Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2009 по делу n А46-7148/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

выше помещения по состоянию на 03.03.2008 за 1 кв. м. составлял 2 669 руб. 49 коп. (без НДС).

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Согласно статье 13 названного закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Индивидуальный предприниматель Ильченко С.Н. достоверность отчетов о рыночной стоимости, изготовленных независимыми оценщиками – ООО «Эксперт», индивидуальным предпринимателем Сивер В.И., в судебном порядке не оспорил.

Кроме того, истцом представлен договор долгосрочной аренды № 69, заключённый 08.04.2008 между индивидуальным предпринимателем Ольшанской М.В. (арендатором, матерью истца) и индивидуальным предпринимателем Гоголь А.В. (субарендатором), по условиям которого последний арендовал принадлежащие индивидуальному предпринимателю Ольшанскому В.М. помещения 5П, площадью 156,4кв.м., расположенные по адресу: г. Омск, ул. Партизанская угол ул. Ленина, 2/18. Согласно пункту 3.1 указанного договора аренды субарендатор выплачивает арендатору за пользование помещением арендную плату в размере 2 500 руб. (без НДС) в месяц за 1 кв.м.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимной связи представленные истцом документы, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что данные документы позволяют установить рыночную стоимость арендных прав на принадлежащие истцу помещения в размере 2 626 руб. (2 500 руб., + 2 669 руб. 49 коп. + 2 710 руб. 57 коп. : 3).

Со своей стороны, ответчик представил сведения об ином размере рыночной стоимости 1 кв. м спорных нежилых помещений, содержащиеся в договоре аренды от 15.04.2008 (т. 3 л.  39-46) – 2 450 руб. (за 1-й год аренды), и 2 800 руб. (за 2-й год аренды); договоре аренды от 10.06.2007 (т. 3 л. 47) -1 900 руб.; договоре субаренды от 01.08.2008 (т. 3 л. 48-50) – 68,5 евро.

Однако указанные договоры не могут быть приняты судом апелляционной инстанции во внимание, так как в них отражен размер арендной платы за другие помещения, имеющие иные технические характеристики. Кроме того, договоры от 15.04.2008 и от 01.08.2008 не отражают размер арендной платы за помещения в спорный период – с 10.01.2008 по 25.03.2008, так как заключены позже.

Представленный ответчиком отчёт № 65/09 от 05.03.2009, составленный обществом с ограниченной ответственностью «ОМЭКС», из которого следует, что ежемесячная арендная плата за 1 кв. м. спорных помещений по состоянию на 03.03.2008 составляет 2 150 руб., при наличии в материалах дела отчётов оценщиков № 707 от 03.03.2008, № 164 от 30.03.2009, не оспоренных индивидуальным предпринимателем Ильченко С.Н. в установленном порядке, не является достаточным доказательством того, что сведения, содержащиеся в отчётах № 707 от 03.03.2008, № 164 от 30.03.2009 являются недостоверными. Отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Истцом представлен расчет неосновательного обогащения исходя из ежемесячной  арендной платы за принадлежащие ему помещения в размере 410 706 руб. (2 626 руб. х 156,4кв.м.), согласно которому:

-размер арендной платы за январь 2008 г. составил 291 468 руб. 76 коп. ( 22дня (с 10.01.2208 по 31.01.2008) х 13 248 руб. 58 коп. – стоимость аренды за один день);

- размер арендной платы за февраль 2008 г. составил 410 706 руб. 15 коп.;

-размер арендной платы за март 2008 г. составил 331 214 руб. 5 коп. ( 25дней (с 01.03.2208 по 25.03.2008) х 13 248 руб. 58 коп. – стоимость аренды за один день).

Итого, по расчёту истца, размер неосновательного обогащения за период с 10.01.2008 по 25.03.2008 составил 1 033 389 руб. 26 коп.

По смыслу норм гражданского законодательства при проведении между сторонами расчетов по возвращаемому неосновательному обогащению ГК РФ придает важное значение тому моменту, в который приобретатель узнал или должен был узнать о наличии на его стороне факта неосновательности обогащения.

В пункте 3 статьи 10 ГК РФ установлено общее правило, согласно которому в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Следовательно, приобретатель имущественной выгоды не может априори считаться недобросовестным, то есть знающим о наличии на его стороне неосновательного обогащения; таковое должно быть заинтересованным лицом доказано.

Это общее предположение в пользу добросовестности участников имущественного оборота может быть опровергнуто путем представления соответствующих доказательств (например, письменного уведомления получателя о поступлении к нему чужого имущества), а также действиями самого приобретателя, свидетельствующими о его недобросовестности.

Как усматривается из материалов дела, письмом № 1 от 09.01.2008 истец уведомил ответчика о приобретении им в собственность нежилых помещений, занимаемых индивидуальным предпринимателем Ильченко С.Н., и предложил сообщить о намерениях по использованию нежилого помещения, затем предупредил о необходимости освободить его в срок до 21.01.2008 (письмо от 14.01.2008 № 2).

Поскольку переход права собственности на нежилые помещения к Ольшанскому В.М. зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 10.01.2008, принимая во внимание положения статьи 551 ГК РФ, право требования уплаты арендной платы  за нежилые помещения 5П общей площадью 156,40кв.м., находящиеся по адресу: г. Омск, ул. Партизанская угол Ленина, 2/18, возникло у истца с 10.01.2008.

При таких обстоятельствах истец правомерно предъявил требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде сбережения арендной платы начиная с 10.01.2008.

Между тем, суд апелляционной инстанции считает, что индивидуальный предприниматель Ольшанский В.М. неверно определил окончание периода неосновательного обогащения – 25.03.2008.

В материалах дела имеется акт приёма-передачи от 18.03.2008, из которого следует, что ответчик 18.03.2008 передал ООО ГКК «Отель Октябрь» спорные помещения.

