Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2009 по делу n А81-2571/2008. Изменить решение

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

21 августа 2009 года

                                                       Дело №   А81-2571/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 августа 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,  

судей Зиновьевой Т.А., Ильницкой Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Лепехиной М.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-4292/2009) общества с ограниченной ответственностью «Малахит» на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06.05.2009, принятое по делу №А81-2571/2008 (судья Канева И.Д.) по иску муниципального учреждения «Дирекция по организации управления муниципальным имуществом Тазовского района» к обществу с ограниченной ответственностью «Малахит»,

о взыскании 7 660 893 рублей 49 копеек и освобождении нежилых помещений,

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Малахит» к муниципальному учреждению «Дирекция по организации управления муниципальным имуществом Тазовского района»,

о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды № 40/05, № 41/05, №42/05 от 31 августа 2005 года,

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО «Малахит» – представитель Новоточин А.Н. (паспорт 7107 531959 от 08.08.2007, доверенность от 20.03.2009 сроком действия 1 год);

от МП «Дирекция по организации управления муниципальным имуществом Тазовского района»– представитель  не явился,

установил:

Муниципальное учреждение «Дирекция по организации управления муниципальным имуществом Тазовского района» (далее – МУ «Дирекция по организации управления муниципальным имуществом Тазовского района», истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало - Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Малахит» (далее – ООО «Малахит», ответчик, податель жалобы) о взыскании задолженности по договорам аренды муниципальных нежилых помещений № 42/05, № 41/05 и № 40/05 от 31.08.2005 в сумме 1 543 621 руб. 79 коп., пени за просрочку платежей и за неосвобождение занимаемых помещений в размере 6 041 529 руб. 59 коп., штрафа в размере 75 742 руб. 11 коп., всего - 7 660 893 руб. 49 коп. и об освобождении нежилых помещений, расположенных по адресу: п. Тазовский, ул.Геофизиков, д. 2, п. Тазовский, ул. Геофизиков, д. 2-6 и п. Тазовский, ул. Геофизиков, д. 2-г.

ООО «Малахит» предъявлен встречный иск, в соответствии с которым истец по встречному иску заявил о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды № 40/05, № 41/05, № 42/05 от 31.08.2005.

Встречное исковое заявление принято к рассмотрению судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06.05.2009 по делу №А81-2571/2008 исковые требования МУ «Дирекция по организации управления муниципальным имуществом Тазовского района» удовлетворены частично. Суд обязал ООО «Малахит» освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: п. Тазовский, ул.Геофизиков, д. 2, п. Тазовский, ул.Геофизиков, д. 2-6 и п.Тазовский, ул.Геофизиков, д. 2-г и передать их по акту приема-передачи МУ «Дирекция по организации управления муниципальным имуществом Тазовского района». С ответчика в пользу истца взысканы 1 357 068 руб. 84 коп. основного долга; штраф в размере 37 631 руб. 73 коп.; расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 069 руб. В удовлетворении первоначального иска в остальной части отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано. С ООО «Малахит» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ООО «Малахит» в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что договоры аренды заключены на срок с 01.09.2005 по 31.12.2006 и подлежали государственной регистрации, а поскольку в них были внесены изменения, договоры аренды не могут считаться заключенными на неопределенный срок. Считает, что на момент сдачи в аренду помещений у истца отсутствовало право собственности на них.

МУ «Дирекция по организации управления муниципальным имуществом Тазовского района» в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

От МУ «Дирекция по организации управления муниципальным имуществом Тазовского района» поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Малахит» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В порядке статьей 163, 266 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 14 часов 30 минут 14.08.2009.

Об объявлении перерыва в судебном заседании, а также времени и месте продолжения судебного заседания участники арбитражного процесса извещены надлежащим образом путем размещения объявления на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда в сети «Интернет».

В судебное заседание, продолженное после перерыва, представители сторон не явились.

На основании статей 156, 266 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции находит оспариваемый судебный акт подлежащим изменению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.08.2005 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью МО Тазовский район (по договору - арендодатель) и ООО «Малахит» (по договору - арендатор) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения № 42/05 (далее – договор аренды от 31.08.2005 № 42/05), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное пользование часть нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу:п.Тазовский, ул.Геофизиков, 2, общей площадью 172 кв.м. для использования в качестве складского помещения.

Пунктом 4.1 договора аренды от 31.08.2005 № 42/05 предусмотрено, что плату за пользование имуществом арендатор должен вносить до 10 числа месяца, следующего за отчетным, в размере, указанном в приложении № 1 к договору аренды от 31.08.2005 №42/05.

Пунктом 1.5 договора аренды от 31.08.2005 № 42/05 стороны согласовали, что он заключен на срок 11 месяцев с 01.09.2005 по 01.08.2006.

