Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2009 по делу n А46-6096/2007. Изменить решение

отчет об оценке рыночной стоимости имущества № 79/05-07 от 17.05.2007, отчет об оцен­ке рыночной стоимости имущества № 161/11-07 от 02.11.2007, составленные ООО «Стандартэкс» и представленные истцом; отчеты об определении стоимости от 12.12.2007 № 83-12/07, № 84-12/07, № 81-12/07, № 80-12/07, составленные оценщиком Зайцевым А.В. и представленные ответчиком, суд первой инстанции пришел к выводу, что действительная стоимость доли истца составляет 20 687 590 руб. и взыскал с ответчика 19 888 596 руб. 75 коп. оставшейся невыплаченной стоимости доли.

В соответствии с пунктами 1-3 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает до­казательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого до­казательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Суд апелляционной инстанции повторно рассматривая настоящее дело, пришел к выводу о необходимости удовлетворения отклоненного судом первой инстанции ходатайства ответчика и назначения экспертизы об оценке рыночной стоимости имущества ответчика, поскольку имеющиеся в материалах дела отчеты об оценке имеют недостатки, не позволяющие с достоверностью установить рыночную стоимость имущества ООО «СК «Иртыш-Флот» по состоянию на 31.12.2006.

В соответствии с определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2008 по делу № А46-6096/2007  ООО «Траст-Консалтинг» проведена экспертиза, в материалы дела представлено экспертное заключение (отчет) об оценке рыночной стоимости имущества от 25.02.2009 № 38/09.

В результате выполненных работ оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости, с учетом обременения, определенная на 31.12.2006, с учетом НДС  составляет 54 749 000 руб.

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом учтено, что нежилые помещения общей площадью 513,3 кв.м, расположенные на первом, втором, третьем и четвертом этажах здания, находящегося по адресу: г. Омск, ул. 10 лет Ок­тября, 33 - угол ул. Слободская, 29, обременены залогом недвижимости (договор о залоге от 23.11.2006 № 75/10ю/228 в обеспечение исполнения обязательств по договору на открытие кредитной линии от 23.11.2006 № 75/11ю/112); земельный участок площадью 388,0 кв.м, расположенный на землях поселений относительно четырехэтажного административного здания, имеющего почтовый адрес: г.Омск, ул.10 лет Октября,33, - угол ул.Слободская,29, (Центральный АО) обременен залогом недвижимости (договор о залоге от 23.11.2006 № 75/10ю/228 в обеспечение исполнения обязательств по договору на открытие кредитной линии от 23.11.2006 № 75/11ю/112); самоходное сухогрузное судно «Михаил Перловский» обременено залогом недвижимости (договор о залоге от 23.11.2006 № 75/10ю/227 в обеспечение исполнения  обязательств по договору на открытие кредитной линии от 23.11.2006 № 75/11ю/112 (стр. 257 отчета).

По указанным объектам оценки их рыночная стоимость определена  с учетом обременения ( обременение составляет сумму, равную 20 300 000 руб., и за вычетом этой суммы рыночная стоимость  данных объектов составляет округленно 710000руб. и 550000руб. соответственно  - стр. 259 отчета).

Коваленко Н.Н., возражая против выводов экспертизы, указала на необоснованность снижения рыночной стоимости недвижимого имущества, обремененного договорами о залоге и кредитными договорами.

Истец полагает, что объект недвижимости, переданный в залог, продолжает оставаться собственностью залогодателя и приносить ему доход, в связи с чем его рыночная стоимость не может быть уменьшена на стоимость обременения.

Однако указанный довод истца суд апелляционной инстанции находит необоснованным.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

Наличие обременения объекта недвижимости снижает его рыночную стоимость.

Так, размер платы за постоянный сервитут определяется как уменьшение рыночной стоимости земельного участка вследствие его обременения сервитутом, если меньший размер платы за сервитут не установлен соглашением об установлении сервитута (пункт 21 статьи 15.2 Федерального закона от 01.12.2007 № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

В силу пункта 1 статьи Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Указанные обстоятельства влияют на рыночную стоимость обремененного ипотекой имущества в сторону её уменьшения.

Пунктом 2.6 Международных стандартов оценки (МСО 1 - 4) установлено, что полезность объекта недвижимости выражает суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

 При любой оценке недвижимого имущества следует выявить существенные характеристики имущества, влияющие на его стоимость; в число характеристик входят: любые известные сервитуты, ограничения, обременения, договоры аренды, дополнительные договорные условия или специальные оценки для налоговых целей по данному имуществу или другие предметы аналогичной природы (пункты 2.5, 2.5.4 Международных стандартов оценки 2005).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает обоснованным снижение рыночной стоимости недвижимого имущества, обремененного договорами о залоге и кредитными договорами, на сумму обременения, рассчитанную экспертом.

