Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2009 по делу n А70-5159/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

по договору с момента государственной регистрации договора у участника долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (пункт 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотека (залоге недвижимости)»).

Таким образом, в силу вышеизложенных норм права, обременение залогом права аренды упомянутого земельного участка и строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома возникло в силу прямого указания закона.

Залог права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, и создаваемого объекта недвижимого имущества, как способ обеспечения исполнения обязательств застройщика - ООО  «Автопромжилстрой»  перед участниками долевого строительства многоквартирного дома по адресу:  г.Тюмень, ул. Московский тракт – Паровозная, выступают гарантом прав и интересов граждан, вложивших денежные средства в строительство жилого  дома.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Перечень оснований, по которым залог может быть прекращен, содержится в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, одним из оснований  прекращения залога является  прекращение обеспеченного залогом обязательства.

В данном случае, как было указано выше, способом обеспечения исполнения обязательств ООО «Автопромжилстрой» перед участниками долевого строительства многоквартирного жилого дома по адресу:  г. Тюмень, ул. Московский тракт - Паровозная, является залог, в том числе строящегося многоквартирного дома.

Залог в данном случае возник в силу закона на основании договоров долевого участия в строительстве, прошедших регистрацию, заключенных между участниками долевого строительства и ООО «Автопромжилстрой»  (л.д. 61 - 119 т. 1, л.д. 91 - 93 т.2).

В соответствии с абзацем 2 пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 № 82, запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу «Особые отметки регистратора» раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

В данном случае государственная регистрация права собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не проведена. Обозначенные договоры долевого участия в строительстве свое действие не прекратили.

Следовательно, поскольку договоры долевого участия в строительстве в порядке, установленном законом сторонами не расторгнуты, обязательства по  данным договорам  не прекратились, оснований для признания залога прекращенным по пункту  1 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации  также не имеется.

Таким образом, в данном случае имеет место следующая ситуация.

Во-первых,  обращаясь в Арбитражный суд Тюменской области с иском, Департамент просил обязать ООО «Автопромжилстрой» освободить спорный земельный участок путем сноса расположенного на нем незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, а также обязании ответчика возвратить истцу указанный участок свободным от объектов,  не введенных в эксплуатацию путем составления двухстороннего акта приема-передачи земельного участка.

Между тем, очевидно, что в случае удовлетворения требований истца об обязании ответчика снести расположенный на спорном земельном участке  незавершенный строительством многоквартирный жилой  дом, будет непосредственно затронуты интересы участников долевого строительства данного дома, права которых обеспечены залогом. Действие залога,  как было указано выше,  не прекратилось.  Удовлетворение заявленных истцом требований приведет к уничтожению предмета залога.

Следовательно, в виду того, что в настоящее время действует обязательство ООО «Автопромжилстрой» перед участниками  долевого строительства  жилого  дома, расположенного на спорном земельном участке и обремененного залогом, основания для обязания ответчика освободить спорный земельный участок путем сноса расположенного на нем незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, отсутствуют.

Во-вторых,  основания для удовлетворений требований Департамента об обязании ответчика освободить  спорный земельный участок путем сноса расположенного на нем незавершенного строительством многоквартирного жилого дома не могут быть удовлетворены в силу того, что незавершенный строительством многоквартирный жилой  дом был возведен Обществом на законных основаниях.   Спорный земельный участок был предоставлен Обществу именно для строительства жилого многоквартирного дома, строительство было начато на основании соответствующего  разрешения, что истцом  не оспаривается.

Учитывая, что Обществом строительство жилого дома было начато на законных основаниях и какие-либо нарушения при этом не установлены, основания для сноса незавершенного строительством многоквартирного жилого дома также отсутствуют.

В-третьих, требование истца об обязании ответчика возвратить истцу  спорный земельный  участок в виду прекращения действия договора аренды земельного участка от 08.10.2001 № 1723/30,  не подлежит удовлетворению на основании следующего.

Как было указано выше, в силу  статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан вернуть арендодателю  земельный участок именно в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В данном случае, как было отмечено ранее,   в  период действия договора аренды земельного участка от 08.10.2001 № 1723/30 арендатором,  в соответствии с условиями пункта  3.1 договора,  на спорном земельном  участке были частично снесены жилые дома, жильцы которых были отселены, что не оспаривается истцом и подтверждается актом обследования спорного земельного участка № 86-с от 29.09.2008.

Следовательно, в любом случае,  требования истца   об обязании ответчика возвратить истцу  спорный земельный  участок не могут быть удовлетворены, так как требования статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации  о возврате имущества в том состоянии, в котором оно  было получено арендатором, в данном случае не могут быть выполнены  Общество в силу наличия объективных причин.  

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том что  требования истца об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 72:23:04 27 003:0030 площадью 5 450 кв.м. с адресным описанием: г. Тюмень, ул. Московский тракт -Паровозная, путем сноса в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу расположенного на нем незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, а также обязании ответчика возвратить истцу указанный участок свободным от объектов не введенных в эксплуатацию путем составления двухстороннего акта приема-передачи земельного участка не подлежат удовлетворению, является правомерным.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

 Вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как в силу статьи в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент от уплаты государственной пошлины освобожден.

На основании изложенного и руководствуясь  пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области  от 29.01.2009  по делу № А70-5159/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Тюменской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Лотов

Судьи

Н.А. Шиндлер

Л.А. Золотова