Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2015 по делу n А70-13297/2013. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

цены земельных участков, податель жалобы указывает, что оценщиком не применялся сравнительный подход, хотя рынок земельных участков в Ханты-Мансийском автономном округе является развитым.

По данным, указанным на сайте в сети Интернет, ссылку на который приводит заявитель в своей жалобе, цена предложения на аналогичный земельный участок составляет 135 руб./кв.м., тогда как у оценщика данная цена существенно ниже.

Это возражение судом отклоняется по следующим причинам:

 В силу части 3 статьи 75 АПК РФ документы, полученные посредством факсимильной, электронной или иной связи, в том числе с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а также документы, подписанные электронной подписью или иным аналогом собственноручной подписи, допускаются в качестве письменных доказательств в случаях и в порядке, которые установлены настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами или договором либо определены в пределах своих полномочий Верховным Судом Российской Федерации.

Заявитель не указал случаи, установленные  Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами или договором либо Верховным Судом Российской Федерации, которые бы позволили опираться на информацию из сети Интернет как на доказательство.

Ходатайство об осмотре сайта как вещественного доказательства податель жалобы также не заявлял.

Между тем, в силу статьи 10 АПК РФ любое доказательство подлежит непосредственному исследованию судом и суд не вправе опираться на доказательства, которые не были раскрыты лицами, участвующими в деле и исследованы судом  в судебном заседании.

Кроме того, по смыслу данных возражений податель жалобы приводит продажную цену сходного с оцениваемыми участками земельного участка, тогда как предметом оценки являлось право аренды земельных участков.

Ссылаясь на завышение процента износа, заявитель противопоставляет данным оценщика данные технического паспорта.

Однако оценщиком производилось визуальное обследование объектов оценки. А технические паспорта (в частности паспорта на столярный цех, деревообрабатывающий цех о которых говорит податель жалобы) составлены  по состоянию на декабрь 2006 года, тогда как оценка осуществляется по состоянию на 2014 год.

Нарушений, которые бы могли существенно занизить цену оцениваемых объектов (за исключением объекта незавершенного строительства № 1), суд не установил.

Остальные замечания находятся в пределах погрешности, которая неизбежно будет иметь место при определении цены оценщиком, а не по результатам конкретной сделки.

При этом заявитель не представил достоверных доказательств иной, более высокой цены объектов оценки.

В отношении объекта незавершенного строительства № 1 суд апелляционной инстанции соглашается с подателем жалобы о наличии в отчете об оценке Девятковым В.А. существенного недостатка, который мог повлиять на результат оценки.

Так, оценщик исходил из степени готовности объекта 58% в соответствии с данными технического паспорта по состоянию на март 2008 года, в связи с чем сделал корректировку в размере 0,58 на наличие или отсутствие отдельных конструктивных элементов, инженерного оборудования и пр. (отчет оценщика страница 86).

Однако в дело представлено письмо генерального директора ООО «Карсико Лес» № 61 от 24.04.2014 года, согласно которому готовность объекта составляет 98%.

К тому же лица, участвующие в деле, не отрицали, что здание даже фактически эксплуатировалось определенное время, хотя и не было сдано в эксплуатацию в установленном законом порядке. Это подтверждают и фотографии здания.

Указанное обстоятельство могло существенно повлиять на результат оценки в сторону его занижения.

Вместе с тем  суд апелляционной инстанции не видит основания для назначения судебной экспертизы и в части этого объекта недвижимости по следующей причине:

Как следует из отчета, составленного оценщиком  Девятковым В.А., оценка осуществлялась затратным подходом, то есть учитывались расходы, которые мог бы понести заинтересованный инвестор при создании аналогичного объекта недвижимости.

От применения сравнительного подхода оценщик отказался в связи с отсутствием  данных о сделках продажи недвижимого имущества аналогичного оцениваемому (лист отчета 48).

  Как следует из отчета № 9 от 28.04.2014 года, составленного ООО «Инвестсервис-Тюмень»,  на который сослался податель жалобы, данный оценщик при оценке объекта незавершенного строительства № 1  также отказался от использования метода сравнительных продаж  из-за отсутствия аналогов объекта оценки по причине пассивности рынка по местоположению объекта и специфичности объекта оценки (том 67 лист дела 84).

Этот оценщик также использовал исключительно затратный  подход.

То есть у суда отсутствуют доказательства спроса на  указанный объект недвижимости. Напротив, указанные отчеты подтверждают отсутствие спроса.

Предложенная оценщиками цена отражает лишь то, сколько придется затратить, чтобы построить аналогичный объект, но она никаким образом не доказывает, что за эту цену этот конкретный объект согласится купить реальный покупатель.

Между тем, целью определения начальной продажной цены судом является реализация объекта недвижимости в разумный срок.

При этом срок экспозиции реализуемого объекта ограничен, поскольку в течение срока конкурсного производства объект не только должен быть продан, но также должны быть установлены требования кредиторов и осуществлены расчеты с кредиторами.

С  учетом отсутствия доказательств спроса на этот объект, только занижение начальной продажной цены по сравнению с ценой постройки объекта позволит определить его рыночную цену, то есть цену, за которую разумный покупатель согласиться приобрести данный объект.

Установление такой рыночной цены будет осуществляться в ходе торгов.

В то же время  назначение судебной экспертизы в такой ситуации будет нецелесообразным, так как по ее результатам в  отсутствие аналогов на рынке вновь будет установлена цена создания объекта, аналогичного оцениваемому, а не цена, за которую объект согласиться купить разумный покупатель.

Данные выводы подтверждаются также следующим:

Как указали представители конкурсного управляющего и банка, 25.03.2015 года в газете «Северный вариант» № 12 ошибочно (до принятия апелляционной жалобы) была дана публикация о реализации залогового имущества  должника по цене, утвержденной судом первой инстанции, в том числе в отношении спорного объекта.

Однако никто из заинтересованных лиц ни на дату проведения торгов, ни по состоянию на дату судебного заседания к конкурсному управляющему не обратился.

Эти пояснения подтверждаются представленной в дело публикацией и подателем жалобы не опровергнуты.

При таких обстоятельствах  у суда отсутствуют основания для назначения судебной экспертизы стоимости залогового имущества.

Реальная рыночная стоимость имущества будет скорректирована по результатам проведения торгов.

Спора по цене у залоговых кредиторов не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 272  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Тюменской области от 25 февраля 2015 года по делу № А70-13297/2013 (судья Доронин С.А.), вынесенное по результатам рассмотрения заявления конкурсного управляющего Баськова Евгения Степановича об утверждении начальной цены продажи имущества, находящегося в залоге ПАО «Ханты-Мансийский Банк Открытие» и общества с ограниченной ответственностью «Карсикко Трейд» в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Карсикко Лес» (ОГРН 1058600309130, ИНН 8622011108) оставить без изменения, апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3369/2015) общества с ограниченной ответственностью «БизнесАктив» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.В. Зорина

Судьи

М.В. Смольникова

Н.В. Тетерина