Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2008 по делу n А46-9144/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 42, канцелярия 37-26-06, 37-26-07, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

22 апреля 2008 года

                                                 Дело № А46-9144/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Семеновой Т.П.,

судей  Зориной О.В., Гергель М.В., 

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кичигиной З.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-514/2008514/2008) общества с ограниченной ответственностью «Сибинком» на решение Арбитражного суда Омской области от 03 декабря 2007 года, принятое по делу № А46-9144/2007 (судья Голенкова Г.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Сибпроммаркет» к обществу с ограниченной ответственностью «Сибинком» при участии третьего лица открытого акционерного общества «Научно-производственный комплекс «Автоматика» о понуждении к исполнению обязательств по договору аренды и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Сибпроммаркет» о расторжении договора аренды при участии третьих лиц  открытого акционерного общества «Спектр плюс», открытого акционерного общества НПК «Автоматика»,

при участии в судебном заседании:

от ООО «Сибинком» - Розбах Е.Б. по дов. б/н от 31.10.2007 (один год), паспорт 5203198355 выдан УВД № 1 ЦАО г. Омска 26.11.2002;

от ООО «Торгово-промышленная компания «Сибпроммаркет» - Шинкарюк Д.А. по дов. б/н от 01.09.2007 (12 мес.), паспорт 5203 611623 выдан УВД  ОАО г. Омска 08.08.2003; Маслов К.В. по дов. б/н от 01.09.2007 (12 мес.), паспорт 5205 273843 выдан УВД КАО г. Омска 10.02.2006;

от ОАО НПК «Автоматика» - не явились; извещен;

от ОАО «Спектр плюс» - не явились, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Сибпроммаркет» (сокращенное наименование – ООО «ТПК «Сибпроммаркет») обратилось в  Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сибинком» (сокращенное наименование ООО «Сибинком») о понуждении ответчика к исполнению договора аренды № 63/2005 от 01.10.2005 в виде технического обслуживания коммуникаций, обеспечивающих тепло-водо-электроснабжение нежилых помещений, общей площадью 858,4 кв.м. находящихся на первом этаже и между первым и вторым этажом в инженерно-лабораторном корпусе 2 (строение ББ1Б2) по адресу: г. Омск, ул. Фрунзе, 40.

ООО «Сибинком» было заявлено встречное исковое заявление к ООО ТНК «Сибпроммаркет» о досрочном расторжении договора аренды № 63/2005 от 01.10.05.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «Научно-производственный комплекс «Автоматика» (сокращенное наименование - ОАО «НПК «Автоматика»), общество с ограниченной ответственностью «Спектр Плюс» (сокращенное наименование ООО «Спектр Плюс»).

Решением от 03.12.2007 по делу № А46-9144/2007 Арбитражный суд Омской области обязал общество с ограниченной ответственностью «Сибинком», г. Омск к исполнению обязательств по договору аренды нежилых помещений № 63/2005 (п.2.1.5), а именно: восстановить электрическое снабжение, водоснабжение и водоотведение, снабжение тепловой энергией нежилых помещений, занимаемых обществом с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Сибпроммаркет», г. Омск, общей площадью 858,4 кв.м. находящихся на первом этаже и между первым и вторым этажом в инженерно-лабораторном корпусе 2 (строение ББ1Б2) по адресу: г. Омск, ул. Фрунзе, 40, - в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу и оставил без рассмотрения встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Сибинком» г. Омск о расторжении договора аренды от 01.10.2005 № 63/2005 с обществом с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Сибпроммаркет».

Указанным выше решением с общества с ограниченной ответственностью «Сибинком» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Сибпроммаркет» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., возвращена из федерального бюджета государственная пошлина ООО «Сибинком» в сумме 2 000 руб., ООО «ТПК «Сибпроммаркет» в сумме 2 000 руб.

Не согласившись с принятым решением ООО «Сибинком» подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ООО «Сибинком» указало на то, что при вынесении решения суд нарушил нормы процессуального права, неправильно применил нормы материального права, не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, а также не применил закон, подлежащий применению по данному делу.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «ТПК «Сибпроммаркет» просит оставить обжалуемое решение без изменения.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 08.04.2008 года до 15.04.2008 года.

В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ООО «ТПК «Сибпроммаркет» в судебном заседании  пояснил, что в настоящее время электричество, теплоснабжение в спорных помещениях отсутствует. В связи со сменой собственника нежилых помещений арендная плата вносится  на депозит нотариуса, коммунальные услуги не оплачиваются, поскольку услуги не оказываются, счета ответчиком на оплату не выставляются.

ООО «Спектр-Плюс», ОАО «НПК «Автоматика», надлежащим образом извещенные о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст.ст. 123, 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба ООО «Сибинком» рассмотрена судом апелляционной инстанции без участия представителей третьих лиц.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения.

01.10.2005 года между ОАО «НПК «Автоматика» (арендодатель) и ООО «ТПК «Сибпроммаркет» (арендатор) был заключен договор аренды помещений № 63/2005, по условиям которого арендодатель сдает без права выкупа, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения по адресу ул. Фрунзе, 40 в инженерно-лабораторном корпусе 2 (строение ББ1Б2) на первом этаже и между первым и вторым  этажом общей площадью 858,4 кв.м. под автомобильный салон (торговля и техническое обслуживание автомобилей).

Помещение передано ООО «ТПК «Сибпроммаркет» по акту приема-передачи арендуемых помещений от 01.10.2005г.

