Постановление фас северо-кавказского округа от 26.04.2010 по делу n а53-7416/2009 дело направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не установил земельный участок какой площади необходим для эксплуатации недвижимого имущества истца в соответствии с пунктом 3 статьи 33 земельного кодекса российской федерации.суд первой инстанции арбитражный суд ростовской области

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 апреля 2010 г. по делу N А53-7416/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2010 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 апреля 2010 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Мещерина А.И. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Финансовая компания "Инкотраст"" - Синчука М.А. (доверенность от 11.01.2010), в отсутствие ответчиков: администрации г. Таганрога, общества с ограниченной ответственностью "Киноцентр", третьих лиц: Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области в лице Таганрогского отдела, закрытого акционерного общества Коммерческого банка "Русский Славянский банк", в лице филиала закрытого акционерного общества Коммерческого банка "Русский Славянский банк" в г. Таганроге, открытого акционерного общества Коммерческого банка "Центр-Инвест", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Финансовая компания "Инкотраст"" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2009 (судья Запорожко Е.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2010 (Ильина М.В., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу N А53-7416/2009, установил следующее.
ООО "Финансовая компания "Инкотраст"" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к администрации г. Таганрога (далее - администрация), ООО "Киноцентр" (далее - ответчик) о признании недействительным договора аренды от 30.11.2007 N 07-929 (далее - спорный договор), зарегистрированного 24.12.2007 N 61-61-42/127/2007-207; исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 24.12.2007 N 61-61-42/127/2007-207 о спорном договоре аренды земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый номер 61:58:01110:0001, находящегося по адресу: Ростовская обл., г. Таганрог, ул. Александровская 72, общей площадью 2233 кв. м (с учетом отказа от иска в части и уточненных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т.2, л. д. 96 - 97).
В обоснование заявленных требований истец указал, что является владельцем части земельного участка, переданного администрацией в аренду ответчику. Право бессрочного пользования на часть земельного участка перешло к истцу в порядке правопреемства (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 271 и статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). Спорный договор нарушает права истца как титульного владельца на часть земельного участка, предоставленную в бессрочное пользование для эксплуатации здания банка.
Определениями от 08.05.2009 и 08.06.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области в лице Таганрогского отдела, ЗАО коммерческий банк "Русский Славянский Банк" в лице филиала ЗАО АКБ "РусСлавБанк" в г. Таганроге, ООО "Киноцентр", ОАО КБ "Центр-инвест" (т.1, л. д. 1 - 3, 106 - 109).
В дальнейшем определением от 09.07.2009 ООО "Киноцентр" привлечено к участию в деле в качестве другого ответчика (т.2, л. д. 50 - 54).
Решением от 15.10.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2010:
- производство по делу по исковым требованиям об обязании администрации передать земельный участок площадью 118 кв.м, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Александровская, 72, выделенный в соответствии с постановлением администрации от 10.06.1999 N 1952 и обозначенный в проекте границ порядка пользования в домовладении по адресу: ул. Свердлова (Александровская) - пер. А.Глушко следующими точками: 106, 56, 57, 17, 64, 63, 62, 52, 101, 102 обладателю права бессрочного (постоянного) пользования истца для выкупа в общую долевую собственность совместно с ответчиком, определении доли в общей долевой собственности на земельный участок площадью 118 кв.м., находящийся по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Александровская, 7, выделенный в соответствии с постановлением администрации от 10.06.1999 N 1952 и обозначенный в проекте границ порядка пользования в домовладении по адресу: ул. Свердлова (Александровская) - пер. А. Глушко следующими точками: 106, 56, 57, 17, 64, 63, 62, 52, 101, 102 в размере доли прекращено;
- в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано (т.2, л. д. 137 - 142, т.3, л. д. 74 - 81).
