Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2015 по делу n А70-7914/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

При этом абзацем 3 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельных участков является именно отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, прошедший экспертизу саморегулируемой организации оценщиков и получивший её положительное заключение.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0224001:0537 равной его рыночной стоимости, представлен отчет № 556Р-07.2014 от 11.07.2014, подготовленный ООО «Судебная экспертиза и оценка», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0224001:0537 определена в размере 4 435 900 руб. по состоянию на 01.01.2011, а также экспертное заключение № 605/17-14 от 16 июля 2014 саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков», содержащее положительное заключение на названный выше отчет оценщика.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

При этом в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств и, в частности, заключения эксперта, относятся к исключительной компетенции суда.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.02.2014 № 13839/13 по делу № А33-11257/2012 указано применительно к оценке судами отчета оценщика о рыночной стоимости, что при рассмотрении споров о кадастровой стоимости земельных участков суды обязаны оценивать по существу правовые доводы и доказательства, касающиеся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости. В случае если суд при оценке заключения независимого оценщика о рыночной стоимости участка придет к выводу о недостоверности этого доказательства, лицо, по заказу которого оценщик подготовил данное заключение, вправе предъявить к последнему соответствующие гражданско-правовые требования.

Проанализировав содержание представленного в материалы дела отчета от № 556Р-07.2014 от 11.07.2014, относительно соответствия его Федеральным стандартам оценки и относительно достоверности такого отчета, а также оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ иные доказательств, имеющиеся в материалах дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отчет представленный истцом не может быть принят в качестве допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, утвержден Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1).

Согласно пункту 5 ФСО № 1 при определении стоимости объекта оценки определяется расчётная величина цены объекта оценки, определённая на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путём расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО № 1).

Согласно пункту 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 19 Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В рассматриваемом случае оценщик отказался от затратного и доходного подходов, применив при расчёте стоимости объекта оценки сравнительный подход.

Пунктом 14 ФСО № 1 установлено, что сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО № 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с аналогами, продающимися на вторичном рынке, с учётом корректирующих коэффициентов.

Далее, в соответствии с пунктом 4 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» одним из принципов, которых должен придерживаться оценщик, является принцип проверяемости.

Данный принцип заключается в том, что состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

Согласно пунктам 10, 15 ФСО № 3 в отчете должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Вместе с тем, в разделе 7.2.1 отчета № 556Р-07.2014 от 11.07.2014 отсутствует расчет ставки капитализации, указано только ее итоговое значение. Ссылки на источники информации о значениях, используемых для ее расчета, некорректны, поскольку указаны только интернет-адреса главных страниц и найти необходимую информацию для расчета пользователю отчета невозможно.

При этом применение произвольного значения ставки капитализации существенно влияет на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, оценщиком также нарушены требования пунктов 4, 10, 15 ФСО № 3.

Кроме того, в таблице 8.2.1.2 отчета № 556Р-07.2014 от 11.07.2014 указана поправка на «индекс риэлтора» в размере 5%.

Однако подтверждений того, что в 2010 году стоимость услуг была установлена именно в указанном размере, отсутствует.

Таким образом, учитывая описанные выше нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки, допущенные при составлении отчета № 556Р-07.2014 от 11.07.2014, суд апелляционной инстанции считает, что такой отчет не может быть принят в качестве допустимого и достаточного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0224001:0537.

Так, выявленные в рассматриваемом случае недостатки отчета касаются именно содержательной части и методологии, непосредственно определяющих выводы отчета о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что, оценщиком допущены нарушения требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. В связи с этим отчёт № 556Р-07.2014 от 11.07.2014, подготовленный ООО «Судебная экспертиза и оценка», нельзя признать допустимым доказательством по настоящему делу, а указанную в нём рыночную стоимость спорного земельного участка - достоверной.

При этом суд апелляционной инстанции также учитывает, что индекс стоимости земельных участков, применяемый для расчета арендной платы за земельные участки на территории Тюменской области в соответствии с постановлением Правительства Тюменской области от 09.07.2007 № 148-п «Об утверждении Положения об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности», для земельных участков с назначением под административно-коммерческое использование на праве аренды в 2010 году составлял в среднем 3 221 руб./кв.м.

Таким образом, установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 14 058 091 руб. 30 коп. (то есть 934 руб. 90 коп. за кв.м) существенно противоречит сложившимся в регионе рыночным ценам на земельные участки, используемые в коммерческих целях.

Доводы подателя жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют и ответчиком или третьим лицом не представлены доказательства иной рыночной стоимости спорного земельного участка, судом апелляционной инстанции отклоняются, как не опровергающие общий вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований, поскольку бремя доказывания несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости с целью внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, в силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ, лежит именно на истце, заявившем соответствующее требование.

Таким образом, решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 АПК РФ, относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Универсал - Нефтеотдача» оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 24.09.2014 по делу № А70-7914/2014 – без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи