Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2009 по делу n А46-1648/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

07 октября 2009 года

                                                    Дело №   А46-1648/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  30 сентября 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  07 октября 2009 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Зориной О.В.,

судей  Гергель М.В., Шаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Карпущенко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Главного управления по земельным ресурсам Омской области к  обществу с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение «Мостовик» при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета Некоммерческого образовательного учреждения «Сибирская региональная школа бизнеса», Шестеркина Бориса Романовича,  Грисько Сергея Витальевича, общества с ограниченной ответственностью  «Контраст»,  Департамента имущественных отношений Администрации города Омска,  о взыскании 198383 руб. 57 коп.

при участии в судебном заседании: 

от Главного управления по земельным ресурсам Омской области – представителя Панфилова И.А. по доверенности от 10.08.2009 № 06/6428;

от общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение «Мостовик» - представителя Калинина В.В. по доверенности № 274 от 13.06.2009,

от НОУ «Сибирская региональная школа бизнеса» - представителя Беловой Ж.В. по доверенности от 110.12009 № 01/0126;

установил:

Главное управление по земельным ресурсам Омской области (далее – Управление, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение «Мостовик» (далее – ООО НПО «Мостовик», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № Д-С-2-1-3192 в сумме 72551 руб. 59 коп. за период с 16.10.2007 по 26.01.2009,  договорной  неустойки  в сумме  125831 руб. 98 коп.  за период с 16.10.2007 по 25.01.2009 (в редакции заявления об уточнении исковых требований от 18.03.2009, л.д. 58-60 т.1).

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец уменьшил сумму основного долга до 59278 руб. 49 коп., указав, что платежным поручением № 907 от 24.04.2009 ответчик оплатил часть задолженности в сумме 13273 руб. 10 коп. (л.д. 99 т.1).

Решением Арбитражного суда Омской области от 19.05.2009 по делу № А46-16448/209  иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскано 3155 руб. 86 коп. неустойки за период с 18.03.2008 по 25.01.2009.

Суд первой инстанции указал, что ответчик  стал  арендатором земельного участка  с момента заключения дополнительного соглашения от 22.02.2008 к договору аренды № Д-С-2-1-3192, поэтому взыскание с него арендной платы за период пользования земельным участком до  указанного момента  является неправомерным. При этом отметил,  что при доказанности факта использования земельного участка до 22.02.2008 истец вправе требовать с ответчика  возмещения неосновательного обогащения,  а не взыскания арендной платы по договору, стороной по которому ответчик в спорный период не являлся.  

Управление, не соглашаясь с принятым по делу судебным актом, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый об удовлетворении иска.

По мнению заявителя жалобы, истец приобрел права аренды по договору аренды с момента  возникновения у него права собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимости,  а не на основании соглашения о передаче прав арендатора. Поэтому обязан уплатить стоимость  пользования земельным участком за спорный период.

При рассмотрении апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции усмотрел наличие безусловного основания для перехода к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции, предусмотренного пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, на основании части 5 статьи 270 АПК РФ суд апелляционной инстанции выносит определение. Возражения в отношении данного определения в силу частей 1, 2 статьи 188 АПК РФ могут быть заявлены только при обжаловании судебного акта, которым завершается рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

В соответствии с данными разъяснениями судом апелляционной инстанции вынесено определение  от  20.07.2009 о переходе к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дела в суде первой инстанции и назначении предварительного судебного  заседания.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены НОУ СПО «Сибирская региональная школа бизнеса», ООО «Контраст», Шестеркин Б.Р., Грисько С.В., Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска.

Определением по делу от 02.09.2009 дело назначено к рассмотрению в судебном заседании Восьмого арбитражного апелляционного суда.

В связи с заменой в составе суда в судебном заседании, открытом 30.09.2009, объявлено, что рассмотрение дела  начинается сначала.

Причиной замены состава суда является длительное отсутствие судей Гладышевой Е.В., Семеновой Т.П. (очередной отпуск), которые первоначально приступили к рассмотрению дела в судебном заседании 20.07.2009 года.

Представитель Управления исковые требования поддержал.

Представитель ответчика заявил о несогласии с исковыми требованиями, считает, что ООО НПО «Мостовик» не обязано  платить  арендную плату за пользование земельным участком до  заключения соглашения от 22.02.2008.

Представитель НОУ СПО «Сибирская региональная школа бизнеса» представил отзыв на иск, в котором указано, что  третье лицо оплатило пользование земельным участком  за период, когда фактически уже не пользовалось земельным участком, но в удовлетворении его иска к истцу о возврате неосновательного обогащения в размере переплаты  было отказано.  

Третьи лица ООО «Контраст», Шестеркин Б.Р., Грисько С.В., Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом (уведомления о вручении к заказным письмом приобщены к материалам дела). От Шестеркина Б.Р., Грисько С.В., Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска до начала судебного заседания поступили ходатайства о рассмотрении дела без их участия.

На основании части 3 статьи  156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие не явившихся третьих лиц и их представителей.

Из материалов дела следует, что иск заявлен в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды земельного участка от 24.05.2002 № Д-С-2-1-3192 .

