Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2009 по делу n А46-1206/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г.Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], 37-26-07, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

15 мая 2009 года

                                                   Дело №   А46-1206/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  07 мая 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 мая 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Шаровой Н.А.,

судей  Гладышевой Е.В., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Карпущенко О.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-2376/2009) индивидуального предпринимателя Дрогунова Александра Николаевича на решение Арбитражного суда Омской области от 03.03.2009 по делу № А46-1206/2009 (судья Погосткина Е.А.), принятое

по иску индивидуального предпринимателя Дрогунова Александра Николаевича

к открытому акционерному обществу «Сибирский хлеб»

о взыскании 73 559 рублей,

при участии в судебном заседании представителей:

от ИП Дрогунова А.Н. – лично, паспорт 5203 046178, выдан УВД № 2 Центрального АО г. Омска 21.06.2002; Соловьев В.В. по доверенности от 27.01.2009, сроком на 3 года, паспорт 5208 675447, выдан ОУФМС России по Омской области в Кировском АО г. Омска 06.09.2008;

от ОАО «Сибирский хлеб» - Ласкевич Н.В. по доверенности от 10.02.2009 № 21, сроком до 31.12.2009, паспорт 5200 255375, выдан УВД-2 Центрального АО г. Омска 19.10.2000

установил:

Индивидуальный предприниматель Дрогунов Александр Николаевич (далее – ИП Дрогунов А.Н., истец, заявитель) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к открытому акционерному обществу «Сибирский Хлеб» (далее – ОАО «Сибирский Хлеб», ответчик) о взыскании  73 559 руб., составляющих стоимость неотделимых улучшений, соответствующих размеру затрат, произведенных истцом и подтвержденных документально.

Решением Арбитражного суда Омской области от 03.03.2009 по делу № А46-1206/2009 в удовлетворении исковых требований ИП Дрогунова А.Н. отказано.

ООО «Компания «Геликон», не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что он произвел улучшения капитального характера, необходимые для использования арендованного имущества по целевому назначению, предусмотренному договором аренды; произведенные улучшения арендованного имущества не могут быть расценены как исполнение обязанности арендатора по поддержанию имущества в исправном состоянии; неотделимые улучшения были переданы вместе с арендованным имуществом арендатором по окончании договора аренды и приняты арендодателем.

ОАО «Сибирский хлеб» в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Дрогунова А.Н. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Истец представил на обозрение суда подлинник акта приема-передачи, в котором в пункте 3 замазана частица «не» перед словом «удовлетворительное». Как пояснили представители сторон, данное исправление произведено по взаимной договоренности сторон. Дрогунов А.Н. пояснил, что вынужден был подписать акт в таком состоянии. У арендодателя имеется такой же акт.

Представитель ОАО «Сибирский хлеб» пояснила, что после окончания договора аренды спорный объект продан. Возражает против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, поддерживает доводы отзыва на апелляционную жалобу.

Рассмотрев апелляционную жалобу, отзывы на неё, материалы дела, заслушав представителей сторон и третьего лица, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Из материалов дела усматривается, 15.10.2003 между ОАО «Сибирский хлеб» (арендодатель) и ИП Дрогуновым А.Н. (арендатор) заключен договор б/н аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя сроком действия с 01.12.2003 по 01.10.2004 с условием о дальнейшем продлении на тех же условиях, если сторона не заявит о его прекращении.

Согласно пункту 1.1 указанного договора и акту приема-передачи к договору аренды от 15.10.2003 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду площадь размером 242 кв.м. в магазине № 27, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 20-я Линия, д. 55 «А», а также движимое имущество, предназначенное для торговли.

Передаваемое в пользование помещение указано в приложенной к акту передачи схеме.

Данный договор прекратил свое действие 13.06.2006.

Истец, считая, что его расходы на приобретение и монтаж пожарной сигнализации, приобретение холодильного агрегата и его монтаж, приобретение двери противопожарной одностворчатой и стекла витринного связаны с доведением объекта до состояния, соответствующего предъявляемым требованиям к объектам торговли, является капитальным ремонтом арендованного имущества и подлежат возмещению арендодателем, обратился с настоящим иском в суд первой инстанции.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

 Из части 3 статьи 623 ГК РФ следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Из смысла данной нормы, следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества.

По условиям договора аренды от 15.10.2003 арендатор обязался содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность; при обнаружении признаков аварийного состояния помещения немедленно сообщать об арендодателю (пункты 2.2.2, 2.2.4 договора).

В пункте 2.2.5 договора стороны предусмотрели, что арендатор обязался не проводить реконструкцию помещения, переоборудование сантехники и других капитальные ремонтные работы без письменного согласия арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения арендатор может производить только с письменного разрешения арендодателя.

Согласно пункту 3.5 договора стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В материалах дела отсутствуют доказательства предварительного согласия арендодателя (собственника) на спорные улучшения, а также утвержденный перечень предстоящих работ и смета расходов.

