Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2009 по делу n А70-445/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

занятого этими объектами и, соответственно, Департамента как представителя собственника земельного участка, уполномоченного на распоряжение землёй.

  Департамент, формулируя избранный способ защиты как признание недействительным зарегистрированного права, по существу оспаривает возникновение у ответчика права собственности на спорные объекты незавершённого строительства на основании договора аренды земельного участка от 21.03.1994 № 32/30 и распоряжения Администрации г. Тюмени от 17.11.2000 № 4541, которые, по его мнению, не являются надлежащими основаниями государственной регистрации права собственности, что согласуется с положениями статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

   Поэтому довод заявителя жалобы об избрании истцом ненадлежащего способа судебной защиты апелляционным судом отклоняется.

  Поскольку в настоящем деле истцом оспаривается государственная регистрация права собственности ответчика на спорные объекты недвижимости, то суд первой инстанции дал оценку правовым основаниям такой регистрации, в результате которой пришёл к обоснованному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 21.03.1994 № 32/30 и распоряжение Администрации г. Тюмени от 17.11.2000 № 4541 не являются надлежащими основаниями государственной регистрации.

   Из материалов дела следует, что между ответчиком и Администрацией г. Тюмени существовали обязательственные правоотношения по поводу аренды земельного участка, основанные первоначально на договоре аренды земельного участка от 21.03.1994, а затем в связи с прекращением срока действия последнего – на договоре аренды земельного участка от 20.07.1999. Однако передача земельного участка, осуществляемая арендодателем (Администрацией г. Тюмени), не сопровождается переходом права собственности на этот земельный участок к арендатору (ответчику).

  Спорные объекты незавершённого строительства были возведены ответчиком на земельном участке, изначально не отведённом в установленном порядке для этих целей (с уполномоченным органом не согласовано предоставление земли в аренду под строительство этих объектов, земельный участок не сформирован).

  Суд первой инстанции правильно указал на то, что ни договор аренды № 32/30 от 21.03.1994, ни договор аренды № 299/20 от 20.07.1999, не предусматривали права ответ­чика на осуществление строительства спорных объектов на арендованном земельном участке.

  Из материалов дела усматривается, что между сторонами был заключён краткосрочный договор аренды земельного участка, целевое назначение арендуемого земельного участка не изменилось, в договоре аренды от 21.03.1994 № 32/30 целевое назначение земельного участка указано размещение существующей открытой платной стоянки по ул. Энергетиков, в договоре аренды № 299/20 от 20.07.1999 -  размещение существующей автостоянки.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды земельного участка от 20.07.1999 № 299/20 арендатор обязан использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением, использование в иных целях возможно только с разрешения арендодателя, оформленного путём заключения дополнения к настоящему договору.

 Таким образом, условия договоров аренды земельного участка не предоставляли ему право на осуществление строительства недвижимого имущества (объектов незавершённого строительства), поскольку земельный участок передавался ответчику в аренду под размещение уже существующей на этом земельном участке автостоянки. Разрешение арендодателя на использование земельного участка с иным целевым назначением в материалах дела не имеется.

 Ссылку заявителя жалобы на то, что  договор аренды от 21.03.1994 № 32/30 является действующим и по настоящее время, апелляционный суд считает несостоятельной, поскольку 12.01.1998 истёк срок действия договора аренды от 21.03.1994 № 32/30, в материалах дела отсутствует заключённое между сторонами в соответствии с пунктом 2.1. этого договора письменное соглашение о продлении срока действия договора. Поэтому данный договор не является действующим по настоящее время. Тем более, что впоследствии между сторонами был заключён новый договор аренды № 299/20 от 20.07.1999, в котором была изменена площадь арендуемого земельного участка (вместо 0,8746 га – 0,8483 га). При этом ответчик не доказал того, что предмет аренды по договорам аренды от 21.03.1994 № 32/30 и от 20.07.1999 № 299/20 является различным.

В связи с указанным обстоятельством ответчику направлялись Администрацией г. Тюмени (письмо от 23.10.2003 за исх. № 1/2040) и Департаментом (письмо от 30.11.2005 за исх. № 4489/08-3) письменные уведомления о расторжении договора аренды именно за № 299/20 от 20.07.1999.

На основании статей 610 и 621 ГК РФ срок действия договора аренды № 299/20 от 20.07.1999 прекратил своё действие с 01.02.2004. Кроме этого, в соответствии со статьёй 609 ГК РФ и статьёй 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ договор аренды № 299/20 от 20.07.1999 подлежал обязательной государственной регистра­ции. Однако доказательств такой регистрации в материалы дела не представлено. Тогда как в силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечёт её недействительность, такая сделка считается ничтожной.

Доказательства, которые бы свидетельствовали о создании ответчиком спорных объектов незавершённого строительства как объектов недвижимости с соблюдением установленных законом норм и правил, ответчиком суду не представлены.

  По смыслу статей 218, 219 и 222 ГК РФ право собственности на новую вещь возникает у лица, создавшего её для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

 Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство, соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.

