Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 по делу n А46-17390/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства (статья 36 ЖК РФ, пункт 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491).

   Пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

   В соответствии с пунктом 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491, содержание общего имущества в многоквартирном доме включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; освещение помещений общего пользования; обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности; содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

   Проанализировав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в совокупности и взаимной связи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что нежилые помещения, принадлежащие ответчику и составляющие пристрой к многоквартирному жилому дому, находящемуся в управлении истца, не являются самостоятельными.  

   Так, из представленных истцом документов следует, что общежитие с блоком обслуживания по улице Свободы, 43, проектировалось как единый комплекс, фундамент общежития (в настоящее время многоквартирный жилой дом) и блока обслуживания (в настоящее время пристрой) состоит из свай одного и того же типа, стена и общежития и блока обслуживания расположена на общих сваях, то есть является общей, как для дома, так и для пристроя.

   В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

   Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

   Из представленного ответчиком заключения следует, что основой для исследования является визуальный осмотр объекта, изучение конструктивных элементов здания, систем коммуникаций, а также изучение представленных заказчиком – ответчиком документов, указанных в заключении.

   Согласно данному заключению объект исследования и жилой дом не имеют единый земельный участок, объект исследования имеет отдельную кровлю, отдельные подъездные пути, сообщение с ближайшей транспортной магистралью, а также огороженную парковку.

   Кроме того, в заключении отражено, что объект исследования не имеет общих конструкций (фундаменты, стены, кровли) с жилым домом, при визуальном обследовании установлено, что перевязки кирпичей между стенами не существует, над кровлей нежилого помещения отсутствуют помещения примыкающего к нему жилого дома, объект исследования не имеет сообщения (вход-выход) с жилым домом (имеет отдельные входы, в том числе в подвал), общих лестничных клеток, общих помещений, единого архитектурного решения.

   Экспертом также указано, что объект имеет отдельные вводы и врезки инженерных сетей, разводка сетей внутри объекта исследования не входит в систему внутридомовых сетей жилого дома (нежилые помещения имеют собственный тепловой узел, собственную систему канализации (отдельная врезка), подача холодной и горячей воды происходит через подвал пристройки, подача теплоснабжения к пристройке происходит транзитом через подключение от жилого дома).

   Как указывалось выше, из документов, представленных истцом, следует, что многоквартирный жилой дом № 43 по ул. Свободы в г. Омске и пристрой, в котором располагаются помещения ответчика, имеют общий фундамент и стену.  Заключение, представленное ответчиком, об обратном не свидетельствует, поскольку изложенный в нем вывод о том, что объект исследования (нежилые помещения, составляющие пристрой к дому) и дом не имеют общих конструкций, таких как фундамент и стены, сделан путем визуального осмотра в отсутствие каких-либо инструментально-строительных исследований конструкций (в том числе, фундамента), анализа проектной документации.

   Ответчик не отрицает, что между домом и пристроем имеется проход (дверь), который в настоящее время не используется, следовательно, вывод эксперта об отсутствии сообщения (входа-выхода) не соответствует действительности.

Отсутствие перевязки кирпичей, о чем указано в заключении, однозначно не свидетельствует, что пристрой не является частью многоквартирного дома, а является самостоятельным зданием (обособленным объектом недвижимости).

   Суд апелляционной инстанции отмечает, что материалы стен пристроя и жилого дома один и тот же – кирпич красного цвета.

   Учитывая разную этажность пристроя и жилого дома обстоятельство, связанное с тем пристрой и дом не имеют единой кровли, не подтверждает вывод эксперта о том, что пристой является самостоятельным зданием (обособленным объектом недвижимости).  

   Нежилой характер принадлежащих ответчику помещений не является признаком отдельного здания.

Подача холодной и горячей воды к жилому дому через подвал пристройки и подача теплоснабжения к пристройке транзитом через подключение от жилого дома, наличие в пристрое собственного теплового узла, на что указано в заключении, а также  представленный истцом акт границы балансовой принадлежности (эксплуатационной ответственности) тепловых сетей между ООО «Тепло» и ООО «Магнум» (бывшим арендатором помещений ответчика) по адресу: г. Омск, ул. Свободы, 43, акт разграничения тепловых сетей между ЗАО «СТА-маркетинг» и МУП ЖКХ-8, акт установления границ и раздела ответственности за состояние водопровода и канализации и канализации между ЗАО «СТА-маркетинг» и МУП «Водоканал», представленные ответчиком, подтверждают утверждение истца о том, что пристрой ответчика и жилой дом, находящийся в его управлении, имеют общие (не автономные) коммуникации (теплоснабжение и водоснабжение). Иными словами разводка сетей холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения внутри пристроя входит в систему внутридомовых сетей жилого дома.

   Заключение арендаторами нежилых помещений ответчика самостоятельных договоров на коммунальные услуги (электроснабжение, теплоснабжение, ГВС, ХВС и водоотведения), на что указано в заключении эксперта, об обратном не свидетельствует, а подтверждает несение владельцем объекта бремени его содержания.

   Доказательств, позволяющих прийти к выводу о том, что теплоснабжение и водоснабжение осуществляются без использования общедомовых коммуникаций, не представлено.

