Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2009 по делу n А75-6719/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

11

А75-6719/2008

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г.Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], 37-26-07, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

08 апреля 2009 года

                                                    Дело №   А75-6719/2008

Резолютивная часть постановления объявлена  01 апреля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  08 апреля 2009 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Зориной О.В.,

судей  Гергель М.В., Семеновой Т.П.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания Карпущенко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-735/2009)  Товарищества собственников жилья «Кедр»  на  решение  Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа  от  15 декабря 2008 года  по делу № А75-6719/2008 (судья  Кубасова Э.Л.) по иску Товарищества собственников жилья «Кедр» к  индивидуальному предпринимателю Полякову Владимиру Михайловичу о взыскании 306.029,20 рублей

установил:

товарищество собственников жилья «Кедр» (далее –ТСЖ «Кедр», истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Полякову Владимиру Михайловичу (далее –ответчик) о взыскании задолженности  по арендной плате за период пользования нежилыми помещениями с января 2008 по август 2008 года в сумме 265.904,20 рублей, неустойки за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 40.125,0 рублей за период с 16.12.2007 года по 20.09.2008 года и о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.12.2007 № 1001/01-12-07.

Заявлениями  от 24.11.2008, поданными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодека Российской Федерации, истец  увеличил сумму основного долга до 346.424,0 рублей, составляющих задолженность по арендной плате за период пользования с января 2008 года  по октябрь 2008 года, а также  увеличил  размер  неустойки до 61.355,04 рублей, рассчитанной за период с 15.12.2007 по 02.12.2008 года (л.д. 83-84, 92-93 т.1).

Также, истец заявил отказ от требования о расторжении договора, дополнительно заявил требование об обязании ответчика освободить и  возвратить истцу по акту приема-передачи   переданные в пользование  по договору аренды нежилые помещения (л.д. 81-82 т.1).

Суд первой инстанции отказал в принятии к рассмотрению уточненных исковых требований, указав, что данные требования, в том числе об обязании возвратить помещения, являются новыми и они могут быть предъявлены в отдельном исковом производстве.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 15.12.2008 по делу № А75-6719/2008 производство по делу в части требования о  расторжении договора аренды от   01.12.2007 № 1001/01-12-07 прекращено в связи с отказом от него истца, в удовлетворении иска о взыскании долга по арендной плате и неустойки отказано в связи с признанием договора аренды незаключенным.

ТСЖ «Кедр» обратилось с апелляционной жалобой на принятый по делу судебный акт, в которой просит его отменить в части отказа  во  взыскании  с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 265.904,20 рублей  и неустойки в сумме 40.125,0 рублей.

Истец  оспаривает вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды, ссылаясь на то,  объект  аренды согласован сторонами в пункте 1.1. договора, который содержит характеристики передаваемого помещения. Также,  со ссылкой на судебную практику, указывает, что в период пользования помещениями ответчик не заявлял каких-либо претензий в отношении объекта аренды, его площади.  

Лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

В порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 Кодекса, проверка обоснованности судебного акта осуществлена судом апелляционной инстанции только в обжалуемой части –в части отказа во взыскании задолженности  в размере 265.904,20 рублей, неустойки по договору от 01.12.2007 № 1001/01-12-07.

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что в обоснование своих  требований истец ссылается на следующие обстоятельства:  

В соответствии с договором аренды от 20 июля 2005 года № 1 ТСЖ «Дружба» в лице управляющего Кузьмичева Э.Б. (арендодатель) передало ответчику (арендатору) во временное пользование часть неотапливаемого подвального помещения общей площадью 122 кв.м., расположенного на цокольном этаже жилого дома № 19А по ул. 60 лет Октября г. Нижневартовска.

Срок действия договора –с 20.08.2005 по 20.07.2006 года (пункт 4.1. договора).

Передача имущества арендатору оформлена сторонами актом приема-передачи от 02 августа 2005 года (л.д. 35 т.1).

Первого декабря 2007 года стороны подписали договор аренды № 1001/01-12-07, в соответствии с которым арендодатель (истец) обязался передать арендатору (ответчику) во временное пользование на срок до 31 октября 2008 года  часть неотапливаемого подвального помещения, расположенного на цокольном этаже третьего подъезда общей площадью 122 кв.м. дома № 19А по ул. 60 лет Октября в г.Нижневартовске.

В соответствии с пунктом 5.1, пунктом 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения  от 01.01.2008 года (л.д. 30 т.1) арендная плата в размере 330 рублей за один квадратный метр должна вноситься арендатором не позднее 15 числа следующего за отчетным месяцем, на основании выставленного счета путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Обязательства по оплате исполнены ответчиком ненадлежащим образом.

По расчету истца задолженность ответчика за период пользования нежилым помещением с января 2008 года по август 2008 года составила 265.904,20 рублей.

С требованием о взыскании этой задолженности истец обратился в суд.

На основании пункта 6.1. договора № 1001/01-12-07 истец заявил требование о взыскании с ответчика неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Проверив законность и обоснованность  решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 15.12.2008 по делу № А75-6719/2008, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене в части основного долга, с принятием по делу нового судебного акта о частичном  удовлетворении иска.

Вывод суд первой инстанции о незаключенности договора аренды № 1001/01-12-07 от 01 декабря 2007 года суд апелляционной инстанции считает правильным.

Согласно части   3 статьи  607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны  данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных  в договоре условие  об объекте, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Требование об  индивидуализации в договоре аренды объекта, подлежащего передаче арендатору, является императивным, и его несоблюдение, в любом случае, влечет незаключенность договора.

