Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2015 по делу n А81-6433/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее по тексту - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.

Таким образом, довод ответчика о необоснованности отождествления понятий общего имущества и мест общего пользования, а также невозможности их применения к нежилым помещениям, отклонен за несостоятельностью.

Как следует из расчетов, стоимость соответствующих услуг по содержанию определена исходя из общей площади мест общего пользования здания и площади, непосредственно занимаемой истцом.

В связи с чем, следует отклонить доводы жалобы о том, что по договору истец принял на себя обязательства оплачивать услуги по содержанию только того имущества, которое было передано в аренду, включая места общего пользования, площадью 157,9 кв.м.

Согласно содержанию статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу части 2 статьи 616 ГК РФ на стороне арендатора лежит обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Однако указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в здании, и договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора.

Бремя такого содержания общего имущества здания обязан нести в данном случае собственник нежилого помещения, то есть муниципальное образование город Салехард и ИП Стороженко Л.В., вне зависимости от передачи части нежилых помещений во временное пользование и владение арендатору.

Договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора. Собственник помещения не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества здания. Договор аренды не порождает обязательств арендатора перед организацией, обслуживающей здание, предоставляющей коммунальные услуги.

Изложенные выводы соответствуют правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях от 12.04.2011 № 16646/10 по делу № А55-11329/2009, от 17.04.2012 № 15222/11 по делу № А40-99124/10-37-796.

Правоотношения управляющей компании и арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме идентичны отношениям между обслуживающей организацией, коей является ответчик, и арендатором части помещений в здании Салона бытовых услуг «Сияние Севера».

 Как указано выше, в рамках спорного договора ответчик претендовал на получение платы не только за обслуживание и содержание мест общего пользования, переданных арендатору, но всех остальных мест общего пользования в здании пропорционально арендуемым помещениям, что следует из представленных в материалы дела расчетов.

Приняв во внимание приведенные нормы права и установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что спорный договор в части условий, касающихся обязанностей истца оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, на основании статьи 168 ГК РФ является ничтожным, как противоречащий статье 210 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в данном случае, поскольку договор в части условий, касающихся обязанностей истца оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, является ничтожным независимо от такого признания, способ и порядок заключения договора (на основании результатов аукциона, об условиях которого истец был заранее уведомлен) не имеет правового значения.

Как усматривается из материалов дела, истец по договору от 01.01.2007 № 26/01/2007 перечислил ответчику денежные средства в размере 978 006 руб. 25 коп.

Сторонами не оспаривается, что фактическая стоимость коммунальных услуг по содержанию переданного истцу в аренду помещения (без учёта мест общего пользования) в период с ноября 2011 года по ноябрь 2012 года составила 372 730 руб. 29 коп., что также подтверждается представленными в материалы дела документами.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, в качестве последствий недействительности сделки, ответчику надлежит возвратить истцу уплаченные им денежные средства за обслуживание и содержание общего имущества в размере 576 683 рубля 11 копеек (978 006 руб. 25 коп. – 372 730 руб. 29 коп. – 28 592 руб. 85 коп. (сумма арендной платы, которая не оспаривается)).

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правильно применив к спорным правоотношениям нормы главы 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, оценив представленные по делу доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, с учетом не представления ответчиком доказательства возврата спорной денежной суммы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что денежные средства в сумме 576 683 руб. 11 коп., являются для ответчика неосновательным обогащением, подлежащим взысканию с него в порядке статьи 1102 ГК РФ.

С учетом изложенного, исходя из предусмотренных статьей 2 АПК РФ задач судопроизводства, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

                                           П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 апреля 2015 года по делу № А81-6433/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Н. Кудрина

Судьи

А.С. Грязникова

Ю.М. Солодкевич