Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2015 по делу n А70-9509/2011. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

регистрации своих прав на спорные объекты недвижимости, и имел своей целью преодолеть требования, установленные пунктом 4 статьи 25 Закона о регистрации.

Как следует из материалов дела, земельный участок под строительство спорного объекта был предоставлен должнику на основании договора аренды, срок действия которого истёк, а соглашение от 01.08.2012 о продлении срока действия с 01.08.2012 по 31.12.2014  не зарегистрировано в уставленном порядке (т. 379 л.д. 29-28).

Однако отсутствие у должника документов, необходимых для государственной регистрации его права собственности на спорный объект, не может являться основанием для признания за ним этого права в обход правил ГК РФ  о возникновении права собственности на вновь созданные объекты недвижимого имущества (постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 4464/12 по делу № А51-2921/2011).

Поэтому должник как лицо, не ставшее собственником в установленном законом порядке, не вправе требовать признания за ним права собственности.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что в целях государственной регистрации прав на недвижимость правовое значение имеет наличие прав на земельный участок до момента ввода здания в эксплуатацию, а последующее продление договора аренды в целях регистрации прав на недвижимость по смыслу закона не требуется.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 6 и 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление № 54) право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок.

Так, согласно пункту 7 в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Закона о регистрации право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Закона о регистрации право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Закона о регистрации). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Как указывалось выше и следует из материалов дела, для строительства жилого комплекса, расположенного в г. Тюмени, ул. Евгения Богдановича, ГП-6-1, должник вместе с ОАО «Тюменское региональное агентство экономической безопасности» и ООО «Рекламная компания «АСУС» объединил свои усилия по договору № 18 от 18.04.2006 для строительства жилого комплекса (т. 379 л.д. 19-22).

Как усматривается из указанного договора и дополнительного соглашения от 08.05.2009 к нему земельный участок, на котором осуществлено строительство, принадлежит на праве собственности ООО «Рекламная компания «АСУС» (исполнителю-дольщику).

И именно данное лицо, оставаясь зарегистрированным собственником, внесло его в совместную деятельность под строительство, указав, что внесение осуществляется на основании договора аренды (дополнительное соглашение от 08.05.2009).

При этом на основании договора аренды земельного участка от 14.05.2009 (т. 379 л.д. 29) ООО «Рекламная компания «АСУС» (арендодатель) передал ООО «ДСК «Союз-2000» (арендатор)  в аренду земельный участок площадью 5773 кв.м, расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Широтная-Пермякова, объездная дорога-район МЖК, уч. № 59, сроком действия до 01.08.2012 (в редакции соглашений от 14.05.2011, 30.12.2011).

Соглашением от 01.08.2012 (т. 379 л.д. 27), не зарегистрированным в установленном порядке, арендодатель и арендатор продлили срок действия договора аренды земельного участка до 31.12.2014.

В обоснование своего права собственности конкурсный управляющий представил соглашения о распределении долей в праве общей собственности № 6-1 (2) от 01.08.2006 и № 6-1 (1, 2, 3) от 29.12.2012 (т. 379 л.д. 23-24), согласно которым помещения в построенном доме были распределены между должником и ООО «Рекламная компания «АСУС».

Таким образом, если конкурсный управляющий полагает, что у должника возникло право на спорные помещения в силу того, что именно сам должник является застройщиком как арендатор земельного участка, то он был обязан обосновать, на каком основании должник распорядился иными помещениями, переданными ООО «Рекламная компания «АСУС» с нарушением положений Закона о банкротстве из конкурсной массы вне очереди.

Если же конкурсный управляющий полагает, что лицом, имеющим все права на земельный участок и, соответственно, застройщиком, получившим права на возведенный объект недвижимости, стало ООО «Рекламная компания «АСУС» как собственник земельного участка, а право собственности должника является производным и перешло к должнику на основании соглашения о распределении долей в общей собственности, то в этом случае право собственности у должника не могло возникнуть по следующим причинам:

- общее право собственности на земельный участок у должника и ООО «Рекламная компания «АСУС» не регистрировалось;

- передача спорных помещений от ООО «Рекламная компания «АСУС» к должнику в качестве надлежащего исполнения договорных обязательств не осуществлялась, поскольку данные помещения фактически находятся во владении Абатуровой Г.Г. и Михалёвой Л.В. и используются последними.

Доказательств, опровергающих факт владения помещениями Абатуровой Г.Г. и Михалёвой Л.В., конкурсный управляющий не представил.

Суд апелляционной инстанции полагает, что в данном случае для разрешения заявленного спора не имеет значения, является ли договор от 18.04.2006 № 18 на строительство жилого комплекса договором о совместной деятельности (пункт 7 Постановления № 54) или это фактически смешанный договор о купле-продаже будущей недвижимости в обмен на выполнение подрядных работ (пункт 6 Постановление № 54), поскольку и в том и в другом случае между застройщиком (как собственником земельного участка) и другими участниками договора возникли лишь обязательственные правоотношения и поскольку общее право собственности не регистрировалось, остальные участники совместной деятельности выступают лишь лицами, имеющими право требовать от застройщика исполнения обязательства по передаче помещений взамен предоставленного, то есть передачи им вещи для последующей регистрации права собственности.

А если допустить, что в настоящем деле может быть применён подход, изложенный в Постановлении Президиума ВАС РФ от 11.03.2014 года № 16768/13, по смыслу которого лицо, построившее дом на чужом земельном участке, заключая договор купли-продажи с участником строительства, фактически передаёт права требования покупателя будущей недвижимости к собственнику (арендатору) земельного участка, то должник в этом случае должен вообще считаться выбывшим из обязательства.

Таким образом, конкурсным управляющим представлены взаимоисключающие (с точки зрения оснований возникновения права) документы, на основании которых суд не вправе признавать право собственности за должником.

То обстоятельство, что суд вышестоящей инстанции отнёс спорные помещения к конкурсной массе должника, не может служить основанием для удовлетворения заявленных требований.

Понятие конкурсной массы дано исключительно в целях применения Закона о банкротстве и это понятие не влияет на основания и на момент возникновения вещных прав, которые регулируются нормами ГК РФ.

Целью формирования конкурсной массы является сбор любого имущества и имущественных прав в целях последующего обращения взыскания на него. И в этом смысле в конкурную массу может быть включено и то имущество, на которое должник претендует, и право на которое будет зарегистрировано конкурсным управляющим впоследствии.

В отношении требования о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности за Михалёвой Л.В. (т. 380 л.д. 35)  суд апелляционной инстанции указывает следующее.

Основанием для регистрации права за Михалёвой Л.В. послужил отменённый судебный акт – определение Арбитражного суда Тюменской области от 06.08.2013 (т. 380 л.д. 37-53).

Поэтому  погашение записи о регистрации  права должно было осуществляться в процессуальном порядке  на основании статьи 326 АПК РФ при наличии заявления заинтересованного лица.

Вещным спором такое требование не является и удовлетворению не подлежит.

Вещный спор о праве между  должником и Михалёвой Л.В. отсутствует, поскольку за последней  право было зарегистрировано на основании его  договора с должником.

К случаям, урегулированным в пункте 52 Постановления 10/22,  данная ситуация не относится.

Исходя из сказанного требования конкурсного управляющего не могут быть удовлетворены.

Апелляционная жалоба конкурсного управляющего по существу не содержит доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных конкурсным управляющим требований.

Доводы жалобы конкурсного управляющего направлены на совместное рассмотрение судом данных его требований с другими требованиями об истребовании спорных нежилых помещений из чужого незаконного владения.

Данные доводы жалобы суд апелляционной инстанции не принимает по следующим основаниям.

Апелляционный суд не принимает и не рассматривает по существу изложенное в требовательной части апелляционной жалобы ходатайство об объединении требований в одно производство, так как в силу части 3 статьи 266 АПК РФ в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении нескольких требований, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

На момент вынесения обжалуемого определения 12.12.2014 в производстве арбитражного суда отсутствовали принятые судом требования конкурсного управляющего об истребовании нежилых помещений у Абатуровой Г.Г. и Михалёвой Л.В.

Как указывает сам конкурсный управляющий, суд принял к производству данные требования определениями от 19.12.2014.

Кроме этого,  из информации, размещённой на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ (картотека арбитражных дел), усматривается, что на момент рассмотрения апелляционной жалобы (02.03.2015) определением Арбитражного суда Тюменской области от 19.02.2015  удовлетворено требование конкурсного управляющего к Абатуровой Г.Г., из чужого незаконного владения истребовано имущество, Абатурова Г.Г. обязана возвратить должнику нежилое помещение площадью 147,8 кв.м, а рассмотрение заявления к Михалёвой Л.В. об истребовании имущества отложено на 16.02.2015.

            Таким образом,  требования конкурсного управляющего об истребовании имущества разрешаются судом самостоятельно, что указывает о реализации конкурсным управляющим права на судебную защиту прав должника в части истребования имущества у лиц, у которых оно находится во владении.

            С учётом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба конкурсного управляющего удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

            Определение Арбитражного суда Тюменской области от 12.12.2014 по делу № А70-9509/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

Н.В. Тетерина

Н.А. Шарова