Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2015 по делу n А70-7865/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК),Удовлетворить ходатайство (заявление) (АПК),Приобщить дополнительные материалы (ст.64, 67, 75, 76, 164, 268

11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Критерии оценки имущества, которые должны учитываться оценщиком при проведении экспертизы, закреплены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономики России от 20.07.2007 № 256, 255 и 254.

Так, согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии со статьей 24.16 Федерального закона от 29.07.2008 № 135-ФЗ в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости, исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.

Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

При этом абзацем третьим пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельных участков является именно отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, прошедший экспертизу саморегулируемой организации оценщиков и получивший её положительное заключение.

При этом относимость, достоверность и допустимость такого отчета в качестве доказательства по делу в каждом конкретном случае оценивается именно судом в соответствии с требованиями, предусмотренными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поэтому доводы ЗАО «ВЭЛЛ», к которым сводится позиция, сформулированная в апелляционной жалобе, о том, что суд первой инстанции не имеет полномочий по оценке достоверности и обоснованности содержания отчета № 543Р - 07.2014 от 09.07.2014, поскольку не обладает навыками профессионального оценщика, судом апелляционной инстанции отклоняются, как не основанные на положениях закона.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:193, равной рыночной стоимости, представлен отчет № 543Р - 07.2014 от 09.07.2014 об определении рыночной стоимости имущества, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Судебная экспертиза и оценка» Грибановой М.С., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:193 составила 11 149 000 руб., а также экспертное заключение № 605/11-14 от 14.07.2014 саморегулируемой организацией оценщиков «Некоммерческое партнерство «Межрегиональный союз оценщиков», содержащее положительное заключение на названный выше отчет оценщика.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

При этом в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств и, в частности, заключения эксперта, относятся к исключительной компетенции суда.

Проанализировав содержание представленного в материалах дела отчета № 543Р - 07.2014 от 09.07.2014, доводы лиц, участвующих в деле, относительно соответствия спорного отчета Федеральным стандартам оценки и относительно достоверности такого отчета, а также оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иные доказательств, имеющиеся в материалах дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что методы и способы определения рыночной стоимости земельного участка, примененные оценщиком в рассматриваемом случае, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, и, как следствие, содержащиеся в указанном отчете выводы не могут быть признаны достоверными, по следующим основаниям.

Согласно пункту 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 19 Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В рассматриваемом случае для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:193 оценщик руководствовался сравнительным подходом к оценке (см. страницу 2 отчета № 543Р - 07.2014 от 09.07.2014 – т.1 л.д.101).

Объектом оценки в соответствии с отчетом № 543Р - 07.2014 от 09.07.2014 является земельный участок, площадью 7986,4 кв.м., с разрешенным использованием «для размещения торговых объектов», с расположенным на нем нежилым строением (т.1 л.д.110-112).

Анализ содержания отчета № 543Р - 07.2014 от 09.07.2014 позволяет сделать вывод о том, что при использовании метода сравнения при расчете рыночной стоимости оценщиком допущены ошибки, поскольку объекты-аналоги оцениваемому земельному участку подобраны некорректно.

Так, по всем выбранным оценщиком единицам сравнения основных характеристик, определяющих стоимость земельного участка, отобранные им участки-аналоги явно не соответствуют оцениваемому участку, поскольку они находятся в других районах города Тюмени, имеют иные площади, иное разрешенное использование и в отношении них отсутствует достоверная информация об обеспеченности инженерными коммуникациями и о расположении на таких участках капитальных строений (т.1 л.д.129-130).

В частности, площади объектов-аналогов в несколько раз отличаются от площади объекта оценки: объект № 1 – площадь 5 300 кв.м, объект № 2 – площадь 2 900 кв.м, объект № 3 – площадь 6 000 кв.м, объект № 4 – площадь 20000 кв.м., однако коэффициент корректировки не применен.

Кроме того, объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по местоположению: спорный земельный участок расположен в непосредственной близости от центра города (г. Тюмень, ул. А.Логунова, д.5), на участке расположен объект торговли, при этом два из объектов-аналогов (№ 3 и № 4) расположены на объездных дорогах, в районе Ялуторовского тракта в поселке Боровский и в районе Старотобольского тракта в поселке Антипино соответственно, а объекты-аналоги № 1 и № 2 расположены в отдаленных микрорайонах города Тюмени – микрорайоне Восточный и микрорайоне Лесобаза.

Более того, оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:193 с использованием сравнительного подхода необоснованно не включил в состав единиц сравнения такую характеристику, как наличие на земельных участках зданий, сооружений и иных строений.

Между тем, указанный фактор оказывает влияние на рыночную стоимость земельных участков (как самостоятельных объектов недвижимости), объективно увеличивая её в зависимости от степени развитости соответствующих коммуникаций и плотности застройки.

Как следует из материалов дела, на рассматриваемом земельном участке имеется возведенное и эксплуатируемое Обществом нежилое строение, однако в отношении земельных участков-аналогов информация о степени их застройки в материалах дела отсутствует. В частности, такая информация (как и информация об обеспеченности спорных земельный участков инженерными коммуникациями) не указана и в письмах ООО «ЭТАЖИ-ТЮМЕНЬ» от 11.06.2014 (т.1 л.д.159-162), указанных в качестве источника информации об объектах-аналогах в отчете № 543Р - 07.2014 от 09.07.2014 (т.1 л.д.125, 142).

При этом непринятие при определении размера рыночной стоимости земельного участка во внимание того факта, что на таком участке располагаются строения и коммуникации, ведет, по мнению суда апелляционной инстанции, к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки и не позволяет сделать правильные выводы о характеристиках такого объекта.

Соответственно, информация, содержащаяся в спорном отчете № 543Р - 07.2014 от 09.07.2014, а также итоговые выводы, сформулированные на основании такой информации, не могут быть признаны достоверными и достаточными.

При таких обстоятельствах, в отсутствие достаточных и достоверных данных об объектах-аналогах, суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что оценщиком при подготовке отчета № 543Р - 07.2014 от 09.07.2014 необоснованно не применены доходный подход и затратный подход, базирующиеся именно на учете индивидуальных особенностей исследуемого участка и позволяющие уточнить рыночную стоимость такого участка в сравнении с кадастровой стоимостью, которая определяется исключительно в сравнении с аналогичными объектами недвижимости.

Далее, в соответствии с пунктом 4 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» одним из принципов, которых должен придерживаться оценщик, является принцип проверяемости. Данный принцип заключается в том, что состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

Согласно пунктам 10, 15 ФСО № 3 в отчете должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Вместе с тем, в разделе 7.2.1 отчета № 543Р - 07.2014 от 09.07.2014 отсутствует расчет ставки капитализации, указано только ее итоговое значение. Ссылки на источники информации о значениях, используемых для ее расчета, некорректны, поскольку указаны только интернет-адреса главных страниц и найти необходимую информацию для расчета пользователю отчета невозможно (т.1 л.д.125).

При этом применение произвольного значения ставки капитализации существенно влияет на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, оценщиком также нарушены требования пунктов 4, 10, 15 ФСО № 3.

Кроме того, в таблице 11 отчета № 543Р - 07.2014 от 09.07.2014 указана поправка на «индекс риэлтора» в размере 5%.

Однако подтверждение того, что в 2010