Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2015 по делу n А75-1789/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

19 мая 2015 года

                                               Дело №  А75-1789/2014

Резолютивная часть постановления объявлена  14 мая 2015 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 мая 2015 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Сидоренко О.А.,

судей  Золотовой Л.А., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Плехановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3771/2015) Администрации города Нижневартовска на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 15.01.2015 по делу № А75-1789/2014 (судья Неугодников И.С.), принятое по иску Администрации города Нижневартовска (ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896) к Гаражно-строительному кооперативу «Росич автосервис» (ОГРН 1028600954733, ИНН 8603091595) о взыскании 1 405 126 руб. 94 коп.,

судебное разбирательство проведено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

установил:

Администрация города Нижневартовска (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к Гаражно-строительному кооперативу «Росич автосервис» (далее – ответчик, ГСК «Росич автосервис») о взыскании 1 405 126 руб. 94 коп. по договору № 168-АЗ от 12.05.2008 аренды земельного участка, в том числе 1 234 234 руб. 66 коп. - основной долг за период с 01.01.2012 по 31.12.2013, 170 892 руб. 28 коп. - договорной неустойки за период с 10.07.2012 по 05.02.2014.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 15.01.2015 по делу № А75-1789/2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что договор аренды земельного участка от 12.05.2008 № 168-АЗ заключен между Администрацией и ГСК «Росич автосервис», а не с множественностью лиц на стороне арендатора. Податель жалобы ссылается на то, что разделение земельного участка на отдельные участки под гаражами ГСК «Росич автосервис» не произведено, следовательно, ответчик несет ответственность за использование земельного участка в соответствии с условиями договора аренды. По убеждению подателя жалобы, после отчуждения недвижимого имущества арендатор земельного участка остается обязанным по договору, а следовательно отвечает за уплату арендных платежей и выполнение иных принятых на себя обязательств.  

В письменном отзыве ГСК «Росич автосервис» возразило на доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации   также в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, установил следующие обстоятельства.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 12.05.2008 № 168-АЗ (далее - договор, т. 1 л.д. 17-19), согласно которому истец сдает, а ответчик принимает в аренду земельный участок площадью 2,0924 га., кадастровый № 86:11:0102008:0138, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, ул. Маршала Жукова, 17 в квартале по ул. Мира в целях использования под существующие объекты: двухэтажный гаражный комплекс, два овощехранилища.

Срок аренды установлен с 12.05.2008 по 11.05.2038 (пункт 1.3 договора).

Пунктом 2.9. договора установлено, что пересмотр неверно произведенного расчета арендной платы допускается не более чем за три предшествующих года. В случае переплаты арендной платы денежные суммы, уплаченные сверх расчетных, засчитываются в оплату будущего периода.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что следует из содержания выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 21).

19.06.2012 главным специалистом отдела муниципального земельного контроля управления земельными ресурсами Департамента муниципальной собственности и земельных ресурсов проведено обследование и составлен акт № 258 (т. 1 л.д. 26), в котором указано, что в границах земельного участка размещен существующий двухэтажный гаражный комплекс, два подземных овощехранилища. В 6 гаражных боксах организована работа автомойки (вывеска отсутствует) и станции технического обслуживания, шиномонтаж. Участок огражден, действует контрольно-пропускной пункт.

14.02.2013 главным специалистом отдела муниципального земельного контроля управления земельными ресурсами Департамента муниципальной собственности и земельных ресурсов проведено обследование и составлен акт № 42 (т. 1 л.д. 24, 25), в котором указано, что в границах земельного участка размещен существующий двухэтажный гаражный комплекс, два подземных овощехранилища. Деятельности по оказанию услуг населению в гаражных боксах не выявлено. Участок огражден, действует контрольно-пропускной пункт.

На основании акта обследования земельного участка от 19.06.2012 № 258 истец произвел перерасчет арендной платы с 30.09.2010 по 13.02.2013 (до даты предшествующей составлению акта от 14.02.2013 № 42 обследования земельного участка).

Учитывая, что при заключении договора аренды в расчете применялся коэффициент переходного периода - 0,1, предусмотренный для вида разрешенного использования земельного участка «земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок», подвид «в составе гаражных кооперативов, индивидуальные» (при подобном расчете годовой размер арендной платы составляет 48 736 руб. 52 коп.), а при перерасчете применен более высокий коэффициент переходного периода - 1,0 предусмотренный для вида разрешенного использования земельного участка «земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок», подвид «сервисного обслуживания, производственные» (при подобном расчете годовой размер арендной платы составляет 487 365 руб. 16 коп.), Администрация города Нижневартовска пришла к выводу о недополучении арендной платы.

