Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 по делу n А70-8956/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона № 135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно представленному в материалы дела отчету об оценке № 94/14 от 26.05.2014, выполненному оценщиком Шамониной Н.В., рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером 72:23:0221003:263 составила 22 004 000 руб., с кадастровым номером 72:23:0221003:264 - 9 778 000 руб.

При этом статья 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ предусматривает возможность экспертизы отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 09.08.2012 № ВАС-10186/12 по делу № А64-836/2011, проведение экспертизы отчета оценщика является обязательным по данной категории споров.

В целях проверки представленного истцом отчета № 94/14 от 26.05.2014 проведена экспертиза в Саморегулируемой организации оценщиков «Некоммерческое партнерство «Межрегиональный союз оценщиков» и получено положительное экспертное заключение № 445/05-14 от 29.05.2014, согласно которому отчет № 94/14 от 26.05.2014 соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 913/11 от 28.06.2011).

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ, приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно не принял рыночную цену, установленную в отчете № 94/14 от 26.05.2014.

Так, в решении от 23.09.2014 (том 3 л.д. 43) суд указал, что в вышеуказанном отчете в нарушение пункта 8 ФСО № 3 в разделе «Анализ рынка» отсутствует обоснование значений (диапазонов) ценообразующих факторов для объектов оценки.

В нарушение пункта 22 ФСО № 1 оценщиком не проведен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. В отчете об оценке не учтена обеспеченность района местоположения объекта оценки железнодорожными подъездными путями.

В разделе отчета «Описание объекта оценки» оценщик указал, что по состоянию на 01.01.2011 на оцениваемых земельных участках имеются следующие элементы инфраструктуры: водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, железнодорожные подъездные пути, что подтверждается копиями справок № 108 и № 111 от 21.05.2014.

Оценщик указывает на наличие коммуникаций на всех объектах-аналогах. В то же время в приложенных к отчету копиях объявлений об аналогах № 1 и № 3 отсутствует информация о наличии/отсутствии коммуникаций, для всех объектов-аналогов отсутствует информация о наличии/отсутствии железнодорожных подъездных путей, которыми обеспечены объекты оценки.

Наличие инженерных коммуникаций является одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков, следовательно, данная качественная характеристика объекта оценки, имеет специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, и, следовательно, данная информация согласно требованиям пункта 8 ФСО № 3 должна быть приведена в отчете об оценке и учтена оценщиком при оценке объектов оценки сравнительным методом.

Корректировка на наличие/отсутствие коммуникаций в отчете отсутствует.

Объекты оценки расположены по ул. 50 лет Октября в г. Тюмени на 1-й линии. В отчете оценщик принимает допущение, что объекты-аналоги № 1 (р-н Московского тракта, д. Плеханово) и № 3 (р-н с. Яр) также расположены на 1-й линии, что не подтверждается копиями объявлений (стр. 101 и 107 отчета), о чем указывает сам оценщик.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, оценщиком для проведения оценки сравнительным методом выбраны аналоги, несопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим его стоимость, при этом соответствующие корректировки в отчете отсутствуют.

Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При отсутствии достаточной и достоверной информации на объекты-аналоги оценщик должен был отказаться от применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, из вышеизложенного следует, что оценщиком допущено нарушение требований пунктов 20, 22 раздела IV ФСО № 1 «Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы или обосновать отказ от использования того или иного подхода».

При изложенных обстоятельствах, как верно указал суд первой инстанции, информация, содержащаяся в отчете, не может являться достоверной.

Согласно статье 11 Закона об оценке, отчет об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, положительное экспертное заключение не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 1 при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Экспертом сделан вывод о корректном выборе, описании и сравнительном анализе объектов аналогов, в то время как оценщиком некорректно описаны объекты-аналоги, а изложенная в отчете об оценке информация не соответствует принципу обоснованности и проверяемости.

Таким образом, поскольку судом установлено, что отчет об оценке и положительное экспертное заключение не соответствуют требованиям законодательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что отсутствуют основания для установления кадастровой стоимости равной рыночной на основании указанного отчета.

Суд апелляционной инстанции считает, что подателем жалобы в данном случае не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 АПК РФ, относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управление производственно-технической комплектации» оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.09.2014 по делу № А70-8956/2014 – без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

Л.А. Золотова

А.Н. Лотов