Согласно акту приёма-передачи от 15.10.2003, являющемуся приложением к договору аренды б/н от 15.10.2003, нежилое помещение, выступающее предметом указанного договора аренды, находится в удовлетворительном техническом состоянии, то есть, помещение имеет дефекты, устранимые текущим ремонтом. Указанный акт  подписан и скреплен печатями арендатора и арендодателя (л.д. 12). Согласование исправления в акте стороны подтвердили в заседании суда апелляционной инстанции.

Ссылка заявителя в апелляционной жалобе на неудовлетворительное состояние спорного объекта не принимается судом апелляционной инстанции, как несоответствующая действительности.

Изложенное не позволяет сделать вывод о том, что проведение спорных работ истцом было вызвано неотложной необходимостью и имеется достигнутое между сторонами соглашение по возмещению их стоимости арендодателем.

Заключая договор аренды помещения под торговлю, истец имел возможность осмотреть принимаемое помещение, сделать свои замечания при приемке спорного помещения о необходимости проведения капитального ремонта для целей использования по назначению, а значит, не мог не знать, о необходимости привести его в состояние, в котором возможно будет осуществлять торговую деятельность.

Как указывает ИП Дрогунов А.Н., арендуемый объект, предназначенный для торговли, передан ему в неудовлетворительном состоянии, в связи с чем, его расходы на приобретение и монтаж пожарной сигнализации, приобретение холодильного агрегата и его монтаж, приобретение двери противопожарной одностворчатой и стекла витринного связаны с доведением объекта до состояния, соответствующего предъявляемым требованиям к объектам торговли, является капитальным ремонтом и в соответствии со статьей 616 ГК РФ предусматривающей обязанность арендодателя производить капитальный ремонт, должны быть взысканы в его (арендатора) пользу.

Заявитель считает, что его обязанности как арендатора по договору сводятся только к текущему ремонту: ремонту наружной части здания, крыльца, установке перил, побелке и покраске стен и потолков внутри помещения.

В связи с чем, норма статьи 623 ГК РФ об отнесении на арендатора расходов на несогласованные с арендодателем неотделимые улучшения неправильно применена судом.

Пункт 2.2.2 договора предусматривает, что обеспечение пожарной безопасности отнесено к обязанностям арендатора.

Истец принял помещение без оговорок о возложении на арендодателя конкретных действий по снабжению помещения противопожарным оборудованием или совершение иных противопожарных мероприятий. Поэтому приобретение и монтаж противопожарной сигнализации (32 759 руб.), противопожарные двери (7 000 руб.) является мерой должного поведения истца, надлежащим образом исполняющего пункт 2.2.2 договора.

Данные затраты направлены на неотделимые улучшения помещения, на компенсацию которых согласие арендодателя не получено.

Относительно стекла витринного (14 300 руб.), суд апелляционной инстанции отмечает, что такой дефект помещения, как отсутствие стекла, при передаче по акту 15.10.2007 сторонами не отмечен, истец не обосновал причины его установки в декабре 2003 года, не исключив из их числа повреждение имеющегося стекла после возникновения ответственности истца, как арендатора, за сохранность помещения и его элементов.

Приобретение и монтаж в холодильной комнате холодильного агрегата (19 500 руб.) представляют собой, как пояснил ИП Дрогунов А.Н. в заседании суда апелляционной инстанции, установку на стенах холодильной комнаты специальных элементов, наполняемых фреоном и являющихся неотделимыми улучшениями этой комнаты.

Суд первой инстанции к этой части требований также правильно применил положения статьи 623 ГК РФ. Обязательность такого оборудования и обязанность арендодателя его установить договором не предусмотрены.

Такое оборудование не является исключительным для целей охлаждения и поддержания температуры хранимых товаров.

Стороны в договоре не установили также вид товаров, торговля которыми будет производиться в арендуемом помещении. Обязанность арендодателя быть осведомленным о виде и характеристиках требуемого для арендатора холодильного оборудования из договора не вытекает.

Кроме того, оборудование находилось в эксплуатации в 2005 – 2006 годах, и его износ арендатором при предъявлении иска также не учитывался.

Суд апелляционной инстанции не принимает доводы жалобы о том, что ответчиком фактически принят объект аренды после окончания действия договора аренды, в связи с чем, стоимость неотделимых улучшений, по мнению истца, согласована с ответчиком.

Частью 1 статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по акту приема-передачи.

Как указывалось выше, пунктом 3 статьи 623 установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В материалах дела имеется только акт приема-передачи от 13.06.2006 к договору аренды от 15.10.2003 о передаче арендатора арендодателю оборудования, возвращенного по договору аренды, согласно которому переданы, в том числе, сигнал пожарный и холодильный агрегат.

Принятие арендодателем переданного в аренду помещения вместе со спорными улучшениями не может расцениваться в качестве согласования на их осуществление с арендодателем.

Между тем, в отсутствие такого согласования у арендодателя не возникает обязанности их оплатить.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как установлено в пункте 3.11 Постановления Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений», к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).

Поэтому