На аналогичных условиях сторонами заключены договоры от 31.08.2005 № 41/05 на аренду теплого склада № 2, расположенного по адресу: п. Тазовский, ул. Геофизиков, 2-г, общей площадью 163,8 кв.м. для использования в качестве складского помещения и от 31.08.2005 № 40/05  на аренду теплого склада № 1, расположенного по адресу: п. Тазовский, ул. Геофизиков, 2-6, общей площадью 255,1 кв.м. для использования в качестве складского помещения.

Пунктом 5.2 договоров аренды № 40/05, 41/05 и 42/05 стороны установили, что за нарушение срока внесения арендных платежей арендатор должен выплатить арендодателю пени в размере 1% в день от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки платежа.

Пунктом 5.3 договоров аренды № 40/05, 41/05 и 42/05 стороны согласовали, что в случае не освобождения арендатором занимаемого помещения в сроки, предусмотренные п. 3.2.23 договора, он выплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы годовой арендной платы за каждый день пребывания в помещении сверх установленного договором срока.

Пунктом 5.4 договоров аренды № 40/05, 41/05 и 42/05 стороны предусмотрели ответственность арендатора в виде штрафа в размере 5% от суммы годовой арендной платы за нарушение иных условий, предусмотренных в п. 3.2 договора.

02.08.2006 арендодатель, от имени которого выступало муниципальное учреждение «Управление муниципальным имуществом» (переименовано постановлением Главы Администрации Тазовского района от 28.12.2005 года № 291), и арендатор заключили к договорам аренды № 40/05, 41/05 и 42/05 дополнительные соглашения № 1, в которых продлили сроки действия договоров аренды с 02.08.2006 по 31.12.2006 и согласовали новый расчет арендной платы, указанный в приложении № 1 к дополнительным соглашениям.

14.09.2006 сторонами заключены дополнительные соглашения № 2 к договорам аренды № 40/05, 41/05 и 42/05, в которых согласованы новые расчеты арендной платы (приложения № 1 к дополнительным соглашениям).

Постановлением Администрации Тазовского района от 15.02.2007 года № 26 муниципальное учреждение «Управление муниципальным имуществом» переименовано в муниципальное учреждение «Дирекция по организации управления муниципальным имуществом Тазовского района».

Поскольку ответчик обязательство по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнил, и по окончании срока действия договоров арендованное имущество по акту приема-передачи арендодателю не возвратил, истец обратился в суд с настоящим иском.

ООО «Малахит» указывает, что стороны дополнительным соглашением № 1 к договорам аренды продлили сроки их действия, в связи с чем договоры были заключены на определенный срок, превышающий один год - с 01.09.2005 по 31.12.2006  и в соответствии с пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) подлежали обязательной государственной регистрации.

Полагая, что договоры аренды являются ничтожными, поскольку не прошли государственную регистрацию, ответчик обратился со встречным исковым заявлением, в удовлетворении которого ему было отказано.

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Сложившиеся между сторонами правоотношения подлежат регулированию главой 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно статье 621 ГК РФ договор аренды по истечении срока его действия может быть заключен на новый срок по соглашению сторон или на неопределенный срок при наличии условий, установленных пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит.

Согласно пункту 1.5 договоров аренды № 40/05, 41/05 и 42/05 срок действия их установлен с 01.09.2005 по 01.08.2006, то есть менее чем на один год.

Дополнительными соглашениями N 1 к договорам аренды № 40/05, 41/05 и 42/05, подписанным сторонами 26.03.2004, срок действия договора был продлен со 02.08.2006 по 31.12.2006.

С даты заключения дополнительных соглашений № 1 срок действия спорных договоров аренды был продлен на срок менее одного года.

При продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее 1 года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Таким образом, спорные договоры аренды № 40/05, 41/05 и 42/05 не подлежали государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что основания для удовлетворения встречных исковых требований отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договоры аренды подлежали государственной регистрации, отклоняются судом апелляционной инстанции по изложенным выше основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Сторонами срок действия договоров был установлен до 31.12.2006. По истечении указанного срока ООО «Малахит» продолжало пользоваться помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в случае, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Письмами от 27.04.2007 № 427 и от 08.05.2007 № 482 МУ «Дирекция по организации управления муниципальным имуществом Тазовского района» известило ООО «Малахит» о расторжении договоров аренды и заявило требование об освобождении арендуемых помещений.

Как следует из материалов дела, ООО «Малахит» получение указанных писем не отрицает.

Следовательно, договоры аренды № 40/05, 41/05 и 42/05 были расторгнуты в установленном законом порядке по истечении трех месяцев с момента получения ООО «Малахит» уведомления.

Кроме того, факт расторжения договоров аренды № 40/05, 41/05 и 42/05 на основании уведомлений истца подтверждается вступившим в законную силу решением суда от 26 декабря 2007 года по делу № А81-3005/2007.

В силу части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

Согласно части 2 статьи 655 ГК РФ, при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, арендатор занимаемые помещения не освободил.

ООО «Малахит» доказательств освобождения арендованных помещений и передачи их истцу по акту приема-передачи не представило.

Руководствуясь