Суды пришли к выводу, что истец не доказал наличия у него права постоянного (бессрочного) пользования на часть спорного земельного участка. Кроме того, спорная часть земельного участка площадью 61 кв. м не является непосредственно прилегающей к зданию банка истца, доказательства того, что она необходима для использования недвижимого имущества истца, отсутствуют. Истец не доказал наличие у него исключительного права на приобретение спорной части земельной участка, ввиду чего, оснований для признания оспариваемого договор аренды и исключения соответствующей записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеется.
В кассационной жалобе истец просит отменить обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований, и направить дело на новое рассмотрение. Заявитель жалобы указывает, что часть спорного земельного участка, переданного в аренду ответчику, необходима для использования здания банка. Фактические условия пользования земельным участком не претерпели изменений с момента покупки истцом объекта, приобретенное здание эксплуатировалось ранее и в настоящее время в качестве банка. Истец доказал наличие у него права на часть спорного земельного участка. Вывод суда том, что свидетельство от 09.07.1999 N 25500 утратило силу, что лишило истца прав на спорный участок, не обоснован. Ходатайство истца о проведении комплексной экспертизы с целью определения необходимости спорного участка для эксплуатации недвижимости было принято судом первой инстанции к рассмотрению, но осталось не рассмотренным. Судом апелляционной инстанции необоснованно отказано в ходатайстве о назначении по делу экспертизы. Таким образом, суды обеих инстанций лишили истца возможности представить доказательства, без которых, по мнению судов, удовлетворение требований невозможно.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы.
Отзывы на жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступили.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанций, истец является собственником объекта недвижимости - здания банка, расположенного по адресу: г. Таганрог, пер. А. Глушко, 19. Право собственности у истца возникло на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.05.2002, заключенного с ЗАО КБ "Русский Славянский банк".
Постановлением администрации г. Таганрога от 10.06.1999 N 1952 ЗАО КБ "Русский Славянский банк" был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок общей площадью 856 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская обл., г. Таганрог пер. А. Глушко, 19 для эксплуатации здания банка, в том числе земельный участок кадастровый номер 61:58:1:110:11 площадью 795 кв. м и часть земельного участка площадью 61 кв. м из земельного участка кадастровый номер 61:58:1:110:1/3, находящегося в общем пользовании с ЗАО "Таганрогская горкиносеть" (т. 1, л. д. 19 - 21).
На основании постановления администрации г. Таганрога от 10.06.1999 N 1952 ЗАО КБ "Русский Славянский банк" выдано свидетельство от 09.07.1999 N 25500 на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком 856 кв. м, расположенным по адресу: г. Таганрог, пер. А.Глушко, 19 (т. 1, л. д. 22).
Постановлением администрации г. Таганрога от 26.03.2003 N 1167 у ЗАО КБ "Русский Славянский банк" изъят земельный участок площадью 795 кв. м, кадастровый номер 61:58:1:110:11, расположенный по адресу: г. Таганрог пер. А. Глушко, 19 (т.1, л. д. 27). Изъятие участка проведено администрацией в целях последующей передачи истцу в аренду для эксплуатации здания банка сроком на 5 лет.
Согласно пункту 1 указанного постановления свидетельство на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком от 09.07.1999 N 25500, выданное ЗАО КБ "Русский Славянский банк", признано утратившим силу.
Постановлением администрации г. Таганрога от 22.08.2003 N 3918 из земельного участка общего пользования N 61:58:1:110:1/3 у землепользователей изъяты 4 кв. м для нужд по установлению и эксплуатации пристройки к трансформаторной подстанции N 202 (по 2 кв. м - у ЗАО КБ "Русский Славянский банк" и ЗАО "Таганрогская горкиносеть") (т.1, л. д. 31 - 33).
Этим же постановлением земельный участок площадью 2233 кв. м по адресу: г. Таганрог, ул. Александровская, 72, был передан в аренду сроком на 5 лет следующим землепользователям: часть земельного участка площадью 59 кв. м - ЗАО КБ "Русский Славянский банк" для обслуживания здания банка площадью 2173 кв. м - ЗАО "Таганрогская горкиносеть" и для эксплуатации кинотеатра.
