Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2015 по делу n А75-3426/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

3 статьи 47 Закона об ипотеке, если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке. Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).

По смыслу норм статьи 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого заключается в простой письменной форме. В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.

В соответствии с пунктом 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» соглашение об уступке права по обеспеченному ипотекой основному обязательству должно быть совершено в той же форме, что и договор, из которого возникло обязательство, а переход прав по договору об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этого договора.

Пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Исходя из приведенных положений государственная регистрация уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой (пункт 4 статьи 20 Закона об ипотеке), необходима только в случае, когда уступаемое обязательство возникло из договора, подлежащего государственной регистрации.

При этом с момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки (статья 384 ГК РФ). Однако до государственной регистрации перехода к новому кредитору прав по ипотеке предъявленные им требования, основанные на договоре об ипотеке (например, иск об обращении взыскания на предмет залога), удовлетворению не подлежат.

Из буквального толкования пункта 3 статьи 10 и пункта 3 статьи 47 Закона об ипотеке не следует, что данные нормы изменяют правила статей 161 и 550 ГК РФ, действующих в настоящем случае в отношении простой письменной формы договора купли-продажи объекта недвижимости как основного уступленного обязательства.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что необходимость государственной регистрации договора уступки права требования относится лишь к обеспечивающему обязательству (ипотеке), в части прав кредитора по основному обязательству при решении вопроса о необходимости государственной регистрации договора уступки права требования следует руководствоваться нормами, регулирующими форму основного обязательства.

Указанное обстоятельство подтверждается также тем, что собственно договор купли-продажи от 29.05.2008 не проходил процедуру государственной регистрации. Так, на представленной сторонами копии договора (т. 4, л.д. 112 – 114) имеются штампы Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, подтверждающие государственную регистрацию перехода права собственности (регистрационный номер 86-72-16/027/2008-361) и ипотеки в силу закона (регистрационный номер 86-72-16/027/2008-361). Регистрационная подпись, подтверждающая государственную регистрацию спорного договора купли-продажи, отсутствует.

Таким образом, учитывая, что в отношении договора купли-продажи недвижимого имущества обязательная государственная регистрация не предусмотрена, договор купли-продажи от 29.05.2008 не зарегистрирован, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор уступки права требования по договору купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с пунктом 1 статьи 389 ГК РФ в редакции от 05.05.2014 также не подлежит государственной регистрации.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан неправомерный вывод, что договор уступки права требования от 17.12.2014 подлежал обязательной государственной регистрации не только в части прав залогодержателя, но и продавца как кредитора покупателя недвижимого имущества в обязательстве по оплате его стоимости.

Кроме того, вопреки доводам предпринимателя, то обстоятельство, что пунктом 8.1 договора купли-продажи стороны предусмотрели, что все изменения и дополнения к настоящему договору действительны, если совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями сторон и зарегистрированы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязательности государственной регистрации договора купли-продажи не свидетельствует.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Поскольку ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни иными законодательными актами не предусмотрена обязательность государственной регистрации договора купли-продажи здания, включение сторонами в данный договор условия о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений не может являться основанием для понуждения регистрационной службы к совершению государственной регистрации подобных изменений и дополнений.

В силу изложенного оснований считать договор уступки права требования от 17.10.2014, заключенный в простой письменной форме, противоречащим требованиям закона у суда апелляционной инстанции не имеется.

Следовательно, отказ в удовлетворении исковых требований на основании отсутствия государственной регистрации договора уступки от 17.10.2014 необоснован.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

Основанием для заявления настоящих исковых требований является неисполнение ответчиком требования в тридцатидневный срок произвести оплату здания в размере 9 000 000 руб., направленное Тихоновой И.В. предпринимателю уведомлением об изменении срока оплаты от 16.10.2014.

Между тем, пунктом 2.2 спорного договора купли-продажи установлено, что продавец вправе изменить срок оплаты в одностороннем порядке в нотариальной письменной форме.

На основании пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как было указано выше, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ в редакции от 05.05.2014, действовавшей на дату направления вышеуказанного уведомления, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ в той же редакции, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Нормы пункта 1 статьи 450 и пункта 1 статьи 452 ГК РФ являются диспозитивными, в связи с чем стороны свободны в установлении иного порядка изменения договора, а также в иной, помимо соответствующей договору, формы изменения договора. В том числе стороны не лишены права взаимным волеизъявлением придать сделке, посредством которой подлежат внесению изменения в договор, более сложной формы, чем та форма, в которой был заключен сам договор.

