Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 по делу n А46-5526/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

был включен в программу приватизации муниципального имущества города Омска на 2013 год, утвержденную Решением Омского городского Совета №77 от 28.11.2012 «Об утверждении Программы приватизации муниципального недвижимого имущества города Омска на 2013 год и плановый период 2014 и 2015 годов».

Согласно статье 12 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В данном случае стоимость объекта недвижимости определена независимым оценщиком (ООО «ЭКРОС, отчет № 637-10/13 от 28.10.2013) в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ.

Исходя из системного анализа перечисленных выше норм права и разъяснений, данных в Информационном письме Президиума  ВАС РФ от 30.05.2005 № 92, следует, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной, в связи с чем самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Поскольку в данном случае статьей 8 Закона № 135-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки имущества, подлежащего приватизации, без установления

обязательности величина рыночной стоимости объекта оценки (оценка носит рекомендательный характер), самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В связи с этим апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии в рассматриваемом случае совокупности обязательных условий для удовлетворения иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком.

Кроме того, требование о признании недействительным отчета по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного ООО «ЭКОРС», предъявлено не к оценщику, а к Департаменту. Предъявление требований к ненадлежащему ответчику является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении требования Общества о признании недействительным отчета № 637-10/13 от 25.10.2013 по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, объект оценки: нежилое здание детского сада, литера А, А1 общей площадью 715,70 кв.м, адрес местонахождения: Россия, Омская область, г.Омск, ул. 9-я Линия угол Потанина, д.151/111, расположенное на земельном участке площадью 2 122,00 кв.м, кадастровый номер 55:36:090204:0463, надлежит отказать.

Поскольку судом первой инстанции при принятии решения не были учтены перечисленные выше обстоятельства, решение суда первой инстанции в данной части подлежит изменению.

Вместе с тем, требование Общества о признании недействительным открытого аукциона по продаже нежилого строения (литера А, А1) с земельным участком с кадастровым номером 55:36:090204:0463, расположенных по адресу: г.Омск, ул. 9-я Линия, угол ул. Потанина, д.151/111 (лот №1), подлежит удовлетворению на основании следующего.

Как предусмотрено статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. В случаях, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

При этом по смыслу норм гражданского законодательства торги могут быть признаны недействительными в случае, когда допущены такие нарушения, которые могли повлиять на определение результата торгов.

Как было указано ранее, согласно статье 12 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из материалов дела и было установлено судом первой инстанции, отчётом № 637-10/13 от 25.10.2013 определено, что итоговая величина стоимости объекта оценки: рыночная стоимость объекта – Нежилое здание детского сада, литера А, А1 общей площадью 715,70 кв.м, адрес местоположения: Россия, Омская область, г. Омск, ул. 9-я Линия, угол Потанина, д. 151/111, расположенное на земельном участке площадью 2122,00 кв.м, кадастровый номер 55:36:090204:0463 по состоянию на 24.10.2013 составляет 6 911 462 руб. 52 коп., в том числе, рыночная стоимость земельного участка – 5 543 725 руб., НДС не облагается, рыночная стоимость нежилого здания детского сада, литера А, А1 общей площадью 715, 70 кв.м – 1 367 737 руб. 52 коп. с учётом НДС. (Таблица 1, Раздел 1: Основные факты и выводы, стр. 4, стр. 49, Таблица 12).

В сопроводительном письме к отчету № 637-10/13 от 28.10.2013 (т.1 л.д.71), направленном в адрес ДИО Администрации города Омска, указано, что рыночная стоимость объекта: нежилое здание, литера А, А1 общей площадью 715,70 кв.м, адрес местонахождения: Россия, Омская область, г. Омск, ул. 9-я Линия, угол Потанина, д. 151/111, расположенное на земельном участке площадью 2122,00 кв.м, кадастровый номер 55:36:090204:0463 по состоянию на 24.10.2013 составляет 12 700 725 руб., в том числе, рыночная стоимость земельного участка – 5543725 руб., НДС не облагается.  Рыночная стоимость нежилого здания, литера А, А1 общей площадью 715, 70 кв.м – 7 157 000 руб.  с учётом НДС.

В сопроводительном письме оценщиком ООО «ЭКОРС» также указано, что это письмо не является отчётом по оценке, а только предваряет отчёт, приведённый далее.

Размещая соответствующую информацию о проведении открытого аукциона по продаже муниципального имущества в газете «Третья столица» № 7 (807) от 13.02.2014 и на официальных сайтах в сети Интернет, ДИО Администрации города Омска указывает о месте нахождении объекта, его характеристику и начальную цену объекта: нежилое двухэтажное строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090204:0463, которая составляет 7 157 000 руб. Выкупная цена земельного участка площадью 2 122 кв.м: 5 543 725 руб.  

Таким образом, начальная цена объекта недвижимости при проведении аукциона определена ДИО Администрации города Омска не на основании рыночной стоимости, указанной в отчёте № 637-10/13 от 28.10.2013, а на основании  сведений, содержащихся в сопроводительном письме к отчёту № 637-10/13 от 28.10.2013.

Довод о наличии технической ошибки в отчете не принимается апелляционным судом.

ООО «ЭКОРС» письмом от 23.04.2014 № 26-04/14 (т.1 л.д.65), направленном в адрес ДИО Администрации города Омска, сообщило, что в отчёте № 637-10/13 на стр. 4 и стр. 49 допущена техническая ошибка и текст на указанных страницах необходимо читать в следующей редакции: «рыночная стоимость объекта – нежилое здание детского сада, литера А, А1 общей площадью 715,70 кв.м, адрес местонахождения: Россия, Омская область, г. Омск, ул. 9-я Линия, угол Потанина, д. 151/111, расположенное на земельном участке площадью 2122,00 кв.м, кадастровый номер 55:36:090204:0463 по состоянию на 24.10.2013 составляет 12 700 725 руб., в том числе рыночная стоимость земельного участка – 5 543 725 руб., НДС не облагается, рыночная стоимость нежилого здания литера А, А1 общей площадью 715, 70 кв.м – 7 157 000 руб.с учётом НДС».

Однако, как установлено апелляционным судом, сам расчет рыночной стоимости содержит первоначальные суммы.

Так, в результате проведенных исследований оценщиком сделан вывод о том, что  рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, здравоохранения и социального обеспечения, площадью 2122,00 кв.м, адрес местонахождения: Россия, Омская область, г. Омск, ул. 9-я Линия угол Потанина, д. 151/111, кадастровый номер 55:36:090204:0463 по состоянию на 24.10.2013  составляет по сравнительному подходу 11 087 450 руб., НДС не облагается (стр. 42 отчета).

Далее, в пункте 6.1.2. оценщик производит оценку стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки с применением затратного подхода. Затратный подход -совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Сведения о затратах приведены оценщиком в таблице № 4 (стр. 44 отчета) -18 236 500,30 руб. Далее оценщик, с учетом совокупного износа (85%), делает вывод в таблице № 5, в результате чего рыночная стоимость, определенная затратным подходом, с учетом совокупного износа составляет 13 822 925,04 руб., в том числе рыночная стоимость земельного участка - 11 087 450 руб., соответственно рыночная стоимость нежилого здания -2 735 475,04 рублей. В таблице № 10 (страница 47 отчета) указана рыночная стоимость -13 822 925 руб.

С учетом примененного коэффициента, учитывающего ограниченный срок реализации (0,5), итоговая рыночная стоимость объекта оценки составляет 6 911 462,52 рублей, в том числе рыночная стоимость земельного участка - 5 543 725 руб., НДС не облагается, рыночная стоимость нежилого здания детского сада, литера А, А1 общей площадью 715,70 кв.м - 1 367 737,52 руб. (таблица 12, стр.49 отчета).

Указанное, по мнению апелляционного суда, не позволяет сделать вывод о наличии в отчете технической ошибки и достоверности сведений указанных в сопроводительном письме к отчету и использованных Департаментом для определения начальной стоимости реализуемого имущества.

Как верно указал суд первой инстанции, доказательств внесения в отчёт № 637-10/13 от 25.10.2013 и расчёт рыночной стоимости спорных объектов соответствующих изменений, в материалы дела не представлено.

Следовательно, в данном случае начальная цена реализуемого на торгах имущества была установлена ответчиком в нарушение вышеприведенных требований законодательства не на основании отчёта по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества.

Таким образом, учитывая фактические обстоятельства дела и положения процитированных норм права,  суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае торги были организованы с нарушением правил их подготовки и должны быть признаны недействительными, соответственно и результаты данных торгов подлежат признанию недействительными в соответствии со статьей  449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит изменению в указанной выше части.

Поскольку требования Общества подлежат частичному удовлетворению, судебные расходы в сумме 4 000 руб. по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы и иска в суде первой инстанции относятся на Департамент.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Омской области от 01.10.2014 по делу № А46-5526/2014 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции.

Требования, заявленные обществом с ограниченной ответственностью «СибМет», удовлетворить частично.

Признать недействительным открытый аукцион по продаже нежилого строения (литера А, А1) с земельным участком с кадастровым номером 55:36:090204:0463, расположенных по адресу: г.Омск, ул. 9-я Линия, угол ул. Потанина, д.151/111 (лот №1).

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска  (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613, г.Омск, ул. Краснофлотская, д.8) в пользу  общества с ограниченной ответственностью «СибМет» (ИНН 5503110802, ОГРН 1075503006182, 644105, Омская область, г.Омск, ул. 22 Партсъезда, д.97) 4 000 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Лотов

Судьи

Л.А. Золотова

Н.А. Шиндлер