Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2015 по делу n А70-6199/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

к выводу, что оспариваемое решение комиссии об отклонении заявления общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в целом соответствует требованиям законодательства и не нарушает права и законные интересы ООО «Модуль», в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований общества о признании данного решения незаконным.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы подателя жалобы, поддерживает вышеизложенный вывод суд первой инстанции, исходя из следующего.

По верному замечанию суда первой инстанции, довод общества об отсутствии у комиссии полномочий на проверку достоверности отчета и как следствие – автоматическое решение комиссии о пересмотре кадастровой стоимости при наличии положительного экспертного заключения на отчет, противоречит статье 24.19 Закона об оценочной деятельности (в редакции, действовавшей до 22.07.2014) и пункту 20 Порядка.

Кроме того, как уже указывалось выше, согласно абзацу 2 пункта 20 Порядка в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Как верно отмечает суд первой инстанции, данное необходимое соответствие устанавливается именно комиссией, что осуществляется путем проверки, и отчета, и заключения на него.

Таким образом, анализ вышеизложенных норм позволяет сделать вывод, что комиссия, вопреки утверждениям подателя жалобы, правомочна как на проведение проверки на соответствие действующему законодательству содержания, оформления отчета об оценке и положительного экспертного заключения, так и на определение соответствия требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности содержания отчета об оценке, описания в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки.

Правомерной суд апелляционной инстанции находит и позицию суда первой инстанции относительно того, что в нарушение пунктов 20-22 ФСО № 1 и пункта 8 ФСО № 3 в рассматриваемом отчете об оценке не обоснован отказ от использования доходного подхода к оценке, отсутствует аргументированный отказ от реализации метода предполагаемого использования, метода капитализации земельной ренты, метода остатка в рамках доходного подхода.

Так, согласно пунктам 20 и 21 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Вместе с тем, как верно отмечает суд первой инстанции, пункт 10.4 отчета (стр. 53-54, т. 1 л.д. 70-71) содержит неубедительный довод о том, по каким причинам оценщик не избрал доходный подход к оценке, в то время как расположенный на земельном участке автосалон имеет решающее значение для определения стоимости участка. Доказательств, опровергающих вышеизложенные обстоятельства, подателем жалобы не представлено.

Кроме того, как верно установлено судом первой инстанции, в нарушение пункта 11 ФСО № 3 предоставленная обществом (заказчиком отчета) информация не подписана уполномоченным лицом и не заверена в установленном порядке (стр. 58-62 отчета, т. 1 л.д. 76-79).

Ссылка подателя жалобы на то обстоятельство, что оценщику были предоставлены оригиналы правоустанавливающих и прочих документов, судом апелляционной инстанции не принимается во внимание, поскольку пунктом 11 ФСО № 3 установлено, что информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе. В то же время, как обоснованно отмечает суд первой инстанции, доказательства того, что оценщику предоставлялись подлинники приложений к отчету, материалы дела не содержат и не были представлены ООО «Модуль».

Одновременно с этим ФСО № 3 содержит пункт 6, согласно которому отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Таким образом, как обоснованно заключает суд первой инстанции, пунктами 6 и 11 устанавливаются самостоятельные требования к отчету в плане оформления приложений к нему, в котором оценщик не участвует, а только имеет право сомневаться в их достоверности, и в плане оформления отчета самим оценщиком.

Пунктом 8 ФСО № 3 определено, что в отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки: количественные и качественные характеристики объекта оценки. - количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Вместе с тем, по верному замечанию суда первой инстанции, в нарушение пункта 8 ФСО № 3 в разделе 8 отчета «Описание объекта оценки» отсутствует информация о наличии коммуникаций, тогда как наличие инженерных сетей - один из основных ценообразующих факторов.

Так, как верно отмечает Управление в отзыве на апелляционную жалобу, наличие инженерных сетей является одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков, следовательно, данная качественная характеристика объекта оценки имеет специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, а, значит, данная информация согласно требованиям пункта 8 ФСО № 3 должна быть приведена в отчете об оценке.

Однако, как следует из материалов дела, в тексте отчета (раздел 8 «Описание объекта оценки») в таблице 8.1 «Сведения о физических свойствах объекта оценки» указано следующее: Инженерно-технические условия – электроснабжение, водопровод, газ-аренда; в таблице 8.2 «Характеристика района расположения оцениваемого земельного участка» указано, что обеспеченность инженерными коммуникациями – слабая.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно заключает, что об отсутствии в отчете надлежащим образом изложенной и подтвержденной информации о наличии коммуникаций, которые увеличивают стоимость объекта.

Согласно пункту 14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из текста отчета и оспариваемого решения комиссии усматривается, что в качестве аналогов использованы земельные участки не сходные с объектом оценки, как по размерам, так и по наличию (отсутствию) на них строений, по разрешенному использованию земельных участков, в частности, площадь объекта-аналога № 1 больше площади оцениваемого земельного участка в 29 раз, объекта -аналога № 2 – в 9 раз, при этом корректировка на площадь в отчете об оценке отсутствует. Объекты - аналоги свободны от застройки (стр. 43 отчета об оценке); на оцениваемом земельном участке размещено нежилое двухэтажное здание административного типа (автосалон) (стр. 22 отчета об оценке); разрешенное использование объектов - аналогов – для промышленных целей, для размещения производственной базы, разрешенное использование оцениваемого земельного участка – для организации продажи и обслуживания автотранспорта) (стр. 47 отчета об оценке).

Таким образом, судом первой инстанции правомерно установлено, что в нарушение пункта 14 ФСО № 1 в отчете при установлении рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом использованы аналоги, не сопоставимые с объектом оценки по основным техническим характеристикам (стр. 47 отчета, т. 1 л.д. 64).

В силу пункта 11 ФСО № 1 при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Принимая во внимание установленные выше обстоятельства, а также положения вышеизложенной нормы, обоснованным суд апелляционной инстанции признает и вывод суда первой инстанции о том, что представленное обществом положительное экспертное заключение от 03.03.2014 № 46-14 не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку в нарушение пункта 11 ФСО № 1 содержит вывод эксперта о корректном выборе, описании и сравнительном анализе объектов-аналогов, в то время как оценщиком выбраны несопоставимые объекты-аналоги, а приложенная к отчету об оценке информация не соответствует принципу обоснованности и проверяемости.

Ссылка подателя жалобы на представленное ООО «Модуль» в материалы дела экспертное заключение от 23.06.2014 № 541/06-14 на отчет об оценке № 46/14, которому, по мнению общества, судом первой инстанции необоснованно не была дана оценка, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку, как верно отмечает Управление в отзыве на апелляционную жалобу, данное экспертное заключение от 23.06.2014 № 541/06-14 было составлено после заседания комиссии, состоявшейся 13.05.2014, и на день рассмотрения заявления общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка представлено не было. Кроме того, из содержания данного экспертного заключения следует, что оценщиком проводилась экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, а не на соответствие спорного отчета об оценке требованиям  законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Довод заявителя о том, что выявленные комиссией несоответствия оформления и содержания отчета закону носят формальный характер и не повлияли на достоверность определенной в нем рыночной стоимости, по мнению суда апелляционной инстанции, подлежит отклонению, поскольку, как верно отмечает суд первой инстанции, необоснованный отказ от применения доходного подхода к оценке, с учетом наличия на земельном участке автосалона, использование не сходных с объектом оценки объектов-аналогов (земельные участки с большой разницей в площади, отсутствие на них каких-либо строений, с различными видами разрешенного использования), отсутствие в отчете надлежащей информации о коммуникациях свидетельствуют о наличии реальных оснований для занижения рыночной стоимости земельного участка, что в свою очередь повлечет для общества значительное снижение размера подлежащего уплате земельного налога.

При этом, судом первой инстанции правомерно отклонен довод общества о некорректном опубликовании в сети Интернет результатов рассмотрения его заявления (за день до заседания Комиссии), поскольку данное обстоятельство не может служить основанием для признания незаконным самого оспариваемого решения, так как не свидетельствует о его незаконности.

Учитывая изложенное выше, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в рассматриваемом случае общество не доказало несоответствие оспариваемого решения от 13.05.2014 № 27 нормам действующего законодательства, в связи с чем основания для удовлетворения требований общества у суда первой инстанции отсутствовали.

В целом, доводы апелляционной жалобы повторяют доводы поданного в суд первой инстанции заявления, которым дана надлежащая оценка в обжалуемом судебном акте, и направлены лишь на переоценку обстоятельств дела. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на общество.

Поскольку в соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы подлежала к уплате государственная пошлина в сумме 1 000 руб., а обществом фактически уплачена государственная пошлина в сумме 2 000 руб., то излишне уплаченная 1 000 руб. подлежит возврату ООО «Модуль» из федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269,271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 29.10.2014 по делу № А70-6199/2014-оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить  обществу с ограниченной ответственностью