В рассматриваемом случае ни одна из сторон договора купли-продажи от 29.05.2008 не была поставлена в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора, то есть ни один из контрагентов не оказался слабой стороной договора, доказательств нарушения интересов третьих лиц или публичных интересов не представлено, грубое нарушение баланса интересов сторон либо императивность нормы из существа законодательного регулирования данного вида договора не вытекает. Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в соответствии с разъяснениями, указанными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», согласование сторонами в пункте 2.2 договора купли-продажи от 29.05.2008 условия о праве продавца изменить срок оплаты в одностороннем порядке в нотариальной письменной форме, не противоречит принципу свободы договора.

В силу части 1 статьи 434 ГК РФ, если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

При этом возможность изменения условий договора путем нотариального уведомления (в отличие от государственной регистрации изменений, которая возможна только в прямо установленных законом случаях) в силу диспозитивности названной  нормы относится к усмотрению сторон и законодательству не противоречит. 

Таким образом, в силу требований пункта 2.2 договора от 29.05.2008 изменение продавцом срока оплаты в одностороннем порядке возможно лишь посредством соблюдения нотариальной письменной формы подобного уведомления.

Вместе с тем, представленное уведомление от 16.10.2014 составлено в простой письменной форме, что не соответствует согласованным сторонами требованиям к форме такого уведомления.

Довод истца о ничтожности вышеуказанного условия в части нотариальной формы уведомления ввиду отсутствия такого нотариального действия, как удостоверение одностороннего внесения изменений в действующий договор, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Оснований полагать, что изменение срока оплаты в одностороннем порядке в нотариальной письменной форме невозможно в рамках предусмотренных статьей 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариальных действий, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Представленное истцом письмо нотариуса Дериш О.Н. от 09.07.2015 № 515 о такой невозможности не свидетельствует, поскольку не носит обязательный характер. Данный документ может расцениваться в качестве мнения одного из нотариусов, выраженного в переписке с истцом, а не при совершении либо отказе в совершении нотариальных действий.

В соответствии со статьей 39 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате порядок совершения нотариальных действий нотариусами устанавливается настоящими Основами и другими законодательными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Из норм Основ законодательства Российской Федерации о нотариате и Приказа Минюста РФ от 15.03.2000 № 91 «Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации» следует, что нотариальные действия совершаются по обращению заинтересованных лиц.

Статьей 48 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате предусмотрен перечень оснований для отказа нотариуса в совершении нотариальных действий.

В силу статьи 49 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой).

Между тем, из материалов дела не следует, что Тихонова И.В. обращалась к нотариусу в целях нотариального удостоверения изменения срока оплаты по договору от 29.05.2008 в одностороннем порядке. Сведения о том, что ею был получен отказ в совершении искомого нотариального действия, который впоследствии был обжалован в предусмотренном статьей 49 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате порядке, в материалах дела также отсутствуют, равно как и иные доказательства, подтверждающие принятие Тихоновой И.В. каких-либо мер, направленных на нотариальное удостоверение одностороннего изменения срока оплаты.

Представленное истцом письмо нотариуса Дериш О.Н. от 09.07.2015 № 515 по сути не является отказом в совершении нотариального действия, поскольку из текста письма не следует, что нотариус прямо заявляет о невозможности нотариального удостоверения изменений договора, а лишь содержится рекомендация по порядку исполнения условий договора с целью избежания возможных споров сторон.  

Кроме того, указанное письмо получено по запросу именно истца, а не Тихоновой И.В., по истечении более 6 месяцев со дня направления последней ответчику уведомления об изменении договора.

Таким образом, Тихоновой И.В. не было предпринято своевременных мер по нотариальному удостоверению одностороннего изменения срока оплаты, в связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что продавцом не было соблюдено требование пункта 2.2 спорного договора купли-продажи в части формы уведомления об изменении срока оплаты по договору.

При таких обстоятельствах, отсутствуют основания признать наступившим срок оплаты 9 000 000 руб. по договору купли-продажи от 29.05.2008 и наличие на стороне ответчика задолженности по их оплате, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Ошибочные выводы суда первой инстанции к принятию неправильного по существу решения не привели.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований