Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2008 по делу n А75-6869/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г.Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], 37-26-07, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

29 апреля 2008 года

                                                        Дело №   А75-6869/2007

Резолютивная часть постановления объявлена  17 апреля 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 апреля 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Ильницкой Д.В.

судей  Зиновьевой Т.А., Рябухиной Н.А.

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Тайченачевым П.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1119/2008) предпринимателя Конева Анатолия Петровича на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 29.01.2008 по делу №  А75-6869/2007 (судья Лебедев Ю.В.), принятое по иску предпринимателя Конева Анатолия Петровича к предпринимателю Липецкой Светлане Михайловне о понуждении заключить договор,

при участии в судебном заседании представителей: 

предприниматель Конев Анатолий Петрович – лично (по паспорту),

предприниматель Липецкая Светлана Михайловна - лично (по паспорту)

                                                          УСТАНОВИЛ:

         Предприниматель Конев Анатолий Петрович 08.11.2007 обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа с иском к предпринимателю Липецкой Светлане Михайловне о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи по цене 30000руб. здания кухни-прачечной общей площадью 97,69 кв.м, состоящего из двух изолированных помещений, расположенного по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Свободы, 12.

В обоснование иска предприниматель Конев А.П. указал, что он является арендатором спорного здания на основании договора аренды нежилого помещения от 28.10.1997, заключенного с ОАО «Аква». В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды арендатору по истечении срока договора (договор заключен на срок с 28.10.1997 по 28.10.2007) принадлежит право выкупа арендованного имущества. Во исполнение условий договора от 28.10.1997 истец направил ответчику проект договора купли-продажи недвижимого имущества, однако, предпринимателем Липецкой С.М. не осуществлены действия по согласованию условий договора купли-продажи, а также по передаче истцу спорного помещения. Почтовым переводом 15.10.2007 ответчику перечислена выкупная сумма в размере 30000руб.

 Предприниматель Липецкая С.М. против иска возразила, заявила ходатайство о взыскании с предпринимателя Конева А.П. 40000руб. судебных расходов на оплату услуг представителя (л.д. 94).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 29.01.2008 по делу №  А75-6869/2007 в иске предпринимателю Коневу А.П. отказано. С предпринимателя Конева А.П. в пользу предпринимателя Липецкой С.М. взыскано 40000руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

В обоснование решения суд указал, что договор аренды с правом выкупа является смешанным договором, содержащим элементы договора аренды и договора купли-продажи. Договор аренды от 28.10.1997 не содержит безусловного права арендатора на выкуп имущества, так как договором предусмотрено также право  заключения договора аренды на новый срок. У ответчика отсутствует обязанность заключить с истцом договор купли-продажи спорного имущества.  В силу п.1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) к новому собственнику не переходят обязательства по договору аренды с правом выкупа в части условий о выкупе имущества.  

Возражая против принятого судом решения, предприниматель Конев А.П. в апелляционной жалобе (с дополнениями) просит его отменить, ссылаясь на несоответствие изложенных в нем выводов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, нарушение судом норм процессуального права (взысканная судом сумма расходов на оплату услуг представителя является завышенной).

В письменном отзыве на апелляционную жалобу предприниматель Липецкая С.М. просит оставить обжалуемое решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции предприниматель Липецкая С.М. заявила ходатайство о взыскании с предпринимателя Конева А.П. 16671руб. 90коп. судебных издержек, представила доказательства в подтверждение понесенных расходов.

 Предприниматель Конев А.П. против удовлетворения ходатайства возразил, доводы апелляционной жалобы (с дополнениями) поддержал. Истец пояснил, что предприниматель Липецкая С.М. является собственником спорного помещения по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Свободы, 12. Перечисленные денежные средства за выкуп спорного имущества в размере 30000руб.  ответчик не возвратил.

Предприниматель Липецкая С.М. высказалась согласно письменному отзыву на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, указав в том числе, что денежные средства за выкуп спорного имущества в размере 30000руб. от истца не получала.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу (с дополнениями) и отзыв на нее, выслушав истца и ответчика, суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела, между ОАО «Аква» (арендодатель) и предпринимателем Коневым А.П. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 28.10.1997 (л.д. 32), по условиям которого ОАО «Аква» передало истцу в аренду сроком до 28.10.2007 здание кухни-прачечной общей площадью 97,69кв.м, состоящее из двух изолированных помещений, расположенное на земельном участке размером 2688кв.м. Факт передачи имущества в аренду подтверждается актом приема-передачи от 28.10.1997 (л.д. 33).

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что по истечении срока аренды арендатор имеет право выкупить арендованное имущество. Выкуп производится по остаточной балансовой стоимости здания. В выкупную стоимость включается стоимость затрат арендатора, понесенных в течение срока действия договора по производству текущего и капитального ремонта здания при условии документального подтверждения указанных затрат (п.5.1 договора).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 22.07.2003 по делу № А75-1718-Г/03 по иску предпринимателя Липецкой С.М. к предпринимателю Коневу А.П. (л.д. 25-26), оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 18.11.2003, договор аренды от 28.10.1997 признан заключенным, в удовлетворении требования о признании его недействительным предпринимателю Липецкой С.М отказано.

В силу п.2 ст. 69 АПК указанные обстоятельства имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела и не подлежат доказыванию вновь.