 В силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», действовавшего в период возведения спорных объектов незавершенного строительства, строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительным норм и правил.

 Пунктами 1, 2, 4, 8, 9 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 было предусмотрено, что разрешением на строительство является документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории. Соответствующие органы архитектуры и градостроительства осуществляют подготовку документов для выдачи разрешений на строительство. Разрешение на строительство подлежит регистрации органами местного самоуправления, выдаётся на срок не более чем три года, не требуется в случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ.

  Однако, как следует из материалов дела, разрешение на строительство спорных объектов незавершённого строительства у ответчика отсутствует, как отсутствуют и доказательства разрешения собственника земельного участка на строительство.

  Имеющийся в материалах дела рабочий проект на устройство открытой стоянки на 230 легковых автомобилей по ул. Энергетиков, 42 в г. Тюмени составлен на основании распоряжения Администрации г. Тюмени от 17.11.2000 № 454 и задания на проектирование от 04.03.2001.

Распоряжением от 17.11.2000 № 4541 Администрации г. Тюмени ответчику было разрешено проектирование временной автомойки и пункта технического ремонта и обслуживания транспортных средств на земельном участке, предоставленном в аренду по ул. Энергетиков, 42.

  Содержание указанных документов свидетельствует о том, что ответчику было разрешено только проектирование объектов некапитального строительства (временной автомойки и пункта технического ремонта и обслуживания транспортных средств). Следовательно, ответчику не было разрешено возвести и стать обладателем спорных объектов незавершённого строительства.

 Поэтому ссылка заявителя жалобы на то, что распоряжение Администрации г. Тюмени 17.11.2000 № 4541 является разрешением на строительство необоснованна и не соответствует фактическим обстоятельствам.

 Кроме этого, согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

 Гражданский кодекс Российской Федерации исходит из того, что легализация самовольной постройки (признание судом права собственности на самовольную постройку) возможна только на основании судебного акта (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), который может быть положен в основу государственной регистрации права собственности.

Следовательно, отношения, связанные с возникновением права собственности на самовольную постройку, возникают не с момента её возведения по порочным основаниям, а с момента принятия судом решения о признании права собственности на такую постройку.

Однако решения суда о признании права собственности ответчика на спорные объекты незавершённого строительства отсутствует.

Более того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тюменской области от 12.02.2008 по делу № А70-2607/30-2006, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2008, было отказано в удовлетворении исковых требований ответчика о признании  права собственности на самовольно выстроенные нежилые строения по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, 42 (строения №№ 1, 2).

 Указанные судебные акты имеют в силу пункта 2 статьи 69 АПК РФ  преюдициальное значение по настоящему данному делу, так как этими судебными актами был установлен факт самовольности возведения ответчиком строений №№ 1, 2 по ул. Энергетиков, 42 в г. Тюмени без получения разрешения на строительство.

 Доказательств возведения ответчиком строений №№ 3, 4 по вышеуказанному адресу с соблюдением установленных законом требований также не представлено.

Поэтому суд первой инстанции правомерно, сославшись на судебные акты по делу № А70-2607/30-2006 и установленные им обстоятельства по настоящему делу,  пришёл к выводу о том, что спорные объекты незавершённого строительства (строения №№ 1-4) являются самовольными постройками, поскольку созданы на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и правовыми актами,  без получения на это необходимых разрешений.

Между тем, согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадле­жит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершённого строительства регистрируется на основании документов, подтвер­ждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершённого строительства.

Документы, требуемые указанной нормой закона, на государственную регистрацию не были представлены.  

Распоряжение Администрации г. Тюмени от 17.11.2000 № 4541 не является основанием для возникновения у ответчика права собственности на спорные объекты незавершённого строительства; договор аренды земельного участка от 21.03.1994 № 32/30  под спорными объектами прекратил своё действие 01.02.2004, что свидетельствует о наличии у ответчика обязанности вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил (статья 622 ГК РФ).

Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что право собственности ответчика на спорные объекты незавершённого строительства не подлежало государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ на основании распоряжения Администрации г. Тюмени от 17.11.2000 № 4541 и договора аренды земельного участка от 21.03.1994 № 32/30.

            В связи с чем доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции.

            При этом апелляционный суд считает необходимым внести в резолютивную часть обжалуемого решения уточнение относительно того, что исходя из требований истца и материалов дела недействительным признано судом зарегистрированное право собственности ТОО ОО «ВОА» на спорные объекты незавершённого строительства.

            Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нормы материального и процессуального права при разрешении спора судом первой инстанции были применены правильно.

            Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

            При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, в связи с чем апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

            Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в её удовлетворении суд апелляционной инстанции в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ относит на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение  Арбитражного суда Тюменской области от 19.03.2009 по делу № А70-445/2009 оставить без изменения, уточнив в его резолютивной части, что недействительным судом признано зарегистрированное право собственности Тюменской областной организации общественной организации «Всероссийское общество автомобилистов». Апелляционную жалобу Тюменской областной организации общественной организации «Всероссийское общество автомобилистов» оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном