Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2014 по делу n А70-6424/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

от 21.05.2014 проведена экспертиза в Саморегулируемой организации оценщиков «Некоммерческое партнерство «Межрегиональный союз оценщиков» и получено положительное экспертное заключение № 373/23-14 от 30.05.2014, согласно которому отчет № 448Р-05.2014 от 21.05.2014 соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 913/11 от 28.06.2011).

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ, приходит к выводу, что суд первой инстанции необоснованно не принял рыночную цену, установленную в отчете № 448Р-05.2014 от 21.05.2014.

Так, в решении от 09.09.2014 (т. 2 л.д. 105) суд указал, что согласно данным таблицы 8.2.1.2 раздела 8 (сравнительный подход) при выборе объекта аналога для расчета оцениваемого земельного участка использована информация о событиях, произошедших после даты оценки (по данным отчета об оценке датой определения стоимости объекта оценки является 01.01.2011, а объекты - аналоги по данным таблицам раздел 8.2.1.2 отчета подобраны по состоянию на 15.04.2014, 12.10.2013, 15.05.2014 и 23.04.2014).

По мнению суда первой инстанции, информация, содержащаяся в отчете, не может являться достоверной.

Данный вывод суд первой инстанции мотивировал тем, что в соответствии с абзацем 8 пункта 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Судом первой инстанции отказано в удовлетворении исковых требований со ссылкой на то обстоятельство, что представленный истцом отчет № 448Р-05.2014 от 21.05.2014 содержит отступления от правил, предусмотренных федеральными стандартами оценки.

Так даты публикации объявлений о продаже земельных участков согласно таблице 8.2.1.2. указаны после даты оценки.

Оценив указанные выводы, судебная коллегия приходит к выводу об их несостоятельности.

Из указанной в таблице 8.2.1.2. отчета № 448Р-05.2014 информации следует, что оценщиком в целях определения рыночной стоимости спорного участка, расположенного на территории  г. Тюмень, п. Матмассы, ул. Строителей,17, строения 9, 10 подобрано четыре объекта-аналога. При этом даты публикации о продаже указаны - 15.04.2014, 12.10.2013, 15.05.2014 и 23.04.2014.

В соответствии с пунктом 22 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Из таблицы 8.2.1.2. отчета № 448Р-05.2014 следует, что оценщиком выполнена корректировка такой единицы сравнения как дата предложения (время продажи) по отношению к каждому объекту-аналогу. Указанное обстоятельство свидетельствует о соответствии выполненного отчета в данной части требованиям ФСО № 1.

Как следует из подпункта 4 пункта 8.2.1.4. отчета № 448Р-05.2014 на дату проведения исследования открытая информация о продажах объектов недвижимости на 01.01.2011 отсутствует. Оценщик использовал информацию, размещенную в интернет источниках и предложениях о продаже земельных участков в II квартале 2014 года. Корректировка введена на основании информации о разнице стоимости недвижимости в г.Тюмени на I квартал 2014 года и IV квартал 2010 годов, в соответствии с Постановлением Администрации г.Тюмени от 11.11.2010 № 115-ПК, Постановление Администрации г.Тюмени от 07.04.2014 № 51-ПК.

Так из отчета № 448Р-05.2014 следует, что корректировка на дату предложения составила – 14, 62%.

Утверждение суда первой инстанции о том, что в нарушение пункта 19 Федеральных стандартов оценки при проведении оценки использовалась информация о событиях, произошедших после даты оценки, апелляционный суд находит ошибочным.

Из заключения следует, что экспертом при составлении заключения не использовалась информация о событиях в том понимании, который придан Федеральными стандартами оценки, произошедших после даты оценки.

Как правильно указал податель апелляционной жалобы, информация о предложениях имущества к продаже не является информацией о событиях, использование которой способно было повлиять на результат оценки.

Таким образом, противоречий в выводах оценщика, по мнению суда апелляционной инстанции, не имеется, а каких-либо доказательств иной величины рыночной стоимости спорных земельных участков в материалы дела не представлено.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции отклоняет выводы суда первой инстанции, сводящиеся к признанию недостоверным отчета оценщика Грибановой М.С. № 448Р-05.2014 от 21.05.2014 как доказательства соответствия рыночной стоимости участка, за их необоснованностью.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о доказанности истцом действительной рыночной стоимости земельного участка, указанной в отчете № 448Р-05.2014 от 21.05.2014.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 28.06.2011 № 913/11, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в законную силу судебного акта.

В связи с удовлетворением исковых требований судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом при рассмотрении настоящего дела, подлежат на основании частей 1 и 5 статьи 110 АПК РФ взысканию с ответчика.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 и пунктом 3 части 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Матмассыагропромстрой» удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 09.09.2014 по делу № А70-6424/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Требования открытого акционерного общества «Матмассыагропромстрой» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0103002:1232, площадью 6 240 кв.м., расположенного по адресу: Тюменская обл., г. Тюмень, д. Матмассы, ул. Строителей, 17, строения 9, 10, равной его рыночной стоимости в размере 3 169 900 рублей.

Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тюменской области внести в государственный кадастр недвижимости изменения в сведения о кадастровой стоимости названного земельного участка в соответствии с размером его кадастровой стоимости, установленным настоящим постановлением, со дня его принятия.

Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Орликов, 10, стр. 1) в пользу открытого акционерного общества «Матмассыагропромстрой» (ОГРН 1027200827609, ИНН 7203048314, расположенного по адресу: г. Тюмень, д. Матмассы, ул. Строителей, д. 39/1) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей 00 копеек.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Л.А. Золотова

Н.А. Шиндлер