Доказательств фактического использования ответчиком в период с 18.03.2008 по 25.03.2008 принадлежащих истцу помещений (акты, составленные с участием третьих лиц, свидетельские показания и т.п.), истец, на котором в силу пункта 1 статьи 65 АПК РФ лежит бремя доказывания обстоятельств, на которых он основывает свои требования, не представил. Оснований для передачи ответчиком истцу спорных помещений по акту приёма-передачи не имелось, поскольку между сторонами отсутствовали правоотношения по аренде, регулируемые параграфом 4 главы 34 ГК РФ.

При таких обстоятельствах с ответчика подлежит взысканию неосновательное обогащение за период с 10.01.2008 по 18.03.2008 в сумме 940 649 руб. 20 коп.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учётной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Суд апелляционной инстанции, проверив расчет предъявленных ко взысканию с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 147 262 руб. 7 коп. за период с 01.02.2008 по 08.04.2009, исходя из ставки рефинансирования равной 13%, установил следующее.

По правилам статьи 395 ГК РФ при взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учётной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 октября 1998 года № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» при взыскании суммы долга в судебном порядке суд вправе определить, какую учетную ставку банковского процента следует применить: на день предъявления иска или на день вынесения решения суда.

В соответствии с телеграммой Центрального банка Российской Федерации от 18.06.2007 № 1839-У с 19 июня 2007г. по 03.02.2008 на территории Российской Федерации действовала процентная ставка рефинансирования (учетная ставка) Банка России - 10 процентов годовых.

Следовательно, на день предъявления иска (31.03.2008) процентная ставка рефинансирования (учетная ставка) Банка России составляла 10 процентов годовых.

            Однако истец предъявил требование о взыскании процентов, применив учетную ставку банковского процента в размере 13%, установленную с 01.12.2008 согласно указанию ЦБ РФ от 28.11.2008 № 2135-у, то есть на день принятия решения.

            Суд апелляционной инстанции считает, что следует применить положения пункта 1 статьи 395 ГК РФ о ставке банковского процента, существующей на день предъявления иска -10%, поскольку данная учётная ставка наиболее близка по значению к учётным ставкам, существовавшим в течение всего срока периода просрочки платежа.

            В связи с чем с ответчика за период с 01.02.2008 по 08.04.2009, исходя из ставки рефинансирования равной 10%, следует взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 104 174 руб. 32 коп.

Выводы суда первой инстанции о том, что индивидуальный предприниматель Ильченко С.Н. является ненадлежащим ответчиком и истец вправе обратиться в суд с иском к ООО ГКК «Отель Октябрь» о взыскании неосновательно полученных от ответчика денежных средств, уплаченных последним в спорный период в качестве арендной платы, неправомерны.

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Однако договор аренды № 17/1 от 01.11.2007 подписан между ответчиком и ООО «ГКК «Отель Октябрь», тогда как собственником спорных помещений до 10.01.2008 являлось муниципальное образование город Омск, что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 27.05.2008 по делу № А46-15515/2006.

Следовательно, правовых оснований для обращения истца, как нового собственника помещений, к ООО «ГКК «Отель Октябрь», выступающего арендодателем по отношению к ответчику, не имеется.

Ответчиком в подтверждение факт оплаты арендной платы на пользование помещением представлены в материалы дела платёжные поручения № 278 от 10.01.2008 на сумму 240 800 руб. и № 305 от 04.02.2008 на сумму 240 800 руб. Однако указанные платёжные документы служат доказательствами перечисления арендной платы за январь и февраль 2008г. ООО ГКК «Отель Октябрь», и не свидетельствует о том, что на стороне ответчика в спорный период не возникло неосновательное обогащение по отношению к истцу по настоящему иску.

Индивидуальный предприниматель Ильченко С.Н. при наличии оснований, установленных положениями главы 60 ГК РФ, может реализовать предусмотренное законом право на взыскание с ООО ГКК «Отель Октябрь» перечисленной в его адрес платы за пользование помещением и коммунальных услуг за спорный период.

Положения статьи 617 ГК РФ также не применимы в данном случае, поскольку, как уже указано выше, истец приобрёл помещения у Муниципального образования город Омск, а ответчик арендовал эти помещения у ООО ГКК «Отель Октябрь», то есть не у собственника спорного имущества.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, не может быть принята в качестве рыночной стоимости арендная плата, предусмотренная договором аренды № 17/1 от 01.11.2007 в размере 800 руб. за 1 кв. м. в месяц. Тем более, что названный договор не соответствует требованиям действующего гражданского законодательства по основаниям, приведённым выше.

Вывод суда первой инстанции о том, что к возникшим между истцом и ответчиком правоотношениям подлежат применению положения пункта 1 статьи 1107 ГК РФ, а не нормы пункта 2 статьи 1105 ГК РФ основан на неправильном толковании закона.

Обязанность приобретателя, неосновательно пользовавшегося чужим имуществом, возместить доходы, которые были получены или могли быть получены от такого использования (пункт 1 статьи 1107 ГК РФ), и обязанность указанного лица возместить сбереженную плату за пользование помещением (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ) являются различными последствиями неосновательного пользования чужим имуществом. Законодатель ввёл в Гражданский кодекс Российской Федерации положения пункта 1 статьи 1107 как альтернативное обязательство по отношению к норме пункта 2 статьи 1105. Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу, который в данном случае, в обоснование своих требований ссылается на пункт 2 статьи 1105 ГК РФ. Следовательно, исходя из предмета и основания иска при разрешении настоящего дела подлежит применению пункт 2 статьи 1105 ГК РФ.

Что касается требования об отнесении на ответчика расходов истца на оплату услуг представителя, то в силу статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Из