Постановление фас северо-кавказского округа от 20.12.2010 по делу n а53-6270/2009 иск о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома на нежилое подвальное помещение, истребовании из чужого незаконного владения указанного помещения удовлетворен, поскольку спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и подвальные помещения как офисные в эксплуатацию не вводились. по функциональному назначению помещение является техническим подвалом. нежилое помещение не имеет самостоятельного назначения.суд первой инстанции арбитражный суд ростовской области

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 декабря 2010 г. по делу N А53-6270/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2010 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 декабря 2010 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Плотниковой Л.Н. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца - товарищества собственников жилья "Возрождение" - Плечко Г.Г. (председатель) и Топорова Д.А. (доверенность от 18.01.2010), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов - 14" - Самсоновой Л.В. (доверенность от 24.05.2010), в отсутствие ответчиков: индивидуального предпринимателя Чульфаева Валерия Александровича, общества с ограниченной ответственностью "Строительный трест комбинат строительных материалов - 14", третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Чульфаева Валерия Александровича и общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов - 14" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2010 (судья Жигало Н.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2010 (судьи Авдонина О.Г., Галов В.В., Глазунова И.Н.) по делу N А53-6270/2009, установил следующее.
ТСЖ "Возрождение" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Чульфаеву Валерию Александровичу (далее - предприниматель) со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:
- признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома на нежилое подвальное помещение (комнату N 7) общей площадью 381,2 кв. м многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25;
- истребовать из чужого незаконного владения указанного нежилого подвального помещения (комнату N 7) путем его передачи товариществу.
В обоснование заявленных требований товарищество указало, что регистрация права собственности предпринимателя на комнату N 7 в многоквартирном жилом доме нарушает право общей долевой собственности, возникшее в отношении спорного помещения вследствие его использования в качестве технического этажа, оборудованного инженерно-техническими устройствами, предназначенными для обслуживания многоквартирного жилого дома.
Определением от 02.03.2010 к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ООО "Комбинат строительных материалов - 14" (далее - общество) и ООО "Строительный трест комбинат строительных материалов - 14".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
Решением от 28.06.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2010, исковые требования удовлетворены, на нежилое подвальное помещение (комнату N 7) общей площадью 381,2 кв. м многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, 25, признано право общей долевой собственности собственников помещений указанного жилого дома. Спорное помещение истребовано из незаконного владения предпринимателя с передачей товариществу как представителю собственников помещений многоквартирного жилого дома. Судебные акты мотивированы следующим. Спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и подвальные помещения как офисные в эксплуатацию не вводились. Экспертизами установлено наличие в подвальном помещении санитарно-технического оборудования, обслуживающего многоквартирный жилой дом, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение. По функциональному назначению спорное помещение является техническим подвалом, что также подтверждается проектной документацией. Нежилое помещение не имеет самостоятельного назначения, не связанного с обслуживанием жилых помещений в доме. На этом основании договоры долевого участия в строительстве недействительны в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Товариществом собственников жилья правомерно заявлен виндикационный иск. Подвальное помещение выбыло из владения собственников помещений в спорном многоквартирном доме помимо их воли путем незаконного отчуждения застройщиком предпринимателю, добросовестность которого опровергается приобретением спорного помещения по значительно заниженной стоимости. Товарищество обратилось с иском в пределах трехлетнего срока исковой давности. Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме товарищество уполномочено на подачу заявленного иска.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, производство по делу прекратить. Предприниматель полагает себя добросовестным приобретателем спорного помещения по возмездным сделкам, являющимся договорами долевого участия в строительстве. Доказательства использования спорного нежилого помещения в целях обслуживания нужд владельцев иных помещений в многоквартирном жилом доме отсутствуют. Спорное помещение не является техническим подвалом, сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости. Наличие в помещении технических коммуникаций не дает оснований признать его общей долевой собственностью собственников помещений в доме. Кроме того, предприниматель считает, что возникший спор подведомствен суду общей юрисдикции, поскольку в отношении спорного помещения интерес имеют только жильцы многоквартирного дома.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, по делу принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Общество указывает на отсутствие у товарищества права на обращение с иском. Рассмотрение настоящего спора неподведомственно арбитражному суду. Представительские полномочия товарищества надлежащим образом не оформлены. На момент заключения договоров долевого участия в строительстве жилого дома единственным лицом, уполномоченным распоряжаться жилым домом, был застройщик (общество). От воли общества зависело отчуждение жилого дома или его соответствующей части. Спорное помещение на момент его отчуждения не находилось во владении будущих собственников помещений в доме, выбытие спорного помещения из владения будущих собственников помещений в жилом доме помимо их воли было невозможно. Материалами дела подтверждается наличие у спорного помещения самостоятельного назначения. Таким образом, на спорное помещение не может быть признано право общей долевой собственности всех собственников помещений многоквартирного дома.
В отзыве на кассационные жалобы товарищество указало на их несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
От других, участвующих в деле лиц, отзывы на жалобы не поступили.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалоб, просил кассационную инстанцию отменить оспариваемые акты и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представители товарищества возражали против удовлетворения жалоб, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзыва на них, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, нежилое помещение, расположенное в блоке "В", в подвале строящегося многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, Рабочая площадь, 25, общей площадью 381,2 кв. м явилось предметом двух договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 10.08.2006 N 2п и от 10.08.2006 N 2П/1. По условиям упомянутых договоров долевого участия предприниматель обязался финансировать строительство застройщиком ООО "Строительный трест КСМ-14" указанного нежилого помещения, с целью его приобретения в собственность по окончании строительства жилого дома.
Спорное вновь построенное нежилое помещение передано предпринимателю по акту приема-передачи от 15.09.2006.
13 ноября 2007 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности предпринимателя на нежилое помещение (комнату N 7, общей площадью 381,2 кв. м, расположенное в подвале 7-10 этажного дома, (литера А), по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Рабочая, дом 25).
Основанием государственной регистрации права собственности предпринимателя указаны разрешение на ввод в эксплуатацию от 31.05.2006 N 5761, договор долевого участия в строительстве жилого дома N2П от 10.08.2006 и дополнительное соглашение к нему, договор долевого участия в строительстве жилого дома N2П/1 от 10.08.2006 и дополнительное соглашение к нему, акты приема-передачи (т.д. 1, л.д. 52).
Товарищество, полагая, что в результате регистрации права собственности предпринимателя на нежилое подвальное помещение нарушено право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирного дома, обратилось в арбитражный суд.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
При разрешении спора судебные инстанции установили принадлежность спорного помещения к общему имуществу собственников помещений в жилом многоквартирном доме.
В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.
Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предъявление любого иска должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" содержится разъяснение относительно конкретных способов судебной защиты, установленных гражданским законодательством для собственников помещений на общее имущество в здании.
В случае если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединенное с требованием о признании права общей долевой собственности на помещение.
Судами установлено, что фактическим собственником спорного помещения является предприниматель.
Поскольку собственники помещений в многоквартирном доме фактически не владеют спорной комнатой N 7, общей площадью 381,2 кв. м, право на которое зарегистрировано за предпринимателем, надлежащим способом судебной защиты в такой ситуации является требование о виндикации имущества, соединенное с требованием о признании права общей долевой собственности на помещение.
Следовательно, надлежащим способом защиты прав собственников помещений является виндикационный иск. Требование о виндикации имущества направлено на восстановление права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы заявителей кассационных жалоб о не подведомственности спора арбитражному суду, отклоняются судом кассационной инстанции. В соответствии со статьей 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих