Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2015 по делу n А70-12706/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

дома № 112 и им был заключён договор управления многоквартирным домом (том 2 л. 152-160, том 3 л. 1-21).

            В соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет и не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения проводит открытый конкурс.

            В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 ГК РФ.

            Согласно части 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 Кодекса (лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи), и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

            По смыслу части 13 статьи 161 ЖК РФ, пунктов 3, 39 Правил № 75 открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом не должен проводиться лишь при условии, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме не только приняли, но и реализовали в соответствии с законом свое решение о выборе способа управления этим домом.

            Реализация принятых собственниками решений осуществляется посредством заключения с управляющими компаниями договоров на управление многоквартирными домами, при этом такие договоры должны быть заключены большинством собственников помещений в многоквартирном доме.

            Применительно к многоквартирному дому, в отношении которого получено разрешение на ввод в эксплуатацию и жилые (нежилые) помещения которого не зарегистрированы на праве собственности за гражданами и иными лицами, действует порядок выбора управляющей организации, установленный частью 14 статьи 161 ЖК РФ.

Следовательно, заключённый застройщиком с ООО «Квартал-Сервис» 02.04.2014 договор управления многоквартирным домом подтверждает то, что последнее являлось управляющей организацией, однако таковой оно в силу прямого указания части 14 статьи 161 ЖК РФ было лишь до проведения конкурса, соответственно оспариваемыми торгами её права не могли быть нарушены. Заключение данного договора ОАО «Мостострой-11» именно как застройщиком, а не как собственником помещений подтверждается тем, что он именуется по тексту договора «Застройщик», в пункте 1.2 указано за заключение договора в интересах участников долевого строительства, наличием в пункте 4.2 ссылки на часть 14 статьи 161 ЖК РФ.

Ссылка ООО «Квартал-Сервис» на то, что было проведено собрание, на котором в качестве управляющей компании было выбрано ООО «Квартал-Сервис», 02.04.2014 заключен договор на управление (том 3 л. 79-108), тем самым, собственники помещений осуществили выбор способа управления домом и реализовали его, несостоятельна.

            Выбор способа управления многоквартирным домом регламентирован статьей 161 ЖК РФ.

            Согласно части 3 данной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

            Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией (часть 2 статьи 161 ЖК РФ).

            По смыслу приведенной нормы права полномочия по выбору способа управления многоквартирным домом возложены на собственников помещений, расположенных в многоквартирных домах, данный выбор должен быть сделан на общем собрании таковых.

Вместе с тем, по состоянию на день выдачи акта ввода в эксплуатацию (02.04.2014) право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме по адресу: г. Тюмень, ул. Депутатская, 112, ни за кем зарегистрировано не было. Доказательств того, что в тот же день, когда был выдан акт ввода в эксплуатацию, дольщики приняли помещения от застройщика по передаточному акту или иному документу о передаче, провели общее собрание и выбрали способ управления многоквартирным домом и управляющую компанию не имеется. Так, Маликова О.В. приняла квартиру № 253 по акту от 03.03.2014 (том 8 л. 60).

Аналогичные договоры между собственниками и ООО «Квартал-Сервис», только датированные 03.04.2014 (том 8 л. 19-59), 10.06.2014 (том 4 л. 63-67), 16.06.2014 (том 4 л. 58-62), также не позволяют признать ООО «Квартал-Сервис» управляющей организацией.

   Как указывалось выше, выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

            Между тем, допустимых доказательств того, что ООО «Квартал-Сервис» было выбрано управляющей организацией в отношении спорного многоквартирного жилого дома в соответствии с требованиями действующего жилищного законодательства, не представлено.

            Так, не представлено решение общего собрания собственников помещений дома № 112 по ул. Депутатская в г. Тюмени, на котором собственники помещений выбрали способ управления – управляющая организация, в качестве управляющей организацией в отношении данного дома определили ООО «Квартал-Сервис».

            В силу действующего законодательства право собственности на помещения в многоквартирном доме возникает с момента регистрации права собственности на них в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что жилой дом № 112 введен в эксплуатацию 02.04.2014, следовательно, в силу действующего законодательства только с этой даты жилые и нежилые помещения дома по актам приема-передачи начали передаваться участникам строительства, у застройщика возникло основание для регистрации за собой помещений, соответственно, учитывая сроки регистрации и необходимые для этого документы, регистрация права собственности на помещения в доме осуществлялась позднее.

Таким образом, на указанную ООО «Квартал-Сервис» дату - 02.04.2014, если и проводилось собрание владельцев квартир и нежилых помещений в доме, но не их собственников, как то требуется.

Как уже отмечено выше, наличие между ООО «Квартал-Сервис» и ОАО «Мостострой-11» договора управления многоквартирным жилым домом от 02.04.2014, также не означает, что ООО «Квартал-Сервис» применительно к положениям статьи 161 ЖК РФ является управляющей организацией спорного дома, поскольку данный договор заключен в соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ, с ОАО «Мостострой-11» как застройщиком, который обязан обеспечивать управление построенным многоквартирным домом после ввода в его эксплуатацию, а не как собственником помещений в доме (право собственности на помещения за обществом зарегистрировано позже).

На основании данного договора между ООО «Квартал-Сервис» и собственниками помещений в спорном доме впоследствии не могли возникнуть отношения по управлению домом, так как выбор способа управления относится к компетенции общего собрания собственников. Поэтому договоры от 25.06.2014, заключённые между ОАО «Мостострой-11» как собственником помещений и ООО «Квартал-Сервис», в отсутствие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не подтверждают статус последнего как управляющей организации (том 9 л. 101-151). Кроме того, о выборе способа управления и управляющей организации орган местного самоуправления до подведения 31.07.2014 итогов конкурса уведомлен не был.