   Обстоятельства, связанные с тем, что помещения ответчика и дом расположены на разных земельных участках, помещения ответчика имеют отдельные входы и подъездные пути, имеют сообщение с ближайшей транспортной магистралью, огороженную парковку, а также врезки сетей в пристрое, отсутствует необходимости использования мест общего пользования дома, отсутствие общих лестничных клеток, общих помещений, вывод эксперта не подтверждают, обусловлены разным функциональным назначением объектов в настоящее время.

            Необходимо указать, что согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 08.10.2002 за ответчиком зарегистрированы нежилые помещения 1П, обшей площадью 810,2 кв.м, составляющие пристройки А1, А2 к жилому дому по адресу: г. Омск, ул. Свободы, д. 43, то есть не как на самостоятельный объект. В представленном ответчиком техническом паспорте принадлежащих ему помещений отражено, что он составлен на нежилые помещения литера А1, А2, расположенные в г. Омске по ул. Свободы, 43, а не отдельный объект недвижимости, в разделе V объект поименован как «пристройка». Согласно выпикировки из технического паспорта литерой А обозначено здание жилого дома. Определение литеры содержится в Приложении 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37. Оно характеризует литеру как буквенное обозначение зданий, строений и сооружений в инвентаризационно-технической документации. Литера является одним из индивидуализирующих признаков недвижимости. Таким образом, литерами А, А1, А2 в данном случае обозначены составные части единого здания (жилого дома с пристроем).

            Указание литер «А1, А2» препятствует присвоению нежилому помещению отдельного самостоятельного адреса. В любом случае присвоение отдельного адреса не означает, что нежилые помещения ответчика, образующие пристрой, являются самостоятельным зданием (обособленным объектом недвижимости). Тем более, что распоряжение № 233-р от 07.05.2014 Администрации Октябрьского административного округа города Омска вынесено в отношении объекта общей площадью 557,0 кв.м, литера Б, имеющего почтово-адресную нумерацию: г. Омск, ул. Свободы, 43, тогда как в свидетельстве о регистрации права имущество ответчика поименовано как «нежилые помещения 1П, общей площадью 810,20 кв.м, составляющие пристройки А1, А2 к жилому дому, расположенному по адресу: г Омск, ул. Свободы, 43 (согласно техническому паспорту вследствие перепланировки площадь помещений составляет 780,7 кв.м).

Таким образом, проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ представленное ответчиком в подтверждение его доводов о том, что принадлежащий ему объект является самостоятельным, заключение эксперта от 15.06.2015 № 014/15, составленное по результатам внесудебной строительно-технической экспертизы, и прилагаемые к нему документы в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оно не подтверждает его доводы.

   Напротив, из представленных сторонами доказательств следует, что нежилые помещения, принадлежащие ответчику и составляющие пристрой к многоквартирному жилому дому, находящемуся в управлении истца, не являются самостоятельными, а является частью многоквартирного жилого дома, находящегося в управлении ЗАО «СибКом».

   При таких обстоятельствах ответчик, являясь собственником нежилых помещений в многоквартирном доме, в соответствии с положениями статей 39 ЖК РФ и 249 ГК РФ обязан нести бремя содержания общего имущества, которое необходимо для обслуживания всего дома в целом и оплачивать оказанные истцом услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества независимо от того, был или нет с ним заключен договор на управление многоквартирным домом.

   Несение ответчиком (арендаторами) самостоятельных расходов по содержанию своего имущества (например, по ремонту кровли) не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества.

   В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.11.2010 № 4910/10, в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

   Исходя из смысла указанной правовой позиции следует, что ЗАО «СибКом» вправе не доказывать в суде размер фактических расходов, возникших у него в связи с содержанием и текущим ремонтом общего имущества, указывая, из чего складывается их размер по отношению к ЗАО «СТА-маркетинг».

            Документов, свидетельствующих о том, что в спорный период истец ненадлежащим образом управлял многоквартирным домом № 43 по ул. Свободы в г. Омске, договор управления многоквартирным домом от 01.03.2007 № 93 прекратил свое действие, ответчиком не представлено.

   Между тем, согласно представленному истцом журналу проверок каких-либо нарушений управляющей компанией ЗАО «СибКом» обязательных требований Государственной жилищной инспекции Омской области не выявлено.

   Документов, свидетельствующих о том, что содержание и текущий ремонт общего имущества осуществлял не истец, а иное лицо, ответчиком также не представлено.

            Возможность эксплуатации многоквартирного жилого дома без содержания и обслуживания общего имущества ЗАО «СТА-маркетинг» документально не подтверждена.

            Суд апелляционной инстанции указывает, что условиями договора управления многоквартирным домом от 01.03.2007 № 93 подписание собственниками помещений в многоквартирном жилом доме № 43 по ул. Свобода в г. Омске актов выполненных работ и оказанных услуг не предусмотрено. Согласно пункту 2.1.9 договора управления управляющая организация обязана предоставлять лишь отчеты о проделанной работе, тогда как из материалов дела не усматривается, что ответчик обращался к истцу за подобными отчетами.

            В отсутствие доказательств обратного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности факта оказания истцом в период с декабря 2011 года по ноябрь 2014 года услуг