Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2014 по делу n А46-9134/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.

Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

При этом абзацем 3 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельных участков является именно отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, прошедший экспертизу саморегулируемой организации оценщиков и получивший её положительное заключение.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:2584 равной его рыночной стоимости, представлен отчет от 30.04.2014 № 2014/04-27 об оценке рыночной стоимости имущества, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Аналитическое агентство оценки», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:2584, определённая по состоянию на 01.01.2011, составила 4 820 779 руб. (стоимость 1 кв.м. земельного участка составляет 418 руб. 18 коп), а также экспертное заключение от 27.05.2014 № 440/05-14 саморегулируемой организации оценщиков «НП «межрегиональный союз оценщиков», содержащее положительное заключение на названный выше отчет оценщика.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Проанализировав содержание представленного в материалах дела отчета от 30.04.2014 № 2014/04-27, доводы лиц, участвующих в деле, относительно соответствия спорного отчета Федеральным стандартам оценки и относительно достоверности такого отчета, а также оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иные доказательств, имеющиеся в материалах дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что методика определения рыночной стоимости земельного участка, примененная оценщиком в рассматриваемом случае, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, и, как следствие, содержащиеся в указанном отчете выводы не могут быть признаны достоверными, по следующим основаниям.

Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённым Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 (далее – ФСО № 1).

Согласно пункту 5 Порядка при определении стоимости объекта оценки определяется расчётная величина цены объекта оценки, определённая на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путём расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В рассматриваемом случае оценщик отказался от доходного подхода, основанного на расчёте возможного дохода от сдачи земельного участка в аренду, указав, что у него отсутствует информация о доходности оцениваемого участка и имеющиеся у него трудности в прогнозировании доходов и расходов от объекта недвижимости (стр. 38 Отчёта).

В то же время в таблице 3 Экспертно-аналитического исследования рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011, в том числе использованного в указанном Отчёте для обзора и изучения рынка земельных участков, приведены расчётные величины доходности единого объекта недвижимости (застроенного земельного участка) для различных типов объектов, а также отмечено, что эти данные используются экспертами в практической работе и определены на основе реальных рыночных расчётов с регулярной актуализацией.

Кроме того в таблице 5 Экспертно-аналитического исследования приведены значения величины доходности для земельных участков, компенсирующей риск инвестиций на рынке недвижимости.

Одним из основных документов, используемых оценщиками города Омска для расчёта рыночных стоимостей земельных участков, является Экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011 (далее - Исследование), проведённое большой группой экспертов, аналитиков, профессиональных участников рынка недвижимости из числа руководителей и ведущих специалистов агентств недвижимости, а также оценочных компаний, имеющих значительный стаж работы на рынке.

В Исследовании имеются данные и о доле стоимости, приходящейся на земельный участок в общей стоимости единого объекта недвижимости в зависимости от типов объектов недвижимости. В частности, по данным таблицы 6 Исследования для производственно-складских объектов недвижимости она составляет 8,1 % процента (средневзвешенное значение). В Исследовании также отмечено, что значение среднего, моды и медианы по выборкам участков максимально близки, что говорит о нормальном распределении.

По верному замечанию суда первой инстанции, все эти сведения также могли быть использованы при расчёте стоимости участка доходным подходом.

При этом информацию о доходности оцениваемого земельного участка можно было также получить у правообладателя участка, заказавшего его рыночную оценку. Однако оценщик к нему с соответствующим запросом не обращался.

 Более того, оцениваемый земельный участок находится в аренде и приносит своему собственнику доход в виде установленной договором арендной платы. Соответствующий договор аренды земельного участка представлен самим оценщиком на стр. 46-43 Отчёта.

Таким образом, отказ оценщика от использования доходного подхода в отношении земельного участка, уже приносящего известный оценщику доход в виде арендной платы, не может считаться обоснованным.

В силу пункта 24 ФСО № 1 оценщик должен в обязательном порядке согласовывать стоимости объекта оценки, полученные при расчёте различными подходами к оценке, в связи с чем расчёты оценщика, произведённые в нарушение Федеральных стандартов оценки, делают результат оценки недостоверным.

Произведённый оценщиком расчёт стоимости объекта оценки сравнительным подходом также не может быть признан достоверным по следующим основаниям.

Пунктом 14 ФСО № 1 установлено, что сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО № 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с аналогами, продающимися на вторичном рынке, с учётом корректирующих коэффициентов.

В Отчёте оценщик указывает на осуществление анализа рынка в ходе консультаций с риэлторами агентств недвижимости Свердловской области и использование при этом информации Уральской палаты недвижимости, на подбор аналогов на основании информации этих организаций (стр. 31 Отчёта). Оценщик также отмечает, что делал поправки в своих расчётах, исходя из анализа рынка недвижимости Уфы (стр. 28 Отчёта).

Таким образом, по всем выбранным оценщиком элементам сравнения отобранные им аналоги явно не соответствуют оцениваемым участкам и поэтому не могут считаться их реальными аналогами. Так, все эти участки, в отличие от оцениваемого, являются незастроенными, на них отсутствуют улучшения, водопровод, канализация, электроосвещение, центральное отопление. Аналог № 1 находится в другом административном округе города Омска; Аналог № 3 находится за пределами города Омска (поселок Магистральный не входит в границы города Омска); их площадь значительно отличается.

В то же время на рынке имелось достаточно предложений по земельным участкам, более соответствующих оцениваемым участкам.

В рассматриваемом Отчёте оценщик указал, что разрешённое использование земельных участков является наиболее эффективным (стр. 15 Отчета).

Вместе с тем, при проведении оценки рыночной стоимости необходимо рассматривать различные варианты использования участка, выбирая из них наиболее эффективный.

Согласно пкнкту 10 ФСО № 1 при установлении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором стоимость его будет наибольшей.

В соответствии с разделом II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённых распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, рыночная стоимость земельного участка определяется, исходя из его наиболее эффективного использования, в результате которого величина стоимости земельного участка будет максимальной и которое может не совпадать с текущим использованием земельного участка. Оценщик таких расчётов не проводил.

На стр. 12 Отчёта (в разделе описания объекта оценки) отмечено, что оцениваемый участок расположен в территориальной зоне ПЗ, в которой насчитывается более 100 различных основных видов разрешённого использования, в том числе для размещения общежитий, мотелей, административных зданий и офисов, магазинов, рынков, аптек и т.п.

В разделе же обзора рынка земельных участков (стр. 21 Отчёта) оценщик указывает, что по данным на 2 квартал 2010 года «...цена земли 3, 9 вида использования составила 833 руб./кв.м., в то время как квадратный метр земли под торговые объекты в

среднем стоит 2 080 руб./кв.м.».

Следовательно, по данным самого оценщика в зависимости от вида использования участка его цена может отличаться в 2,5 раза. И никаких препятствий для использования оцениваемого участка под торговый объект не существует.

Таким образом, учитывая, что оцениваемый земельный участок расположен в черте города Омска, находится в хорошем состоянии, на нём имеются все коммуникации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в качестве одного из наиболее эффективных способов использования участка оценщику следовало рассмотреть различные варианты его возможного использования.

Кроме того, полученная оценщиком цена земельного участка, расположенного в ЦАО города Омска, в размере 418,18 руб./кв.м. (стр. 36 Отчёта) занчительно отличается от указанных им же средних цен по городу, которые составляют 1 387 руб./кв.м. (стр. 22 Отчёта). Каких-либо объяснений такого различия в ценах в Отчёте не имеется.

В указанном выше Исследовании было также отмечено, «что наличие улучшений на земельном участке приводит не только к росту стоимости единого объекта недвижимости, но и способствует приращению стоимости земельного участка. Сопоставляя удельный показатель стоимости застроенных и незастроенных земельных участков, можно сделать вывод о том, что застроенность участка приводит к увеличению стоимости земли, причем, чем выше плотность застройки, тем больше прирост стоимости земли... Судя по результатам, представленным в таблице, все эксперты сошлись во мнении, что стоимость застроенных земельных участков на рынке фактически выше, чем незастроенных и при этом, чем выше плотность застройки,