Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2015 по делу n А75-8152/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

16 марта 2015 года

                                                    Дело №   А75-8152/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 марта 2015 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Шиндлер Н.А.

судей  Лотова А.Н., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Плехановой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-669/2015) Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 04.12.2014 по делу №  А75-8152/2014 (судья Козицкая И.А.)

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма (ОГРН 1028601443199, ИНН 8608000070)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания Ямал Альянс» (ОГРН 1118905003579, ИНН 8905049487)

о взыскании 3 332 647 рублей 50 копеек и расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания Ямал Альянс» - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания Ямал Альянс» (далее  -  ООО «Инвестиционная строительная компания Ямал Альянс», ответчик) о взыскании  3 332 647 руб. 50 коп., из которых: 3 212 500 руб. основного долга, 120 147 руб. 50 коп. пени, а также о расторжении договора аренды № 3618 от 07.12.2012, заключенного между истцом и ответчиком.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор № 3618 от 07.12.2012 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенный между истцом и ответчиком; взыскать с ответчика сумму основного долга в размере 1 606 250 руб. и пени в размере 58 748 руб.

Руководствуясь статьей 49 АПК РФ, суд первой инстанции принял указанное уточнение исковых требований как не противоречащее действующему законодательству и не нарушающее права других лиц.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 04.12.2014 по делу №  А75-8152/2014 исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Инвестиционная строительная компания Ямал Альянс» в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма взыскано  1 664 998 руб. 60 коп., из которых: 1 606 250 руб. основного долга, 58 748 руб. неустойки. Решено в случае неисполнения решения суда взыскать с ООО «Инвестиционная строительная компания Ямал Альянс» в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма проценты за пользование чужими денежными средствами из расчета 8,25 % годовых, начисляемые на взыскиваемую настоящим решением суда денежную сумму в размере 1 664 998 руб. 60 коп., начиная с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения. Со дня частичного исполнения решения суда указанные проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению на оставшуюся сумму долга. С ООО «Инвестиционная строительная компания Ямал Альянс» в федеральный бюджет взыскано 29 650 руб. государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Возражая против принятого судебного акта в части отказа в удовлетворении исковых требований, комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 04.12.2014 по делу №  А75-8152/2014 изменить, удовлетворив исковые требования в полном объёме.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на необоснованность отказа суда первой инстанции в удовлетворении требования о расторжении договора № 3618 от 07.12.2012.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые в порядке статьи 123 АПК РФ о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ суд счёл возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

07.12.2012 между комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма  (арендодатель) и ООО «Инвестиционная строительная компания Ямал Альянс» (арендатор) заключён договор аренды № 3618 находящегося в государственной собственности земельного участка от 07.12.2012, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 86:17:0010111:40 находящийся в по адресу: город Когалым, 11 микрорайон, для использования в целях под строительство двух многоквартирных жилых домов в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющийся его неотъемлемой частью, общей площадью 1,5597 га (л.д. 26-29).

В силу пункта 2.1. договора № 3618 от 07.12.2012, срок аренды земельного участка устанавливается с 07.12.2012 по 06.12.2015 и составляет три года.

В соответствии с пунктом 3.1. договора № 3618 от 07.12.2012 размер арендной платы за участок за 3 года составляет 19 275 000 руб.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению аренной платы по договору № 3618 от 07.12.2012, обратился в суд с настоящим иском о взыскании 1 606 250 руб. задолженности за период с 10.12.2013 по 10.04.2014, 58 748 руб. неустойки за период с 11.04.2013 по 10.07.2014 и о расторжении договора № 3618 от 07.12.2012.

04.12.2014 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры принято решение, являющееся предметом апелляционного обжалования в части отказа в удовлетворении искового требования о расторжении договора № 3618 от 07.12.2012.

При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку лица, участвующие в деле, не заявили возражений против проверки судебного акта в части, в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений обжалуемое решение проверено лишь в части отказа в удовлетворении искового требования о расторжении договора № 3618 от 07.12.2012 в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения и удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пункт 3 статьи 619 ГК РФ также предусматривает возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды.

В пункте 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, определенных частью 2 статьи 452 ГК РФ.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в случае если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

При этом, как разъяснено в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

По смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

Исходя из положений статей 450, 619 ГК РФ, расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны и, несмотря на предупреждение, обязательства так и не исполнены стороной добровольно.

Суд апелляционной инстанции полагает обоснованным утверждение суда первой инстанции о том, что письменное предупреждение арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства направлено на добровольное устранение нарушений со стороны ответчика и, как следствие, сохранение арендных отношений, в случае такого устранения.

По этой причине, усмотрев в действиях арендатора какие-либо нарушения, действуя добросовестно и разумно, арендодатель должен уведомить обо всех этих нарушениях арендатора в форме предупреждения о надлежащем исполнении обязательства. А в случае уклонения арендатора от надлежащего исполнения - предъявить требование о расторжении договора в качестве последствия недобросовестного поведения арендатора.

Таким образом, предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства должны содержать требования по всем допущенным со стороны арендатора нарушениям. В противном случае цели досудебного урегулирования спора не достигаются, а досудебный порядок не может считаться соблюденным.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, установленного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, истец представил копию уведомления от 17.04.2014 № 2-ИСХ-642 и доказательства направления его ответчику.

В уведомлении от 17.04.2014 № 2-ИСХ-642 комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма, ссылаясь на существенное нарушение условий договора аренды (несвоевременную оплату арендных платежей), предложил ответчику погасить образовавшуюся задолженность в сумме 3 815 666 руб. 67 коп., представить доказательства оплаты долга.

Одновременно, комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма предложил ООО «Инвестиционная строительная компания Ямал Альянс» обратиться к истцу с письмом о расторжении договора № 3618 от 07.12.2012, указав, что в противном случае истец вынужден будет обратиться в суд для принудительного взыскания задолженности и расторжения данного договора.

Исходя из содержания уведомления, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что предложение о надлежащем исполнении обязательства, указанное в уведомлении от 17.04.2014 № 2-ИСХ-642, мотивировано нарушением сроков внесения арендных платежей.

Однако в данном уведомлении не установлен разумный срок арендатору для устранения выявленных