ОАО «Мостострой-11» как застройщик, а затем как собственник ряда помещений в спорном доме, зная о необходимости выбора в установленном жилищным законодательством порядке способа управления многоквартирным домом и управляющей организации, свое право не реализовало. Довод истцов о неуведомлении о проведении конкурса не принимается во внимание, так как сроки, в течение которых орган местного самоуправления обязан совершить такие действия, определён в пункте 13 статьи 161 ЖК, о чём обществам должно быть известно, следовательно, учитывая публичность торгов, они имели возможность отслеживать информацию о конкурсе на сайте торгов Российской Федерации в сети Интернет.

При таких обстоятельствах проведением оспариваемого конкурса права ОАО «Мостострой-11», в том числе право на выбор управляющей компании нарушены быть не могут.

            ООО «Квартал-Сервис», являясь специализированной организацией, осуществляющей управление многоквартирными домами, должно знать установленный законом порядок выбора способа управления многоквартирным домом посредством проведения общего собрания собственником помещений в таком доме, и не могло не знать, что такое собрание собственниками помещений в спорном доме не проводилось, в связи чем общество не является управляющей организацией этого дома по смыслу статьи 161 ЖК РФ, имело возможность отслеживать на официальном сайте торгов Российской Федерации в сети Интернет информацию о проведении конкурсов по выбору управляющих организаций многоквартирных домов в г. Тюмени, и при желании принять участие в оспариваемом конкурсе. Иного не доказано.

   В связи с этим намерение ООО «Квартал-Сервис» участвовать в оспариваемом конкурсе, о чем указано в дополнении к жалобе общества, и неподача им заявки на участие в связи с тем, что как утверждает общество, Департаментом допущены нарушения порядка уведомления о конкурсе по выбору управляющей организации в отношении спорного дома, не свидетельствует о заинтересованности общества в оспаривании конкурса № КО-026/14 применительно к положениям статей 12, 449 ГК РФ, статьи 4 АПК РФ.

   В связи с изложенным, ООО «Квартал-Сервис» и ОАО «Мостострой-11» нельзя признать лицами, заинтересованными в смысле статей 12, 449 ГК РФ, статьи 4 АПК РФ в признании оспариваемого конкурса недействительным, чьи права в сфере предпринимательской деятельности нарушены, кроме того, их права не могут быть восстановлены посредством удовлетворения исковых требований.

Поскольку способ управления многоквартирным домом № 112 на общем собрании собственников помещений дома в установленном законом порядке выбран не был, действия Департамента, выразившиеся в проведении оспариваемого конкурса, соответствуют требованиям действующего законодательства (в частности требованиям пункта 3 Правил № 75).

ОАО «Мостострой-11», как собственник помещений в спорном доме, не лишено возможности воспользоваться правом на выбор способа управления домом, в том числе конкретной управляющей организации, инициировав проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме до 15.09.2015, что согласно пункту 8.2 договора управления с ООО «ЖЭУ-9» повлечёт расторжение договора, заключённого по результатам торгов. Коль скоро с 15.09.2014 именно ООО «ЖЭУ-9» осуществляет управление многоквартирным домом в г. Тюмени по ул. Депутатская, 112, собственники помещений обязаны оплатить его услуги. ООО «Квартал-Сервис» договоры с ресурсоснабжающими организациями расторгло, документы, касающиеся дома, по актам передало ООО «ЖЭУ-9», управление не осуществляет, соответственно на получение платы с собственников помещений претендовать не может. Поэтому, даже если признать права истцов нарушенными, то удовлетворение заявленного в рамках настоящего спора требования к их восстановлению не приведёт.

Вопреки позиции ОАО «Мостострой-11», изложенной в жалобе, по смыслу статьи 46 АПК РФ удовлетворение его процессуального ходатайства о вступлении в дело в качестве соистца судом первой инстанции, не влечет автоматического признания его лицом, заинтересованным в оспаривании конкурса № КО-026/14 и не означает, что суд признал права общества нарушенными.

Нарушений судом первой инстанции положений части 8 статьи 46 АПК РФ судом апелляционной инстанции не установлено.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что несоблюдение Департаментом сроков проведения конкурса не только не нарушает права истцов, но и позволяло им в течение более длительного времени, нежели предоставлено Правилами № 75, обеспечить выбор собственниками помещений в спорном доме способа управления и уведомить об этом орган местного самоуправления.

            Поскольку заинтересованность в оспаривании торгов истцами не доказана, что является самостоятельным основанием для отказа в иске, их доводы о нарушении порядка проведения торгов и представленные в их обоснования доказательства не подлежат исследованию и оценке судом.

ООО «Квартал-Сервис» не обосновало, каким образом допущенные, по его мнению, процессуальные нарушения, выразившиеся в том, что суд первой инстанции не переходил к стадии исследования доказательств, их оглашению, стадии прений, привели к принятию неправильного решения. Возможность обосновать свою позицию по делу у ООО «Квартал-Сервис» имелась.

Доводы ООО «Квартал-Сервис» и ОАО «Мостострой-11», изложенные в жалобах? отклоняются судом апелляционной инстанции по мотивам, приведенным выше.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционных жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в связи с отказом в её удовлетворении, относятся на подателей жалоб в порядке статьи 110 АПК