Постановлением администрации г. Таганрога от 05.10.2005 N 4950 у ЗАО КБ "Русский Славянский банк" и у ЗАО "Таганрогская киносеть" изъяты части земельного участка, предоставленные им в аренду постановлением от 22.08.2003 N 3918. Земельный участок площадью 2233 кв. м, находящийся по адресу: г. Таганрог, ул. Александровская, 72 передан ООО "Кинотеатр "Октябрь"" в целях эксплуатации кинотеатра сроком на 364 дня. При этом установлены особые условия землепользования в виде обеспечения проезда и прохода к объектам недвижимости, расположенным на смежных земельных участках по пер. А. Глушко, 19, пер. Лермонтовский, 22, ул. Александровской, 70 и около ул. Александровской, 72 (т. 2, л. д. 98 - 99).
Из кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером 61:58:01110:0001 площадью 2233 кв. м по адресу: г. Таганрог, ул. Александровская, 72 следует, что он сформирован и поставлен на кадастровый учет в целях эксплуатации кинотеатра (т. 1, л. д. 81).
Согласно акту передачи от 22.08.2007 ООО "Кинотеатр "Октябрь""" внес в уставный капитал ответчика в качестве имущественного вклада объекты недвижимости, расположенные на арендованном земельном участке с кадастровым N 61:58:01110:0001.
Постановлением мэра г. Таганрога от 28.11.2007 N 4512 прекращено право пользования ЗАО "Таганрогская киносеть" на земельный участок с кадастровым номером 61:58:01110:0001, участок предоставлен в аренду ответчику (т. 1, л. д. 83).
30 ноября 2007 года Комитет по управлению имуществом г. Таганрога заключил с ответчиком спорный договор аренды земельного участка N 07-929, сроком с 28.11.2007 по 28.11.2032 (т. 1, л. д. 115 - 116).
Полагая, что спорный договор нарушает права истца как титульного владельца на часть земельного участка, предоставленную в бессрочное пользование для эксплуатации здания банка, последний обратился в арбитражный суд.
Проверив соответствие оспариваемого договора нормам, приведенным в качестве оснований для признания его недействительным, суды пришли к выводу о необоснованности требований истца.
При этом судебные инстанции исходили из того, что заявляя требования о признании недействительным договора аренды, истец должен обосновать свою заинтересованность и доказать, что оспариваемой сделкой нарушены его права и законные интересы.
При рассмотрении настоящего дела судами обеих инстанций установлено, что истец реализовал свое преимущественное право на приобретение в собственность земельного участка площадью 795 кв. м, необходимого для эксплуатации приобретенного им объекта недвижимости.
Суды посчитали, что истец не доказал наличия у него права постоянного (бессрочного) пользования на часть спорного земельного участка площадью 59 кв. м. Доказательства того, что эксплуатация приобретенного истцом объекта недвижимости невозможна без предоставления части спорного земельного участка площадью 59 кв. м, входящего в состав предоставленного в аренду ответчику по договору аренды, отсутствуют. Иных оснований недействительности спорного договора аренды истцом не приведено и судом не установлено.
Между тем суды обеих инстанций не учли следующее.
В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которых оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом было заявлено ходатайство о проведении по делу комплексной экспертизы с целью определения необходимости использования истцом части спорного участка для эксплуатации объекта недвижимого имущества, которое было принято судом к рассмотрению, однако рассмотрено не было (т. 2, л. д. 18 - 21, 50 - 54).
Аналогичное ходатайство было заявлено истцом и при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, но было отклонено судом исходя из предмета спора, установленных судом обстоятельств, отсутствия правовых оснований для ее проведения на стадии апелляционного пересмотра дела (т.3, л. д. 13 - 16).
В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Кассационная инстанция считает,