения может быть достаточно разнообразной и привлекательной.

     Во-вторых, использовать эти панели в  верхних  этажах  строящихся
новых   домов   (предложение   Ю.П.Никифорова).  При  этом,  как  и  в
малоэтажном строительстве,  квартиры в  этих  конструкциях  отнюдь  не
должны повторять планировочные характеристики демонтированных зданий.

     Предварительный анализ       показывает,      что      наибольший
социально-экономический эффект достигается при 4-м варианте.

     8.1.3. Общественные  здания,   находящиеся   на   рассматриваемой
территории,  детские  дошкольные  учреждения,  школы и торгово-бытовые
центры морально устарели,  в ряде случаев используются  не  по  своему
функциональному назначению и нуждаются в реконструкции, обеспечивающей
хотя  бы  частичное  покрытие  предусмотренной   нормами   потребности
населения в социальной инфраструктуре.  Кроме того, здания нуждаются в
модернизации  номенклатуры  помещений,  их  планировки,   строительных
конструкций  и систем инженерного оборудования.  При реконструкции зон
РПР предусматривают возможность размещения  предприятий  обслуживания,
торговли и мелких предприятий.

     Происходящее уменьшение  численности населения на рассматриваемой
территории и изменение его возрастной структуры  ставят  под  сомнение
целесообразность  строительства  новых  зданий  для детских дошкольных
учреждений и школ.  Использование некоторых из существующих зданий  не
по назначению подтверждает это. При изменении демографической ситуации
предлагается реконструкция существующих зданий.  Такая реконструкция с
расширением   номенклатуры   и  количества  помещений  может  в  новых
экономических условиях,  с одной стороны,  упростить поиск  источников
финансирования для прямого расширения вместимости,  с другой - создать
места для организованного досуга детей.

     8.1.4. Инженерные   сооружения,   расположенные   на   территории
кварталов,   в   зависимости  от  значимости  разделяются  на  объекты
внутриквартальной  инженерной  инфраструктуры  и  объекты   инженерной
инфраструктуры города.

     8.1.4.1. Объекты   внутриквартальной   инженерной  инфраструктуры
представлены следующими внутриквартальными системами:

     - водопровод;

     - канализация;

     - теплоснабжение;

     - газоснабжение;

     - электроснабжение;

     - телефонизация;

     - радиофикация:

     - кабельное телевидение.

     В связи с положениями,  изложенными в  пункте  8.1.1,  территории
кварталов  должны  быть  подвергнуты существенной перепланировке,  что
неизбежно приведет в конечном  итоге  к  радикальному  изменению  всех
инженерных   систем   и   по   показателям  производительности,  и  по
трассировке  сетей,  которая  будет  подчинена   новому   расположению
внутриквартальных проездов.

     Реконструкционные работы  в кварталах будут происходить по зонам.
Общая  продолжительность  процесса   реконструкции   кварталов   будет
зависеть  в  наибольшей  степени  от  активности  инвесторов  и потому
является    труднопрогнозируемой.     Следовательно,     реконструкция
внутриквартальной  инженерной  инфраструктуры  будет происходить также
поэтапно, обеспечивая локально реконструируемую зону при непрекращении
обеспечения  нетронутой  реконструкцией  части  квартала.  При этом по
отдельным  видам  инженерного  обеспечения   общеквартальные   системы
постепенно возможно будут заменены зонными системами. Работы подобного
рода  и  их  планирование  являются  сложными  и  дорогостоящими,   их
выполнение     целесообразно     при     конкретных    обстоятельствах
соответствующего этапа реконструкции.

     Тем не  менее  распределение  всего  комплекса  задач  по  этапам
реконструкции облегчит решение следующих проблем:

     - необходимость   существенного  увеличения  "производительности"
инженерных систем;

     - необходимость изменения трассировки сетей;

     - необходимость одновременного  инженерного  обеспечения  зданий,
реконструкция   которых   только   предстоит   в  будущем,  и  зданий,
находящихся в зоне производства реконструкционных работ.

     8.1.4.2. Объектами     инженерной     инфраструктуры      города,
функционирование  которых  не  может  быть  нарушено,  но тем не менее
подлежащих реконструкции,  являются  ЛЭП  (110000  В),  проходящие  по
территории  кварталов  9,  85  и  86.  Цель намеченной реконструкции -
использовать  территорию,  занимаемую  ЛЭП,  под  жилую  застройку   с
одновременным  уменьшением  опасности  от воздействия электромагнитных
полей на здоровье людей. Принципиальная возможность преобразования ЛЭП
из   воздушного  в  кабельное  исполнение  подтверждено  положительным
результатом переговоров с институтом "Энергосетьпроект". Для выявления
номенклатуры  и  объемов  различных  видов  реконструкционных  работ и
бесперебойной  подачи  электроэнергии  городским  объектам  необходимо
разработать  и  согласовать  со  всеми  заинтересованными  ведомствами
технико-экономическое обоснование.

     В Концепции предлагается  создание  по  трассе  существующей  ЛЭП
пешеходной улицы, которая может стать композиционной осью квартала 9 и
позволит расположить на ней жилые  здания  с  объектами  общественного
назначения площадью около 80 тыс.кв.м.

     8.2. Новое  строительство  может  быть представлено любыми типами
зданий при условии комплексной  разработки  проекта  застройки  данной
зоны в рамках РПР.

     Кроме того,  высвобождающиеся  земли в разных зонах реконструкции
могут  использоваться  (по  временной  или  постоянной   схемам)   для
возведения  небольших  экологически  чистых предприятий,  использующих
местные трудовые ресурсы и размещающихся  в  быстровозводимых  зданиях
комплектной поставки (предложение Р.В.Прокоп).

     Вывод:

     Концепция открывает   возможность  применения  любых  современных
технических решений, обеспечивающих эффективность реконструкции.


              9. План подразделения территорий кварталов
                 на зоны реконструкции для разработки
                 и реализации инвестиционных проектов

     Для достижения   поставленных   в  настоящей  Концепции  целей  и
выполнения  задачи,  сформулированной  в  пункте  6.3.1,   произведено
разделение   территории   кварталов  9,  11,  82,  85  и  86  на  зоны
реконструкции, отраженное в приведенных ниже схемах 1, 2, 3 и 4.

     Любая из зон реконструкции  является  совершенно  самостоятельным
объектом   инвестиций   и   предполагает   возможность  выполнения  (в
соответствии с установленным в  Санкт-Петербурге  порядком)  следующих
видов   работ:   подготовка  инвестиционного  предложения;  выполнение
предпроектных проработок;  получение технических  условий;  разработка
инвестиционных     проектов;     подготовка    инвестиционно-тендерной
документации.


                                                          Приложение 1
                                                  к Концепции развития
                                территорий кварталов 9, 11, 82, 85, 86
                                         Московского административного
                                               района Санкт-Петербурга


         Схемы подразделения кварталов на зоны реконструкции


     Примечание.

     При маркировке  зон  реконструкции  первая  цифра  означает номер
квартала, вторая - номер зоны в данном квартале.


                                                            Схема 1

                 Подразделение территории квартала 9
                        на зоны реконструкции






                                                            Схема 2

                 Подразделение территории квартала 11
                        на зоны реконструкции





                                                            Схема 3

                 Подразделение территории квартала 82
                        на зоны реконструкции


                                                            Схема 4

              Подразделение территории кварталов 85, 86
                        на зоны реконструкции