Впоследствии между ОАО «Аква» и предпринимателем Липецкой С.М. подписан договор купли-продажи от 20.08.1999 здания кухни-прачечной общей площадью 97,69кв.м, находящегося по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Свободы, 12 (л.д. 64).

Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 24.09.2007 подтверждается, что ОАО «Аква» ликвидировано по решению суда с 27.04.2004 (л.д. 92).

 Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 16.04.2003 по делу № А75-34-ЮФ/03 установлен юридический факт владения Липецкой С.М. как своим нежилым помещением кухни-прачечной (г.Ханты-Мансийск, ул.Свободы,д.12), инвентарный номер 4358 (л.д.123-124).

На основании указанного решения арбитражного суда за ответчиком зарегистрировано право собственности на кухню-прачечную, сооружение для эксплуатации и обслуживания, общей площадью 58 кв.м, этажность 1, инв. №4358, г. Ханты-Мансийск, ул. Свободы, 12 (свидетельство о государственной регистрации права серии 72 НК 069719 от 29.11.2005 - л.д. 38).

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о намерении выкупа здания за 25000руб. (л.д. 13), а также письмо о выкупе здания с приложением проекта договора купли-продажи, в котором  выкупная цена имущества определена в 30000руб. (л.д. 16).

В связи с тем, что ответчик не подписал договор купли-продажи, истец просит понудить ответчика заключить договор купли-продажи по цене 30000руб. здания кухни-прачечной, общей площадью 97,69 кв.м., состоящего из двух изолированных помещений, расположенного по адресу г. Ханты-Мансийск, ул. Свободы, 12. К исковому заявлению истцом приложены проекты договора купли-продажи и акта приема-передачи (л.д.17-19).

В соответствии с п.1ст.421 ГК РФ понуждение к заключению договора допускается в случаях, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В обоснование обязанности предпринимателя Липецкой С.М. заключить договор купли-продажи  истец ссылается на  условия договора аренды от 28.10.1997 о праве арендатора выкупить нежилое помещение .

        В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

        Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.

        К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора  (п.3ст.421 ГК РФ).

         Смешанная природа договора аренды с правом выкупа не означает, что к нему не применимы правила п.1 ст. 617 ГК РФ.

В соответствии с указанной нормой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу ст.608 ГК РФ арендодателем по договору является собственник имущества.

В связи со сменой собственника арендованного  имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды , арендодателем является новый собственник . Как сторона договора аренды новый арендодатель  без каких-либо изъятий имеет права и несёт обязанности, вытекающие из договора аренды.

Аналогичная правовая позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (п.п.23,24).

Сделанный судом первой инстанции общий вывод о том, что к новому собственнику не переходят обязательства по договору аренды в части условий о выкупе имущества, основан на неправильном применении норм материального права. Однако указанный общий вывод не привел к принятию неправильного решения по делу.

             Предъявленный предпринимателем Коневым А.П. иск об обязании предпринимателя Липецкой С.М. заключить договор купли-продажи здания кухни-прачечной (г. Ханты-Мансийск, ул. Свободы, 12) суд апелляционной инстанции считает не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

При заключении договора аренды нежилого помещения от 28.10.1997 его стороны (ОАО «Аква» и предприниматель Конев А.П.) в п.5.1 согласовали, что выкуп арендованного имущества производится арендатором по остаточной балансовой стоимости здания, в выкупную стоимость включается стоимость затрат арендатора, понесенных в течение срока действия договора по производству текущего и капитального ремонта здания при условии документального подтверждения указанных затрат.

Однако поскольку впоследствии собственником здания кухни-прачечной стала предприниматель Липецкая С.М. (29.11.2005), предусмотренное в п.5.1 договора условие о выкупной цене подлежало приведению сторонами в соответствие с требованиями действующего законодательства.

 В соответствии с положениями ст.ст.550, 555 ГК РФ, регулирующими куплю-продажу недвижимого имущества и подлежащими применению к договорам аренды с условием о выкупе арендованного имущества,  условие о цене недвижимости должно быть согласовано сторонами в письменной форме (путем составления одного документа, подписанного сторонами). При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

 Между предпринимателем Липецкой С.М. и предпринимателем Коневым А.П. как сторонами  договора аренды от 28.10.1997  дополнительное соглашение к этому договору  об установлении выкупной цены здания кухни-прачечной не заключалось.  Цена выкупа в размере 30000руб., по которой истец просит обязать ответчика заключить договор купли-продажи, соглашением сторон не устанавливалась. Поскольку договор от 28.10.1997 не содержит в себе условия о том, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды  при условии внесения арендатором выкупной цены (ст.624 ГК РФ), доводы истца о перечислении им ответчику денежных средств в качестве выкупной цены не имеют правового значения при разрешении настоящего спора.

На основании договора купли-продажи земельного участка от 14.06.2006 №169В  предприниматель Липецкая С.М. приобрела в собственность земельный участок по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Свободы, д.12 (кадастровый номер 86:12:0103030:0030), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от  03.08.2006  серии 72НК №292507  ( л.д. 81).

Таким образом, предпринимателю Липецкой С.М. на праве собственности принадлежат как здание кухни-прачечной , так и расположенный под зданием земельный участок .

В ст.1 Земельного кодекса РФ закреплён принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения , сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком; не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нём здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Земельный участок не является предметом аренды по договору от 28.10.1997 , и возможность его выкупа в этом договоре не предусмотрена . Между предпринимателем Липецкой С.М. и предпринимателем Коневым А.П. как сторонами  договора аренды