Причем, поскольку в силу пункта 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, восполнение отсутствия идентификации объекта аренды в самом договоре путем указания на этот объект в ином документе или путем фактической передачи какого-либо объекта в пользование не допускается.

Такое восполнение не может сделать договор аренды недвижимости заключенным.

Ссылка истца на отсутствие разногласий у истца и ответчика об объекте аренды в период действия договора судом отклоняется.

В рекомендациях Научно-консультативных советов при Федеральном арбитражном суде Западно-Сибирского округа и Федеральном арбитражном суде Уральского округа по итогам совместного заседания, состоявшегося 1-2 октября 2008 года в г. Тюмени, в которых, в целях обеспечения единообразия в толковании и применении арбитражными судами Западно-Сибирского и Уральского округов норм права, указано (пункт 1):  

при оценке договора на предмет его заключенности рекомендуется исходить из того, что существенные условия договора могут быть согласованы сторонами не только в едином договоре-документе, но и в нескольких взаимосвязанных документах (за исключением случаев, когда законом предусмотрено, что договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами –ст.  550, 651, 658 Гражданского кодекса), относящихся, как правило, к стадии заключения договора.

Следует также учитывать, что принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны со ссылкой на договор-документ (подписание актов приемки-передачи имущества, отгрузочных документов, доверенностей на получение товара, документов об оплате и других, восполняющих недостаток конкретизации существенных условий в тексте договора-документа), а также отсутствие каких-либо возражений о незаключенности договора до рассмотрения иска о взыскании долга по договору либо о применении договорной ответственности могут с учетом обстоятельств дела свидетельствовать о том, что договор заключен и к отношениям его сторон применяются условия,  предусмотренные в договоре-документе.

Таким образом, отсутствие разногласий до возникновения спора в суде может иметь значение только при условии одновременного наличия  иных документов, восполняющих недостаток конкретизации объекта аренды. Акт приема-передачи, имеющийся в деле, повторяет условие об объекте аренды, указанное в договоре № 1, то есть никак не восполняет недостаток конкретизации объекта аренды.

Но опять-таки, как уже было сказано выше, такое восполнение не может осуществляться в отношении договора аренды недвижимого имущества, который заключается путем составления одного документа.

В договоре аренды № 1001/01-12-07 указано, что передаче во временное  пользование и владение подлежит «часть неотапливаемого подвального помещения, находящегося на цокольном этаже третьего подъезда площадью 122,0 кв.м., находящегося по адресу: г. Нижневартовск, ул. 60 лет Октября, 19а».

Способы идентификации объекта законом не ограничены,  но, по смыслу закона,  в договоре должны быть указаны такие признаки, которые позволили бы арендатору требовать передачи в аренду конкретного имущества, которое может быть идентифицировано и в случае возникновения спора в суде в связи с уклонением арендодателя от передачи вещи в аренду.

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные доказательства, считает,  что указанных в пункте 1.1. договора аренды № 1001/01-12-07 от 01 декабря 2007 года признаков  для индивидуализации объекта аренды недостаточно.  

Согласно поэтажному плану  из технического паспорта жилого дома по состоянию на 18.03.2003 (л.д. 129 т.1) нежилые помещения подвала третьего подъезда представляют собой несколько нежилых помещений, ни одно из которых не имеет площади 122 м2.  То есть, часть подвала площадью 122, кв.м. как  самостоятельное  помещение не существует.

Какие именно из  указанных помещений,  индивидуализированных на плане, общей площадью 122,0 кв.м,   предполагалось  передать  в аренду, установить по договору невозможно.

Если 122 м2 является частью одного помещения большей площади, неясным является, каким образом стороны намеревались отграничить эту часть от остальных частей помещения.

Какие-либо схемы или планы помещений стороны не подписывали и не согласовывали.

В суд апелляционной инстанции податель жалобы представил новое доказательство «выкопировку плана арендуемой площади цокольного этажа», на котором управляющий ТСЖ «Кедр» отметил помещения, занимаемые ответчиком.

Данный документ не может быть приобщен к делу и оценен судом апелляционной инстанции ввиду отсутствия не зависящих от подателя жалобы причин его непредставления в суд первой инстанции (часть 2 статьи 268 АПК РФ).

Вместе с тем следует сказать, что он только подтверждает вывод суда первой инстанции, поскольку никоим образом не позволяет соотнести обведенные истцом помещения с тем, как объект аренды идентифицирован в договоре.

Учитывая условия договора № 1001/01-12-07 об объекте аренды, при возникновении спора в суде в связи с уклонением арендодателя от передачи арендатору объекта аренды у суда бы отсутствовали основания для удовлетворения иска в отношении помещений, обведенных арендодателем на плане.

Поэтому, на основании представленных документов, суд первой инстанции  пришел к верному выводу о том, что договор № 1001/01-12-07 не позволяет  индивидуализировать объект аренды.

При таких обстоятельствах имеются основания  для признания его незаключенным в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Между тем, незаключенность договора аренды не освобождает ответчика об обязанности оплатить стоимость пользования имуществом, если факт использования имущества подтверждается материалами дела.

При отсутствии обязательственных отношений, вытекающих  из сделки,  возмещение стоимости пользования нежилыми помещениями  возможно  в порядке, предусмотренном  главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено,  что  лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Материалами дела подтверждается, что фактически часть подвального помещения общей площадью 122 кв.м. была передана ответчику в пользование, о чем сторонами был подписан соответствующий