В соответствии с условиями данного договора  Департамент  недвижимости г. Омска (арендодатель)  передал  негосударственному образовательному учреждению «Сибирская региональная школа бизнеса» (арендатору) во временное пользование на срок 25 лет земельный участок общей площадью 3620,0 кв.м., кадастровый номер 55:36:05 02 07:0040 с месторасположением:  г. Омск, ул. 19 Партсъезда, 19б. Цель использования – размещение расположенного на участке здания.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пунктом 6.1. статьи 5 Закона Омской области «О регулировании земельных отношений в Омской области» специально уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации Омская область – Главное управление по земельным ресурсам Омской области, стал уполномоченным собственником лицом на распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена, и  приобрел права и обязанности арендодателя по указанному договору земельного участка.

В связи с этим оригинал договора аренды земельного участка от 24.05.2002 № Д-С-2-1-3192  с приложениями был передан Департаментом Управлению.

Судом установлено, что в июле 2007 года арендатор земельного участка НОУ «Сибирская региональная школа бизнеса» продало расположенные на земельном участке объекты недвижимости гражданам Шестеркину Б.Р. и Грисько С.В. Впоследствии по договорам купли-продажи от 10.08.2007 недвижимость продана ООО «Контраст».

По договору купли-продажи от 18.09.2007 № 30099 ответчик приобрел у общества с ограниченной ответственностью «Контраст» объекты недвижимого имущества, расположенные на указанном земельном участке (нежилое двухэтажное здание и гараж). Переход права собственности к покупателю (ответчику)  зарегистрирован в установленном порядке 16.10.2007 (л.д. 23-24 т.1).

Соглашением от 22.02.2008  между истцом,  ООО НПО «Мостовик» и  негосударственным образовательным учреждением «Сибирская региональная школа бизнеса» зафиксирована передача прав и обязанностей арендатора по  договору от 24.05.2002 № Д-С-2-1-3192 ответчику. Данным соглашением  размер арендной платы  определен  в сумме 159277 руб. 20 коп в год (13273 руб. 10 коп. в месяц).  Соглашение о передаче ответчику прав арендатора на земельный участок  зарегистрировано 18.03.2008.

По расчету истца за период пользования земельным участком с 16.10.2007 по 26.01.2009 стоимость пользования земельным участком составила 59278 руб. 49 коп. ( с учетом произведенной  ответчиком частичной оплаты по  платежному поручению № 6907 от 24.04.2009 (л.д. 101 т.1).

В представленном расчете за период пользования до  18.03.2008 (даты регистрации соглашения от 22.02.2008) размер арендной  платы определен в сумме 11704 руб. 67 рублей в месяц в соответствии с соглашением к договору аренды от 01.06.2005 (л.д. 47 т.1).

По условиям договора арендатор обязан вносить арендную плату за каждый месяц вперед до 25 числа месяца, предшествующего отчетному (пункт 2.5 договора).

Пунктом 7.2. договора аренды №  Д-С-2-1-3192 предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в указанный срок, арендатор обязан уплатить неустойку в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

По расчету истца неустойка в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 16.10.2007 по 25.01.2009 составила 125831 руб. 98 коп.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной  инстанции считает, что иск подлежит удовлетворению частично в сумме 46332 руб. 85 коп., в том числе   36332 руб. 85 коп. основного долга и 10000 руб. 00 коп. неустойки, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 1 статьи  1 статьи  35 Земельного кодекса Российской Федерации  установлено, что  при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 14  Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что  в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, с момента возникновения права собственности  на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости  ООО НПО «Мостовик»  приобрело право пользования земельным участком на тех же условиях, что и прежний собственник, то есть на условиях аренды.

Пользование земельным участком   порождает обязанность  оплатить стоимость такого пользования, поскольку использование земли в России является платным и поскольку пользование на условиях аренды предполагает уплату арендной платы (часть 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что договор аренды Д-С-2-1-3192 в спорный период не прекращал своего действия,   иной договор, определяющий порядок пользования земельным участком,   сторонами не заключался.  

Поэтому, несмотря на то, что соглашение о переводе прав арендатора по договору было подписано только в феврале 2008 года, ООО НПО «Мостовик» приобрело статус арендатора земельного участка по вышеуказанному договору с  момента регистрации права собственности на объекты недвижимости, т.е.  с 16.10.2007 в силу закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614  ГК РФ  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и в сроки определяемых договором.

Обязательства по внесению арендной  платы  за период с 16.10.2007 по 28.01.2009 не были исполнены ответчиком надлежащим образом. По расчету истца задолженность ответчика за указанный период составила 72551 руб. 59 коп. (л.д. 60 т.1).

Между тем, суд полагает, что из суммы долга следует исключить 22945 руб. 64 коп. Из пояснений истца следует, что указанная  сумма была оплачена прежним арендатором земельного участка - НОУ СПО «Сибирская региональная школа бизнеса» платежным поручением №  515 от 26.09.2007 (л.д. 67 т.1).

Согласно первоначально представленному расчету по состоянию  на октябрь