Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2008 по делу n А46-13329/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества б/н, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, находящееся по адресу г. Омск, тракт Красноярский дом 121 корпус 1, а именно: бытовой корпус - двухэтажное кирпичное здание, общей площадью 609,9 кв.м.; диспетчерская - одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 31,80 кв.м.; стояночный гараж - одноэтажное панельное здание, общей площадью 1075,90 кв.м.; кузница - одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 46,70 кв.м., гараж - одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 1905,60 кв.м., а покупатель обязался принять имущество и уплатить за него 11 936 028 рублей 08 копеек (п.1.1., 1.2., 2.1. договора).

25.06.2007 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации перехода права собственности на указанное выше недвижимое имущество к ООО «П-9», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 55 АВ № 466468, 446469, 466467, 466470, 466466.

Право собственности ООО «П-9» на поименованное выше недвижимое имущество было обременено ипотекой, арендой в пользу ООО «СельхозПромСервис» (основание: договор ипотеки от 26 сентября 2005 года., зарегистрированный Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 19.10.2005, peг. № 55-55-01/091/2005-934, договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.05.2007, решение Любинского суда Омской области от 16.04.2007, вступившее в законную силу 23.05.2007).

Как установлено судом первой инстанции на настоящий момент собственником недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Омск, тракт Красноярский дом 121 корпус 1: бытового корпуса - двухэтажного кирпичного здания, диспетчерской - одноэтажного кирпичного здания, стояночного гаража - одноэтажного панельного здания, кузницы - одноэтажного кирпичного здания является ООО «Парк»,  собственником гаража - одноэтажного кирпичного здания является ООО «Ермак».

Полагая, что договор нарушает установленный законом порядок реализации заложенного имущества и противоречит нормам действующего законодательства, а понуждение истицы к заключению договора купли-продажи от 30.05.2007 является незаконным, Мешавкина Н.Н. обратилась с настоящим иском в суд.

В соответствии с п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает как в силу договора, так и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Согласно статье 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно статье 2 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке  ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следовательно, как обоснованно указано судом первой инстанции, у АК СБ РФ возникло право залога на спорное недвижимое имущество  19.10.2005 с момента внесения в Единый государственной реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (записи о регистрации договора ипотеки от 26.09 2005).

В соответствии со ст. 355 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (статьи 382-390). Не ограничена возможность уступки прав кредитора и по основному обязательству.

В силу части 4 статьи 20 Закона об ипотеке смена залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке подлежит государственной регистрации. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации (пункт 7 статьи 20 указанного закона).

Как следует из материалов дела, договор уступки прав (требования) № 1 подписан между АК СБ РФ и ООО «СельхозПромСервис» 31.01.2007, сведения о переходе права собственности на спорные объекты были внесены в  Единый государственной реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним  25.06.2007, то есть после вступления в закону силу решения Любинского районного суда Омской области (20.12.2006).

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Оценивая обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований считать соблюденным порядок отчуждения имущества, установленный в п. 2. ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку смена залогодержателя была зарегистрирована 25.06.2007, после заключения договора купли-продажи от 30.05.2007.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Последствия нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом, установленных пунктом 2 статьи 346 ГК РФ, предусмотрены пунктом 2 статьи 351 ГК РФ, согласно которому залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

Поскольку законом прямо установлены иные последствия несоответствия сделки по отчуждению заложенного имущества требованиям пункта 2 статьи 346 ГК РФ доводы апелляционной   жалобы об отсутствии оснований для признания сделки недействительной  по данному основанию, правомерны.

Между тем, оснований для отмены решения суда не имеется, сделка не соответствует закону поскольку отчуждение заложенного имущества залогодателем произошло после вступления в законную силу решения Любинского районного суда от 15.11.2006 об обращении взыскания на заложенное имущество.

В силу пункта 1 статьи 6 Федерального конституционного закона Российской Федерации от 31.12.96 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество установлен ст.  349 Гражданского кодекса Российской Федерации, 56 Закона об ипотеке.

В соответствии с ч. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской  Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Поскольку обращение взыскания на заложенное имущество произведено судом и установлена его начальная продажная цена, то в рассматриваемом случае имущество может быть продано только с соблюдением публичной процедуры реализации имущества, установленной статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с чем, суд первой инстанции со ссылками на ст. 60 Закона об ипотеке, ст. 349, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации пришел к правильному выводу о том, что решение Любинского районного суда Омской области от 15.11.2006г. по делу № 2-326/2006 является обязательным для исполнения и, что возможность свободного отчуждения залогодателем заложенного имущества существует лишь при надлежащем исполнении сторонами договора, обеспеченного залогом, принятых на себя обязательств, и, в данном случае до момента вынесения решения суда.

Судом обосновано указанно, что установленное законом правило реализации заложенного имущества путем проведения торгов направлено на обеспечение равной защиты законных интересов залогодержателя и залогодателя, поскольку целью проведения торгов является реализация имущества по цене, определяемой спросом участников торгов. При продаже имущества с торгов по наивысшей цене, превышающей сумму долга, оставшаяся часть денежных средств подлежит возврату залогодателю (п.6 ст. 350 ГК РФ).

Принимая во внимание вышеуказанное и то, что отчуждение спорного имущества, противоречит установленному законом порядку реализации заложенного имущества, у истицы имеется заинтересованность в предъявлении настоящего иска.

В силу изложенного, оснований для отмены решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ООО «П-9».

На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 15 февраля 2008 года по делу № А46-13329/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

                           Т.П. Семенова

Судьи

                       О.В. Зорина 

                           М.В. Гергель