Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2015 по делу n А70-7159/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

При этом абзацем третьим пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом положений вышеприведенных норм суд первой инстанции пришел к выводу о том, что представленное в обоснование заявленной рыночной стоимости экспертное заключение от 17.12.2014г. Беседа Натальи Александровны с отчетом № 144/1 от 02.12.2014г.  подлежат оценке судом  в составе доказательственной базы на предмет их достоверности, а также соответствия требований Федеральных стандартов оценки.

При этом относимость, достоверность и допустимость такого отчета в качестве доказательства по делу в каждом конкретном случае оценивается именно судом в соответствии с требованиями, предусмотренными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поэтому доводы ООО «Странник», к которым сводится позиция, сформулированная в апелляционной жалобе, о том, что суд первой инстанции не имеет полномочий по оценке достоверности и обоснованности содержания отчета от 02.12.2014 № 144/1, поскольку не обладает навыками профессионального оценщика, судом апелляционной инстанции отклоняются, как не основанные на положениях закона.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае истцом в обоснование своих требований при рассмотрении спора в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости земельного участка. Ходатайство судом первой инстанции удовлетворено, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Аксерли» Беседа Наталье Алексеевне.

В результате судом первой инстанции было получено заключение эксперта от 17.12.2014 Беседа Натальи Алексеевны с отчетом № 144/1 от 02.12.2014 подписанным оценщиком Т.М. Бекаревой и экспертом ООО «Аксерли» Беседа Натальей Алексеевной, а также экспертное заключение №72161214/821 от 16.12.2014 некоммерческого партнерства саморегулируемая организация «Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа» на отчет № 144/1 (т. 5 л.д. 75-126, 53-74).

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

При этом в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств и, в частности, заключения эксперта, относятся к исключительной компетенции суда.

Проанализировав содержание представленного в материалаы дела отчета от № 144/1 от 02.12.2014, доводы лиц, участвующих в деле, относительно соответствия спорного отчета Федеральным стандартам оценки, а также оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иные доказательств, имеющиеся в материалах дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что методы и способы определения рыночной стоимости земельного участка, примененные оценщиком в рассматриваемом случае, не соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, и, как следствие, содержащиеся в указанном отчете выводы не могут быть признаны достоверными, по следующим основаниям.

Согласно пункту 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 19 Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Из материалов дела следует, что в рассматриваемом случае для определения рыночной стоимости спорных земельных участков оценщик руководствовался сравнительным подходом к оценке.

Вместе с тем, анализ содержания вышеуказанного отчета, вопреки утверждениям подателя жалобы, позволяет сделать вывод о том, что при использовании метода сравнения при расчете рыночной стоимости оценщиком допущены ошибки, поскольку объекты-аналоги оцениваемому земельному участку подобраны некорректно.

Так, в соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (Утверждено распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р), раздел 4, пункт 1: в результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение, значение корректировок.

Как установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела и не опровергается заявителем по существу, оценщиком для сравнения выбраны аналоги существенно отличные по местоположению: объект оценки земельный участок с кадастровым номером 72:23:0429003:6395 расположен в спальном районе города Тюмени (Южный), тогда как выбранные аналоги находятся за чертой города Тюмени – п. Яр, п. Антипино и 35 км. Салаирского тракта.

При этом, в качестве поправки на местоположение, оценщик ошибочно указывает, что использует метод парных продаж, так как определяет поправку путем соотношения стоимости 1 кв.м. участка в районе объекта оценки и стоимости 1 кв.м. участка в районе объекта аналога, без указания по выбранным предложениям количественных и качественных характеристик, свидетельствующих о их сопостовимости. Тогда как под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов, таким образом в случае выбора некорректных предложений величина поправки и как следствие итоговая величина объекта оценки определяются неверно. Кроме того, оценщик никак не поясняет как получена стоимость 1 кв.м. участка используемая при расчете данной поправки.

Вместе с тем назначение и текущее использование объекта оценки: под незавершенное строительством нежилое строение (магазин) - в отчете же указано земли промышленности; по аналогу №1 (п. Яр) в отчете указано земельный участок в собственности под нежилое строение и указан контактный телефон, а в источнике информации («квартирный вопрос» № 50) указано земельный участок в собственности, под нежилые строения, в промзоне на берегу реки, высокое место, без строений, однако никаких телефонов в объявлении не указано; по аналогу №2 (Салаирский тракт 35 км.) в отчете указано, что земельный участок находится в собственности назначение «под коммерческое назначение», однако в источнике информации («квартирный вопрос» № 50) отсутствуют сведения о том, что земельный участок находится в собственности, как и сведения о том какое назначение имеет аналог №2, просто указано район горячего источника и указаны иные контактные телефоны нежели в отчете; по аналогу № 3 (п. Антипино) указано, что земельный участок находится в собственности назначение «под коммерческое назначение», в источнике информации («квартирный вопрос» № 44) в отношении аналога № 3 имеются сведения, что он находится в собственности, сведений о том, что аналог №3 предоставлен «под коммерческое назначение» объявление не содержит, контактные телефоны в объявлении также указаны иные чем в отчете. Доказательств, опровергающих вышеизложенные обстоятельства, истцом в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

При этом то обстоятельство, что объекты-аналоги, как и объект оценки, являются объектами коммерческого назначения, правомерно не принято судом первой инстанции во внимание, поскольку, по смыслу федеральных стандартов оценки, определение цены оценки должно быть обосновано на дифференцированных показателях аналогичных объектов недвижимости (цель использования, площадь, местоположение и другие характеристики), тогда как отнесение указанных объектов к коммерческой недвижимости означает их использование в предпринимательской деятельности безотносительно дифференцированных элементов, используемых при применении сравнительного метода оценки.

Таким образом, суд первой инстанции, по мнению суда апелляционной инстанции, пришел к правомерному выводу, что спорный отчет об оценке, на который истец ссылается в качестве доказательства заявленных требований, не отвечает принципам достаточности и достоверности, обоснованности, в связи с чем является недостоверным и недопустимым доказательством по делу и, соответственно, не мог быть положен в основу обжалуемого решения суда.

При таких обстоятельствах, а также учитывая, что иных допустимых и достаточных доказательств несоответствия определенной в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости указанных выше земельных участков рыночной стоимости таких участков в материалах дела не имеется и истцом не представлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Таким образом, судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены имеющие значение для дела доводы лиц, участвующих в деле, и представленные участвующими в деле лицами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ООО «Странник».

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу  Общества с ограниченной ответственностью «Странник» оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 04.03.2015 по делу № А70-7159/2014  - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.А. Золотова

Судьи

О.А. Сидоренко

Н.А. Шиндлер