Сложившаяся ситуация явилась причиной предъявления иска в арбитражный суд.

15.01.2015 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры принято решение, которое обжаловано Администрацией в апелляционном порядке.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Суд первой инстанции правильно квалифицировал правоотношения сторон как арендные, подлежащие регулированию параграфом 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В материалы дела представлен технический паспорт на здание Автомойка с гаражными боксами (лит. Ж) по состоянию на 15.04.2009 (т. 1 л.д. 91-104), где в экспликации указано:

- помещение № 1001 имеет общую площадь 224,9 кв.м. и состоит из кабинета, бара, туалета, автомойки,

- помещение № 1002 имеет общую площадь 87,3 кв.м. и состоит из двух гаражей,

- помещение № 1003 имеет общую площадь 90,0 кв.м. и состоит из одного гаража.

Так же в материалы дела представлено два технических паспорта на здание Овощехранилища № 1 (лит. Б) (т. 1 л.д. 105-118) и Овощехранилища № 2 (лит. В) (т. 1 л.д. 119-131).

Помещение № 1001, общей площадью 224,9 кв.м., в состав которого входит автомойка, принадлежит Тамояну А.Т. с 16.05.2012, что следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 147, повторно т. 2 л.д. 51) и свидетельства о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 89, повторно т. 2 л.д. 21).

Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с абзацем 2 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из материалов дела, собственником автомойки ГСК «Росич автосервис» не является.

На основании вышеприведенных норм права Тамоян А.Т., став собственником помещений, в силу закона приобрел право пользования земельным участком.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности истцом использования земельного участка под объектами сервисного обслуживания именно ответчиком, в связи с чем при расчете размера подлежащей внесению ответчиком размера арендной платы неправомерно применять коэффициент переходного периода - 1,0, предусмотренный для вида разрешенного использования земельного участка «земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок», подвид «сервисного обслуживания, производственные».

Пунктом 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Из пояснений ГСК «Росич автосервис» следует, что имеются еще по крайне мере три собственника недвижимого имущества, размещенного на арендуемом земельном участке (Макидонов С.В., Тамоян А.Т., ООО «А-Сервис»), в подтверждение чего в материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 144-147). Данное обстоятельство подтверждено так же актом обследования земельного участка от 10.10.2014 № 299 (т. 2 л.д. 96 - 98).

Следовательно, земельным участком пользуются как минимум четыре лица: Гаражно-строительный кооператив «Росич автосервис», Макидонов С.В., Тамоян А.Т., ООО «А-Сервис», которые и должны оплачивать пользование землей, исходя из долевого характера обязательства.

Суд первой инстанции пришел к данному выводу, так как ответчик по настоящему делу является некоммерческим юридическим лицом, исходя из содержания пункта 2.1. Устава Гаражно-строительного кооператива «Росич автосервис», где предусмотрено, что кооператив создан как некоммерческое юридическое лицо с целью удовлетворения потребностей членов кооператива по строительству и содержанию индивидуальных гаражных боксов, индивидуальных ячеек в овощехранилище, автостоянок.

Суд апелляционной инстанции находит правомерным вывод суда первой инстанции об отсутствии задолженности по арендным платежам за указанный в иске период времени на основании следующего.

Размер арендной платы за 2011, 2012 и 2013 годы, без учета перерасчета составлял 12 184 руб. 13 коп. 1 квартал, или 48 736 руб. 52 коп. в год. Истец указал данный размер в исковом заявлении, а так же в прилагаемых справках (т. 1 л.д. 7 оборотная сторона, т. 2 л.д. 15, 16, 17, 84).

Гаражно-строительным кооперативом «Росич автосервис» в 2010 году была внесена арендная плата за пользование спорным земельным участком в размере 264 988 руб. 00 коп., а всего за период с марта 2010 года по 2014 год внесено арендной платы в размере 318 072 руб. 10 коп., что подтверждается представленными копиями платежных поручений (т. 1 л.д. 75, 76, 77, 78, 79, 80) и данными расчетов задолженности (в расчетах отражены два последних платежа) (82 808 руб. 93 коп. + 49 685 руб. 35 коп. + 66 247 руб. 14 коп. + 66 247 руб. 14 коп. + 13 715 руб. 28 коп. + 39 368 руб. 26 коп. = 318 072 руб. 10 коп). Фактически в 2010 году возникла серьезная переплата, которой хватило на то, что бы в 2011 и 2012 годах не осуществлять внесение платежей по аренде, так как излишне перечисленные денежные платежи были засчитаны в счет «будущих периодов». С учетом сделанного ответчиком заявления о пропуске срока исковой давности долг