Иные доводы истца (о нарушении экспертом пункта 19 раздела IV ФСО № 1 в связи с использованием информации о событиях, происшедших после даты оценки; о различиях в результатах осмотра судна и интервью со службой главного инженера с описанием технического состояния судов, содержащихся в актах освидетельствования Российского Речного Регистра; об определении итоговой величины рыночной стоимости судов на основании одного метода – прямого сравнительного анализа продаж) судом апелляционной инстанции отклоняются. По указанным вопросам экспертом в судебном заседании даны пояснения (в том числе в письменной форме), которые суд считает  обоснованными .

С учетом результатов судебной экспертизы (экспертное заключение (отчет) об оценке рыночной стоимости имущества от 25.02.2009 № 38/09) ответчиком - ООО «СК «Иртыш-Флот» представлен составленный на основании первичных документов и с соблюдением требований, установленных Порядком оценки стоимости чистых активов общества (утв. Приказом Минфина России и ФКЦБ России от 29.01.2003 № 10н/03-6/пз), расчет оценки стоимости чистых активов ООО «СК «Иртыш-Флот». Согласно расчету стоимость чистых активов общества   составляет  55 542 291 руб.

Таким образом, действительная стоимость доли Коваленко Н.Н. (пропорционально доле в размере 11% ) составляет 6 109 652 руб. 01 коп.

Принимая во внимание, что  истцу Коваленко Н.Н. ответчиком выплачена  часть стоимости доли в сумме 798 993 руб. 25 коп., суд апелляционной инстанции считает обоснованным взыскание с ответчика оставшейся части стоимости доли в сумме 5 310 658 руб. 76 коп. (6109652,01 - 798993,25).

Решение суда первой инстанции подлежит изменению соответственно изложенному. Апелляционная жалоба ООО «СК «Иртыш-Флот» удовлетворяется частично.

При подаче иска Коваленко Н.Н. уплатила 7000 руб. государственной пошлины (квитанция СБ РФ от 04.07.2007 на л.д. 13 т. 1), ООО «СК «Иртыш-Флот» уплатило 1000 руб. государственной пошлины  при подаче апелляционной жалобы (платежное поручение № 42 от 05.05.2008 на л.д. 57 т. 7) и  перечислило на депозитный счет арбитражного суда 713 000 руб. за проведение экспертизы.

Поскольку стоимость экспертизы составила 349 000 руб., денежные средства в сумме 364 000 руб. подлежат возвращению ответчику - ООО «СК «Иртыш-Флот» с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда.

   Оплата в сумме 349 000руб. за проведение  экспертизы подлежит перечислению обществу с ограниченной ответственностью «Траст-Консалтинг» с депозитного счета  Восьмого арбитражного апелляционного суда.

Государственная пошлина по иску составляет 100000руб., при подаче иска Коваленко Н.Н. уплачено 7000руб. (л.д.13 т.1) , на остальную сумму государственной пошлины истцу предоставлена отсрочка по уплате.

   Государственная пошлина по иску (100000руб.), апелляционной жалобе (1000руб.), а также  расходы по оплате экспертизы в сумме 349000 руб. распределяются между истцом и ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных требований. На Коваленко Н.Н. относится 255 809 руб. 92 коп. расходов по оплате экспертизы, 73 297 руб. 97 коп. государственной пошлины по иску, 732 руб. 98 коп. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе; на ООО «СК «Иртыш-Флот» относится 93 190 руб. 08 коп. расходов по оплате экспертизы, 26 702 руб. 03 коп. государственной пошлины по иску, 267 руб. 02 коп. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

С учетом уплаченной истцом суммы государственной пошлины (7000руб.) взысканию с истца в доход бюджета подлежит 66297руб.97коп. (73297,97- 7000,0).

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 2, 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

                                                       ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 10 апреля 2008 года по делу № А46-6096/2007 изменить. Иск удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Судоходная компания «Иртыш-Флот» в пользу Коваленко Натальи Николаевны 5 310 658 руб. 76 коп. действительной стоимости доли. В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с Коваленко Натальи Николаевны, родившейся 13.03.1974 в г. Зыряновске Восточно-Казахстанской области, зарегистрированной по адресу : г.Омск, ул.Маяковского,83, кв.29,  в доход федерального бюджета 66297руб.97коп. государственной пошлины по иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Судоходная компания «Иртыш-Флот» в доход федерального бюджета 26702руб.03коп. государственной пошлины по иску.

Взыскать с Коваленко Натальи Николаевны, родившейся 13.03.1974 в г. Зыряновске Восточно-Казахстанской области, зарегистрированной по адресу : г.Омск, ул.Маяковского,83, кв.29, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Судоходная компания «Иртыш-Флот»  255809руб.92коп. расходов по оплате экспертизы, 732руб.98коп. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

        Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Судоходная компания «Иртыш-Флот» с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 364 000 руб., перечисленные по платежному поручению № 109 от 23.12.2008.

Перечислить с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью «Траст - консалтинг» (ИНН 5504061756, КПП 550301001) на счет № 40702810430260000174, открытый  в филиале открытого акционерного общества «УРАЛСИБ» г.Омск (БИК 045209746, счет № 30101810400000000746), денежные средства в сумме 349 000 руб. в оплату за проведение экспертизы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Рябухина

Судьи

Д.В. Ильницкая

Д.Г. Рожков