Срок действия договора установлен с момента его подписания и до 30.09.2010 года (п.10.1. договора).

В соответствии с требованиями ст.ст. 433, 651 ГК РФ договор № 63/2005 от 01.10.2005 прошел государственную регистрацию 16.03.2006 за № 55-55-01/112/2005-302.

По договору купли-продажи спорные нежилые помещения были приобретены ООО «Спектр Плюс». 07.05.2007 ООО «Спектр Плюс» заключило с ООО «Сибинком» договор купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 2 315,3 кв.м., литера Б,Б1,Б2, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Фрунзе, д. 40.

Переход права собственности на указанные нежилые помещения к ООО «Сибинком» зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выданными свидетельствами о государственной регистрации права (серия 55 АВ N 466386).

В состав переданного в собственность ООО «Сибинком» по договору купли-продажи от 07.05.2007 объекта недвижимости, вошли и спорные помещения, арендованные ООО «ТПК «Сибпроммаркет».

Уведомлением от 06.08.2007 ООО «Сибинком» сообщило ООО «ТПК «Сибпроммаркет» об одностороннем расторжении договора № 63/2005 от 01.10.20005 на основании ст. 450 ГК РФ, п.7.4. договора, поскольку в связи со сменой собственника помещений не было достигнуто соглашение о заключении нового договора. Кроме того, ООО «Сибинком» оповестило арендатора о том, что с 06.08.2007 обязательства по водоснабжению, электроснабжению, теплоснабжению помещения, арендованных ООО «ТПК «Сибпроммаркет» считаются прекращенными.

ООО «Сибинком» произвело отключение ООО «ТПК «Сибпроммаркет» от теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, что, по мнению истца, привело к парализации деятельности ООО «ТПК «Сибпроммаркет».

Ссылаясь на то, что действия ООО «Сибинком» направлены на одностороннее расторжение договора № 63/2005 (прекращение тепло-, электро-, водоснабжения, водоотведение, направление уведомления о расторжении договора), а законодательством не предусмотрен отказ от договора аренды в связи со сменой собственника и на основании ст.ст. 450, 611, 617 ГК РФ ООО «ТПК «Сибпроммаркет» обратилось с настоящим иском в суд.

Судом первой инстанции обоснованно указано, что отключение помещений предоставленных ООО «ТПК «Сибпроммаркет» по договору № 63/2005 от теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения подтверждается постановлением о возбуждении дела об административном правонарушении от 12.09.2007, вынесенном прокурором ЦАО г. Омска старшим советником юстиции Рябовым.

Более того, постановлением о назначении административного наказания, принятого мировым судьей судебного участка № 97 ЦАО г. Омска от 05.10.2007 (дело № 5-2007-97/07) установлено, что помещения, арендуемые ООО «ТПК «Сибпроммаркет», были отключены от системы электро и водоснабжения, по распоряжению директора ООО «Сибинком» Герчика В.Е.

В соответствии с п. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Согласно п. 2.1.5. договора арендодатель принял на себя обязательство осуществлять техническое обслуживание коммуникаций, обеспечивающих тепло-водо-электроснабжение.

В материалах дела отсутствуют доказательства, что прекращение подачи электроэнергии, тепла и воды в помещения, арендуемые истцом, связано не с действиями ответчика, а иными обстоятельствами.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Таким образом, арендодатель был обязан обеспечивать нежилое помещение условиями необходимыми для его нормального использования.

Довод ООО «Сибинком» о том, что с момента перехода права собственности на сданные в аренду нежилые помещения к другому лицу, следует признать прекращенными обязательства сторон по договору аренды, по функционированию всех инженерных систем, так как эти обязательства были связаны с помещениями и с личностью продавца, необоснован.

В силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. На это указывает и п. 24 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 с дополнением: «за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе».

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Из изложенного следует, что при переходе права собственности на сданное в аренду имущество, обязательства принятые арендодателем переходят к новому арендодателю в объеме установленном в договоре.

Ссылка ООО «Сибинком» на неверное толкование судом п. 2.1.5. договора № 63/2005 необоснованна. Суд не указывал  на необходимость обеспечения истца услугами, а принял решение об обязанности стороны по договору к исполнению обязательств в виде восстановления электрического снабжения, водоснабжения и водоотведения, снабжение тепловой энергией, поскольку из материалов дела следует, что отключение от инженерных систем произошло в результате действий арендодателя.

Кроме того, в материалах дела представлены доказательства, свидетельствующие о том, что ООО «Сибинком» при постановке вопроса о расторжении договора фактически уведомило истца о прекращении обязательств по теплоснабжению, электроснабжению, водоснабжению и водоотведению (л.д.16-19).

Таким образом, оснований для отмены решения суда не имеется. Также не установлено оснований для отмены решения суда в части оставления встречного искового заявления ООО «Сибинком» без рассмотрения.

В порядке ст. 132 АПК РФ ООО «Сибинком» заявлено встречное исковое заявление к ООО ТНК «Сибпроммаркет» о досрочном расторжении договора аренды № 63/2005 от 01.10.05 года.

В обоснование заявленного встречного иска ООО «Сибинком» сослался на  неуплату ООО «ТПК «Сибпроммаркет» арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды № 63/2005 срока, что в соответствии со ст.ст. 450, 619 ГК РФ является основанием для расторжения договора.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Частью третьей статьи 619 ГК РФ предусмотрено специальное правило, в соответствии с которым арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного