Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 по делу n А70-1736/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

решение о приостановлении государственной регистрации.

Полагая, что бездействие, выразившееся в непогашении при государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, является незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

03.04.2015 Арбитражным судом Тюменской области принято обжалуемое Управлением в апелляционном порядке решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как следует из пункта 4 статьи 29 Закона № 122-ФЗ, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом № 102-ФЗ.

Так, пунктом  1.1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона № 214-ФЗ, погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Вместе с тем, как верно указано судом первой инстанции, Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности. Нормы указанного Закона носят по отношению к положениям Закона о государственной регистрации прав и Закона об ипотеке специальный характер, в связи с чем подлежат приоритетному применению.

Оценивая доводы Управления Росреестра по Тюменской области о том, что предусмотренный пунктом 1.1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ порядок погашения спорных записей о сделках, возникших в силу положений Закона № 214, подлежит применению в рассматриваемой ситуации, апелляционная коллегия пришла к выводу об их ошибочности в силу следующего.

Так, в пункте 1 статьи 126 Закона о банкротстве предусмотрено, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения на распоряжение имуществом должника.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

При этом порядок реализации требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, установлен статьей 138 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 2 статьи 18.1 Закона о банкротстве конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в ходе финансового оздоровления и внешнего управления вправе обратить взыскание на заложенное имущество должника, если должник не докажет, что обращение взыскания на это имущество сделает невозможным восстановление его платежеспособности.

В соответствии с пунктом 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с положениями параграфа 7 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, участниками долевого строительства могут быть заявлены требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования.

Таким образом, суд первой инстанции верно заключает, что участники долевого строительства - контрагенты общества-банкрота реализуют свои права путем обращения в арбитражный суд с заявлениями о включении соответствующих требований в реестр требований кредиторов должника-застройщика в рамках дела о банкротстве общества.

При этом статья 201.14 Закона о банкротстве прямо предусматривает возможность реализации предмета залога – объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды).

Принимая во внимание изложенное, а также, установив, что спорное имущество реализовано в ходе конкурсного производства посредством публичного предложения (на торгах): между ООО «Месхети» (продавец) и Батуриным И.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи спорного имущества от 26.12.2014 №1, доказательств признания этого договора недействительным в материалах дела не имеется, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что продажа заложенного имущества в порядке, установленном Законом о банкротстве, повлекла прекращение права залога в отношении спорного имущества, а, значит, обременения, которые в силу закона вытекают из залога, также прекратились.

При этом, вопреки доводу апелляционной жалобы, разъяснение, содержащееся в абзаце 3 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», применению к рассматриваемым правоотношениям не подлежит, поскольку в данном случае основанием прекращения залога является не факт вступления в законную силу решения арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а действия, совершенные в процессе (продажа заложенного имущества в порядке) конкурсного производства.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции находит правомерным вывод суда первой инстанции о том, что бездействие, выразившееся в непогашении при государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 3 896,6 кв.м. по адресу: г.Тюмень, ул.Урицкого, 30 записей о сделках (договорах долевого участия в строительстве), заключенных между застройщиками и физическими (юридическими) лицами, записи об ипотеках (№ 72-72-01/479/2013-390) в пользу участников долевого строительства и (№ 72-72-01/354/2008-236, 72-72-01/076/2008-207, 72-72-01/354/2008-236) в пользу АКБ «АК БАРС» (ОАО), является незаконным.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств. Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов Арбитражного суда Тюменской области и не свидетельствуют о правомерности позиции заинтересованного лица, в связи с чем отклоняются как не влияющие на правильность принятого судебного акта.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Как следует из обжалуемого решения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что надлежащим способом восстановления нарушенного права будет являться возложение обязанности на Управление Росреестра по Тюменской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Месхети» путем погашения при государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 3 896,6 кв.м. по адресу: г.Тюмень, ул.Урицкого, 30 записей о сделках (договорах долевого участия в строительстве), заключенных между застройщиками и физическими (юридическими) лицами, записи об ипотеках (№ 72-72-01/479/2013-390) в пользу участников долевого строительства и (№ 72-72-01/354/2008-236, 72-72-01/076/2008-207, 72-72-01/354/2008-236) в пользу АКБ «АК БАРС» (ОАО).

Поскольку каких-либо доводов, возражений относительно данного вывода суда первой инстанции подателем жалобы не заявлено, то  у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его переоценки.

При данных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что, удовлетворив требования общества, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба Управления удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы Управления в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, подлежащая уплате заинтересованным лицом, но от уплаты которой оно в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено, не подлежит распределению.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 03.04.2015 по делу № А70-1736/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.Е. Иванова

Судьи

Е.П. Кливер

О.Ю. Рыжиков